Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Дополнительное соглашение это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
  • Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома в т.

Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?

Ведущий юрисконсульт IPT Group

специально для ГАРАНТ.РУ

Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.

Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств. Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.

Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора. Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.

Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.

Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.

Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.

Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.

Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).

В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.

Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч.

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или нет, если девелопер срывает сроки сдачи новостройки

За время действия любого договора может быть заключено множество дополнительных соглашений, причем по самым разным причинам. Это касается и договоров участия в долевом строительстве, которые отличаются длительностью правовых отношений – возведение многоквартирного жилого дома часто занимает несколько лет. По каким поводам обычно заключаются дополнительные соглашения, всегда ли они выгодны для дольщика и что будет, если этот документ не подписать – разбирался Новострой-М.

Что такое дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение – это документ о внесении изменений в уже подписанный сторонами договор. Как разъяснил Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, возможность заключения таких соглашений обусловлена принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному принципу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век», назвал наиболее распространенные причины для заключения дополнительных соглашений к ДДУ между застройщиком и дольщиком.

Обычно они предусматривают:

– уточнение площади квартиры,

– оформление уступки права требования и перевода долга по ДДУ,

– уточнение цены ДДУ,

– уточнение сроков передачи квартиры,

Читайте также:  Ипотека в Альфа-банке для зарплатных клиентов в 2020 году: условия, как взять?

– изменение паспортных данных дольщика и др.

Адвокат Артем Сидоров дополнил список, отметив, что в ДДУ иногда бывают ошибки, их также можно исправить, подписав дополнительное соглашение.

Иногда допсоглашения прямо предусматриваются 214-ФЗ и в тексте ДДУ, например, это касается корректировки срока передачи квартиры, кадастровых обмеров. Но иногда они законом не предусмотрены и заключаются по инициативе сторон.

Таковы, к примеру, соглашения об изменении порядка оплаты стоимости ДДУ, когда дольщик в силу личных обстоятельств просит застройщика предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Или же это могут быть дополнительные соглашения о «переезде», в которых меняется предмет договора – предоставляется другая строящаяся квартира или иное помещение.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», акцентировала внимание на том, что дополнительное соглашение должно быть добровольно принято обеими сторонами, подписано и зарегистрировано в Росреестре. Без регистрации этот документ в законную силу не вступит.

Кому это выгодно?

Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.

По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.

Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.

Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.

По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.

Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.

Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.

Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.

Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.

К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.

Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.

Принудить к подписанию нельзя!

Принуждение к заключению договора противоречит Гражданскому кодексу, поэтому застройщик не может требовать обязательного подписания дополнительного соглашения. Если в ДДУ и содержатся пункты об обязательствах дольщика подписать допсоглашение, то они не имеют юридической силы, так как противоречат 214-ФЗ и другим законам, например закону «О защите прав потребителей»: «Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными» (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1).

По словам юриста Юрия Крюкова, от подписания допсоглашения можно смело отказываться в силу принципа свободы договора. Суды признают, что подписать допсоглашение — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, даже если стороны прописали в ДДУ обязательство заключения допсоглашения, оно может не заключаться, если ухудшает положение дольщика. Застройщик в таком случае имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения дополнительного соглашения, однако в суде ему необходимо доказать необходимость внесения таких изменений, что сделать крайне сложно.

Прописанное в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору истолковывается судом как злоупотребление правом или как кабальное условие и в большинстве случаев застройщикам отказывают в исках об обязании подписать дополнительное соглашение или об изменений условий ДДУ.

Молчание – не знак согласия

В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.

«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».

Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.

«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».

Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.

«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».

Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.

«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».

Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.

«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».

Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.

«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».

Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.

«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».

Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.

«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».

Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.

«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».

Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.

«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.

Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.

Реальность неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100 суммы.

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Вообще не нужно ничего подписывать не читая.

Cрок сдачи дома перенесли: подписывать ли допсоглашение к ДДУ?

При покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, где прописываются все права и обязанности сторон. В том числе – срок сдачи новостройки. Если дом не успевают построить вовремя, то клиентам предлагают оформить дополнительное соглашение к ДДУ. Можно ли его не подписывать и что за это будет, в каких случаях стоит пойти навстречу застройщику, а в каких задуматься о компенсации, узнал Новострой-СПб.

Почему вообще заходит речь о дополнительном соглашении

Согласно Главе 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, единожды подписанный договор не подлежит изменению в одностороннем порядке. Обе стороны безоговорочно принимают все его условия. Любые преобразования, дополнения и прочие нюансы необходимо согласовывать и оформлять в письменном виде. Именно поэтому все поправки к ДДУ прописываются в Дополнительном соглашении и принимаются участниками сделки исключительно в добровольном порядке. Понуждение к заключению договора не допускается.

«Сейчас самыми распространенными случаями заключения допсоглашений являются те, когда строительная компания предлагает дольщику добровольно согласиться с переносом срока ввода дома. Для нее это очень выгодно, так как дольщик не сможет в дальнейшем получить компенсацию»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Допсоглашение к ДДУ — это согласие всех сторон на изменение условий договора. Практика эта довольно распространенная, только всегда нужно понимать, с чем соглашается дольщик. Если грядущие изменения на него почти не влияют и не ухудшают характеристики строительного объекта, то можно без проблем подписывать такую бумагу, говорит Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.

Если же перемены касаются дольщика напрямую, то нужно отнестись к изучению допсоглашения более внимательно. Например, когда застройщик при задержании этапов строительства предлагает подписать допсоглашение к ДДУ об отмене уплаты пеней – в таких случаях решение остается на усмотрение дольщика, добавляет Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.

А так практически все сделки по ДДУ заключаются с допсоглашениями, и в этом нет ничего страшного, уверяет эксперт. Ведь договор содержит в себе только обязательные параметры, такие, как сроки сдачи объекта, обязанности сторон по оплате и так далее.

Но есть некоторые нюансы, которые застройщик не имеет права в нем указывать: например, индивидуальные условия по рассрочке, количество платежей, оплата коммунальных услуг и прочее. Именно в этих случаях покупателю предлагается подписать дополнительное соглашение.

Стоит ли паниковать при переносе сроков строительства

Ситуация с переносом сроков строительства не считается из ряда вон выходящей. Процесс возведения жилого дома – сложный и многоступенчатый. В нем задействован не только застройщик, но и множество других лиц, организаций и уполномоченных органов, на действия которых строительная компания не всегда может повлиять.

Поэтому в некоторых случаях требуется больше усилий, а также временных и финансовых затрат, чем те, на которые девелопер рассчитывал первоначально.

В целом, продление строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) или срока передачи квартиры дольщикам – дело довольно обычное, отмечает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Примечательно то, что в последние годы просрочки стали более редкими и короткими, нежели «на заре» долевого строительства. «Если застройщик предлагает отсрочить передачу объекта на относительно короткий срок (в пределах 6-12 месяцев), при этом, МКД находится в достаточно высокой степени готовности, паниковать, скорее, не стоит», – считает спикер.

Снижение количества просрочек объясняется тем, что в последние годы судебная практика в этом вопросе значительно изменилась и стала настоящей проблемой для строителей. Так, до определенного времени суды «резали» неустойки, делая ущерб для компании минимальным, а сейчас размер компенсации больно бьет по всей экономике проекта, комментирует Александр Гиновкер.

Так подписывать допсоглашение или нет?

Универсальный совет тут дать никто не может. Подписывать «допник» к ДДУ или нет, вправе решить только сам покупатель. И критерий может быть лишь один – как на него влияет конкретное изменение в договоре, считает Дмитрий Ермышев.

Читайте также:  Насилие в семье - как с ним бороться? Рекомендации адвокатов и юристов

Если репутация компании и добросовестность ее действий не вызывает сомнений, а просьба подписать «допник» связана с тем, что застройщик не может вовремя получить разрешение на подключение к городским сетям или закончить благоустройство территории, то имеет смысл не чинить препоны, а, напротив, помочь ему, подписав все бумаги.

