Имущественный налоговый вычет по ДДУ

Как получить налоговый вычет за квартиру в новостройке

Мы рассказывали вам, как купить квартиру в новостройке и не сойти с ума: как выбрать застройщика, договориться о скидке, правильно подписать договор, принять квартиру и оформить право собственности.

Сегодня — завершающая статья цикла: рассказываем, как получить налоговый вычет за квартиру в новостройке.

Внимание

За два года эта статья частично потеряла актуальность. У нас есть новая подробная инструкция о налоговом вычете за квартиру. Там советы экономиста, полный список документов и разбор сложных ситуаций.

Что такое налоговый вычет

Налоговый вычет — это деньги, которые вы можете получить у государства за покупку квартиры. Вы платите налог на доход физических лиц — НДФЛ — 13% от вашей зарплаты получает государство. Когда вы купили квартиру, то отдали за нее часть дохода, а НДФЛ при этом всё равно платили. Государство вернет вам 13% от суммы, которую вы заплатили за квартиру, но не более 260 тысяч рублей. Если квартира в новостройке дешевле 2 млн рублей и без отделки, в сумму вычета можно включить и расходы на отделку.

В 2015 году Вася купил квартиру за 1,9 миллиона рублей. Максимальная сумма, которую Вася может вернуть, — 13% от стоимости квартиры:

1 900 000 Р × 0,13 = 247 000 Р

Жилищный вычет также положен за дом, комнату в коммуналке или долю в квартире.

На все квартиры дороже двух миллионов вычет будет 260 тысяч, а на более дешевые — 13% от их стоимости. Государство делит выплаты по вычету по годам и не выплачивает за прошедший год больше, чем получило НДФЛ за вас.

В 2015 году Вася получал после вычета НДФЛ 50 тысяч в месяц, за год он заработал 600 тысяч. Посчитаем налог на его доход, который за Васю заплатил работодатель:

600 000 Р × 0,13 ÷ 0,87 = 89 600 Р

Значит, в счет вычета за 2015 год Вася получит 89,6 тысячи рублей, а оставшиеся 157,4 тысячи рублей растянутся на возвраты в следующих годах.

Аналогичным образом работает и вычет за проценты по ипотеке. Если вы купили квартиру в ипотеку, то можете претендовать еще на вычет за ипотечные проценты — тоже 13% от суммы, но не более 390 тысяч рублей. Если вы выплатили банку проценты на сумму до 3 миллионов, то государство вам вернет 13% от суммы, а если 3 миллиона и более — 390 тысяч.

Если вы оформили кредит на квартиру до 2014 года, в «ипотечный» вычет войдут все проценты, которые вы заплатите банку. Лимит в 3 миллиона рублей при этом не действует — п. 4 ст. 2 ФЗ от 23.07.2013 № 212-ФЗ.

Остаток вычета за проценты по ипотеке нельзя переносить на другой объект — п. 8 ст. 220 НК РФ.

Когда можно претендовать на вычет

Претендовать на вычет за новую квартиру можно, если вы купили ее в России, работаете по трудовому договору или договору подряда, у вас есть российская прописка и вы подписали с застройщиком акты приема-передачи. Если у вас ИП с общей системой налогообложения, то получаете вычет вы так же, как и обычные люди.

Предприниматели с упрощенкой или вмененкой, неработающие студенты или пенсионеры не платят подоходный налог в 13%, поэтому и вычет не получают.

Важно

По п. 5 ст. 220 НК РФ, нельзя заявить в качестве имущественного вычета ту сумму, которую погасили материнским капиталом, средствами господдержки или из бюджета. Если часть квартиры оплатил работодатель, вычет на эту сумму тоже не дадут. И если купить недвижимость у мамы или супруга, вычет использовать не получится.

Подают заявление на налоговый вычет на следующий год после приемки квартиры у застройщика. Если акты приема-передачи вы подписали в 2016 году — подавать документы на вычет можно в 2017-м. Подать документы на налоговый вычет за покупку квартиры можно в течение всего года.

