ОКВЭД сдача в аренду нежилых помещений – 2022

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как физическое лицо или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: в статусе физлица или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов своей деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Поскольку при регистрации вы выбрали код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», то доходы от сдачи квартиры в аренду будут считаться предпринимательскими. Вам придется отчитываться и платить налоги как ИП.

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Как победить выгорание

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Сдача квартиры в аренду. С каждой суммы, которую ИП получает от квартиросъемщиков, он платит 6% налога. Если жильцы еще оплачивают коммунальные услуги без счетчиков, то эти платежи тоже нужно включать в доход и перечислять с них 6% налога.

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ , а до 15 июля — заплатить налог.

Если квартиру снимет российская организация или ИП, то уплата налогов будет их задачей. По закону в таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога. Например, если плата по договору аренды — 20 000 Р , на руки человек будет получать 17 400 Р : 20 000 Р − 13%.

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же , как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%. Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно. Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

ОКВЭД для операций с недвижимым имуществом

Как работаем и отдыхаем в 2022 году ?

Подборка кодов

68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества

68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества

68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

68.10.23 Покупка и продажа земельных участков

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

68.32.3 Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества

Пояснения и уточнения

Если предприниматель хочет иметь дело с недвижимостью, ему следует открыть бизнес по непосредственным операциям в этой сфере либо предоставлять посреднические услуги – как по собственной, так и по арендованной недвижимости.

Какая бизнес-деятельность законна в сфере недвижимости?

  • агентская;
  • брокерская;
  • арендодательская;
  • посредническая.

Осуществлять эту деятельность бизнесмен вправе при одной или нескольких из возможных операций с недвижимостью:

  • покупке;
  • продаже;
  • сдаче внаем;
  • оценивании;
  • страховании;
  • работе с базой данных о владельцах недвижимости;
  • подборе доверенных лиц.

Вы – хозяин недвижимости

Предприниматель, планирующий деятельность с недвижимостью, которая находится в его собственности или переходит в нее в рамках бизнеса, может осуществлять те или иные операции с такими формами недвижимости:

  • жилые и нежилые дома, квартиры, комнаты;
  • нежилые здания и помещения;
  • многоквартирные дома;
  • земельные участки.

В рамках данного вида бизнеса предприниматель волен производить со своей собственностью различные операции, не противоречащие группировке ОКВЭД и действующему законодательству.

  1. Покупка и продажа.
  2. Разделение земельных участков на части с благоустройством или без.
  3. Предпродажная подготовка недвижимости.
  4. Сдача в аренду.
  5. Управление.
  6. Строительство для себя.
  7. Использование стоянок для мобильных домов.

Операции с чужой недвижимостью

По договору или за особое вознаграждение предприниматель вправе выполнять различные операции с недвижимостью, принадлежащей другим людям.

  1. В первую очередь, это деятельность агентств недвижимости, которые предоставляют своим клиентам посреднические и/или консультационные услуги при покупке, продаже и аренде. В эту группу бизнеса не входят правовые услуги.
  2. Управление арендованной недвижимостью по договору (за вознаграждение).
  3. Техническая инвентаризация жилого и нежилого фонда.

ВАЖНО! В понятие «управление» входит сбор арендной платы, но не включается коммунальная (уборка, вывоз мусора, охрана и пр.) и правовая деятельность. Нельзя также управлять недвижимостью, которая представляет собой военную базу, тюрьму или подобный объект.

Коды ОКВЭД: 68.20

Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

  • 68 – Класс «Операции с недвижимым имуществом»
  • 68.2 – Подкласс «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»
  • 68.20 – Группа «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»

Эта группировка включает:

– сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;

– предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе

Эта группировка также включает:

– строительство зданий для собственного пользования;

