Участки без подряда в 2022 году: что это значит

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался портал Metrinfo.Ru.

В 2009 г. участки без подряда в коттеджных поселках были самым продаваемым товаром на загородном рынке Подмосковья. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле. Разница в стоимости при самостоятельном строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз, – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Но довольно часто покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда.

Два договора. Первый – главный, второй – тоже
Артур Хахоков, директор по продажам Компании «Красивая Земля», разъяснил нам, что отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами: первый договор – купли-продажи земельного участка. Это стандартная форма, утвержденная местным регистрирующим органом. Он и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Второй договор может иметь разные названия. Смысл этого документа регламентирует отношения покупателя и застройщика в вопросах строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка. Здесь должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за нарушение сроков застройщиком; максимально подробное описание объектов, которые застройщик обязуется возвести в будущем, – отмечает Артур Хахоков.

Без руля и ветрил?
По словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него. На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас, – подтверждает Евгений Иванов, управляющий партнер компания «ЗАГОРОДЪ».

С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.

Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.

Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.

Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е. застройщику, – говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.)

Что застройщик хочет запретить…
По словам Юрия Сорокина, директора по развитию ГК «Партнеры Земли», отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка.

Как отмечает Артур Хахоков («Красивая Земля»), девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения. Например, в поселках «Александровская Слобода», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Павлово-2», «Приозерье», «Ривер Клаб» одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля.

Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи», рассказал, что по условиям контракта, покупатель участка без подряда в поселке «Гагаринлэнд» должен возвести коробку дома в течение трех лет в рамках заданного архитектурного стиля (требования ограничивают высоту постройки и тип фасадов). В случае несоблюдения договора, предусмотрена возможность обратного выкупа девелопером участка.

Дмитрий Герасимов («Окская слобода») среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков. Например, в поселках «Романовские дачи» и «Заречье Вилладж» на участках без подряда можно построить дом только из дерева (бревна или бруса). А в «Волшебной стране» и «Окской слободе» запрещено возводить «глухие» трехметровые заборы. Впрочем, Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ») считает, что единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку.

По большому счету, это всего лишь рекомендации. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера.

Какие препоны обойти не удастся
Наталья Бланкова отмечает, что владелец участка может ориентироваться лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района.

Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») напомнил о существовании типовых требований к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь. В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате. В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч.

Кроме этого есть противопожарные и санитарно-гигиенические требования. Так, расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних земельных участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 м, если дом возведен из кирпича, железобетона и не менее 10 м когда дом построен из дерева или других горючих материалов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны от жилого строения составлять не меньше 3 м, а от других построек – от 1 м..

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») говорит, что уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку. Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко.

Меры воздействия и предупреждения
Чтобы иметь возможность хотя бы как-то напрямую влиять на соблюдение регламента застройки, девелопер заключает контракт с требованиями и договор купли-продажи на 99% участка и формально сохраняет за собой 1% доли, – говорит Иван Синицын («Новые дачи»). Зачастую девелоперская компания берет на себя заботы о поддержании поселка после его реализации. По словам эксперта, на основании нарушенного договора владельцам участков может быть отказано в части услуг. Более того, в управлении эксплуатационных служб поселка остаются сети, и в крайнем случае, компания может пригрозить «отключкой» строптивому жильцу. Однако законность такого шага также вызывает большие сомнения.

Предвидя сложности в будущем, девелопер старается распланировать территорию поселка таким образом, чтобы участки без подряда и те, которые продавались с договорами на строительство домов, находились в стороне друг от друга. Как объяснил Дмитрий Герасимов («Окская слобода»), это делается для того, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия для общего архитектурного облика поселка. В частности, в коттеджном поселке «Окская слобода», рассчитанном на 511 домовладений, участки без подряда в основном расположены внутри естественного изгиба леса, что с одной стороны их выгодно отличает от остальной территории поселка, а с другой, – позволяет сохранить основную часть организованной застройки в едином архитектурном стиле.

Такое же решение проблемы видит и Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ»). По его словам, очень удачным примером такого решения служит комплекс «Резиденции Бенилюкс». Более того, для дорогих проектов архитектурное разнообразие поселка это плюс, причем однозначный. Все самые респектабельные поселки Рублево-Успенского шоссе: от «Ландшафта» до «Соснового Бора» построены именно так, – отмечает Евгений Иванов.

Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза висит и над собственниками участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.

Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.

