Кадастровая ошибка: примеры, образец заявления

Ошибка в кадастре и как её исправить

В некоторых случаях в кадастровом паспорте земельного участка или квартиры содержатся ошибки, как например, неточности или опечатки, которые следует обязательно исправить. О том, как это сделать – прямо сейчас.

Суть и причины кадастровой ошибки

Все данные по учету квартир, дачных участков, земель, находящихся в частной собственности, а также по другим объектам недвижимости состоят на учете государственного кадастра. Соответствующая база называется ЕГРН (реестр недвижимости). Он представляет собой массив достоверных данных, которые постоянно обновляются и актуализируются.

Информация поступает в ЕГРН исключительно на основании бумажных документов – кадастровый паспорт, который выдается на квартиру, участок земли и т.п. Риск ошибки существует и в данном случае, поэтому подобные ситуации предусмотрены и определены в законе. Кадастровой ошибкой признается недостоверное сведение (любого характера), которое:

  • отражено в документации (например, кадастровый паспорт участка земли);
  • внесено в ЕГРН.

Совершить ошибку могут:

  • инженеры, проводившие измерения на местности (это наиболее распространенные ситуации);
  • муниципальные органы власти (в лице департаментов по землеустроительству), которые некорректно составили план местности или допустили отдельные неточности во время разработки проекта (такие случаи довольно редкие, поскольку вся информация при планировании целых территорий проверяется несколько раз).

Несмотря на современные точные технологии измерения, часто возникают кадастровые ошибки, связанные с некорректным определением координат земельного участка. Причин такой неточности может быть несколько:

  1. Применение устаревшего оборудования – во многих региональных БТИ такие случаи происходят до сих пор.
  2. Низкая квалификация сотрудников или неисправность оборудования.
  3. Наконец, иногда при большом количестве заказов на проведение измерительных работ инженеры определяют и прописывают координаты примерно, пользуясь картой. Это уже само по себе нарушение процедуры, в связи с чем правомерно потребовать привлечения к ответственности.

Как бы то ни было, но обязанность исправить кадастровую ошибку лежит во многих случаях лежит именно на собственнике земельного участка или квартиры, в отношении которой она была допущена.

Виды ошибок

На практике существует разделение ошибок, связанных с учетом земельных участков и прочих объектов недвижимости:

  1. Собственно кадастровая – ошибки в документах, на основании которых земля или квартира были поставлены на учет в ЕГРН.
  2. Технические ошибки, которые произошли исключительно по вине инженера – неточность расчетов, неправильное измерение, опечатки, описки, неверно определенная кадастровая стоимость и т.п.

Таким образом, к кадастровым ошибкам относят все неточности, которые не связаны с расчетами инженера. В любом случае исправлению подлежат и те, и другие некорректные сведения. Однако подобная классификация имеет значение с точки зрения процедуры исправления (подробнее – в соответствующем разделе).

По сути, собственника уведомляют именно о технической ошибке в документе, а в случае с кадастровой – государственные органы решают проблему самостоятельно. Однако после устранения неточности документы должны быть переделаны в соответствии с новыми значениями.

Как исправляют ошибки

Любая неточность, в том числе явная опечатка, должна быть исправлена. Поскольку все сведения в ЕГРН заносятся исключительно на основании поданных документов, то вопрос, как исправить ошибку в кадастровой документации, сводится к тому, как узнать о ней и внести новые сведения. Соответственно, путь будет точно таким же: от исправления в документе до коррекции сведений в базе ЕГРН, которую заполняют ответственные лица.

При этом возможны три варианта устранения некорректных сведений:

  1. Сам собственник подает заявление в письменном виде. Узнать об ошибке он может и самостоятельно, и с помощью письменного уведомления, которое присылают представители кадастра по почте при обнаружении неверных данных.
  2. В порядке обмена информацией между государственными органами. Имеются в виду те ситуации, когда в документах собственника и в самой базе ЕГРН вся информация отражена верно, но по пути межведомственного обмена бумагами возникли неточности. Они устраняются ответственными лицами без участия собственника.
  3. Наконец, еще один способ, как исправить опечатку, неточность или ошибку, появившиеся в кадастровой документации, – это внесение корректировки после судебного разбирательства. Обращаться в суд может как владелец, так и представители Росреестра (а также другие заинтересованные лица). Решение по судебному постановлению должно быть исполнено в течение указанных в нем сроков (обычно 1 неделя).