Нестрашно, если вы не оформили вычет сразу, как купили квартиру. Вычет рассчитают на основе ваших отчислений НДФЛ за последние три года. Например, если вы купили квартиру в 2010 году, то сейчас вам оформят возврат за 2014, 2015 и 2016 годы.

Если ваших налоговых отчислений государству не хватит, чтобы перекрыть сумму вычета, остальную часть получите в текущем и будущих годах.

Где получать вычет

На работе. Если решите получать вычет каждый месяц вместе с зарплатой, нужно об этом предупредить налоговую, а потом сообщить в своей бухгалтерии, что налоговая в курсе и вам положен вычет. Работодатель не будет отчислять ваши подоходные 13%, а добавит их к ежемесячным выплатам зарплаты. Если смените работу, поход в налоговую и бухгалтерию придется повторить. Справку из налоговой надо относить на работу каждый год, пока получаете вычет.

Способ подходит тем, кто работает по трудовому договору и хочет получать вычет небольшими ежемесячными прибавками к зарплате

В налоговой. Если не хотите каждый год бегать между налоговой и бухгалтерией, возьмите на работе справку 2- НДФЛ , заполните декларацию 3- НДФЛ и отнесите их в районную налоговую по месту регистрации. Из налоговой получать деньги будете один раз в год и с запозданием: налог, уплаченный в текущем году, можно вернуть только в следующем.

Способ подходит тем, кто работает по договору подряда, предпринимателям и всем, кто хочет получать вычет не мелкими порциями ежемесячно, а сразу крупной суммой за прошедший год

В налоговую можно прийти, взять талон и в электронной очереди подождать, когда вас позовут в окошко. А можно записаться на прием на сайте — тогда вам на электронную почту придет уведомление, когда нужно прийти.

Какие понадобятся документы

Чтобы получить налоговый вычет за квартиру, нужно собрать пакет документов:

• декларацию 3-НДФЛ,
• справку о доходах 2-НДФЛ,
• заявление на вычет,
• копии паспорта и документов на квартиру.

Вы можете выбрать, где получать вычет: на работе ежемесячно с зарплатой или раз в год на расчетный счет. Можно получить вычет за несколько квартир, но сумма не более 260 тысяч рублей.

Налоговая декларация 3- НДФЛ

Налоговая дает три способа заполнить 3- НДФЛ , выбирайте любой:

Заполните, распечатайте, подпишите и приносите в налоговую лично.

Справка о доходах по форме 2- НДФЛ

Эту справку вам выдадут на работе в бухгалтерии. Если вы работали в нескольких местах, справки нужны будут от всех работодателей.

Заявление на вычет

В нем укажите реквизиты счёта, на который налоговая перечислит деньги. Его можно заполнить дома или в налоговой. При сдаче документов инспектор проверит заявление и, если найдет ошибку, подскажет, как заполнить правильно.

Копии

Подготовьте документы и сделайте их копии:

1. Паспорт.
2. Договор долевого участия.
3. Платежное поручение, если за вас платил кто-то другой.
4. Квитанции об оплате, если вы рассчитывались сами.
5. Акт приема-передачи квартиры.
6. Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из реестра.

Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

Если квартиру покупали супруги в совместную собственность, в налоговую еще нужно отнести заявление об определении долей и копию свидетельства о браке.

Если в ДДУ супругов указано, какая доля квартиры кому принадлежит, заявление об определении долей не понадобится.

Если получаете вычет за ребенка, готовьте копию свидетельства о рождении и заявление об определении долей.

Если цена новостройки меньше 2 млн рублей и у вас были расходы на отделку, которые хочется включить в вычет, нужны документы и под них.

Копии документов надо заверить. На каждой странице копий напишите «Копия верна», поставьте подпись с расшифровкой и дату. К нотариусу идти не надо.

Вместе с копиями возьмите и оригиналы. Налоговый инспектор сверит документы и заберет копии.