Так стоить ли нарушать?
Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком. В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое. Иван Синицын («Новые дачи») предупреждает, что если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться

Поселки эконом-класса, где размеры участков начинаются от 8-ми соток, а набор коммуникаций ограничивается электричеством, имеют все шансы превратиться в территорию хаотической застройки безо всяких правил. Остальные поселки подвержены такому риску существенно меньше, особенно те, где заранее застройщик вводит правление ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), – говорит Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ»).

По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода») ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их.

Эксперт отмечает, что на практике нарушений со стороны владельцев индивидуальных участков немного. «На сегодняшнем рынке предложение в избытке, а потому покупателю проще переориентироваться на другой вариант, нежели заведомо вступать в конфронтацию с застройщиком», – говорит он.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Покупатель всегда прав. Он действительно может пойти наперекор и требованиям застройщика, и просьбам соседей. Закон на его стороне. Но стоит подумать, прежде чем конфликтовать. Ведь существуют тысячи способов испортить жизнь непослушному дачнику. И оно ему надо?

Что такое участок без подряда?

Что такое участок без подряда?

Решив переехать на постоянное место жительства за город, многие задаются вопросом – что лучше приобрести, участок, уже отданный кому-то из компаний на застройку, или участок для самостоятельного строительства.

Последний носит название участка без подряда, первый – с подрядом. И тот, и другой имеют свои преимущества и недостатки.

Участок без подряда – что это такое? Без подряда означает отсутствие прав подрядчика на землю и обязательств по возведению жилых объектов.

Обычно в коттеджных посёлках один застройщик занимается возведением однотипных домов, после строительства или до продавая их покупателям.

Однако иногда часть территории выбрасывается на реализацию сразу в виде земли без имеющихся на ней недвижимых капитальных объектов.

Участок с подрядом

Участок с подрядом

Чтобы понять привлекательность того или иного объекта, нужно разобраться с тем, что такое участок с подрядом и без подряда.

Подряд в данном контексте предполагает обязательство конкретной строительной компании по возведению домов на территории посёлка. По сути покупатели в этом случае также покупают пустую землю, но имеют обязанность по заключению договора подряда с конкретной фирмой-застройщиком. Тот в свою очередь предлагает на выбор несколько однотипных проектов домов и приступает к строительству.

При покупке участка с подрядом возведение дома осуществляется за счёт средств владельца земли.

То есть платить за строительство дома приходится ее будущему жильцу, застройщик не вкладывает в него свои деньги. Такой способ застройки продиктован и отчасти эстетическими критериями.

Если дома в посёлке строит один застройщик, они будут иметь одинаковый стиль, не выглядеть разносортно, отчего общий вид посёлка будет более привлекательным для новых покупателей.

Прежде чем покупать участок земли с подрядом, рекомендуется:

  1. Проверить застройщика на регистрацию в налоговых органах.
  2. Внимательно изучить проект строительства.
  3. Заключить договор подряда и страхования.

Таким образом Вы сможете себя обезопасить от недобросовестных действий со стороны нерадивого застройщика. Если в посёлке уже есть какие-то построенные этим застройщиком дома, это будет являться доказательством его честности.

Плюсы и минусы подряда

Дом строится с коммуникациями, а значит заниматься вопросами их подведения Вам не потребуется. Застройщик самостоятельно также будет заниматься закупкой строительных материалов, получением всех разрешений.

Плюсы и минусы подряда

Кроме того можно отметить следующие плюсы такой покупки земли:

  1. Не нужно заниматься сбором документации и строительными работами.
  2. Облагорожена территория.
  3. Есть вся необходимая инфраструктура.
  4. Наличие общей архитектурной концепции.

Однако, следует учитывать, что такая земля с подрядом будет гораздо дороже, чем земля без подряда. В общую цену застройщик будет закладывать свою прибыль и потенциальные риски.

Вы не сможете контролировать ход работ, особенно качество используемых материалов. Застройщик вполне может пытаться экономить на стоимости материалов для завышения собственной прибыли.

С таким домом также придётся забыть об индивидуальности. Он будет типовым, иногда таким владельцам домов даже запрещают ставить заборы или ярко облагораживать придомовую территорию.

Участок без подряда

Участок без подряда

Что значит участок без подряда, частично мы уже коснулись рассмотрения этого вопроса. Без подряда означает отсутствие договора с подрядчиком как потенциальным застройщиком территории.

То есть строить дом придётся самому владельцу или нанимать при желании любую понравившуюся ему компанию-застройщика.

Далеко не каждый участок без подряда имеет подведённые коммуникации и готов к возведению дома.