Процедура исправления ошибки и образец заявления на исправление

Ошибка или опечатка может быть определена не только собственником. Чаще всего это происходит в процессе плановой сверки информационных данных в ЕГРН. Дальнейшая процедура по исправлению неточности стандартная:

  1. Орган кадастрового учета фиксирует ошибку и принимает решение о ее устранении, о чем составляется соответствующее распоряжение.
  2. В этот же день или максимум на следующий рабочий день орган должен направить решение (по почте) об исправлении собственнику участка и другим лицам, которые заинтересованы в этом деле (например, департаменту по землеустроительству местной администрации).
  3. Собственник обращается в местные органы кадастра (Росреестр) и предоставляет необходимые документы для исправления всех неточностей. Обратиться может и доверенное лицо, но для этого ему необходимо иметь оригинал соответствующей доверенности, подписанной нотариусом.

Понадобятся такие документы:

  • заявление установленной формы;
  • свой паспорт;
  • кадастровый паспорт.

Важно понимать, что в данном случае заявление составляется не в произвольном виде, а по установленному образцу. Документ имеет достаточно большой объем (образец приводится ниже), поэтому если есть сомнения в его заполнении, лучше сделать это непосредственно на месте – в местном отделении Росреестра, где подскажут также, как исправить кадастровую ошибку.

Форма заявления об исправления технической ошибки

Цифры , и т.д. не являются частью текста заявления. С их помощью обозначены сведения, которые необходимо внести в документ:

  1. Название местного отделения Росреестра, в котором данный земельный участок или другое недвижимое имущество, приводится в полном виде, в именительном падеже (но с предлогом «в»).
  2. В этой строке прописывается номер заявления, который присваивается представителем Росреестра непосредственно в момент его подачи (заполняется им самим).
  3. Вид недвижимости – квартира или земельный участок, участок в СНТ (дача).
  4. Приводится конкретное сведение в кадастровом паспорте, которое было записано неточно (ошибка, опечатка и т.п.) – т.е. это предмет заявления: что именно нужно исправить.
  5. Здесь приводится информация из ЕГРН.
  6. Здесь приводятся те данные, которые содержатся в документах (на основании этой информации и были внесены сведения в ЕГРН).
  7. С пункта 7 по пункт 15 – сведения из ЕГРН, которые записаны с ошибкой.
  8. Пункт 16 – вписываются реквизиты того документа, в которых приводятся корректные данные (предполагается исправить именно их).
  9. Пункт 17 – отчество заявителя (если имеется).
  10. Пункты 18 и 19 заполняются фирмами, общественными объединениями и прочими юридическими лицами, в собственности которых находится рассматриваемый объект недвижимости.
  11. Пункт 20 заполняется доверенным лицом (т.е. только в тех случаях, когда заявление подает не лично собственник, а гражданин, действующий в его интересах по доверенности).

Дальнейшая процедура напрямую зависит от такого важного критерия, как вид неточности – кадастровая ошибка или техническая, которую и нужно исправить именно собственнику. Сравнение обоих путей решения представлено в таблице.

признак сравнения техническая ошибка кадастровая ошибка
принятие решения об устранении не более 5 рабочих дней не более 30 рабочих дней
уведомление о решении направляется собственнику направляется в государственные органы
срок направления уведомления не более 1 рабочего дня с даты принятия решения об исправлении

Почему Росреестр отказывает в исправлении

На практике при подаче собственником заявления с целью исправить кадастровую ошибку (как опечатку, так и неточности в расчетах), представители Росреестра могут отказать в этом. Наиболее распространены 2 причины:

  1. Документы, которые предоставляет владелец участка, противоречат данным, которые зарегистрированы в базе ЕГРН (например, по данным государства, такого участка нет на учете).
  2. Документов недостаточно для того, чтобы начать процедуру исправления ошибки – здесь имеются в виду те случаи, когда отсутствует план участка с указанием истинных границ.

В любом случае гражданин имеет право отстаивать свои права в суде: если исправления неправильных сведений не удается добиться через Росреестр, остается только один вариант решения – начало судебного разбирательства.