– эксплуатацию стоянок для передвижных домов

  • Регистрация ООО
    • Регистрация ООО в 2022 году Полная инструкция по регистрации ОООРегистрация ООО онлайнОтветственность учредителей ООО Образцы документов Документы для регистрации ОООФорма Р11001Устав ОООУставные документыРешение единственного учредителяПротокол собрания учредителейДоговор об учреждении ООО Коды ОКВЭД Всё про ОКВЭДПодборки кодов ОКВЭД по типу бизнесаЧитать все статьи
    • Помощь Консультация по регистрации ОООКонсультация по подбору кодов ОКВЭД Услуги Регистрация ООО «под ключ»Аренда юридического адреса
    • Бесплатный сервис регистрации ООО Готовые документы за 10 мин. Без специальных знаний Без ошибок и перепроверки Подготовить документы
    • Регистрация ИП в 2022 году Полная инструкция по регистрации ИПРегистрация ИП онлайнАдрес ИПНазвание ИП Образцы документов Документы для регистрации ИПФорма Р21001 Коды ОКВЭД Всё про ОКВЭДПодборки кодов ОКВЭД по типу бизнесаЧитать все статьи
    • Помощь Консультация по регистрации ИПКонсультация по подбору кодов ОКВЭД Услуги Регистрация ИП «под ключ»
    • Бесплатный сервис регистрации ИП Готовые документы за 10 мин. Без специальных знаний Без ошибок и перепроверки Подготовить документы
    • Изменения в ООО Форма Р13014Смена директора ОООСмена юридического адресаДобавление кодов ОКВЭД для ОООИзменение уставаУвеличение уставного капиталаЛиквидация ООО Изменения в ИП Форма Р24001Добавление ОКВЭД для ИПСмена прописки ИПКак ИП стать самозанятымЗакрытие ИП
    • Услуги Изменения ИП «под ключ»Изменения ООО «под ключ»
    • Внесение изменений в ООО по Москве Смена наименования Смена юридического адреса Смена генерального директора Смена участников Изменение уставного капитала Изменение кодов ОКВЭД Заказать услугу
    • Счёт для ИП Нужен ли расчётный счёт для ИПИспользование личного счёта вместо расчётногоКак открыть расчётный счётВ каком банке лучше открыть расчётный счёт для ИПКак выгодно снять наличные со счёта ИП Счёт для ООО Открытие расчётного счёта для ОООГде лучше открыть расчётный счёт для ОООЛегальный вывод прибыли для ООО Банки Открытие расчётного счёта в СбербанкеАльфа-банк для юридических лиц
    • Помощь Калькулятор РКО
    • Калькулятор РКО Сравнить тарифы между собой Фильтры под задачи бизнеса Только актуальные тарифы Только проверенные банки Открыть калькулятор
    • ОСНО Основная система налогообложения УСН УСН доходыУСН доходы минус расходыВиды деятельности ИП на УСНПереход на УСН ПСН Патентная система налогообложенияВиды деятельности ИП на патентеОбразец заявления на патент Самозанятые Налог на профессиональный доходВиды деятельности для самозанятыхМожет ли ИП быть самозанятымЧитать все статьи
    • Налоговый календарь 2021Налоги ОООНалоги ИПВзносы ИПКак выбрать систему налогообложенияНалоговые каникулы ИП Налоговые калькуляторы Калькулятор УСНКалькулятор ЕНВДКалькулятор ПСНКалькулятор НДСКалькулятор страховых взносов Помощь Консультация по налогообложению
    • Бесплатная консультация по налогообложению Подбор налогового режима Составление плана платежей Раскрытие спорных вопросов Оставить заявку
    • Бухгалтерия ИП самостоятельноБухгалтерия ООО самостоятельноОтчётность за работниковНулевая отчётностьДекларация ЕНВД Отчётность на УСН Декларация УСНОтчёты ИП на УСН с работникамиОтчёты ИП на УСН без работниковНулевая отчётность по УСНДекларация УСН при закрытии ИПЧитать все статьи
    • Помощь Бесплатное бухгалтерское обслуживание 1СБухгалтерский аудит бизнеса Сервисы Декларация УСН онлайнДекларация ЕНВД онлайнКалькулятор страховых взносовБесплатная проверка контрагентов
    • Сервис подготовки деклараций УСН/ЕНВД Расчёт платежей УСН/ЕНВД Автоматическое заполнение Актуальные бланки Подготовить декларацию
    • Регистрация ООО и ИПДекларация УСН/ЕНВДВыставить счёт онлайнПодбор кодов ОКВЭДКалькулятор тарифов РКОПоиск по базе ЕГРЮЛ/ЕГРИПЗакрытие ИПКалькулятор страховых взносовПредложения партнёров
    • Налоговые калькуляторы Калькулятор НДСКалькулятор УСНКалькулятор ЕНВДКалькулятор ПСН
    • Регистрация бизнеса Консультация по регистрации ОООКонсультация по регистрации ИПКонсультации по кодам ОКВЭД Банки Калькулятор РКО Бухгалтерия и налоги Консультация по налогообложениюБесплатное бухгалтерское обслуживание 1СБухгалтерский аудит бизнеса
    • Книги по бизнесу Кафе/Бар/ПиццерияСалон красотыРозничный магазинОптовая торговляЮридические услугиИнтернет магазин
    • Серия книг «Начни свой бизнес» О популярных видах бизнеса Подробно о регистрации Все особенности и фишки Скачать книги бесплатно