Известны случаи, когда своими действиями дольщики сильно затрудняли работу девелопера, буквально подталкивая его к банкротству. Вместо того, чтобы решать возникшие проблемы, компании занимались судебными тяжбами и многомиллионными выплатами. Такое явление получило название «потребительский экстремизм».

Если же на стройплощадке остановлены все работы, а дом явно даже близко не соответствует заявленной степени готовности, то стоит задуматься о том, чтобы защитить свои интересы. По закону, переносить сроки сдачи объекта можно неограниченное число раз.

Главное – получить на это письменное согласие всех дольщиков. Поэтому, если есть большие сомнения в том, что жилой комплекс будет достроен в обозримом будущем, стоит отказаться от подписания допсоглашения и задуматься над расторжением ДДУ.

И во всех случаях подписания дополнительного соглашения, дольщик должен учитывать, что, соглашаясь на «перенос» срока, он фактически отказывается от права взыскать неустойку, поскольку в результате переноса срока передачи квартиры на более позднюю дату просрочки в принципе не возникнет, предостерегает Вероника Перфильева.

Помимо этого, дольщик также теряет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

«В любом случае, перед подписанием необходимо внимательно изучить допсоглашение на предмет подводных камней»

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Угрозы и шантаж со стороны застройщика

Иногда дольщики жалуются, что, склоняя их к подписанию допсоглашения к ДДУ, недобросовестные застройщики используют шантаж или даже угрозы.

Наиболее часто встречаются следующие варианты:

– обещание расторгнуть ДДУ со стороны компании;

– «автоматически» считать «допник» подписанным, если покупатель никак не отреагировал на это требование или не предоставил оснований для отказа;

– обещание не дать зарегистрировать право собственности по окончании строительства дома;

Шантаж и запугивания не имеют под собой никаких оснований. Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства целиком и полностью остается на усмотрение дольщика, напоминает Вероника Перфильева.

«Все угрозы – это игра на незнании своих прав. Закон всегда на стороне клиента»

Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult

Обязать к этому нельзя, и никаких оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у застройщика в данном случае не имеется. Напротив, согласно ст. 9 214-ФЗ, неисполнение застройщиком обязательства по передаче дома в срок, превышающий установленный в ДДУ более чем на два месяца, является основанием для отказа дольщика от ДДУ в одностороннем порядке.

Как правило, если дольщики отказываются от подписания допсоглашения, то в последующем они обращаются в суд за взысканием неустойки за просрочку. Чаще всего это происходит уже после получения квартиры.

Иногда застройщики заранее предусматривают в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору. Это абсолютно незаконно, уверяет юрист. Фактически это – отказ от права покупателя подписывать или не подписывать «допник».

«В силу общего правила п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. Поэтому, даже если подобное условие и было включено в текст ДДУ, дольщик вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения», комментирует Вероника Перфильева.

«Заключение допсоглашения с застройщиком – это право дольщика, но не обязанность. Зачастую строители пытаются включить в этот документ несогласованные с участником пункты, которые ущемляют его права. Отдельно стоит отметить, что молчание лица, которому было адресовано предложение, не является его принятием»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

История дольщика

Вот типичная история про подписание дополнительного соглашения к ДДУ от Алексея, дольщика проекта «Три кита 3» от застройщика компании «Лидер Групп»: «Мы достаточно долго выбирали квартиру – были ограничения по деньгам, локации и еще ряду факторов. Покупали объект через агентство недвижимости, собственно, они нас и убедили в том, что компания «Лидер Групп» надежно строит, хоть и регулярно срывает сроки.

Среди причин нам назвали руководство «старой закалки», которое очень медленно все согласовывает. Главным плюсом в нашем случае стало то, что объект относительно близко располагается к метро, есть ипотека от «Сбербанка», а также то, что цена была чуть ниже, чем у остальных.

