Вселение, доля квартира

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.06.2016 N 67-КГ16-3

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселева А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Худяковой В.М. к Крыловой Л.В., Крылову К.А. о выделении доли в натуре, вселении, возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей и изолировать собак

по кассационной жалобе Крыловой Л.В., Крылова К.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя Крыловой Л.В. и Крылова К.А. – Хританковой О.Н. по доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Худяков В.М. обратился в суд с иском к Крыловой Л.В., Крылову К.А. о выделении в натуре доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <. >кв. м, жилой площадью <. >кв. м, расположенную по адресу: <. >в виде комнаты площадью <. >кв. м и вселении его в указанную комнату, возложении на Крылову Л.В. обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей и изолировать собак в место, исключающее их свободное перемещение по квартире.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 16 июня 2015 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о вселении и возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой отменено и в отмененной части постановлено новое решение, которым исковые требования удовлетворены, Худяков В.М. вселен в квартиру по указанному адресу, на Крылову Л.В. и Крылова К.А. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Худяковым В.М. квартирой и передать ему ключи от квартиры.

Этим же определением решение суда первой инстанции в части требования о выделении в натуре доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на квартиру отменено, производство по делу в данной части исковых требований прекращено в связи с отказом Худякова В.М. от иска в данной части. Худякову В.М. разъяснено, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Крыловой Л.В., Крыловым К.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г., как незаконного, и оставлении в силе решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 16 июня 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 5 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении данного дела.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира не являлась и не является местом жительства Худякова В.М., который приобрел право собственности на долю в квартире на основании договора купли-продажи от 31 мая 2013 г., а также того, что предыдущим собственником доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру порядок пользования данной квартирой определен не был, жилое помещение в спорной квартире, соответствующее его доле, в натуре не выделялось.

Частично отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что истец является собственником доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на квартиру, а отсутствие установленного порядка пользования жилым помещением не является основанием к отказу для удовлетворения исковых требований. По мнению суда апелляционной инстанции, право на вселение собственника в жилое помещение не может быть поставлено в зависимость от необходимости обязательного определения порядка пользования жилым помещением между участниками долевой собственности.

С судебным постановлением в обжалуемой части согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом других обстоятельств, в том числе размера, планировки жилого помещения и т.п., право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, требования о перепланировке жилого помещения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Худяков В.М. с 18 июля 2013 г. является собственником доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <. >кв. м, расположенную по адресу: <. >, приобретенную по договору купли-продажи от 31 мая 2013 г. и дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 15 июля 2013 г. (л.д. 5).

Собственниками данной квартиры также являются ответчики Крылова Л.В. (5/9 доли) с 29 октября 2013 г. и Крылов К.А. (1/9 доли) с 14 января 2014 г.

Истец в родственных отношениях или отношениях свойства с ответчиками не состоит. Из решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 30 июня 2011 г. по делу N <. >по иску Богдановой Е.В., Якубова А.В. к Крыловой Л.В. о признании права собственности на наследственное имущество и встречному иску Крыловой Л.В. к Богдановой Е.В. и Якубову А.В. о признании преимущественного права на получение в собственность квартиры, расположенной по адресу: <. >, следует, что Худяков В.М. представлял по доверенности интересы Богдановой Е.В. – сестры Крыловой Л.В. (л.д. 24 – 28).

Указанная квартира состоит из трех смежно-проходных комнат площадью 17,8 кв. м, 10,1 кв. м и 10,7 кв. м. Комнаты площадью 17,8 кв. м и 10,1 кв. м являются проходными, комната площадью 10,7 кв. м – запроходной, проход в нее возможен исключительно через первые две комнаты. Проход в помещения общего пользования (кухня, санузел, балкон) возможен исключительно через комнату площадью 17,8 кв. м.

В квартире проживают ответчики, истец состоит по указанному адресу на регистрационном учете, фактически в квартире никогда не проживал и не проживает.

Таким образом, вселение истца в спорную квартиру не отвечало требованиям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не учитывало реальную возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в смежно-проходных комнатах на праве, возникшем ранее, о чем истцу было известно, в результате чего был нарушен баланс интересов участников общей собственности.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов Крыловой Л.В. и Крылова К.А., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как вселиться на долю

Случается так, что один Содольщик не пускает в жилое помещение другого Содольщика, не дает ключей от квартиры. Возникает вопрос: как вселиться в жилое помещение?