    Выбираем код ОКВЭД для аренды помещений в 2022 году

    Сдача в аренду недвижимости — прибыльное и не слишком трудоёмкое направление. Этот бизнес выбирают многие предприниматели. Коды ОКВЭД для сдачи в аренду недвижимости зависят от типа помещения: квартира, жилой дом, склад, офис, целый многоквартирный дом или здание отеля. Ключевая характеристика — жилое и нежилое. Отдельные коды есть для посредников, агентств и обслуживающих компаний. Мы подобрали все коды из ОКВЭД-2, которые подходят ИП и организациям в сфере аренды жилого и нежилого имущества.

    В классификаторе ОКВЭД-2 деятельность по сдаче в наём недвижимости попадает в класс 68 раздела «L» — «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом». ИП и организации, указавшие коды ОКВЭД из этого раздела, могут сдавать в аренду жилые и нежилые помещения, коммерческую недвижимость. Они подходят для сдачи в наём собственного и арендованного жилья.

    Те, кто выступает посредником в найме недвижимости или занимается куплей-продажей, тоже смогут найти для себя подходящий ОКВЭД в подборке для операций с недвижимым имуществом.

    Экономь время на поиски ОКВЭД благодаря эксперту Podelu

    Подберем код и расскажем про его плюсы и минусы.

    В классификаторе ОКВЭД-2 деятельность по сдаче в наём недвижимости попадает в класс 68 раздела «L» — «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом». ИП и организации, указавшие коды ОКВЭД из этого раздела, могут сдавать в аренду жилые и нежилые помещения, коммерческую недвижимость. Они подходят для сдачи в наём собственного и арендованного жилья.

    Те, кто выступает посредником в найме недвижимости или занимается куплей-продажей, тоже смогут найти для себя подходящий ОКВЭД в подборке для операций с недвижимым имуществом.

    Код ОКВЭД 68 — Операции с недвижимым имуществом

    Для кого подходит: всем, кто занимается куплей-продажей недвижимости или сдаёт недвижимость в аренду. ОКВЭД для агентств-недвижимости и сборщиков арендной платы тоже относится к этому классу. Покупать, продавать и сдавать в аренду можно любую недвижимость: квартиры, жилые дома, комнаты, нежилые здания и сооружения, помещения, склады, земельные участки. Агентства, которые консультируют и выступают посредниками (риэлторами) при купле-продаже, сдаче в аренду жилой и нежилой недвижимости — квартир, дач, торговых площадей, складов, гаражей. Деятельность включает анализ рынка, рекомендации по выбору объекта недвижимости, проверку «чистоты» сделки, подготовку документов.

    Код ОКВЭД 81 — Деятельность по обслуживанию зданий и территорий

    Для кого подходит: риэлторам, компаниям и ИП, не только сдающим нежилые помещения в аренду, но и оказывающим услуги по их обслуживанию. Уборка внутренних помещений и очистка зданий снаружи; уборка и благоустройство территории — подметание улиц и уборка снега, озеленение, обслуживание спортивных площадок, игровых зон и водоёмов; обработка промышленного оборудования и зданий от насекомых, вирусов, бактерий; очистка и мойка транспортных средств, кроме автомобилей; уборка в частных домах и квартирах; прочистка печей, вентиляционных труб, бойлеров.