В итоге срок сдачи дома задержали на год.

Первое письмо с допсоглашением я даже с почты не забрал, так как был в длительной командировке, а второе забрал, но не подписывал.

Общаясь с дольщиками других проектов, еще до получения своего письма, я узнал, что часто компании, которые присылают такие невыгодные допсоглашения, предлагают дольщику какие-то «плюшки», например, бесплатную отделку или кухню. Наверное, если бы мне предложили что-то подобное, то получили бы согласие. Но, в итоге, мне просто прислали «сухой» документ, суть которого заключается в том, что, мол, уважаемый Алексей, подпишите соглашение о том, что мы продлеваем стройку на год. Все».

Тем временем, в официальной группе застройщика в ВК было опубликовано сообщение, что строительство не успели завершить из-за проблем с финансированием, связанных с расторжением ДДУ и выплатой неустоек дольщикам 1 и 2 очередей ЖК на общую сумму более 133 млн руб.

Закон всегда на стороне клиента.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Заберите договор домой и сравните с проектом.

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Не лишним будет показать его стороннему юристу.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре. Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Но что означает регистрация.

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

В настоящее время существуют различные схемы продажи новостроек на ранних стадиях строительства. Одними из распространенных являются схемы реализации жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия, либо по предварительным договорам купли-продажи. Данные схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, но, к сожалению, компании вынуждают дольщиков покупать квартиры именно по таким договорам, прибегая к различным уловкам, начиная от снижения покупной стоимости продаваемых объектов, заканчивая ссылкой на солидность и статус застройщика, который якобы никогда не обманет. О том, чего стоит опасаться, заключая предварительный договор долевого участия, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). [spoiler]

Выясните причину невозможности заключения основного договора

Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора, минуя предварительный. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема – это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

«Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ № 214, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Но существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому, настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому».

Выясните, имеются ли полномочия у застройщика на строительство

Следует проверить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство. Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему и, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации, иные документы.

Убедитесь в наличии в предварительном договоре срока заключения основного договора

Необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора, согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Цена и условия оплаты

Следует опасаться, когда цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры. Также стоит знать, что если договор не содержит условий об оплате, и оплата оформляется отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги – данная сделка сомнительна. «Обязательно рекомендую проверить, не находится ли предполагаемое к покупке недвижимое имущество под залогом у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя» – советует Олег Сухов.

Двойные продажи – самая большая опасность предварительных договоров

Самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как в отличие от договора долевого участия в строительстве, предварительный договор не проходит государственную регистрацию. Следовательно, возникает риск двойных продаж.

«Юридический центр адвоката Олега Сухова»

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» был основан в 2006 году, когда под руководством одного из ведущих московских адвокатов – Олега Сухова – объединилась команда специалистов, готовых прийти на помощь в самых сложных правовых ситуациях.

«Юридический центр адвоката Олега Сухова» сегодня – это сформировавшийся бренд с высокой профессиональной репутацией и широким спектром предоставляемых услуг (от юридического обслуживания и всестороннего правового сопровождения до финансового консалтинга).

К обслуживанию клиентов привлечены юристы и адвокаты, которые специализируются в различных областях права. В своей работе по защите прав граждан и представителей бизнеса адвокаты тесно взаимодействуют с различными государственными структурами, а также с правоохранительными органами, что помогает быстро находить оптимальные способы решения сложных задач, даваемых клиентом.

Цена и условия оплаты.

Исправление ошибок в ДДУ

Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого сроительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

Изменение условий ДДУ после его подписания.