Как получить деньги

Если вы получаете вычет через работодателя, то деньги будут приходить вместе с зарплатой. Если через налоговую, то на ваш расчетный счет.

Налоговая проверяет ваши документы три месяца, потом подтверждает вам налоговый вычет или отказывает в нем. Это называется камеральной проверкой. Отказать могут, если вы неверно заполнили заявление или 3- НДФЛ .

Еще через месяц налоговая переведет деньги на ваш счет. Деньги начислят, если верно заполнили реквизиты банка, куда переводить вычет: БИК , корсчет, расчетный счет, назначение. Не волнуйтесь: если деньги будут идти месяц — это нормально.

В следующем году вычет будете получать быстрее, потому что ваши банковские реквизиты и копии документов уже есть в налоговой. Приносите новые 2- НДФЛ и декларацию 3- НДФЛ .

Чтобы контролировать налоги и вычеты, заведите личный кабинет на сайте налоговой. Для входа в личный кабинет подходит логин и пароль от сайта госуслуг, если вы получили их лично по паспорту в одном из удостоверяющих центров. Если госуслугами не пользуетесь, попросите завести вам логин и пароль в том отделении налоговой, где будете сдавать документы на вычет, или в любом удостоверяющем центре — список есть на сайте ФНС .

Запомнить

1. Налоговый вычет — это 13% вашего дохода, которые вы можете вернуть у государства, если купили квартиру.
2. Вы можете претендовать на вычет, если купили квартиру в России и работаете по договору или если вы предприниматель с общей системой налогообложения.
3. Получают налоговый вычет или через работодателя — каждый месяц вместе с зарплатой, или через налоговую — раз в год.
4. Выплаты растянутся на несколько лет, если сумма вычета больше суммы уплаченного за прошлый год подоходного налога.
5. Вычет можно получить и за несколько квартир, но сумма всё равно будет не более 260 тысяч рублей.
6. Вычет получает тот, кто платил за квартиру. Если за вашу квартиру заплатили родители и это видно из платежных документов, то на вычет претендуют они, а не вы. Налоговая рассчитает вычет исходя из их налоговых отчислений.
7. Если вам нужна дополнительная информация о вычете, звоните в свою налоговую: там понятно и подробно всё объяснят.

Соавтор статьи — Виктория Плотаненко, консультант — юрист Андрей Таргашов

Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме

При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.

Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?

Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2022 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2022 года.

Так как Акт приема-передачи был подписан в 2022 году, то в начале 2022 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2022 год и вернул уплаченный им в течение 2022 года налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2022 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.