    © 2019-2022 Все товарные знаки принадлежат их владельцам и используются исключительно для обозначения товаров и услуг, введенных в оборот их правообладателем. Информация, представлена на сайте в исключительно информационных целях и не может рассматриваться в качестве оферты. Данные на сайте могут отличаться от актуальных данных.

    © 2019-2022 Все товарные знаки принадлежат их владельцам и используются исключительно для обозначения товаров и услуг, введенных в оборот их правообладателем. Информация, представлена на сайте в исключительно информационных целях и не может рассматриваться в качестве оферты. Данные на сайте могут отличаться от актуальных данных.
    Пользовательское соглашение
    Обратная связь:hello@podelu.ru
    88002015811

    ОКВЭД сдача в аренду нежилых помещений – 2022

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Физическое лицо имеет статус ИП с основным видом деятельности по ОКВЭД 68.20 “Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом” и дополнительным – 68.10.22 “Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений”. Планируется уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу. Полученный от уступки доход включается в налоговую базу по УСН или НДФЛ?

    Физическое лицо имеет статус ИП с основным видом деятельности по ОКВЭД 68.20 “Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом” и дополнительным – 68.10.22 “Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений”. Планируется уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу.
    Полученный от уступки доход включается в налоговую базу по УСН или НДФЛ?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    В настоящее время налоговыми органами демонстрируется готовность отнести к предпринимательской систематическую деятельность ИП по реализации имущественных прав. Следование такому подходу и включение доходов от уступки права требования к застройщику при исчислении налоговой базы по УСН, возможно, снизит риск налогового спора, если речь идет о систематических сделках.
    Мы заочно по разовой сделке не готовы оценить, имеются ли достаточные основания считать, что в деятельности ИП отсутствуют признаки предпринимательской, что позволило бы применить к ней нормы главы 23 НК РФ. На наш взгляд, если в рассматриваемом случае речь идет об однократной уступке прав требования к застройщику и предмет договора долевого участия не был использован в деятельности ИП (и не было таких намерений), то есть основания для налогообложения НДФЛ полученного дохода.