Судебный порядок исправления

Изначально все вопросы по неточной информации в документах, расхождению между фактическими сведениями и теми данными, которые хранятся в государственной базе ЕГРН, решаются через соответствующее отделение Росреестра. Однако по сути, есть два варианта, как исправить кадастровую ошибку:

  1. Внесудебный – через Росреестр (процедура описана выше) и в результате мирового соглашения с соседями (если фактические границы удалось согласовать, а инженер в ходе новых измерений размежевал территорию в соответствии с соглашением).
  2. Через суд. При этом закон устанавливает, что изначально каждый собственник недвижимости (как частный гражданин, так и фирма) обязан обращаться именно в Росреестр. Поэтому если идти в суд в обход этого органа, гарантированно будет получен отказ.

Основания для подачи искового заявления – отказ представителей Росреестра:

  • поставить участок на учет;
  • устранить ошибку.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже в случае отказа Росреестр обязан выдать собственнику соответствующий документ, в котором письменно разъясняются его причины. Именно это доказательство собственник обязан приобщить к делу – оно удостоверит суд в том, что владелец участка действительно предпринял все необходимые досудебные меры.

Наряду с этим документом в суд предоставляются такие бумаги:

  • паспорт (для доверенного лица – и доверенность);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на участок, а также кадастровый паспорт;
  • прочие документы, которые истец сочтет как дополнительные доказательства.

Исковое заявление состоит из обычных разделов:

  1. Шапка, в которой прописывается полное наименование судебного органа, в который обращается владелец участка, а также ФИО и контактные данные истца.
  2. Описательная часть – здесь подробно описывается суть проблемы. Важно следовать официально-деловому стилю, стремиться к краткости изложения, но в то же время привести все существенные обстоятельства дела. Обязательно указываются: кадастровый номер, установленные реквизиты, в которых по мнению истца допущены ошибки, а также верные сведения (опять же с точки зрения истца).
    Также нужно указать ФИО и должность инженера, который проводил работы и допустил ошибки.
  3. Просительная часть – здесь нужно изложить по пунктам свои требования. Они могут касаться не только собственно исправления неточностей представителями Росреестра, но и компенсацию возможного ущерба, если таковой произошел из-за этих ошибок.
  4. Приложение – здесь приводится опись всех прилагаемых к делу документов: указываются их название, количество и вид (оригинал или копия). Важно принести не только собственно план участка, свидетельство о собственности, но и письменные показания соседей, результаты независимой оценки на основе частной кадастровой экспертизы и т.п.

В данном деле сторонами выступают:

  1. Истец – собственник участка или его доверенное лицо.
  2. Ответчик – представители местного отделения Росреестра.
  3. Заинтересованные лица – в некоторых случаях в разбирательстве могут принять участие и представители местной администрации – это третья сторона.

Решение суда выносится положительное, и тогда Росреестр может либо обжаловать его, либо устранить все неточности в течение 5 рабочих. Если же решение отрицательное, его может обжаловать уже ответчик.

Большой видеосеминар с ответами на реальные вопросы граждан, проведенный министром имущественных отношений Московской области, можно посмотреть здесь.

Образец искового заявления Об исправлении реестровой ошибки, исключении данных из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка и установлении границ земельного участка

Истец ФИО 1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:14:00000:42 площадью 1500 кв.м., а также жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Трубинской с.о., д. 42.

Указанный земельный участок с К№50:14:000000:42 был предоставлен Истцу на основании Постановления Главы Щелковского района Московской области от 15.05.2001 №780.

12 октября 2017 года Истец обратился к кадастровому инженеру А.П. Безрукавниковой с целью уточнения местоположения границ земельного участка. По результатам обследования и проведения геодезического обмера было установлено, что границы смежного земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:281, принадлежащий Ответчику Свешникову С.Н., и земельный участок с кадастровым номером 50:14:00000:657, принадлежащий Ответчику Сергиенко Г.Н., согласно сведений ГКН пересекают фактические границы земельного участка Истца. В связи с этим проведение дальнейших работ не представляется возможным без исправления ошибки в сведениях ГКН о границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:14:000000:281 и 50:14:0000000:657.