Существует несколько вариантов вселения:

Вариант № 1 (судебный). Подаем в суд по месту нахождения жилого помещения иск о вселении и нечинении препятствий к проживанию. Эта процедура от начала до конца может занять 6-12 месяцев с учетом обжалования. Затем исполнительное производство ещё полгода-год. Итого, через год или два Вас вселят в квартиру судебные приставы и обяжут Содольщика не чинить Вам препятствий в проживании.

Вариант № 2 (судебный). Заключаем формальный договор с любым своим знакомым о снятии у него жилого помещения на длительный срок (не более 11 месяцев), прописываем нарядную сумму (не более средней по району). Само-собой при таком варианте иного пригодного для проживания жилого помещения у Вас в собственности не должно быть. Это необходимо для того, чтобы впоследствии взыскать с Содольщика понесенные убытки. Далее всё по Варианту №1 с той лишь разницей, что убытки можно заявить сразу с иском о вселении, либо отдельным иском, после его удовлетворения. Наказать, так сказать, ответчика на деньги. Ну и не лишним будет напомнить, что взыскание убытков посерьезнее будет, чем просто вселение, а стало быть без грамотного адвоката Вам не обойтись (оплату услуг которого впоследствии можно возложить на проигравшую сторону).

Вариант № 3 (силовой). Пишем заявление в полицию по месту нахождения жилого помещения о том, что Вас не пускают в квартиру, чинят препятствия в проживании и т.д. Это нужно для того, чтобы органы правопорядка были в курсе, что по данному адресу будет “заваруха” между Содольщиками и туда выезжать по звонкам типа: “неизвестные грабители ломятся ко мне в квартиру” не следует. К определенному времени вызывается специалист по вскрытию замков (желательно предварительно оговорить возможность воспрепятствованию его работе т.к. далеко не все соглашаются вскрывать замки, когда кто-то внутри орёт и угрожает) и полный вперед! Видеозапись обязательнв, поскольку провокации неизбежны. Это метод действия так называемых “квартирных рейдеров”.

Вариант № 4 (силовой). Действуем по Варианту №3, с той лишь разницей, что нужно определить и выждать для вселения удобный момент, когда в квартире никого нет. Например, когда Содольщик и проживающие с ним лица покинули жилище на короткий или на длительный срок (ушли на работу, уехали и т.д.). Это также и тот случай, когда в квартире вообще никто не живет. Однако, в этом варианте желательно производить видеофиксацию процесса вскрытия двери и входа в квартиру. Опись имущества тоже не лишним будет составить, если второй Содольщик длительное время может не появиться. Это необходимо для того, чтобы отбиться от неизбежного обвинения в хищении каких-либо ценностей, якобы находившихся в квартире, а затем внезапно исчезнувших. Сказать по правде, такая тема ещё ни разу не доходила из правоохранительных органов до суда. Там тоже не лохи сидят, потребуют от заявителя квитанции на покупку украденного имущества, потребуют доказать, что оно вообще имело место быть в квартире. Обычно такие беспочвенные заявы Содольщиков ни к чему не приводят и через месяц они получают отказной материал с рекомендацией обратиться в суд с частным обвинением. А поскольку через месяц горячка проходит, то клеветать и предъявлять заведомо ложные обвинения становится не интересно.

Вариант № 5 (силовой). Определяем, в какое время Содольщик и проживающие с ним лица покидают квартиру. Это можно легко сделать через телефонные звонки, звонки через переговорное устройство подъезде, путем наблюдения за светом в окнах, наблюдением за оставленной меткой на двери (спичка воткнутая в щель двери вполне подойдет).

Как только в жилом помещении никого не останется, берите тюбик моментально засыхющего клея и заливайте его в скважину замка. Способ очень эффективен по нескольким причинам:

  1. Дешевизна (всего расходов на 50 рублей).
  2. Не требует расходов по вскрытию двери (экономия 5000 рублей, лучше их дать участковому в обмен на лояльность).

Придя с работы Содольщик обнаруживает, что дверь не открывается, вызывает службу спасения (или вскрытия дверных замков). Они приезжают по Москве в течение 2-3 часов. Вам остается немного подождать, после подняться на лифте на этаж выше, дождаться, когда мастер сделает свою работу и спокойно войти в квартиру говоря военным языком “на плечах противника”. Документы на собственность или паспорт с пропиской при этом желательно иметь с собой. Это также излюбленный “рейдерский” метод.

Используя для вселения в квартиру силовые методы Вы должны прекрасно понимать, что действия при вселении должны быть адекватны нарушению своих прав.

Руководствуйтесь в своих действиях статьей 14 ГК РФ “Самозащита гражданских прав” в широком ее пониманимании! Именно по этому принципу, например, власти Москвы сносят ракушки – как говорится, без суда и следствия! И в самом деле, если считаешь свои права нарушенными, то обращайся в суд за их восстановлением сам. Беспроигрышный метод. И не один ещё не обратился.