    Обоснование вывода:
    ИП – налогоплательщики упрощенной системы налогообложения по п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пп. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (пп. 1 и 2 ст. 249 НК РФ). И в письмах Минфина России от 10.03.2020 N 03-11-11/17889, от 18.07.2017 N 03-11-11/45709, от 22.07.2016 N 03-11-11/43086 сказано, что ИП, применяющий УСН, доход от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве физическому лицу учитывает в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (смотрите также решение АС Волгоградской области от 11.05.2021 N А12-2993/2021).
    Одновременно с этим в силу прямой нормы (п. 3 ст. 346.11 НК РФ) применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пп. 2 и 5 ст. 224 НК РФ – 35% и 9% соответственно).
    Такая формулировка свидетельствует, на наш взгляд, о некой неопределенности в отношении налогообложения последующей переуступки права требования к застройщику: указанная сделка может облагаться в рамках применяемого спецрежима (как доход, полученный от предпринимательской деятельности) или же по правилам главы 23 НК РФ (по крайней мере регулятор допускал различный подход к ее налогообложению исходя из вида деятельности и использования имущества в предпринимательской деятельности смотрите письма Минфина России от 29.05.2018 N 03-11-11/36230, от 19.12.2017 N 03-11-11/84868 и пр.). Процитируем письмо Минфина России от 24.11.2014 N 03-11-11/59528: “. при дальнейшей переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, полученных налогоплательщиком – индивидуальным предпринимателем в качестве оплаты за выполненные работы, его доходы подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности”.
    Следовательно, ключевым моментом является то, относится ли уступка права требования к предпринимательской деятельности ИП.
    Решение этого вопроса зависит от многих факторов; квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможна в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу (п. 1 ст. 2, ст. 128 ГК РФ). И тот факт, что в договорах ФЛ может быть не поименовано как лицо, обладающее статусом индивидуального предпринимателя, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующие сделки совершены не в связи с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности (постановление Семнадцатого ААС от 04.08.2016 N 17АП-6921/16).
    В письме ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ специалисты налогового ведомства высказывали точку зрения, согласно которой о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
    – изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
    – учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
    – взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
    – устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
    Здесь же сообщалось, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица (речь шла о сдаче в аренду собственного имущества) возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. И, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке.
    Минфин России в своем письме от 08.12.2010 N 03-04-05/3-715 высказывался следующим образом: доходы, получаемые физическим лицом после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя по заявленному при регистрации виду деятельности, относятся к доходам, полученным в результате осуществления предпринимательской деятельности. Этот же вывод сделан в письме Минфина России от 25.10.2017 N 03-11-11/70108. При этом отметим: чиновники зачастую не оценивают то, получен ли доход в качестве ИП или нет, заявлен ли при регистрации соответствующий вид деятельности, смотрите упомянутые выше письма Минфина России от 10.03.2020 N 03-11-11/17889, от 18.07.2017 N 03-11-11/45709, от 22.07.2016 N 03-11-11/43086 и пр.
    Хотя в данном случае уступка права требования соответствует виду деятельности “Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений с кодом ОКВЭД “68.10.22”, заявленному ИП при регистрации.
    При этом, по мнению судей, основными доказательствами, свидетельствующими об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности, являются:
    – сделки носят однородный характер;
    – неоднократное получение дохода;
    – имущество (а к нему относятся и имущественные права для целей ГК РФ) находится в собственности налогоплательщика непродолжительное время (к примеру, от 1 до 10 месяцев);
    – реализация имущества осуществляется, как правило, в текущем году, что нельзя отнести к отдельным случаям продажи (постановление АС Северо-Западного округа от 03.04.2017 N Ф07-1911/17).
    Обзор судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения, направлен нижестоящим налоговым органам письмом ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@.
    Из его тезисов почерпнем следующий: в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно – в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. При этом необходимо устанавливать цель приобретения (получения) гражданином имущества, от которого им был получен доход с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта. Так, в частности, поскольку нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для личных потребительских нужд налогоплательщика, то полученный от его продажи доход связан с предпринимательской деятельностью. Указанный подход применим и к уступке имущественных прав.
    Совсем свежим Определением ВС РФ от 21.04.2021 N 306-ЭС21-4099 по делу N А65-9980/2019 было отказано в пересмотре постановления суда округа об отнесении к предпринимательской деятельности реализации квартир, носящей систематический характер, объекты недвижимости принадлежали предпринимателю непродолжительное время, спорное имущество не использовалось в личных целях.
    К приведенным судебным решениям и официальным разъяснениям мы прибегли, чтобы подчеркнуть неоднозначность вопроса и то, что в зависимости от обстоятельств вывод может быть различен.
    Заочно и в отношении разовой сделки невозможно как-либо достоверно определить отсутствие в деятельности ИП признаков предпринимательской деятельности, что позволило бы применить к ней нормы главы 23 НК РФ.
    На наш взгляд, если в рассматриваемом случае речь идет об однократной уступке прав требования к застройщику и предмет договора долевого участия не был использован в деятельности ИП (не предполагалось его использование), то допускаем, что есть основания для налогообложения НДФЛ полученного дохода. В ином случае (в частности, при неоднократности операций) – доход подлежит налогообложению и декларированию в рамках УСН.
    При этом повторим: в случае спора бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

    Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
    – Вопрос: Налогообложение физического лица, имеющего статус ИП (на УСН), при переуступке права требования по ДДУ, ранее приобретенного у организации (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2020 г.);
    – Вопрос: Налогообложение физического лица, имеющего статус ИП (на УСН), при продаже личного автомобиля, не использовавшегося в предпринимательской деятельности (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2020 г.);
    – Вопрос: Физическое лицо по договору долевого участия (далее – ДДУ) приобрело 20 квартир. В дальнейшем зарегистрировалось в качестве ИП и уже в этом статусе произвело расчет по ДДУ (оплатило). ИП на общей системе налогообложения (13%). При переуступке прав требования на данные квартиры у ИП возникает доход. Может ли ИП в расходы принять расходы на ДДУ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.);
    – Вопрос: В 2018 году подрядчик (ООО на общей системе налогообложения) рассчитался за выполненные субподрядные работы с субподрядчиком (ИП, УСН “доходы”) правом на долевое строительство. Подрядчик и субподрядчик провели взаимозачет. Субподрядчик реализовал право на долевое строительство физическому лицу. Объект долевого строительства (многоквартирный дом) расположен в г. Белгороде. ООО и ИП произвели зачет на сумму 2 000 000 руб. (стоимость права на долевое строительство). ИП продал право физическому лицу за 1 900 000 руб. Каково налогообложение ИП при получении и последующей уступке им права по договору участия в долевом строительстве? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2018 г.).