В 2022 году в Подмосковье, к примеру, 70 % всех загородных объектов были отнесены именно к участкам без подряда. Такие земли имеют особую привлекательность из-за низкой стоимости.

Все такие земли без подряда делят на две группы:

  1. С коммуникациями.
  2. Без коммуникаций.

Участки без коммуникаций стоят дешевле, но создают особые трудности в части их подведения. Для этого требуются не только большие финансовые вложения, но и многочисленные разрешения.

Газ нужно откуда-то тянуть, то есть рядом в ближайшем доступе должна быть газовая труба. Если труба отсутствует, придётся долго и сложно убеждать местную администрацию в необходимости подведения газа к данной территории.

Водопровода не будет центрального, отчего качество воды может быть значительно хуже. Канализацию также придётся организовывать самостоятельно и регулярно ее обслуживать, что будет требовать дополнительных финансовых затрат.

Электричество, как правило, на таких территориях присутствует, ведь все земли оснащены фонарями для использования в темное время суток. При отсутствии газа отапливаться электричеством в частном доме очень дорого.

Плюсы и минусы земли без подряда

В регионах граждане чаще приобретают земли с подрядом, а в Москве и Подмосковье – без подряда. Все это объясняется высокими ценами на землю и недвижимость в столице и ее окрестностях.

Участок земли без подряда приобретается через договор купли-продажи без какой-либо юридической ответственности сторон.

Плюсы и минусы земли без подряда

Таким образом можно купить «кота в мешке», но плюсы у такой сделки все же имеются. К ним, в частности, относятся:

  1. Привлекательная цена – можно сэкономить до 30% от стоимости.
  2. Выбор индивидуальной постройки – можно воплотить в жизнь любой смелый проект.
  3. Хороший вид инвестирования – можно купить участок и отложить строительство дома на более привлекательное время или другой сезон.

Получить доход можно и с последующей перепродажи такой земли. Можно купить недорого участок в небольшой застройке и дождаться бурного развития строительства и заселения. После этого цена земли значительно возрастёт, на чем можно будет заработать.

Такой вариант приобретения земли подойдёт для тех, кто не имеет большого количества свободных денежных средств. Ведь при покупке участка с подрядом застройщику придётся оплатить полную сумму сделки по строительству дома, и это не считая цены покупки самой земли.

Здесь же можно попридержать деньги. Сначала покупатель вкладывается в землю, и только потом он начинает заниматься строительством дома.

Без подрядные участки часто находятся на глухих и заброшенных территориях. Нужно быть готовым к тому, что там может не быть инфраструктуры, дорог, школ, остановок общественного транспорта, больниц. Порой жизнь в таком доме будет обходиться еще дороже, чем в доме, относящемся к централизованной постройке посёлка.

Может не быть управляющей компании, обслуживающей улицы с домами. Чистить дороги зимой, вывозить мусор жильцам таких домов придётся самостоятельно.

Риски приобретения участка без подряда

Риски приобретения участка без подряда

Покупка участка без подряда – рискованное предприятие. Часто мошенники перепродают один участок по два или три раза, получая с каждой сделки крупную сумму.

Нужно уделить внимание тому, что подписание договора купли-продажи не является гарантией законности сделки. Сделку нужно в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре.

Сам участок тоже нужно тщательно проверять, его техническую документацию. Каждый участок земли должен иметь свой вид разрешённого использования, нарушать который нельзя. К примеру, если земля относится к лесному или водному фонду, построить на ней жилой дом будет невозможно. Нужно чтобы участок имел назначение для ИЖС.

Также требуется проверить наличие коммуникаций и возможности их подведения к объекту. Под землёй могут идти важные газопроводы или водные магистрали, телефонные кабели или иные сети. В результате этого строить что-то над ними будет запрещено законодательством. Такой дом может подлежать сносу, а владелец подвергнут штрафным санкциям.

Лучше всего перед покупкой обратиться за помощью к профессиональным юристам или даже привлечь их для оформления сделки. Таким образом можно будет избежать всех связанных со сделкой рисков.

Участок земли без подряда представляет собой земельный надел, на который отсутствуют обязательства со стороны застройщика на возведение капитального строения. Такой участок по сути никто не обязан застраивать.

Однако приобретается он все равно под строительство дома, поэтому, если через 3 года никакие строительные работы на нем не будут начаты, его могут изъять из владения.

Покупать участок без подряда выгоднее, чем с подрядом, в том числе и в качестве инвестиционного проекта на будущее.

Что такое участки без подряда и с подрядом?

Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.