Зона риска

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева рекомендует уделить наибольшее внимание пунктами ДДУ, где указаны существенные условия: предмет договора, цена, срок исполнения и способы, которыми должны быть обеспечены обязательства. Их и стоит проверять в первую очередь. Наталья Шаталина рекомендует проверить, соответствует ли ДДУ требованиям 214-ФЗ. В ДДУ чаще всего встречаются следующие нарушения:

  • Неполное отражение обязанностей и прав застройщика и дольщика. Зачастую застройщики максимально подробно описывают, какая ответственность ждет покупателя, если он нарушит какой-либо пункт договора, и стараются как можно меньше говорить о своей.
  • Добавление в ДДУ пункта, предполагающего, что при уменьшении площади готового жилья застройщик не должен выплачивать дольщику компенсацию.
  • ДДУ обязывает покупателя заключать договор на управление домом с указанной управляющей компанией, возмещать застройщику расходы на оплату коммунальных услуг за период со сдачи дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику.
  • Условие, обязывающее дольщика получать согласие застройщика в письменной форме при уступке прав требования по договору долевого участия. При этом застройщики, как правило, берут за это отдельную плату.
  • Включение в текст ДДУ пункта о том, что после передачи объекта долевого строительства покупателю ответственность застройщика прекращается. Включение в текст передаточного акта положений о том, что дольщик не имеет каких-либо претензий к застройщику или не будет требовать неустойку.
  • Условия, согласно которым застройщик может изменять проект строительства, не согласовывая это с дольщиком.

Шаталина говорит, что сегодня суды, в основном, становятся на сторону дольщиков.

При переносе сроков

Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения. Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ. Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.

Читайте также:  Калькулятор расчета страховки КАСКО онлайн по всем страховым компаниям

Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние. Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение. У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.

При переносе сроков.

Как подготовиться к подписанию договора о долевом участии (ДДУ) при покупке жилой недвижимости?

27 мая 2018 года

Вы уже прошли этапы выбора застройщика, и даже решили с ним вопрос о цене дома или квартиры, а также способе внесения оплаты? Тогда вас ожидает следующий этап: документальное оформление сделки. Алгоритм данного процесса заключается в ряде последовательных действий:

  • Подготовка пакета необходимых документов, вариативность которых зависит от способа расчета и личности Участника.
  • Подписание ДДУ (договора долевого участия) с застройщиком с его последующей регистрацией в государственном реестре.
  • Оплата стоимости приобретаемой жилплощадью: в полном объеме или на условиях рассрочки, ипотеки. Рекомендуется вносить средства после того, как застройщиком были полностью завершены работы.
  • Подписание акта приема-передачи квартиры/дома и получения в процессе этого ключей от уже вашей собственности.
  • Регистрация права собственности на приобретенное жилище.

Последнее необходимо для того, чтобы вы получили возможность зарегистрироваться по новому месту жительства, а также распоряжаться приобретением на свое усмотрение: сделать перепланировку, продать, или сдать в аренду квартирантам.

С этапами все понятно? Тогда рассмотрим детальнее два первых: какие документы необходимо будет собрать, учитывая конкретные обстоятельства, и на что именно обратить внимание в самом договоре, чтобы не облажаться.

1. Готовим документы.

Содержание документационного пакета напрямую зависит от личности покупателя и способе внесения оплаты за жилье.

С мужем/женой – на двоих

ДДУ подписывается обоими супругами, при наличии паспортов и брачного свидетельства. Если кто-то не может присутствовать на сделке лично, он должен предоставить другому право подписи. Это просто сделать при помощи специальной доверенности, предварительно заверенной нотариусом.

Только на себя.

Вам понадобится паспорт, если речь идет об оформлении приобретаемой жилплощади для себя – как в рассрочку, так и на условиях предоплаты, но только если у вас нет мужа/жены.

В противоположном случае наличие паспорта необходимо дополнить согласием на покупку жилья мужа или жены. Данное разрешение может быть оформлено у нотариуса, и вы сами можете не присутствовать при этом. В документе стоит указать больше конкретики: полный адрес новостройки, компанию-застройщика и и.д. К юристу стоит взять свидетельство о браке и собственный паспорт.

Если вами ранее был заключен брачный контракт, предусматривающий возможность супругов совершать подобные сделки без отдельного согласия – данный документ также стоит иметь при себе.