С силовым вселением происходит аналогичная ситуация. Полиция в бытовые конфликты не вмешивается, ограничивается лишь проверкой правоустанавливающих документов на долевую собственность и установлением личности участников бытовогого конфликта. Бывают случаи, когда особо продвинутые в области гражданского права участковые уполномоченные даже без получения соответствующей мзды становятся на сторону вселяющихся и разъясняют второму Содольщику, что ничего поделать нельзя, так как права у всех Содольщиков равные не зависимо от размера их доли. Содольщик, который препятствовал вселению даже и не помышляет подать в суд иск о выселении – это заведомо проигрышное дело. Судом в удовлетворении такого иска будет отказано, хотя даже прецедентов подачи подобных исков в современной жилищной не случалось.

Самозащита гражданских прав допустима тогда, когда потерпевший располагает возможностями правомерного воздействия на нарушителя, не прибегая к помощи судебных или иных органов. В рамках этой формы защиты обладатель нарушенного может использовать различные способы, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

В некоторых случаях, проживающие Содольщики пытаются активно препятсвовать вселению и провоцировать вселяющегося Содольщика, совершая звонки в полицию и сообщая им заведомо ложную информацию.

По-этому, во избежание всякого рода провокаций, типа “меня ограбили и изнасиловали” фиксируйте всё происходящее при силовом вселении на видеокамеру, и обязательно прихватите с собой пару человек в качестве свидетелей. Одним словом, при силовом вселении Вас должно быть не менее трёх человек.

  • Как уведомить Содольщика о продаже доли
  • Как уведомить Содольщика через выезд нотариуса
  • Как уведомить несовершеннолетнего Содольщика
  • Как выжить квартирантов Содольщика
  • Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
  • Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
  • Какая разница между куплей-продажей и дарением
  • Как определить порядок пользования в квартире
  • Как признать долю незначительной, и выкупить через суд
  • Как технически можно оспорить договор дарения
  • Как сделать перевод прав покупателя на себя
  • Как определить границы долей в квартире
  • Какие документы нужны собственнику для дарения доли
  • Как и в какой форме уведомить Содольщика
  • Как уведомить Содольщика, он не получает уведомления
  • Может ли Содольщик препятствовать приходу гостей
  • Как бороться, Содольщик создает невыносимые условия
  • Как, имея долю, закрепить за собой отдельную комнату
  • Как препятствовать силовому вселению
  • Какие документы нужны собственнику для продажи доли
  • Что такое быстрая продажа доли квартиры
  • Как продать долю, если уведомить совсем невозможно
  • Как продать долю через договор дарения
  • Нужно ли разрешение на проживание квартиранта
  • Как вселиться на долю
  • Как препятствовать вселению через суд
  • Нужно ли извещать всех, при продаже доли одному
  • Как создать невозможные условия для проживания
  • Может ли у Содольщика проживать посторонний человек
  • По каким причинам суд может отказать во вселении
  • Как написать заявление в полицию
  • Как Содольщику сбить цену на долю

Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Кто может проживать в квартире в долевой собственности

Доля в жилом помещении зачастую приобретается для использования по назначению. Собственник хочет проживать в помещении. Существуют разные причины покупки доли. Например, недостаток средств на комнату в коммуналке. С одной стороны, права на долю наделяют гражданина правом на вселение. Однако на практике все гораздо сложнее. Рассмотрим, кто может проживать в квартире в долевой собственности.

Кто имеет право проживания в квартире

Одной из отрицательных сторон долевой собственности является возможность продажи доли третьим лицам. Таким образом, в жилое помещение однажды могут вселиться посторонние граждане. Поэтому важно определиться, кто может проживать в жилом помещении.

Правом на проживание в приватизированной квартире следующие лица:

  • собственники долей;
  • граждане, имеющие постоянную регистрацию;
  • лица, имеющие временную регистрацию;
  • несовершеннолетние дети граждан, всех вышеуказанных категорий.

По сути, регистрация дает право на вселение в жилое помещение. Исключение составляют собственники. Они могут вселиться без прописки. Однако многие ситуации необходимо рассматривать индивидуально.

Владельцы квартиры

Собственник обладает приоритетом перед другими гражданами на проживание в квартире. Но приобретение доли в жилом помещении посторонних граждан чревато проблемами.

Жильцы могут противостоять вселению. Например, сменить замки. Вызов полиции в такой ситуации не даст желаемого результата. Споры граждан в отношении имущества решаются в судебном порядке.