Границы земельных участков Ответчиков кадастровыми номерами 50:14:0000000:281 и 50:14:0000000:657 установлены с реестровой ошибкой, без учета фактически существующих на местности ограждений, а также без учета расположенных принадлежащих истцу земельном участке объектов недвижимости.

В соответствии со ст.ст. 61, 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений , содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям , содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях.Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В соответствии с п.9 ст. 38 ФЗ от 21.07.2007 (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Аналогичные положения содержится в п.7 ст.36 ЗК РФ, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений), согласно которому местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В настоящее время порядок кадастрового учета объектов недвижимого имущества урегулирован ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 36, 38 СК РФ, ст.ст. 61, 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

ГБУ СК «Ставкрайимущество»осуществляет прием заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на основании положений ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»..

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

  • несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
  • описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Лица, имеющие право на подачу заявления

С заявлением об исправлении ошибок в бюджетное учреждение вправе обратиться любые юридические лица и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Если заявление в Бюджетное учреждение подает представитель заявителя, необходимо предоставить доверенность (достаточно простой письменной формы) или иной документ, подтверждающий его полномочия в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Способы подачи заявлений:
  1. При личном обращении в Бюджетное учреждение по адресу: Ставрополь, ул. Ленина, д. 192. Время приема: пн.-пт. с 09:00 до 18:00, перерыв 13:00-14:00.
  2. Регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении в адрес Бюджетного учреждения по адресу: Ставрополь, ул. Ленина, д. 192.
  3. В форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, на электронный адрес: gko@gupski.ru.
  4. Через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Требования к оформлению заявления об исправлении ошибок :

Форма заявления об исправлении ошибок и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

• Заявление составляется в отношении одного или нескольких объектов недвижимости на русском языке без сокращений слов, аббревиатур.
• Заявление, составляемое на бумажном носителе, заполняется разборчиво, без исправлений, подчисток или иных помарок печатными буквами.
• Заявление, подготовленное в бумажном виде, заверяется собственноручной подписью заявителя (представителя заявителя) синей или черной ручкой. Заявление, подготовленное в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
• Подписание заявления, подаваемого с использованием портала государственных и муниципальных услуг, усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя не требуется.
• Заявление, составленное в форме электронного документа, а также прилагаемые к заявлению электронные документы (электронные образы документов) составляются в виде файлов в форматах DOC, DOCX, RTF, PDF, ODT, TIFF.

В случае подачи заявления физическим лицом:

• данные заявителя;
• фамилия, имя и отчество (последнее — при наличии);
• почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии) лица подавшего заявление;
1. Кадастровый номер и кадастровая стоимость (при необходимости) объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается заявление.;
2. Указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета,на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

В случае подачи заявления юридическим лицом:

• данные заявителя;
• полное наименование и организационно-правовая форма, соответствующие информации, содержащейся в Едином государственном реестре юридических лиц;
• номер контактного телефона;
• почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего заявление.
1. Кадастровый номер и кадастровая стоимость (при необходимости) объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается заявление.
2. Указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.
3. допущенное искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость (использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости, неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости).

В целях недопущения распространения вирусной инфекции COVID 19, рекомендуем подавать заявления в форме электронного документа либо почтовым отправлением.

К заявлению об исправлении ошибок по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных в заявлении ошибок, а также иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости (например, документы технической инвентаризации и (или) кадастрового учета, технический паспорт на объект, акт ввода в эксплуатацию и др.).

Заявления об исправлении ошибок, не соответствующие требованиям, установленным статьей 21 Закона об оценке, составленные не по Форме, утвержденной Приказом Росреестра № П/02860, не подлежат рассмотрению по существу.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок бюджетным учреждением могут быть приняты:

1. решение об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2. решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Срок рассмотрения заявления об исправлении ошибок – 30 календарных дней со дня его поступления в бюджетное учреждение.

Бюджетное учреждение информирует заявителя о принятом решении в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения.

В соответствии с частью п. 1 ч. 18 статьи 21 Закона об оценке бюджетное учреждение осуществляет исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления об исправлении ошибок.

Сведения о кадастровой стоимости, полученные по итогам исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение 3 рабочих дней ГБУ СК «Ставкрайимущество» направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (Министерство имущественных отношений Ставропольского края) для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, если такая кадастровая стоимость определена в результате проведения по государственный кадастровой оценки, или в орган регистрации прав (Росреестр) для внесения в ЕГРН, если такая кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 16 Закона об оценке.