Ипотека

Если покупка квартиры вам под силу только на ипотечных условиях, придется количество необходимых документов увеличивается, и состав такого пакета может разниться в зависимости от того, через какой банк будет оформлена ипотека.

Хотя в штате многих застройщиков есть ипотечные брокеры – специалисты, которые расскажут вам об условия сотрудничества с банками, проконсультируют касательно сбора документации и будут всячески содействовать получению ипотеки лично. Также в обязанности брокера входит отправка заявок в банки, которые могут сотрудничать с вашим застройщиком.

Если подобного брокера-консультанта в штате застройщика не предусмотрено, подготовьтесь к тому, что будет нужно лично собирать документы и наносить визиты в финансовые учреждения. Несмотря на разные требования, есть стандартный для всех банков пакет копий следующих документов:

  • Паспорта
  • Формы 2-Н ДФЛ справки о доходах— также берется по месту работы, в отделе бухгалтерии
  • Трудовой книги. Заранее позаботьтесь о копии, заверенной руководством или отделом кадров
  • Свидетельства о браке или его расторжении
  • Если у вас есть дети – их паспортов или свидетельств о рождении.

К этому прилагается анкета-заявление на кредит, оформить которую необходимо по установленной форме конкретного банка.

Если ваша официальная з/п меньше реальных доходов, сообщите об этом сотрудникам финансового учреждения для получения справки по форме банка.

К заключени ю сделки все готово? Тогда не забудьте связаться с застройщиком (можно в телефонном режиме) и уточнить, полный ли пакет документов у вас на руках.

2. Непосредственное подписание договора долевого участия

Договор ДУ в виде проекта вы должны были получить в виде проекта еще на этапе выбора застройщика. Теперь же речь идет о составлении окончательного договора, которое происходит при участии менеджера компании, на которой вы остановили свой выбор.

Вам выдан реальный договор на руки? Не стоит спешить с его подписанием! Заберите его на несколько дней себе и сверьте с первоначально предоставленным проектом. Документы совпадают? Хороший знак, но торопиться все равно не стоит.

Обратитесь к независимому юристу для проверки ДДУ

Не поскупитесь на услуги юриста со стороны, даже если на первый взгляд отличий проекта от реального договора вы не увидели. Все-таки на кону миллионы, и только квалифицированный юрист поможет выявить рисковые моменты в документе и разъяснить, чем они могут грозить в будущем.

Как определить, что вы собираетесь подписать договор ДУ с надежным застройщиком? Обратите внимание на наличие следующих данных в документе:

  • Номер участка, где происходит строительство в кадастровом реестре
  • Непосредственно ваши паспортные данные
  • Сроки планируемого введения в эксплуатацию новостройки
  • Рамки ответственности застройщика с точки зрения страховки
  • Фактический адрес построенного дома
  • Цена жилплощади
  • Этаж, где будет располагаться ваша квартира, и ее предварительный номер
  • Данные площади квартиры, включая особенности планировки и высоту потолков
  • Гарантийные обязательства: 3 года на инженерию (вентиляционная и отопительная системы, трубопровод) и 5 лет на само жилье,
  • Реквизитные данные застройщика.

К сожалению, часто за казенным языком юристов многие застройщики заведомо прячут невыгодные для покупателя условия. Да и в общем понять до конца смысл договорного документа простому обывателю не под силу: нужен специалист, который разбирается и в терминологии, и в законодательных тонкостях вопроса.

Важно не упустить следующие три момента: личность человека, с которым вы будете подписывать ДДУ, дату получения ключей от приобретенного нового жилья и порядок возможной компенсации площади, если возникает соответствующая ситуация.

Раздел “компенсация площади”: на что смотреть?

При возведении монолитных или домов из кирпича (панельных — реже) часто случается незначительное увеличение или уменьшение квадратуры. Для этого достаточно чуть сместить положение одной цены, и уже вся площадь помещения приобретает или теряет квадраты.