При обращении в суд владелец доли может:

    (если есть техническая возможность); (если позволяет площадь жилья).

Ситуации, когда суд может запретить собственнику проживать в квартире

№ п/п Ситуация
1 Доля имущества является незначительной (суд обяжет вторую сторону выплатить компенсацию)
2 Владелец доли имеет альтернативное жилье (если жилых помещений в собственности несколько, то нет необходимости во вселении в спорную квартиру)
3 Владелец доли желает вселиться в помещение, где живет другая семья (причем, для другой семьи – это единственное жилье)
4 Отсутствует техническая возможность выделить обособленное помещение (несколько собственников в однокомнатной квартире)

В процессе судопроизводства, судья должен принимать во внимание следующие обстоятельства:

  • интересы несовершеннолетних жильцов;
  • половую принадлежность;
  • отношения между сторонами;
  • опасность ситуации для проживающих.

Таким образом, наличие права собственности на долю не является гарантией на вселение. Споры между владельцами должны решаться в судебном порядке. Полиция не наделена полномочиями по решению споров между собственниками.

Несовершеннолетние дети владельцев

Собственник имеет право прописать своих детей самостоятельно без учета мнения совладельцев. Закон устанавливает право детей на проживание совместно с родителями. Поэтому владелец доли может вселить ребенка без предупреждения других жильцов.

Однако правило действует исключительно в отношении детей в возрасте до 18 лет. На совершеннолетних детей данное правило не распространяется.

Если ребенок является собственником доли, то он наделяется всеми правами владельца, вне зависимости от возраста. В случае развода родителей, место проживания детей может определить суд. Таким образом, ребенок может проживать в квартире, так как является собственником, а мать, так как суд определил проживание с ней.

Пример. Гражданин Л. вступил в брак. Через год родился сын. Семья проживала в неприватизированной квартире, совместно со свекровью. Жена сына не имела регистрации в данном жилом помещении, поэтому не стала участником приватизации. Объект был приватизирован по 1/3 доле (бабушка, внук, гражданин Л.). Мужчина узнал, что ребенок не является его сыном и оспорил отцовство в суд. Брак был расторгнут. Однако выселить мальчика и бывшую жену невозможно. Ребенок является собственником. А мать имеет право проживать с ним.

Родители и родственники

В соответствие со ст. 246 ГК РФ решение об использовании долевого имущества принимается совладельцами совместно. Владелец доли имеет право вселить мать, отца или других родственников. Однако предварительно необходимо получить согласие сособственников.

Отказ от возможности проживание родственников хотя бы одного владельца является причиной для наложения запрета на вселение.

Посторонние лица

Третьи лица могут быть заселены в квартиру с долевой собственностью только с согласия совладельцев. Такая ситуация популярна при вселении сожителей.

Перед оформлением согласия на въезд третьего лица необходимо:

  • выяснить, можно ли им выделить изолированное помещение;
  • принцип оплаты за коммунальные услуги.

Важно помнить, что при вселении дополнительного жильца, увеличивается расход электричества и воды. При наличии приборов учета, расчет проводится, исходя из фактического потребления. Поэтому платежи возрастут. Чтобы расходы не легли на совладельцев. Необходимо урегулировать данный вопрос.

Для оформления регистрации (даже временной) третьего лица в квартире необходимо личное присутствие всех собственников в паспортном столе, их согласие и правоустанавливающие документы.

Арендаторы

Лицо, владеющее долей в квартире, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению (завещать, подарить). Права на продажу ограничены преимущественным правом выкупа сособственников.

Важно! Передача в аренду жилого помещения в долевой собственности запрещена. Исключение составляет ситуация, когда совладельцы определили порядок пользования жильем.

Имея в собственности долю, которая выражена к конкретной комнате, владелец может сдать ее в аренду. Для вселения арендаторов требуется согласие совладельцев.

Доля в квартире является собственностью владельца. Однако его права ограничены правами совладельцев. При наличии спорных вопросов, необходимо урегулировать их в суде. Обращение в полицию не даст результата. Важно помнить, что жилищные вопросы являются сложными и рассматриваются индивидуально. Перед обращением в суд целесообразно заручиться поддержкой юриста. Получить бесплатную юридическую консультацию можно немедленно на нашем сайте. Оставите заявку, и специалист свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Доля в квартире – выход или головная боль? Часть первая. Пользование долей квартиры и вселение


Доля в квартире – выход или головная боль? Часть первая. Пользование долей квартиры и вселение

Огромное количество граждан РФ являются собственниками долей в квартирах. Квартиры, в отличие жилых домов, как правило, невозможно реконструировать так, чтобы осуществить их раздел в натуре. Долевая собственность на квартиры возникает при их приобретении с использованием материнского капитала, при распределении имущества между наследниками, при приватизации, при разделе совместно нажитого имущества между супругами.