В начале 2022 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2022 год налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
– должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
– член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2022 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2022 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 171 “Налоговые вычеты” главы 21 “Налог на добавленную стоимость” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Налогоплательщик осуществлял строительство жилых (многоквартирных домов) и нежилых (паркингов) зданий. При этом он не вел раздельного учета по операциям, подлежащим налогообложению, и операциям, не подлежащим налогообложению. До завершения строительства налогоплательщик заключил договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, по которому к покупателю перешли недостроенные многоквартирные дома и обязательства перед дольщиками по оплаченным договорам долевого участия в строительстве. Налогоплательщик принял к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам при строительстве объектов недвижимости. Суд поддержал вывод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права принять НДС к вычету. Обязательным условием для принятия к вычету НДС является назначение объекта незавершенного строительства для операций, подлежащих обложению НДС. При строительстве жилых домов для последующей их продажи у организации не возникает обязанности начислять НДС на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ст. 16 ЖК РФ, соответственно, у налогоплательщика не возникло право принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам и поставщикам, несмотря на то, что им были проданы не жилые дома, а объект незавершенного строительства, так как в данном случае реализованный объект не может использоваться в иных целях, кроме как для передачи участникам долевого строительства (проживания в них граждан), то есть объект строительства предназначен для осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 “Налоговые вычеты” главы 21 “Налог на добавленную стоимость” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Налогоплательщик (продавец) заключил договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (в момент заключения договора объект недвижимости находился на реконструкции), получил от покупателя аванс, исчислил НДС с аванса. В дальнейшем договор был расторгнут, на продавца возложена обязанность вернуть аванс. В день расторжения договора купли-продажи между теми же сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве дома, предметом которого являлось строительство того же самого объекта недвижимости. При этом денежные средства, полученные налогоплательщиком от участника долевого строительства в качестве инвестиций, были полностью использованы для возврата авансового платежа. Налоговый орган пришел к выводу о необоснованном принятии к вычету НДС, исчисленного с авансового платежа по расторгнутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Налогоплательщик создал замкнутую систему расчетов с дольщиком, основной целью при совершении сделки участия в долевом строительстве дольщиком являлось не инвестирование денежных средств в реконструкцию базы отдыха по договору участия в долевом строительстве, а получение налогового вычета по НДС. По мнению налогоплательщика, расторжение договора купли-продажи будущей недвижимости было обусловлено деловой целью – необходимостью финансирования проекта. Суд согласился с выводами налогового органа о том, что налогоплательщик использовал денежные средства, полученные от дольщика, не по целевому назначению для осуществления строительства, а для погашения своих обязательств по возврату аванса. Следовательно, денежные средства не могут быть квалифицированы как имеющие инвестиционный характер и нельзя применять подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Суд пришел к выводу, что действия налогоплательщика не имели разумной деловой цели, не были обусловлены экономическими причинами, а были направлены исключительно на возмещение НДС из бюджета, налоговый орган обоснованно отказал в принятии НДС к вычету в связи с несоблюдением условий, предусмотренных п. 5 ст. 171 НК РФ, в части возврата аванса.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ в части расходов на приобретение квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве и погашение процентов по целевым займам (кредитам).
(Письмо Минфина России от 30.04.2022 N 03-04-05/33890) Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ в части расходов на приобретение квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве и погашение процентов по целевым займам (кредитам).

Нормативные акты: Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
“Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 29.11.2021) 6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ

НК РФ прописана процедура получения вычета, поименованы необходимые документы, установлен максимальный размер вычета – 2 млн руб. Однако кодекс описывает стандартные ситуации, при которых возникает право на вычет. Особенности получения вычета при покупке рассматриваются в Письмах ФНС и Минфина.

Имущественный вычет при покупке жилья – это реальная возможность вернуть уплаченный в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Условиями для получения вычета при покупке являются:

статус налогового резидента РФ, то есть человек проживает более 183 дней в календарном году на территории России;

приобретение либо строительство жилого имущества (дома, квартиры, комнаты или доли в них) на территории РФ;

наличие доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности

НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.

А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.

Договор долевого участия в строительстве: особенности вычета

При получении вычета по приобретению жилья по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве есть нюансы. Во-первых, право на вычет по такому имуществу возникает не с момента регистрации права собственности, а с даты подписания акта приема-передачи объекта строительства (Письмо Минфина РФ от 14.12.2017 № 03-04-05/83678). Во-вторых, цена объекта в ДДУ указывается не единой цифрой, а складывается из нескольких статей затрат. К ним могут относится услуги застройщика и возмещение расходов на строительство объекта. На практике налоговые органы отказывали в имущественном вычете по расходам, связанным с оплатой услуг застройщика, то есть учитывали только возмещение затрат на строительство. Однако в Письме ФНС от 27.06.2017 № БС-4-11/12277 указано, что в составе имущественного вычета по ДДУ учитывается вся сумма фактических расходов налогоплательщика в размере цены договора, то есть услуги застройщика также учитываются.

Можно ли получить 260 000 рублей по договору мены?

Мена является одним из вариантов приобретения жилья, когда стороны договора желают произвести обмен своим имуществом, признавая стоимость объектов равноценными либо обязывая одну из сторон произвести доплату за меньшее по стоимости имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то есть каждая из сторон сделки является продавцом.

Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет при покупке жилья? Да, если ранее право на такой вычет не было реализовано в полном объеме. Практика получения вычета при покупке по мене давно сформирована Минфином и ФНС РФ (например, Письмо ФНС от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250, Письмо Минфина от 14.03.2017 № 03-04-05/14260). Также вычет при покупке можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением квартиры взамен имущества в сносимом доме (Письмо Минфина от 03.06.2014 № 03-04-05/26663).

Покупка жилья по договору с жилищно-строительным кооперативом

Особенностью приобретения имущества по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) является то, что член ЖСК, имеющий право на паенакопления, получает жилье в собственность только после полной оплаты паевых взносов. В НК РФ прямо не предусмотрена возможность получения имущественного вычета при приобретении жилья по договору с ЖСК. Однако в Письме ФНС от 14.03.2016 № БС-4-11/4127 указано, что член ЖСК имеет право на вычеты, предусмотренные пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Причем, право на вычет возникает не с момента государственной регистрации, а при полной оплате паевого взноса и оформленного в соответствии с законодательством акта приема-передачи (Письмо ФНС от 11.04.2017 № БС-4-11/6879).

Имущественный вычет при покупке – отличная льгота, предоставляемая государством. Но не всегда налогоплательщик знает о своих правах и может отстоять их в налоговом органе. Поэтому помимо НК РФ в нестандартной ситуации необходимо руководствоваться практикой, сформированной Письмами ФНС и Минфина.

Имущественный налоговый вычет по ДДУ

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 31 августа 2022 г. N 03-04-09/76249 О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, а также о соблюдении прав граждан – участников долевого строительства

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 31 августа 2022 г. N 03-04-09/76249 О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, а также о соблюдении прав граждан – участников долевого строительства

В связи с письмом Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.

Таким образом, в случае нахождения квартиры в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения доход, полученный при ее продаже, освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения, то доход от ее продажи подлежит налогообложению в порядке, установленном главой 23 “Налог на доходы физических лиц” Кодекса.

Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, Кодексом не предусмотрено.

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Так, с учетом подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

На основании абзаца второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Одновременно сообщаем, что все предложения и проблемные вопросы, связанные с налогообложением доходов физических лиц и описанные в обращениях граждан, внимательно рассматриваются в Департаменте и учитываются в рамках подготовки и (или) согласования проектов федеральных законов о совершенствовании законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

2. По вопросу соблюдения прав граждан – участников долевого строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 218-ФЗ), а также Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” восстановление прав граждан – участников долевого строительства осуществляется публично-правовой компанией “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” (далее – Фонд).

Законом N 218-ФЗ предусмотрены функции и полномочия Фонда, в том числе в части осуществления выплат возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика осуществляются за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований (далее – выплата возмещения), а также финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Необходимо также отметить, что решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства принимается Фондом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 “Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации”.

Дополнительная информация о механизме восстановления прав граждан – участников долевого строительства, по объектам, которые признаны проблемными, размещается в единой информационной системе жилищного строительства.

Кроме того, при необходимости получения дополнительной информации граждане могут обращаться в Фонд по адресу: ул. Воздвиженка, 10, г. Москва, 125009, тел. 8 (800) 700-72-14.

Также информируем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, жилищной политики, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Минстрой России.

Дополнительно отмечаем, что ранее заявитель в Минфин России по вышеуказанным вопросам не обращался.

Заместитель директора Департамента

В.А. Прокаев

Обзор документа

НК не освобождает от НДФЛ доходы от уступки права требования по договору, связанному с долевым строительством. При этом налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет.

При уступке прав требования можно уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущественного права.

Также Минфин разъяснил механизм восстановления прав граждан – участников долевого строительства.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Налоговый вычет при долевом строительстве

В этой статье вы узнаете, что такое имущественный вычет при долевом участии в строительстве, когда можно подавать заявление на возврат налога, какие документы понадобятся, с какого момента наступает право на льготу, на какие суммы вычета можно рассчитывать при покупке жилья по ДДУ на свои средства и в ипотеку, а также как можно вернуть налог через ФНС и работодателя.