Что такое участки с подрядом

Земельный участок без подряда

Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:

  1. предприятие-застройщик выкупало у муниципальных органов определенные территории, на которых планировалось возведение домов по единому проекту или с соблюдением общих правил;
  2. граждане могли приобрести землю на указанных территориях только при одновременном заключении договора подряда с застройщиком, что существенно повышало общую стоимость земли и будущей недвижимости;
  3. поскольку земля фактически находилась в собственности застройщика, без заключения договора подряда на возведение дома получить участок было невозможно.

Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.

В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:

  • существенно увеличенная стоимость земли и недвижимости, поскольку застройщик фактически диктовал ценовые условия сделки и контролировал ход выполнения всех строительных работ;
  • граждане не могут самостоятельно заключать договор на возведение дома или использовать иной архитекторский проект, отличающийся от условий застройщика;
  • гражданам приходится соблюдать сроки возведения недвижимого объекта, которые зафиксированы в договоре подряда (если одновременно застраивается вся территория, сроки завершения работ могут значительно затягиваться);
  • при оформлении участка в собственность граждане вынуждены оплачивать застройщику и стоимость будущей недвижимости, а при банкротстве строительной организации несли риск потери вложенных денежных средств.

Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.

Что такое участки без подряда

Что такое участки без подряда

Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.

К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:

  1. возведение индивидуальных домов может осуществляться собственными силами или любой сторонней организацией, что существенно снижает сумму расходов на проведение работ;
  2. граждане не должны соблюдать единство архитекторского проекта на территории населенного пункта, допускает выбор любого частного или заказанного техпроекта;
  3. граждане имеют возможность сами определять продолжительность работ, которая будет зафиксирована в рамках самостоятельного договора со сторонней организацией;
  4. граждане, купившие участок без подряда, практически устраняют любые риски потери денежных средств – нанятому подрядчику оплачивается только аванс, тогда как окончательный расчет производиться после фактического завершения строительства.

Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.

Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.

Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.

Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.

До марта 2022 года собственникам нужно проверить статус земельного участка, чтобы не проходить процедуру межевания дважды

В России все земли, поставленные на кадастровый учет, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

При этом в их паспортах указаны кадастровый номер, адрес, площадь и другие сведения. Но кроме этого в записи ЕГРН у каждого участка имеется еще и определенный статус.

Существующие статусы земельных участков

Начнем с того, что статусом обладает только запись в ЕГРН, а не сам участок. А сама суть статусов направлена на четкое обозначение того, является ли земля в чьей-то собственности (или в аренде), или она пока еще бесхозяйная.

Дело в том, что налог на землю — один из видов дохода государства. Поэтому если земля оформлена в собственность или находится в аренде, то это дополнительные средства. Если же граждане используют землю без надлежащего оформления, то взыскать с них этот налог не удастся.

Именно поэтому государство всеми способами подталкивает землепользователей к официальному оформлению земли в собственность или к оформлению прав аренды.

Для этого в разное время принимались различные законы, регулирующие постановку на учет земельных участков. Но надо понимать, что одно дело — произвести межевание и поставить землю на кадастровый учет, а другое — зарегистрировать на отмежеванную землю свои права.

Данные о межевании земли вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — информационную базу, учитывающую все недвижимое имущество в стране. А после — данная техническая информация входит уже в ЕГРН, который учитывает права собственности на данный объект. Таким образом, ГКН и ЕГРН — это разные вещи. А статус участка как раз и является неким связующим звеном между этими базами данных.

Всего существует пять основных статусов. Так, участок, поставленный на государственный кадастровый учет до 1 марта 2008 г., отмечается статусом «ранее учтённый». При этом может оказаться, что участок поставлен на учет без межевания, то есть без установления его границ. В этом случае впоследствии все равно необходимо проведение межевания.

После 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон №221-ФЗ.

В соответствии с данным законом все участки получали «временный» статус, который подразумевает постановку на учет с пока еще не зарегистрированным правом. Установлен и срок действия, в течение которого права должны быть зарегистрированы — 5 лет с даты внесения в ГКН.

Если говорить просто — такая земля отмежевана и внесена в базу данных, однако пока юридически она ничья. Поэтому ей невозможно официально распоряжаться. Её нельзя продать, сдать в аренду или осуществить с ней другие действия.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон №218-ФЗ.

Согласно ему теперь «временный» статус участкам не присваивается. И вся новая земля встает на учёт со статусом «учтённый», вне зависимости от наличия зарегистрированных прав. Таким образом получается, что «временные» — это участки, поставленные на учет в период с 01.03.2008 г. по 01.01.2017 г.