Конечно, иметь в собственности хотя бы долю недвижимости лучше, чем ничего. Однако в случае разногласий между сособственниками возникают серьезные правовые проблемы.

Что такое доля и почему надо забыть об арифметике?

Доля нематериальна, собственник доли вправе владеть и пользоваться всем имуществом наравне с другими сособственниками. С учетом ст. 246, 247 ГК РФ пользование и распоряжение общей собственностью может осуществляться по соглашению всех ее участников.

Приобретая долю в праве собственности на недвижимость, покупатель считает, что ему будет принадлежать имущество, стоимость которого равна соответствующей части стоимости всего объекта. Например, «счастливый» обладатель ¼ доли в праве собственности на квартиру стоимостью 4 000 000 руб. убежден, что ему принадлежит имущество стоимостью 1 000 000 руб. Но это заблуждение!

Он никогда не продаст свою долю по этой цене отдельно от других сособственников, без их согласия не сможет сдать квартиру внаем (даже ее четвертую часть), а если сособственники будут препятствовать ему пользоваться квартирой, доля превращается в затратный хлам – расходы на содержание имущества (в том числе на оплату коммунальных услуг) долевой собственник несет пропорционально своей доле, а пользоваться этим имуществом он не может.

Именно поэтому при приобретении недвижимости в долях необходимо понимать, что это вынужденная мера, связанная с тем, что приобретатель не может позволить себе дорогостоящее имущество целиком.

В этой ситуации лучше знать, какими правами обладает долевой собственник и как судебная система может защитить его права.

Пользование жилым помещением и вселение

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (жилым помещением). Все мы привыкли к мысли, что сособственник вправе вселиться в квартиру или жилой дом и проживать там.

Однако судебная практика в настоящее время толкует ст. 30 ЖК РФ о правах собственника доли ограничительно. Так, в Апелляционном определении Мосгорсуда от 14.12.2016 г. по гражданскому делу № 33-44890/16 говорится (дословно) «участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из данной нормы суды делают вывод, что в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, законодательство связывает возможность реализации права долевого собственника на пользование жилым помещением с такими факторами, как наличие соглашения о порядке пользования жилым помещением, а также техническая возможность выделения соразмерного помещения.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Как разъяснено в п. 36 постановления Пленума ВС РФ РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. Согласно п. 37 этого постановления, разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве общей долевой собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания.

Как следует из правовой позиции, приведенной в определении КС РФ от 20.11.2008 г. № 831-О-О, разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Применение в данном случае федеральным законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений, что само по себе не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод гражданина. Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. При этом, применяя общее правовое предписание к обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения.

Таким образом, суды в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела будут решать, нуждается ли долевой собственник в пользовании квартирой, имеется ли возможность вселения и не нарушит ли это права других сособственников, имеется ли реальная возможность совместного проживания, сложился ли порядок пользования квартирой и как его определить, если об этом просят стороны, и в итоге, вселить долевого собственника или нет.

Все эти обстоятельства суд рассматривает в совокупности.

В результате размер доли, принадлежащей долевому сособственнику, не является определяющим при решении вопроса о защите его права пользования жилым помещением.

Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением собственнику 2/3 (!) доли в праве собственности на квартиру, суд, руководствуясь ст. 15–17, 30 ЖК РФ, ст. 10, 288 ГК РФ, исходил из того, что соглашение собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением отсутствует, нет реальной возможности использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в спорной квартире (Апелляционное определение Мособлсуда № 33-1897/2017 от 18.01.2017 г. по делу № 33-1897/2017).

Отказывая в иске о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением двум собственникам, которым совместно принадлежала половина двухкомнатной квартиры (по ¼ доли каждому) Мосгорсуд в Апелляционном определении от 20.12.2016 г. по делу № 33-47509 также указывает, что соглашение между всеми собственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры не достигнуто, в силу конструктивных характеристик квартиры отсутствует возможность выделения каждому из истцов и ответчику в пользование комнат, соответствующих их долям, объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав иных собственников и лиц, проживавших в спорной квартире до приобретения истцами долей в праве собственности на спорную квартиру.