Что такое долевое строительство?

При участии в строительстве квартиры по ДДУ между покупателем и застройщиком заключается договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. По окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную жилплощадь, которая указана в договоре.

Налоговый вычет при покупке квартиры в долевое строительство является имущественной льготой (ст. 220 НК РФ), положенной при приобретении или строительстве жилья (пп. 3-4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Эта льгота компенсирует часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.

Основной момент при оформлении налогового вычета при долевом строительстве — это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на льготу возникает сразу после подписания Акта приема-передачи жилья. Вернуть налог вы можете по окончании календарного года после подписания Акта приема-передачи.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13%.

С 2022 г. не все доходы можно учитывать к вычету.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Максимальные суммы налогового вычета при долевом строительстве

В зависимости от того, какие средства вы тратите при покупке по ДДУ — личные или заемные — существуют лимиты имущественной льготы.

Если купили квартиру по ДДУ на свои средства

В этом случае налоговый вычет при долевом строительстве ограничен суммой 2000000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть максимально вы можете вернуть 13% от этой суммы — 260000 рублей.

Не имеет значения, насколько больше вы потратили средств, потому что 260 тыс. рублей — максимально возможная к сумма, которая вернется на ваш счет.

Иванов приобрел недвижимость по договору долевого строительства за 1,6 млн рублей. По окончании календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи, он может применить льготу на всю стоимость покупки и вернуть себе 208000 рублей (13% от 1 600 000).

Петров приобрел жилье по ДДУ за 3,4 млн рублей. Но максимально он может заявить только 2 млн. и вернет себе 260000 рублей (13% от 2 000 000).

Вычет при ДДУ за квартиру в ипотеку

При долевом строительстве квартиры на ипотечные средства можно вернуть налог не только на сумму основной покупки, но и по % ипотеки. Максимальный размер имущественной льготы по ипотеке составляет 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). То есть вернуть вы можете максимум 390000 рублей (13% от 3 000 000).

Расчет ведется из учета фактически уплаченных процентов, а не всей суммы долга. Согласно НК РФ, вернуть вы можете 13% от той суммы, что уже заплатили банку.

Основной вычет при покупке

Вычет на проценты по ипотеке

Максимальный размер налогового вычета

2 000 000 рублей

3 000 000 рублей*

Сумма к возврату

260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)

390 000 руб. (13% х 2 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер налогового вычета за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Сидоров купил недвижимость по ДДУ за 4 миллиона в ипотеку. Он уже совершил платежей по % на сумму 600000 рублей. Сидоров может оформить декларацию 3-НДФЛ и получить 260000 по покупке и 78000 (600 000 * 13%) за % по ипотеке.

Максимальный возврат при долевом строительстве составляет 650000 рублей на одного собственника (260000 по основному и 390 000 по % ипотеки). Чтобы не потерять деньги и использовать всю положенную льготу, обращайтесь к эксперту сервиса Налогия! Специалист поможет рассчитать максимальную сумму, которая вернется на ваш счет, в течение 2 дней после получения документов оформит декларацию 3-НДФЛ и отправит в вашу ИФНС.

Что можно включить в вычет при долевом строительстве

По ДДУ вы также имеете право вернуть часть средств за расходы на ремонт, стройматериалы, услуги строительных фирм. НК РФ позволяет это сделать, если в договоре долевого участия прописано, что квартира куплена на этапе незавершенного строительства без отделки.

Тогда вы имеете право включить некоторые виды расходов в декларацию 3-НДФЛ (пп. 3-5 п. 3 ст. 220 НК РФ) при долевом строительстве:

1. Расходы на покупку стройматериалов;
2. Расходы на разработку проектно-сметной документации;
3. Расходы на услуги строительных фирм.