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

С 1 января 2021 г. вступили в силу положения Закона № 269-ФЗ 1 , регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Усовершенствовали ли данные нормы порядок исправления ошибок, упростили ли его? Разберемся в этой статье.

Какими бывают ошибки?

Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ 2 . К ним относятся:

  • несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
  • описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
  • искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).

Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.

В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).

Откуда берутся ошибки?

Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей 3 . Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.

Как найти ошибку и что с ней делать?

Первое, что указывает на возможное наличие ошибки, – размер кадастровой стоимости. Каждый собственник, правообладатель объекта недвижимости ориентировочно понимает, какова его рыночная стоимость. Согласно логике законодательства кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена ошибка.

Но как понять, в чем именно ошибка?

1. Можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.

2. Можно попробовать найти ошибку самостоятельно. Технологии позволяют разобраться в данном вопросе, не выходя из дома. Но нужно иметь в виду: без специального оценочного образования скорее получится выявить лишь очевидные («технические») ошибки.

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

Чтобы понять, какие данные были использованы при проведении государственной кадастровой оценки, необходимо обратиться к общедоступному ресурсу «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Здесь отображаются сведения об объекте недвижимости, на основании которых рассчитывалась кадастровая стоимость. Более подробную информацию можно найти в отчете об определении кадастровой стоимости. Такие отчеты также есть в открытом доступе в вышеупомянутом Фонде данных.

Стоит отметить, что ошибки методологического характера крайне сложно доказать даже при привлечении профессионального оценщика. При этом, несмотря на то что ключевая цель – это пересмотр кадастровой стоимости, доказать надо именно наличие ошибки при проведении государственной кадастровой оценки, что проблематично, учитывая массовый характер расчетов 4 . Более того, если ошибку получится выявить, кадастровую стоимость объекта пересчитают на основании массовых показателей и скорректируют исключительно в рамках обнаруженной ошибки, а это не всегда приводит к ожидаемому результату. В большинстве случаев при выявлении ошибки не технического характера правообладателю целесообразно сразу идти по пути установления кадастровой стоимости, равной рыночной.

Кроме того, исправление ошибки – инструмент неоднозначный. Прибегая к нему, правообладатель должен быть уверен, что такое исправление приведет к уменьшению кадастровой стоимости, а не наоборот 5 . К сожалению, без оценочного образования не всегда можно адекватно определить влияние ошибки на размер кадастровой стоимости.

Как исправить ошибку?

Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентировано ст. 21 Закона № 237-ФЗ.

С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Способы подачи заявления в ГБУ:

  • лично;
  • через многофункциональный центр;
  • регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • через интернет, в том числе Портал госуслуг.

Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Заявление должно содержать:

  • Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;
  • кадастровый номер объекта недвижимости;
  • содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
  • обоснование отнесения сведений к ошибочным.

К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.

Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.

Заявление рассматривается в отсутствие интересанта. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.

В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

А заявитель кто?

До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.

Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.

Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.

Оспаривание решений ГБУ: арбитраж или суды общей юрисдикции?

Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

До 1 января 2021 г. возникал вопрос, какому суду подсудны споры об оспаривании решений ГБУ в случае, если заявителем является юридическое лицо. Ведь право их оспаривать предусмотрено и гл. 24 АПК РФ, и гл. 22 КАС РФ. Ключевыми моментами для принятия решения о подсудности становились выводы об экономическом характере спора и теория автоматического отнесения вопросов, связанных с кадастровой стоимостью, к компетенции судов общей юрисдикции. По факту подсудность формировалась складывающейся в регионе практикой. Например, в Петербурге подобные споры рассматривали арбитражные суды 6 , а в Москве, Курске и Пензе – суды общей юрисдикции 7 .

С 1 января 2021 г. в Законе № 237-ФЗ четко прописано, что решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т.е. судами общей юрисдикции.

Когда начинает применяться измененная кадастровая стоимость?

Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:

  • с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
  • с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).

Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.

1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

3 Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

4 Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.

5 Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.

6 Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.