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Волкова Ольга

    Ответ прошел контроль качества

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    © ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Изменения патента в 2022 году для ИП

    Патентная система налогообложения применяется как специальный режим индивидуальными предпринимателями менее 10 лет. Т ем не менее с каждым годом ПСН совершенствуется и дополняется важными нововведениями, и на данный момент является очень практичным решением для многих ИП.

    Какие же нововведения ожидают патент на 2022 год , кардинально ли изменится работа с этим режимом, и как предпринимателям использовать специальную систему налогообложения по новым правилам? Обо всем подробно расскажем в нашей сегодняшней статье.

    Мобильные онлайн-кассы

    Выгодные предложения на онлайн-кассы для ИП на ПСН

    Большой выбор оборудования для ИП на патенте по 54 ФЗ. Кассы по ценам производителя с официальной гарантией — действуют специальные предложения.

    Оглавление

    Изменения патента на 2022 год для ИП

    Согласно законодательству РФ в новом году для бизнесменов, выбравших данный режим налогообложения грядут следующие важные перемены:

    • Первой, и, пожалуй, самой важной новостью, стало продление периода действия налоговых каникул для бизнесменов. Те, кто регистрируются в первый раз и осуществляют такой вид деятельности как: производственная, социальная, научная и сфера оказания бытовых услуг гражданам — могут рассчитывать на нулевую ставку по налогам. Эта отсрочка продлится как минимум до 2023 года.
    • Предприниматели, не попавшие в список тех, кому полагается нулевая ставка, могут воспользоваться налоговым вычетом. Это поможет значительно уменьшить сумму обязательных платежей в государственный бюджет. Бизнесмены смогут учесть в уплату налоговых взносов страховые налоги за себя и сотрудников. ИП без работников сможет получить вычеты до 100 % от патента, а вот бизнесы с наемными сотрудниками только до 50 %.
    • Повысился размер потенциально возможной прибыли на ПСН в 2022 году в некоторых субъектах страны, таких как Москва и Московская область. Возможно в скором времени, такое решение примут и остальные регионы.
    • Также в новом году увеличился размер страховых взносов с предпринимателей.
    • Появилась возможность подачи заявления о переходе на патент в МФЦ (согласно распоряжению Налоговой №328 от 15 октября 2021 года). Решение о выдаче патента по поданному заявлению можно получить при личном посещении того же МФЦ, Налоговой или по почте.

    Кто из ИП может получить патент на 2022 год?

    Виды деятельности, которые разрешены для ПСН, четко регламентированы статьей Налогового кодекса № 346.43 — перечень составляет 80 основных позиций.

    При этом, власти регионов имеют право определить свой список видов деятельности, если они не подпадают под пункт 6.

    К 2022 году список пополнился такими видами деятельности как:

    • Автостоянки для транспортных средств.
    • Организация ухода за домашними животными.
    • Распечатка и изготовление визитных карточек и пригласительных.
    • Вспашка огородов и колка дров.
    • Предприятия, производящие муку и крупы.
    • Организация ремонта игрушечных изделий и прочее.

    Согласно изменениям, в новом году под патент также подпадают не только сдача в аренду собственных помещений, но и их сдача в субаренду.

    Также расширился пункт, относящийся к ремонтным работам, добавились положения о реконструкциях и ремонте жилого, нежилого и спортивных помещений.