По гражданскому делу № 33-45623 в Апелляционном определении от 22.11.2016 г. Мосгорсудом установлено, что регистрация в спорном жилом помещении истца-сособственника, требующего вселения в спорную квартиру, направлена на создание видимости нуждаемости в спорном жилом помещении, истцом в материалы дела не представлено доказательств нуждаемости в спорном жилом помещении, истица в квартире никогда не проживала, ее вещей в квартире не имеется, порядок пользования жилым помещением между сторонами не сложился, доля истца в праве собственности не позволяет ей претендовать на выделение в пользование отдельной комнаты, между истцом и другими сособственниками сложились конфликтные отношения, в результате чего вселение истца приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников.

Таким образом, истец по иску о вселении должен доказать следующие обстоятельства:

1. Жилое помещение может использоваться для совместного проживания в нем истца и ответчика, даже в том случае, если стороны спора не являются членами одной семьи, не приходятся друг другу родственниками.

2. Между сторонами сложился порядок пользования жилым помещением или его частями, либо необходимо просить суд определить такой порядок.

3. Технические особенности квартиры позволяют определить порядок пользования в данной квартире между всеми собственниками и выделить им жилые помещения для проживания соответственно их долям.

4. Отношения между истцами и ответчиком не являются конфликтными, либо спор не может повлиять на ущемление прав одной из сторон. Права ранее вселенных в квартиру граждан не будут нарушены.

5. Истец нуждается в пользовании спорным имуществом (доказательства: выписка из домовой книги, справка об отсутствии у истца жилых помещений (их частей) на праве собственности, иные доказательства исходя из обстоятельств дела).

6. Иск о вселении подан с целью фактического проживания в спорном жилом помещении и не является злоупотреблением правом.

Определение порядка пользования квартирой

С иском об определении порядка пользования на практике связано много заблуждений. Например, некоторые риелторы говорят, что якобы после определения порядка пользования квартирой цена доли при продаже сразу вырастает. Однажды я лично слышала от оппонентов, что определение порядка пользования меняет соотношение долей в праве собственности! Конечно же, это не так.

Определять порядок пользования нужно тогда и только тогда, когда сособственники, оба проживающие в квартире, не могут договориться о том, кто какой комнатой будет пользоваться. Например, при расторжении брака супруги, ранее проживавшие совместно и продолжающие проживать в одной квартире, хотят урегулировать свои жилищные споры. Никаких других целей подачей такого иска достичь невозможно.

Определение порядка пользования касается только жилых помещений в квартире. Как правило, суды оставляют коридоры, санузлы, кухни, балконы в общем пользовании. В моей практике был случай, когда суд, по просьбе стороны по делу, прямо указал в решении, что сособственник, которому была передана в пользование комната без балкона, вправе пользоваться балконом и с этой целью в любое время проходить через комнату другого сособственника. Конечно же, в каждом конкретном случае этот вопрос может решаться с учетом конфигурации жилого помещения. Так, если квартира фактически разделена на две квартиры, с отдельными санузлами, кухнями, балконами, не обязательно оставлять такие помещения в общем пользовании. Однако такие детали законом не урегулированы, при разрешении данного спора суд и стороны должны руководствоваться прежде всего здравым смыслом.

Вопреки распространенному заблуждению, определение порядка пользования не дает права сдавать выделенную в пользование изолированную комнату внаем без согласия соседей. Это объясняется, во-первых, тем, что судебное решение или договор об определении порядка пользования квартирой не меняют существо отношений между долевыми собственниками. На них продолжает распространяться норма п. 1 ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Во-вторых, общие помещения в квартире (даже если определен порядок пользования) остаются в общем пользовании. Предоставление долевым собственником изолированной комнаты, выделенной ему в пользование, во владение и пользование другим лицам предполагает, что наниматели будут пользоваться и общим имуществом в квартире. Для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности и нанимателей вопрос о пользовании общим имуществом нуждается в согласовании.

Порядок пользования, установленный между сособственниками квартиры, не распространяется на новых собственников, если они не являются стороной соглашения об определении порядка пользования или не участвовали в судопроизводстве по аналогичному делу в качестве стороны. Поэтому определение порядка пользования никак не может влиять на продажную цену квартиры – только вводит покупателя в заблуждение. Так, отказывая покупателю доли жилого помещения во вселении, суды указывают, что порядок пользования, ранее определенный судом с участием продавца, на покупателя доли не распространяется (определение Мосгорсуда от 15.09.2016 г. № 4 г/7-10271/16).

Таким образом, прежде чем обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, задумайтесь о целесообразности ваших действий.

Вселение не решает проблем

При наличии конфликтных отношений с сособственниками квартиры вселение не только не решает «квартирный вопрос», но часто только усугубляет его.