7 Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Неверное отражение границ участка на кадастровой карте может стать настоящей проблемой при сделках купли-продажи. Рассказываем, по какой причине могут возникать ошибки и как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте.

kak-ispravit-oshibku-raspolozheniya-granits-uchastka-na-kadastrovoy-karte

Публичная кадастровая карта – это официальный источник. В него занесены сведения о расположении всех объектов недвижимости по данным Росреестра (участков земли, зданий, жилых и нежилых помещений). Неверное отображение границ земельного участка нередко становится проблемой для собственников при оформлении различных сделок. Суть проблемы заключается в том, что участок расположен и зарегистрирован в кадастровых документах в одном месте, а на кадастровой карте границы отображаются неправильно. Если сравнить реальные границы сельскохозяйственных угодий или дачных участков с их отображением на карте, очень часто можно заметить наложение одного надела на другой.

Почему происходит ошибка

Причиной ошибок в кадастровой карте чаще всего выступают три фактора:

  1. Ошибки специалиста, кадастрового инженера, который вносил координаты участка в план. При такой ситуации ошибки содержатся изначально в регистрационных данных, внесенных в ЕГРН.
  2. Ошибка, опечатка технического сотрудника, который вводил данные в программу кадастровой карты. В этом случае в документах координаты указаны правильны, ошибочные границы отображаются только на карте.
  3. Погрешности спутниковой видеосъемки – это не ошибка, так как в исходном варианте сведения о границах внесены правильно.

kak-ispravit-oshibku-raspolozheniya-granits-uchastka-na-kadastrovoy-karte

Порядок исправления ошибок расположения границ на публичной кадастровой карте зависит от конкретной ситуации. В некоторых случаях достаточно просто обозначить ошибку, составить необходимые документы и на их основании внести корректные изменения в базу ЕГРН и карту. В других ситуациях правоту владельца или спорные вопросы собственников соседних участков придется решать в судебном порядке. Изменения соответственно вносятся Росреестр и карту на основании решения суда. Дальше рассмотрим несколько видов ошибок и варианты их исправления.

Ошибка – искажение границ отдельного участка

Собственник земельного участка увидел на кадастровой карте, что границы его территории частично заходят на соседнее землевладение. На карте это искажение выглядело так, словно участок немного перевернут по оси против часовой стрелке.

kak-ispravit-oshibku-raspolozheniya-granits-uchastka-na-kadastrovoy-karte

При выяснении деталей и обсуждении с владельцем соседнего участка выяснилось, что взаимных претензий по реальным границам нет. Искажение границ участка произошло из-за ошибки кадастрового инженера, который неправильно отразил поворотные точки на местности. Если участок развернуть по часовой стрелке, он встанет точно в свои границы.

Ошибка такого рода исправляется так:

  • провести новое межевание участка;
  • направить в Росреестр межевой план с внесенными изменениями;
  • дождаться внесения изменения данных, производится в течение 5 рабочих дней.

kak-ispravit-oshibku-raspolozheniya-granits-uchastka-na-kadastrovoy-karte

Ошибка – искажение границ двух соседних участков

Владелец одного из участков (на рисунке выделен черным под номером 2) выяснил, что на карте участок соседа значительно заходит на его территорию (на рисунке выделен красным пунктиром). Как видно на схеме проблемный участок заходит на территорию трех землевладений, получается, что пострадавших в этой ситуации 4 стороны, включая собственника проблемного участка.

Причиной такого искажения карты могут быть ошибки инженера, технического работника или сбой в работе программного обеспечения. Действовать в такой ситуации нужно всем 4 землевладельцам.

как исправить ошибки в разметке границ участка на кадастровой карте

Исправлять ошибку также нужно сообща:

  • с согласия и по заявлению всех собственников производится новое межевание участков у одного кадастрового инженера, сделав привязку границ;
  • исправленные данные в виде нового межевого плана отправить в Росреестр вместе с заявлениями о внесении изменений от всех владельцев;
  • через 5 дней ошибки будут исправлены.

В следующем обзоре рассмотрим ту же ситуацию, но с отказом собственника проблемного участка.

Ошибка – нарушение границ нескольких участков при отказе одного владельцев

Если представить предыдущую ошибку, но с условием, что владелец проблемного 8 участка отказывает вносить корректировку в общий план и Росреестр. Отказ проявляется в виде отказа в подписании акта, который составляется кадастровым инженером. Именно акт служит поводом для проведения нового межевания и корректировки данных.