    Напомним, что эта же статья Налогового кодекса содержит перечень запрещенной для патентного налогообложения деятельности:

    • 1. Производство товаров под акцизом, добыча и реализация полезных ископаемых.
    • 2. Общественное питание, если площадь помещения превышает 150 м2.
    • 3. Розничная торговля, при превышении размера площади торговой точки 150 м2.
    • 4. Деятельность по договорам простого товарищества и управления имуществом.
    • 5. При продаже оптом и по договорам о поставках.
    • 6. При осуществлении перевозки грузов или пассажиров, при наличии больше 20 транспортных машин.
    • 7. Сделки по ценным бумагам, производственным финансовым инструментам, услугам кредитования.

    Как получить патент на 2022 год?

    Предпринимателям, кроме всего прочего, стоит учесть, что подать заявление на ПСН в 2022 году можно лишь выполнив следующие условия:

    Условия

    Уточнения

    Число работников — 15 человек

    Количество наемных рабочих ИП строго не должно превышать 15 человек. Учитываются все рабочие по всем видам деятельности.

    Доходы за год не выше 60 млн рублей

    Если сумма доходов ИП превысит 60 млн рублей за год, он не сможет воспользоваться патентной системой.

    Налоговая служба четко регламентирует список деятельностей, для которых доступно получение патента (ст. 346.43). Однако региональные власти могут вносить свои корректировки в этот список, но зачастую он совпадает с федеральным.Пониженная ставка, равная 15 процентам (10 из которых предназначены для пенсионного страхования, а 5 для медицинского), будет применяться к выплатам для сотрудников, заработная плата которых превышает минимальный размер оплаты труда.

    Патент может быть выдан на срок от одного месяца до года (однако лишь в рамках одного налогового периода).

    К примеру, при оформлении заявки на выдачу патента в сентябре, максимальное использование возможно лишь до конца декабря этого года.

    Чтобы перейти на патентную систему, нужно подать заявление, формат которого регламентирован Приказом Налоговой службы РФ № КЧ-7-3/891@ от 9 декабря 2020 года. Образец заявления на патент 2022 года представлен ниже:

    Обратите внимание!

    Для осуществления перехода на ПСН срок подачи заявления на 2022 год составляет не менее чем за десять рабочих дней до момента начала осуществления деятельности, для которой покупается патент.

    Размер ставки по ПСН на 2022 год

    В нынешнем году размер налоговой ставки на патентной системе налогообложения для предпринимателей составит 6 %.

    Установить более низкий размер ставки позволили лишь таким регионам как Крым и Севастополь (согласно части 2 статьи № 346.50 и 7 статьи № 12 Налогового кодекса России). На территории этих субъектов размер ставки уменьшают до четырех процентов.

    В то же время, власти любого субъекта вправе установить для ИП на патенте нулевой размер ставки, то есть предоставить временные налоговые каникулы. Однако, получают такие льготы те ИП, кто соответствует ряду условий.

    Ставку по налогам равную 0 % бизнесмен может применить сразу после регистрации, и затем в течении двух налоговых периодов (в совокупности не более двух лет).

    Также, в случае прекращения и последующем возобновлении деятельности предпринимателем, он может воспользоваться отсрочкой по выплате налогов — налоговыми каникулами.

    Важным условием для использования ставки равной 0%, является начало работы ИП уже после вступления в силу закона о введении такой меры поддержки МСП как налоговые каникулы.

    Согласно пункту 2 статьи 346.50 и пункту 7 статьи 12 НК, при нарушении условий применения нулевой ставки, бизнесмену необходимо оплатить налоговые взносы по полной ставке своего региона.

    Стоит также учесть, что при попадании одного или нескольких патентов под нулевую ставку, предпринимателю на данной системе налогообложения необходима организация раздельного учета доходных средств.

    Как рассчитать налог ПСН на 2022 год?

    Для расчета суммы налогов по патентной системе необходимо учитывать размеры потенциально возможной прибыли за год, ставку налога, а также срок, на который вы хотите взять патент.

    Размер потенциальной прибыли устанавливаются в зависимости от региона, в котором осуществляется деятельность предприятия.

    Обратите внимание!

    В том случае, если размер фактически полученного дохода от деятельности ИП на патенте будет выше или ниже потенциального, то цена оплаты патента все равно не изменится (согласно статье № 346.47 Налогового кодекса).