Если в течение 5 лет «временный» участок станет чьим-то (на него будет оформлено какое-либо право), то он перейдет из «временного» статуса в статус «учтенного». Собственник «учтенного» участка может делать с ним все что угодно — разделить, объединить, продать, подарить, сдать в аренду и т. д.

Если же в течение 5 лет на участок не будет оформлено право собственности (или аренды), то он снимается с кадастрового учета и ему присваивают статус «аннулированный».

Существует и еще один статус — «архивный». Он будет присвоен «временным» земельным участкам, на которые до 1 марта 2022 г. не будут зарегистрированы права. Такая земля будет вообще снята с кадастрового учёта. Под архивный статус могут попасть также «учтенные» и «ранее учтенные» земельные участки, если они прекращают свое существование, например, из-за объединения или при разделе.

Когда подаренную квартиру придется разделить с супругом (не все знают об этой статье Семейного кодекса)

Участки без подряда – как не стать обманутым

Сфера недвижимости традиционно привлекает к себе огромное количество романтиков с большой дороги и аферистов всех мастей. Что вполне понятно: ставки в игре с законом здесь столь высоки, что рискнув пару раз, можно безбедно существовать в течение года.

Приобретая участок без подряда, стоит знать, какие подводные камни могут ожидать неискушенного покупателя и с какими видами афер, возможно, придётся столкнуться.

Покупка участка без подряда не привязывает покупателя к единой архитектурной планировке, но несет в себе ряд рисков, которые надо заранее изучить Источник m9land.ru

Участок без подряда

– Участки без подряда делятся на две принципиально разные категории: с подведенными коммуникациями и без них – отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

– Когда в кризисном 2009 году рынок недвижимости «застыл», крупные землевладельцы раздели большие наделы на участки и стали активно продавать их с обещанием подвести коммуникации в ближайшее время. В результате на этот вид земельных наделов образовался ажиотажный спрос. Многие эксперты предрекали скорое снижение интереса к данному продукту в сфере недвижимости, но время показало, что и сегодня участки без подряда находятся на пике продаж.

Самые выгодные участки расположены в посёлках, строительство которых почти окончено. Их хотят заполучить большинство застройщиков, чтобы построить здесь дома и выгодно перепродать уже с подрядом. Сегодня в общей сложности на первичном рынке Подмосковья насчитывается более 62 000 загородных объектов и более 70 процентов составляют участки без подряда.

Заведомые плюсы

Обязательство одной из сторон качественно и в срок выполнить тот или иной вид работ, сдав её заказчику, является договором подряда. Клиент, в свою очередь, должен оплатить работу в полном объеме и тоже в оговоренные сроки. Если соотнести это с участком, то речь идет о строительстве дачного или загородного жилого дома на участке земли. В свою очередь, участок без подряда – это кусок земли, приобретённый без какой-либо юридической ответственности сторон. Покупатель заключает только договор купли-продажи – и всё. В такой сделке есть однозначные плюсы:

Бывает, что разница в стоимости участка в пользу покупателя доходит до тридцати процентов. Также, в случае договора без подряда не придется платить за стоимость строительства.

При этом стоит учитывать и «обратную сторону медали». Экономия не всегда выгодна, а порой и откровенно, опасна. Во всяком случае, в таком серьезном деле, как строительство дома. Специалисты считают, что в большинстве случаев овчинка выделки не стоит и сберечь получится максимум 100-200 тысяч рублей.

«Серые» бригады, как показывает практика, на этапе сделки озвучивают одну сумму, а по факту – другую, с разницей в свою пользу, разумеется. Поэтому правильней заключать договор и работать с проверенной компанией, имеющей в городе хорошую репутацию и дающей гарантии обслуживания дома в будущем.

  • Возможность выбора индивидуальной постройки

Для многих – это достаточно немаловажное и весомое преимущество подобной сделки, особенно на фоне уже готовых домов в новых поселках похожих один на другой, как близнецы-братья. Собственник пустого земельного участка может построить хоть дворец, хоть хижину дяди Тома – все зависит от финансовых возможностей владельца земли.

Приобретение участка без подряда считается хорошим инвестиционным проектом, ведь капитальное строительство можно отложить на более удобный в финансовом или сезонном плане период.

Дважды в одну воронку

Это только на войне в одну воронку дважды снаряд не попадает. А на криминальном поле боя – очень даже запросто. Одна из самых древних, но от этого не теряющая свою эффективность схема обмана – двойная продажа одного и того же участка.