как исправить ошибки в разметке границ участка на кадастровой карте

Проблема в том, что при отказе от одного из участников, Росреестр не даст согласия о внесении изменений. Решить эту проблему в досудебном порядке не получится. Что нужно сделать:

  • собственники участков подают заявлением в суд с иском об аннулировании сведений о границах участка, который на карте заходит на все остальные;
  • помимо всех участников в иску можно привлечь официального представителя Росреестра, который подтвердит факт ошибки;
  • к иску следует приложить подтверждающие документы – выписки из ЕГРН по всем участкам, копию межевого плана.

Изменения в Росреестр в данном случае вносятся по решению суда и без согласия отказавшегося владельца.

Ошибки на публичной кадастровой карте могут стать причиной конфликта между владельцами соседних участков. Помимо этого, при проведении на участки коммуникаций (свет, газ, вода) подрядчики также пользуются сведениями карты и Росреестра, поэтому и здесь могут возникнуть серьезные сложности. Если вы увидели несоответствие фактических границ и картографического расположения участка, лучше своевременно внести изменения.

«Порядок исправления реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости»

Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) допускает, что Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) может содержать ошибки. При этом в зависимости от причин возникновения, законодатель разделил их на технические и реестровые ошибки.

Согласно пункту 3 статьи 61 Закона о регистрации, реестровая ошибка, это ошибка воспроизведенная в ЕГРН, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом о регистрации.

Кадастровые работы, результатом которых является межевой план, технический план, карта-план территории или акт обследования, выполняются кадастровыми инженерами, которые осуществляют подготовку перечисленных документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Уголовным кодексом Российской Федерации предусмотрена ответственность за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории или за подлог документов, на основании которых были подготовлены эти документы.

Как показывает практика самый распространенный случай реестровой ошибки это ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков. Чаще всего такие ошибки выявляются кадастровым инженером в процессе подготовки межевого плана по заказу собственника земельного участка.

Одним из способов исправления реестровой ошибки может являться заявительный порядок.

Для этих целей собственнику (собственникам) либо представителям собственников земельного участка необходимо обратиться в окна многофункционального центра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик земельного участка и межевым планом, подготовленным кадастровым инженером в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка в связи с допущенной реестровой ошибкой.

Именно такой способ обращения в орган регистрации прав обусловлен тем, что описание местоположения и площадь объекта недвижимости входят в перечень сведений об основных характеристиках, которые должны быть внесены в ЕГРН. В случае изменения основных характеристик объекта недвижимости кадастровый учет осуществляется только по заявлению собственника (собственников) объектов недвижимости и без одновременной регистрации прав.

В соответствии с требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» в представленном для исправления реестровой ошибки межевом плане обязательным является наличие обоснования факта обнаружения реестровой ошибки, а также сведения, в чем она заключается. В межевом плане в разделе «Заключение кадастрового инженера» необходимо привести обоснование обстоятельств, при которых конфигурация и площадь земельного участка изменяется относительно конфигурации площади, указанной в документах, подтверждающих право на земельный участок, обосновывающие выводы о наличии ошибки в местоположении границы земельного участка, а также предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок.

В качестве обоснования могут быть приведены результаты проведенного анализа, в результате которого сделан вывод о возможном наличии кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границы земельного участка, с приложением документов, содержащих признание такой ошибки органом, утвердившим границы земельного участка.

При поступлении заявления и межевого плана орган регистрации прав проверяет их на наличие или отсутствие оснований для приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости, предусмотренных ст. 26 Закона о регистрации, и принимает соответствующее решение.

Одним из следующих способов устранения реестровой ошибки является информационное взаимодействие между органом регистрации прав и органами государственной и муниципальной власти, но только в том случае, если документы, содержащие такую ошибку, поступили также в порядке информационного взаимодействия. В этом случае заявителем является государственный или муниципальный орган, документы направляются в электронном виде в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения.

В случае, когда ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки, она подлежит исправлению либо в течение пяти рабочих дней со дня получения вступившего в законную силу решения суда либо (если срок указан в самом решении суда), – в течение указанного судом срока.

Ссылка на основную публикацию