    Таким образом, расчет налога ПСН для ИП на 2022 год производится специалистами ФНС в каждом конкретном регионе, и может быть начислен следующим образом:

    • С учетом средней численности сотрудников предприятия.
    • На каждое автотранспортное средство или водный транспорт.
    • С учетом количества тонн грузоподъемности средств грузоперевозок.
    • На каждое пассажиро-место (при перевозках).
    • На каждый квадратный метр при сдаче в аренду собственности или арендованных помещений, а также нежилых помещений и земельных участков.
    • Учитывая размер территории в квадратных метрах, если речь идет об автостоянках.
    • На каждый объект стационарной или передвижной торговой сети, объекты общественного питания. Или же согласно метражу этих точек.
    • В зависимости от местности, на которой действует патент.

    Вывод

    Подытожим, в данной статье мы постарались рассказать обо всех изменениях в ПСН с 2022 года , а также рассмотрели, как производится расчет ПСН для ИП по нынешней налоговой ставке 6%.

    Некоторым предпринимателям на патенте все еще остается доступна нулевая ставка налогообложения, однако для этого они должны выполнять определенные условия.

    В целом, каждому предпринимателю нужно самостоятельно оценить все плюсы и минусы использования ПСН в 2022 году, и решить подойдет ли ему данная система налогообложения.

    Вопрос-ответ

    Можно ли на ПСН продавать маркированные товары в 2022 году?

    В 2022 году на патенте запрещена торговля таким маркированными товарами как меховые изделия, лекарства и обувная продукция.

    Если вы собираетесь осуществлять торговлю такими товарами, то патент вам не подойдет. Остальная маркированная продукция, например сигареты и пиво, может быть реализована на патенте.

    Можно ли досрочно отказаться от применения патента?

    Для досрочного отказа от использования патента, необходима подача заявления по формату 26.5-4, в течение 10 календарных дней с даты прекращения предпринимательской деятельности по патенту.

    Однако, после отказа от ПСН, получение нового патента возможно лишь в следующем налоговом периоде. Стоимость патента будет пересчитана в зависимости от фактического времени использования.

    Потенциально возможный доход на ПСН — что это и как рассчитать?

    Потенциальным доходом является предполагаемая сумма возможных доходов предпринимателя в зависимости от вида деятельности.

    Величина показателя устанавливается властями региона и может варьироваться. При этом стоимость патента не меняется в зависимости от фактически поступившей на счет предпринимателя прибыли.

    Сдает ли предприниматель на патенте налоговую отчетность?

    Нет, при патентной системе налогообложения ИП не сдают налоговые декларации или иную годовую отчетность. Достаточным будет ведение книги учета доходов. Если предприниматель желает произвести налоговые вычеты, ему как налогоплательщику необходимо отправить соответствующее уведомление в ФНС по установленной форме.

    Можно ли совмещать УСН и патент в 2022 году и как?

    Если ИП планируют использовать как УСН, так и патенты для своей деятельности, то да, налоговое законодательство не препятствует такой схеме. Нужно лишь учитывать ограничения обеих систем налогообложения.

    В частности, в разных регионах в рамках одного вида деятельности можно применять как упрощенку, так и патентную систему. В одном регионе купить патент можно на дополнительные виды деятельности.

    К примеру, услуги груминга животных ИП оказывает на упрощенке, а для открытия магазина товаров для питомцев он купил патент.

    Более подробно вы можете прочитать в нашей статье “ Совмещение патента и УСН – особенности применения онлайн-кассы”.

    Макс Демеш

    Эксперт

    Директор по развитию компании «Мультикас». Более 7 лет опыта в области внедрения онлайн-касс, учетных систем ЕГАИС и Маркировки товаров для розничных организаций и заведений питания.

    Нужна помощь с под бором онлайн-кассы для ИП на ПСН?

    Не теряйте время, мы окажем бесплатную консультацию и подберем подходящую кассу по 54-ФЗ для Вашего бизнеса.

    Ознакомьтесь с нашим каталогом продукции

    В нашем интернет-магазине и офисах продаж можно найти широкий ассортимент кассового и торгового оборудования

Ссылка на основную публикацию