Примером «положительного» решения вопроса о вселении может быть Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2016 г. по делу № 33-45914. Суд вселил собственника 1/3 доли квартиры (истца) при следующих обстоятельствах:

• ответчики без согласования и разрешения истца проникли в квартиру, выбросили его личные вещи и документы, квартиру сдают в аренду. Обращения в полицию и прокуратуру результатов не дали;

• истец лишен ответчиками доступа в спорное жилое помещение, заменены замки.

Удовлетворение иска в части вселения в квартиру было связано с тем, что истец ранее проживал в квартире и был там зарегистрирован. По делу доказаны нуждаемость истца в жилой площади и нарушение его прав незаконным выселением.

При этом истцу отказано в удовлетворении иска в части:

• обязания ответчиков оплачивать коммунальные платежи,

• возмещения ущерба, причиненного имуществу истца,

• обязания не вселять в квартиру посторонних лиц,

• запрета на использование имущества истца без его согласия.

Несмотря на то что суд принял решение о вселении, права истца не восстановлены до конца. Нельзя не заметить, что сособственники систематически нарушают права истца: не вносят коммунальные платежи, вселяют нанимателей, портят вещи истца. Конечно, истец не лишен права в дальнейшем обращаться в суд с иском о выселении третьих лиц-нанимателей, о взыскании коммунальных платежей, убытков, причиненных повреждением и уничтожением его имущества. Однако во всех этих случаях предполагается, что права истца снова будут нарушены (только тогда он получает право на иск), что истец будет нести материальные и временные затраты на судебную защиту своих прав, а также риски, связанные с доказыванием противоправного поведения ответчиков.

Аморальное поведение сособственников при бездействии правовой системы подготавливает почву для совершения дальнейших правонарушений. Негативные последствия противоправного поведения соседей ложатся на истца. Очевидно, что лучшим способом защиты права были бы судебные запреты, о которых как раз и просил истец. Однако в правовой системе РФ, к сожалению, этот институт не развит.

Между тем, согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абз. 3 ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.12.2017 г., № 5 (2017)).

Заинтересованное лицо вправе по своему усмотрению выбрать формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Таким образом, несмотря на предполагаемый отказ в иске, долевым собственникам, права которых нарушены, все же рекомендуется включать в исковые заявления требования запретительного характера с целью развития правовой системы РФ.

При этом пока институт судебного запрета не применяется с целью профилактики правонарушений, а также создания для «потерпевшего» нормальных условий жизни, есть только один выход – уйти.

О том, как добиться компенсации за неиспользуемое имущество, читайте в следующей статье. Продолжение следует.

Вселению не подлежит

Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках – гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.

Права и обязанности собственников жилья не должны нарушать свободы и интересы других граждан. Фото: REUTERS

Права и обязанности собственников жилья не должны нарушать свободы и интересы других граждан. Фото: REUTERS

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной “тупиковой” ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью – 3/4 доли – владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение – вселить собственника “четвертинки” в однокомнатную квартиру.

Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, “соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто”.

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец “не обладает безусловным правом на вселение”, следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности”. А в однокомнатной квартире нет комнаты “соразмерной доле истца”.

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к “существенному ущемлению прав и законных интересов” ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему “подарили” долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и “определения порядка пользования”.

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец “лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является”. А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство “не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности” квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать “предоставление во владение общего имущества, согласно его доли”. Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать – доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано “иным способом”. В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, “не может быть отказано”.

Фото: Аркадий Колыбалов/РГ

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также “иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав – злоупотребление правом”.

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к “недобросовестному осуществлению гражданских прав”.

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Горькая доля собственности на квартиру

Иногда у собственника доли в квартире, ранее в ней не проживавшего, возникает желание или необходимость там поселиться. А проживающий сособственник препятствует этому. Конфликт может быть разрешен по-разному.

Крайне редко сособственникам удается договориться о том, что каждый будет пользоваться квартирой на равных правах. Иногда разумным компромиссом служит компенсация, которую непроживающий получает за то, что другие пользуются его долей. Гораздо чаще «дробленная» на доли квартира – это проблема для всех. Одних беспокоит, что в один прекрасный день кто-то чужой может в нее вселиться. Другие, возможно, нуждаются в жилье, но им всячески препятствуют в заселении.

Кража со взломом
Дробление когда-то полноценных квартир на доли началось больше 20 лет назад, после того как вступил в силу Закон 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Жилые помещения передавались в совместную собственность, реже в собственность одного из проживающих. Но даже в последнем случае у единоличного собственника может быть несколько наследников, и после его смерти она уже будет принадлежать не одному, а нескольким сособственникам. Еще одна причина дележа – разводы. Принадлежавшие бывшим супругам квартиры часто становятся проблемными.