Долгожданное приобретение делает людей менее осмотрительными, чем и пользуются мошенники Источник poadresy.ru

Это становится возможным по нескольким причинам. Из-за несвоевременной или неграмотной регистрации договора купли земли в кадастровом региональном ведомстве, подделки документов, юридической безграмотности покупателя.

Самая распространенная ошибка приобретателя участка без подряда заключается в том, что гражданин уверен, что после подписания договора и передачи денег вопрос решён. Все – теперь он полноправный хозяин земли! Однако это только часть сделки и требуется регистрация соглашения в определенных госструктурах. Согласно российскому законодательству, законным владельцем участка считается гражданин, первым зафиксировавший переход права собственности на участок в соответствующих структурах. Но проблема в том, что если земельный надел уже побывал в поле зрения мошенников, в нагрузку к нему может прилагаться судебная тяжба, и не одна.

Проверка, не является ли земля «фигурантом» какого-либо судебного дела, должна проводиться обязательно Источник advokatservice.ru

Молодая семейная пара из Подмосковья приобрела участок без подряда в хорошем поселке, расположенном недалеко от Москвы. Продавец работал по доверенности, которая на поверку оказалась «липовой».

– Продавал землю мужчина, доверенность на которого якобы выписала его жена, – рассказывает Ирина, покупательница. – На самом деле такой документ она не подписывала, эта семейная пара находилась в состоянии развода, только заявление они еще не подали. Муж не хотел делиться деньгами, вырученными с продажи участка, и подделал доверенность. Его вторая половина об этом ничего не знала.

Мы с мужем почему-то не проверили подлинность документа, и отдали деньги аферисту. В итоге его жена подала в суд, и сделка была признана недействительной. После чего уже судились мы, чтобы вернуть средства, которые этот горе-продавец по факту выплачивал нам частями, через службу судебных приставов в течение двух лет. Понятно, что на эти «клочки» мы ничего уже купить не смогли. А нужно было всего лишь сходить к нотариусу, который якобы выдал эту бумагу!

В некоторых случаях можно даже далеко не ходить, а просто воспользоваться компьютером или телефоном Источник www.spark-interfax.ru

Участок с сюрпризом

Участок всем хорош: географически находится в привлекательном месте, стоимость земли не превышает рыночную и у продавца даже есть на руках такой удивительный документ, как топографическая схема. Где отмечено, что подземных коммуникаций, построенных ранее, здесь не было, нет, и не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока новый хозяин их не захочет провести.

На самом деле, на таком участке находится целая сетка из подземных труб, перенос которых обойдется в огромную сумму. Если, вообще, будет возможным с технической точки зрения. Может оказаться так, что под землей находятся телефонные линии, газо или водопровод. А с точки зрения российского законодательства самовольное возведение построек в таком месте наказывается штрафом и принудительным переносом дома в другое место. Очевидно, что придется выложить колоссальные деньги, не считая тех, что уйдут в карман мошенникам.

Надо понимать, что под переносом дома обычно подразумевается его снос, а не перемещение Источник gizmodo.com

– Нашла хороший участок, все понравилось, – рассказывает пенсионерка из Санкт-Петербурга Валентина Петровна.

– Продавец показал все документы и даже геологическую экспертизу предоставил, где было указано, что земля «чистая», никаких строений или подземных труб здесь нет. Но я в прошлом юрист-консульт и решила подстраховаться, проверить информацию.

И оказалось, что там не просто коммуникации проведены, а газпровод! Вот бы я домик там построила, разорилась бы на переносе, оплате штрафов и судах. Так что все нужно тщательно проверять, все-таки покупка земли – это не поход в магазин за хлебом.

Техника безопасности сделки

Первое правило оформления любых сделок с недвижимостью, и в первую очередь, при сделках покупки участка без подряда – привлечение в помощь профессиональных юристов. Правовое законодательство в России постоянно подвергается изменениям, дополнениям и редактированию. Так что успеть зафиксировать все нововведения и тем более «откатать» их на практике под силу только профессионалу. Кстати, правоохранители, разбирая мошеннические схемы, отмечают, что аферисты присматриваются к потенциальному покупателю участка без подряда заранее.

Не ленятся мониторить специализированные СМИ, где продавцы размещают объявления о купле-продаже земли, сайты и другие источники. Поэтому в объявлениях не нужно давать лишней информации, которая может дать пищу для размышления преступникам.