Согласно действующему законодательству в сфере защиты прав потребителей обязывает выплачивать компенсацию покупателю, если квадратура жилплощади в процессе строительства уменьшается в соотношении с ранее заявленными данными. Ну а если происходит наоборот, от вас не в праве требовать доплаты! Естественно, ни один застройщик не готов терять ни собственные деньги, ни квадратные метры.

По этой причине юристы застройщиков включают в ДДУ сложные конструкции, за которыми прячется элементарное нежелание уступать деньги или квадратные метры покупателю квартиры.

В качестве примера можно привести выдержки из договоров двух крупных застройщиков.

В документе одной компании указано, что если БТИ или имеющий соответствующий сертификат инженер кадастровой службы, составляя акт приема-передачи квартиры, обнаружит увеличение площади более чем на 1 кв.м., покупатель обязан будет доплатить застройщику по ранее утвержденному тарифу, исходя из стоимости 1 кв.м, и “лишней” площади.

Во втором же случае имеем Застройщика, который оставил за собой право уточнять или изменять площадь помещения на основе данных технической инвентаризации. Такие поправки не считаются ущербными при оценки качества квартиры, а значит – цена Договора пересчитываться не будет.

Что это значит для вас? Меньшая площадь компенсироваться вам не будет, а за большую вы обязываетесь доплатить – согласно пунктам конкретных договоров!

Сроки, в которые происходит передача ключей

Вы уже готовы подписать ДДУ, но тут выясняется, что ключи от вашей собственности попадут к вам в руки только через год-полтора? И это при том, что изначально в проектной декларации и рекламе застройщик указала восхитительно близкую дату введения жилого дома в эксплуатацию!

Для большей ясности рассмотрим временные рамки на случайном примере.

Застройщик обязуется осуществить это в первом квартале 2019 года. Получение ключей Участником ДД может произойти только в процессе оформления акта приема-передачи. А для этого необходимо выполнение следующих условий:

  • Застройщик получает от соответствующих инстанций разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию
  • Новый владелец перечислил застройщику сумму, равную стоимости жилья или же завершил оформление ипотеки/рассрочки.

С момента выполнения данных условий проходит 30 дней, и только после этого начинается выдача ключей.

О какой дате идет речь в нашем примере? Застройщиком разрешение на ввод дома будет получено до 1 апреля 2019 года.

Таким образом, если вы выполнили свои обязательства, спустя 30 дней после полученного разрешения застройщик начинает выдачу ключей. Возможно ли ускорение данного процесса? Только при условии, что разрешение на эксплуатацию к этому моменту уже будет получено , и вы самостоятельно договоритесь об этом с компанией.

С кем вы подписываете ДДУ?

В идеале, это должен делать сам гендиректор компании. Таким образом он берет на себя ответственность за возможные проблемы и недоразумения, которые возможны в будущем. Но на практике подписание договора с долевым Участником — компетенция директора по продажам, руководителя соответствуют отдела компании или другой штатной единицы Застройщика. Уполномочить его в подписании договоров с клиентами с документальной точки зрения может доверенность. Заверяется она нотариально или, как часто бывает – по полной форме руководством компании-застройщика. На руки представителю выдается копия этой доверенности.

Не стесняйтесь попросить у человека, с которым вы непосредственно подписываете ДДУ, документы, удостоверяющие его личность и право такой деятельности.

Сверяя ДДУ с его предварительным проектом, не забудьте о профильной консультации у юриста со стороны. Не цепляйтесь за то, что именно вам нужно купить квартиру. В продаже этой жилплощади и получении своей прибыли застройщик заинтересован не меньше, чем его клиенты. Обнаружили нестыковки в выданном вам договоре, или хотите изменить отдельные пункты — ваше законное право!

Только обоюдная договоренность позволит обеим сторонам достигнуть цели.

ДДУ подписывается обоими супругами, при наличии паспортов и брачного свидетельства.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

вариант 2 у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Добавить комментарий