Такие работы как облицовка стен, покрытие полов, отделочные работы и т.п. можно включить в состав суммы к возврату. Но покупка мебели, сантехники и т.д. в нее не войдут.

Обратите внимание! Перепланировка и реконструкция не считаются отделочными работами. Можно получить возврат за ремонт, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена без отделки.

Если квартира по ДДУ куплена в браке

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитой, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому на имущественный налоговый вычет при долевом строительстве имеют право оба супруга.

Если жилье куплено в браке, и сумма покупки позволяет это сделать, оформить максимальные вычеты по ДДУ может каждый из супругов. Обращайтесь в сервис Налогия, мы составим декларации 3-НДФЛ для обоих супругов и предоставим вам в формате pdf. Или самостоятельно отправим документы в вашу инспекцию.

Когда можно оформить налоговый вычет

При покупке квартиры в долевое строительство важна дата Акта приема-передачи. С того момента, как вами получен Акт, вы получаете право на льготу. Выписка из ЕГРН в этом случае не имеет значения.

Как оформить вычет при строительстве жилья по ДДУ

Вы можете вернуть налог за покупку квартиры по ДДУ через ФНС или через работодателя. Воспользуйтесь онлайн-сервисом Налогия, и мы возьмем на себя весь процесс оформления, тем самым сэкономив ваше время и нервы.

Оформление через ФНС

Обратитесь в налоговый орган по месту прописки по окончании календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи. По окончании камеральной проверки, которая обычно длится 3 месяца, вы получите возврат НДФЛ на свой расчетный счет.

Перечень документов при долевом строительстве квартиры :

• Декларация 3-НДФЛ;
• Справка 2-НДФЛ от работодателя;
• Договор о приобретении недвижимости
• Акт-приема передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При покупке квартиры в долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Вы можете скачать список необходимых документов, чтобы они всегда были у вас под рукой.

Оформление через работодателя

Если вы не хотите ждать окончания календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи, оформите налоговый вычет при строительстве по ДДУ через работодателя.

Вам необходимо обратиться в ИФНС с коротким пакетом документов. Сделать это можно в Личном кабинете на сайте ФНС или лично. В течение месяца ваш работодатель получит из налогового органа Уведомление о вашем праве на вычет. После этого работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ.

• Договор о приобретении недвижимости по ДДУ;
• Акт приема-передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При возврате налога за долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Мы рассказали, в какой момент возникает право на налоговый вычет при долевом строительстве, когда можно обращаться за возвратом в налоговую, а также как можно оформить возврат через работодателя.

Частые вопросы

Акт приема-передачи квартиры, купленной по ДДУ, я получил в декабре 2022. А оформил право собственности в январе 2022. Могу ли я вернуть налог за 2022 год?

Да, можете. Так как право на вычет возникает именно после получения Акта приема-передачи и никак не зависит от даты оформления недвижимости в собственность.

Купили с женой квартиру по ДДУ в ипотеку. Договор с банком оформили на нее. Могу ли я получить вычет по процентам?

Да, недвижимое имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Поэтому и основной, и вычет по процентам могут получить оба супруга.

Купил квартиру без отделки и сразу оформил имущественный вычет. А уже потом сделал ремонт. Как мне теперь включить эти расходы в вычет?

Вам необходимо подготовить уточненную декларацию 3-НДФЛ, в которой указать все расходы, включая отделку. Размер налогового вычета будет пересчитан.

Взял ипотеку и купил жилье в новостройке по ДДУ. Я знаю размер процентов, что мне придется заплатить за все годы. Могу я сразу получить налоговый вычет на эту сумму?

Нет, имущественный вычет можно получить только на фактически уплаченные проценты. Те суммы, что только запланированы к уплате, в расчете налогового вычета не участвуют.

Публикуем только проверенную информацию

Специалист по разработке и сопровождению it- продуктов, связанных с расчетом налогов, налоговое консультирование по налогообложению операций с ценными бумагами, анализ сложных кейсов инвесторов, корпоративное обучение сотрудников