Что должно насторожить при покупке участка без подряда:

  • Явная грубость или исключительная вежливость собеседника. В первом случае мошенники преследуют цель создать впечатление «крутых парней», с которыми шутки плохи. В том числе и длительные раздумья относительно покупки и возможный отказ. Главное – чтобы клиент не сорвался с крючка и не заподозрил неладное. Во-втором варианте стараются втереться в доверие, обещая скидки и дополнительные бонусы при покупке.
  • Отказ предъявить оригиналы документов на землю, паспорт продавца или доверенность на разрешение сделок. Нежелание привлечь к сделке юриста, противодействие желанию пообщаться с соседями будущего участка.
  • Требование аванса более тысячи евро в качестве аванса или залога.
  • Непонятная схема размежевания земельного участка с соседними наделами.

И еще: отсутствие на руках разрешения на строительство жилых зданий на данном участке может создать серьёзную преграду в возведении дома мечты. Так что, это первое, о чем нужно побеспокоиться, приобретая участок, минуя договор подряда.

Видео описание

Наглядно о подводных камнях при покупке участка без подряда, смотрите в видеоролике:

Заключение

Если говорить о наиболее перспективных участках без подряда в столице, то эксперты прогнозируют превышение спроса на участках, расположенных до тридцати километров от Москвы. Более того: в 2019 году здесь даже будет прослеживаться дефицит свободной земли. Прежде всего, потому, что в таких поселках наиболее доступные цены на землю. На большом расстоянии от центра, напротив, предложение значительно превысит спрос, и ценник на участки снизится. Так что если выбор сделан в пользу участка без подряда, стоит позаботиться о предполагаемом месте и оформлении документов уже сейчас.

Участки без подряда в 2022 году: что это значит

При покупке земельного участка под строительство следует учесть массу нюансов. Существует основных типа будущих владений. Участок без подряда — что это такое? И чем он отличается от участка с подрядом, и какие особенности отличают оба типа? Сразу оговоримся, что наибольшую популярность имеет участок без подряда.

На первый взгляд плюсы очевидны — стоимость меньше (до 30%) и владелец может возводить коттедж или дачу по своему усмотрению.

А меньшая цена позволит потратить освободившиеся средства на что-нибудь полезное.Но все это только на первый взгляд. Ниже рассмотрим подводные камни, которые ждут при покупке земельного участка без подряда.

Что это такое

Участок без подряда понятие не совсем официальное и в широком смысле подразумевает, что строительство будет происходит без стороннего застройщика.

Грубого говоря, возведение здания будет вестись своими силами.

Что такое подряд? Это определенный договор, который обязывает одну сторону выполнить работу согласованную с другой стороной. Условный застройщик сдает заказчику объект и получает полный расчет по окончанию строительства.

Продажа участка без подряда не подразумевает каких-либо дополнительных условий, кроме обозначенных законодательством. Для оформления достаточно обычного договора купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! После оформления договора земельного участка без подряда покупатель становится единоличным (есть исключения!) владельцем и волен распоряжаться угодьями как пожелает

Единственное ощутимое препятствие для нового владельца — это отсутствие разрешения (запрет) на возведение любого устроения на участке. Отметим основные преимущество, которое принесет строительство на участке без подряда:

  • Возведение здания происходит полностью своими силами или с привлечением наемной бригады. Этот факт существенно снизит стоимость строительства. К тому же цена на подобные участки ниже. Своеобразная скидка достигает порой 30%.
  • Владелец вправе выбирать свой собственный стиль для постройки. Единственное ограничение — финансы и границы участка. Коттедж можно возвести в любом стиле. Владелец может заказать индивидуальный проект здания и быть единственным в своем роде в поселке. Строительные материалы и прочие предметы обихода гражданин подбирает самостоятельно, опираясь на предпочтения и бюджет строительства.
  • Владелец вправе самостоятельно определить время работ. Он может временно приостановить стройку, например, на зимний период. Или проводить ее постепенно на протяжении несколько лет своими силами. Так же владелец устанавливает любые разумные сроки для возведения здания сторонней организацией.
  • Владелец земельного участка без подряда исключает любые денежные риски. Небольшой аванс строительной бригаде, но основная часть суммы выплачивается только по факту после принятия здания.

Возможность полностью контролировать процесс строительства, начиная со строительных материалов и заканчивая выбором наемной бригады, делает покупку участка без подряда очень популярной и выгодной.

К тому же приобретая земельный участок с договором подряда можно действовать на перспективу. Подвести коммуникации, облагородить территорию, обустроить подъезд к дому.

ВНИМАНИЕ! Земля всегда будет в цене и это отличная инвестиция в будущее.

