Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека – это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора – банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Фото: Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Как продать ипотечную квартиру?

Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции : просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку

вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком

вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами

В этом случае покупатель приобретает не только недвижимость, но и ваши долги по ипотеке. И на тех же условиях, на которых был заключен ваш кредитный договор с банком. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложения банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

  • Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
  • Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
  • Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение не снимается. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение и квартира передается под залог новому банку. В этом периоде применяется базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок и субсидий по программам господдержки, а льготная ставка по договору будет применена только когда будет наложено обременение. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору . Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.

Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзенбанке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

Налоги и вычеты

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора , а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Общие сведения

  • Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
  • Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
  • Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
  • В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
  • Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
  • Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
  • Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Рекомендуем

Мы снизили ставки. Уменьшите ежемесячный платеж по вашей ипотеке и кредитам! Рефинансируйте ипотеку и другие кредиты, выданные сторонними банками, по сниженной ставке.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия
  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город?

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.

Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.

Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.

Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.

Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.

Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.

Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион.

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

У владельца недвижимости долги по налогам.

Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.

Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников. Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости. Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

Документы для продажи залоговой квартиры

Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10–20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10–20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные. «К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.

Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости. «Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита. Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».

Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.

В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается. «То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена. Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.

Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).

Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. «В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев. Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.

Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.

Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.

Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.

«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры. По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.

Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.

«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А. Бахаев.

У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».

Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные. Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.

«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.

Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно. Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг. Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.

Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.

Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.

Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.

Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.

С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании. С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье. Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).

О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».

Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив. «Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К. Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.

Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Ссылка на основную публикацию