Рассмотрим наиболее простую ситуацию, когда участников конфликта всего двое. Первый сособственник постоянно проживает в квартире и не желает кого-либо пускать. У него значительная доля в общей собственности. Второй, владеющий малой долей, претендует на то, чтобы поселиться в квартире.

Второму сособственнику может быть известно, что по статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности». Руководствуясь этим положением, владельцы меньшей доли (впрочем, размер и не важен) нередко предпринимают попытки вселиться в квартиру, взломав замки. Для этого обычно привлекают МЧС или коммерческую структуру, специализирующуюся на вскрытии дверей. Оправданием действий при этом служит свидетельство о собственности.

«Я считаю, что ни МЧС, ни какие-либо коммерческие структуры не могут по предоставлении правоустанавливающего документа на долю в квартире у заказчика взламывать двери, – считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. – Они должны отправить человека в суд с требованием к первому собственнику о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением».

Хотя если «чужак» зарегистрирован и проживает по этому адресу, тогда взлом возможен. Но только в случае, если никого нет дома – услышав из-за двери «Караул! Грабят!», сотрудник МЧС откажет в услуге.

Вообще, наши госструктуры, точнее – некоторые служащие в них люди, не всегда предсказуемы. Случается, что в одном подразделении МЧС при требовании взломать замки гражданин получает категорический отказ, а в другом, вместо того чтобы посоветовать человеку обратиться в суд, ему идут навстречу.

Тем не менее даже если удастся – правдами или неправдами – вскрыть квартиру и занести туда свои вещи, в этом, как правило, нет толка, так как уже завтра первый собственник может врезать новые замки. И «война» может продолжаться сколь угодно долго, пока кто-то не «сдастся».

Шкурка и выделка
Нередко случается, что проживающий и прописанный в квартире сособственник в случае несанкционированного проникновения в квартиру обращается в полицию с заявлением о пропаже, например, крупной суммы денег. Второму сособственнику будет очень трудно доказать, что он кражи не совершал. И тогда не исключен шантаж – отказ от претензий на вселение взамен прекращения преследования за кражу. Так что не стоит вламываться в квартиру, пусть даже частично принадлежащую вам. Как не стоит и клеветать на ближнего. Но, к сожалению, многие считают, что на «войне» за недвижимость все средства хороши.

Какой бы вопиющей несправедливостью это ни казалось, но право собственности на долю не означает автоматически права проживания в квартире, если на то нет соответствующего решения суда. Потому что согласно статье 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, предусмотренных федеральным законом или на основании судебного решения. Вот за таким решением и следует отправиться второму собственнику.

Но надо иметь в виду, что ответчик, скорее всего, подаст встречный иск о принудительном выкупе доли истца или об определении порядка пользования. А ничего другого ему и не остается, так как пассивность ответчика в глазах суда играет не в его пользу. И тогда, возможно, иск о нечинении препятствий будет удовлетворен.

В итоге в рамках одного судопроизводства будут рассматриваться два иска. Первый о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом (квартирой) и вселении. Второй, например, – о принудительном выкупе меньшей доли, принадлежащей второму собственнику.

Оба сособственника могут обратиться за помощью к юристам. «Нужно иметь в виду, что если в данной ситуации юрист дает 100%-ную гарантию своему клиенту, что добьется судебного решения в его пользу, то это чистой воды лукавство, – говорит Анна Максимова. – Пусть даже он собирается опираться на предыдущую практику, на судебные решения в схожих делах. Судья может принять во внимание предыдущую практику своих коллег, а может и принять собственное решение – в соответствии со своим внутренним убеждением».

В чью сторону склонится чаша весов, зависит от многих факторов. Если нет встречного иска, то судья, скорее всего, вынесет решение не чинить препятствия против заселения второго собственника. Если же иск будет подан, то однозначно предсказать результат процесса трудно. В частности, судья оценит, насколько велика доля истца для того, чтобы проживать в квартире, ведь доля может быть как ничтожно малой, так и значительной, вплоть до ½.

И здесь желающему вселиться необязательно поможет одно из положений ГК РФ, гласящее, что участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей им доли (часть 1, глава 16). Потому что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных владельцев долевой собственности выплатить ему компенсацию» (часть 4 статьи 252 ГК РФ). Впрочем, сам факт подачи иска о вселении уже доказывает наличие интереса. Другое дело, посчитает ли суд этот интерес существенным. Здесь вступает в силу положение о состязательности сторон. Чьи аргументы перевесят, тот и победит.

Ссылка на основную публикацию