Ограничения

Продать подобный участок месте со зданием можно будет по очень привлекательной цене, что покроет, как минимум, часть расходов. Но для наглядности обратимся к некоторым ограничениям, которые принесет строительство на земельном участке без подряда:

  1. На практике существуют некоторые ограничения по расположению и площади строений. Например, построенный дом не может занимать более 30% от размера земельного участка.
  2. Не допускается возведение более 3-х строений. Например, возможно возвести дом, баню и гараж. В итоге получаем основное здание и 2 любых хозяйственных постройки. Если правило будет нарушено, то регистрационная палата не выдаст документы на дом. Постройка не будет узаконена.
  3. Набирают популярность поселки, где товарищество жильцов настаивает на постройке домов определенного типа и архитектуры. Могут возникнут сложности с возведением даже если в поселке найдется участок без подряда. Конечно, жильцы преследуют благую цель — обеспечить максимальный комфорт и визуальную эстетику поселка.

Подобная политика давно проводится во многих штатах Америки. Сообщество жильцов на улице регулирует архитектуру здания, уровень газона и даже дорожную разметку. Если собственник не согласен с определенными условиями его вполне могут не выдать разрешение на строительство

С подрядом

Участок с подрядом — это разновидность сделки, при которой по заданию заказчика выполняются определенные работы другой стороной (исполнителем).

Участок без подряда что это такое

На практике компания-застройщик выкупает несколько земельных участков по согласованию у местной администрации.

Причем, все строения должны соответствовать определенным стандартам и нормативам. Проще говоря, они будут возведены в едином архитектурном стиле без изыском.

Далее потенциальные владельцы могут приобрести земельный участок только при заключении договора на строительство с подрядчиком. Альтернативные варианты не рассматриваются. Земля по факту находится в собственности у компании и получить его без строительства дома невозможно.

ВАЖНО! Главных плюсом участка с подрядом будет функция «все включено». Гражданин приобретает землю и дом сразу.

По договору компания-застройщик обязуется в строго определенные сроки, из указанных в договоре стройматериалов возвести жилой дом.Именно в этом случае действует пункт, когда все дома на улице или даже в поселке построенные в определенном стиле без отклонений.

Конечно, это эстетично и красиво, но не каждому подойдет. Беря участок с подрядом можно быть уверенным на 99%, что компания добросовестно выполнит обязательства. Иначе в ход пойдут неустойки и штрафы, а то и уголовная ответственность.

Минусы

  • Застройщик самостоятельно осуществляет не только строительство, но и подготовительный этап. Например, сбор и оформление документов, не нужно будет составлять технический план, заботиться о коммуникациях. Но стоимость в этом случае возрастает в разы т.к все прочие издержки компания положит на плечи потенциального владельца.
  • Будущий владелец не может вносить коррективы в строительство. Изменить архитектуру или этажность (возможны исключения, но только по договоренности с застройщиком). Гражданин вправе заниматься внутренней отделкой. В выборе обоев, материала для пола и прочих ремонтных вопросах он полностью свободен и действует на свое усмотрение.
  • Сроки возведения могут быть увеличены. Например, если застройщик одновременно занимается несколькими домами в поселке. Или требуется возвести дополнительное строение (баню, гараж). Правда в этом есть и своеобразный плюс. Застройщик может приобрести стройматериалы по себестоимости (если проектов несколько), что существенно снизит итоговую цену.
  • В большинстве случаев оплата за услуги вносится сразу и за земельный участок, и за дом. Не будем говорит о недобросовестных фирмах. Их репутация перед оформление договора следует тщательно проверить, благо в средствах массовой информации и интернете достаточно сведений. Застройщик может объявить себя банкротом и вернуть деньги за недостроенный дом будет проблематично.

Большие риски, не смотря на очевидные плюсы, практически свели на нет договор с подрядом в эконом-классе. Добросовестный застройщик, конечно, может застраховать имущество, но это существенно увеличит затраты. Но граждане, которые приобрели участок без подряда стараются экономить по максимуму. Иная ситуация в премиум сегменте — там господствуют договоры с подрядом.

В конечно итоге многое зависит от бюджета строительства. Участок без подряда подразумевает обширные полномочия и широкое разнообразие в возведении здания. Договор с подрядом дороже, но владелец сможет сконцентрироваться на внутренней отделке и сэкономить время, нервы на постройке. Но сегодняшние реалии таковы, что договор участка без подряда остается самым популярным типом сделки.

Ссылка на основную публикацию