Как отражаются в учете у арендатора расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета расходы по арендной плате признаются ежемесячно на последнее число текущего месяца в составе расходов по обычным видам деятельности ( п. 5 , п. 18 ПБУ 10/99 ) и отражаются проводкой: Дт20(25,26,44,91) – Кт76, отражение принятого НДС: Дт19 – Кт76.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии (в том числе арендуемых) являются расходами по обычным видам деятельности организации и включаются в себестоимость проданных товаров, работ и услуг ( п. 5 , 7 , 9 ПБУ 10/99 ).

На основании п. 16 , 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ.

Стоимость выполненного ремонта формируется в сумме фактически понесенных затрат. При выполнении ремонта силами подрядчика арендатор отражает проводки:

  • стоимость выполненных подрядчиком ремонтных работ: Дт20(23,25,26,44,91) – Кт76;
  • НДС, предъявленный организацией, выполнившей ремонтные работы: Дт19 – Кт76;
  • принят к вычету НДС: Дт68 – Кт19.

По окончании ремонтных работ выполняется передача стоимости ремонта арендодателю, в которой полученные затраты списываются с кредита счетов на счета реализации. Проводки по передаче выполненного ремонта арендодателю:

  • отражается выручка по переданным работам: Дт76 – Кт91.1(90.01;);
  • начисляется НДС со стоимости этих работ: Дт91.2(90.03) – Кт68.02;
  • учитываются в себестоимости продаж затраты на выполненный ремонт: Дт91.2(90.02) – Кт20(23, 44). Отметим также, что вместо счета 91 предприятие может использовать счет 90, если выполнение работ связано с основной его деятельностью;
  • последним пунктом можно выполнить зачет в счет арендной платы: Дт76 – Кт76.

Проводки по передаче выполненного ремонта арендодателю.

Как отражаются в учете у арендатора расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя. Ремонт переданного в аренду имущества

Основной задачей текущего ремонта является профилактика.

Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.

Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

  • НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
  • имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

ВАЖНО! С 2022 года учет аренды будет осуществляться по другим правилам — в соответствии с новым ФСБУ “Аренда”. О нем мы подробно рассказывали здесь.

Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

Учет расходов на ремонт у арендодателя и арендатора

Обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя

Однако общее правило применяется в том случае, если иное не установлено договором аренды. Следовательно, в договоре аренды стороны договора вправе самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта.

Рассмотрим возможные варианты.

1-й вариант. Законом или договором установлено, что ремонт имущества, переданного в аренду, – обязанность арендодателя.

В этом случае затраты по проведению ремонта несет арендодатель.

Квалификация этих затрат определяется квалификацией доходов, полученных арендодателем в виде арендной платы.

В зависимости от того, является предоставление имущества в аренду предметом деятельности организации или не является, расходы на ремонт признаются либо расходами по обычным видам деятельности (счет 20), либо прочими расходами (счет 91).

Организация сдает в аренду предприятию нежилое помещение под склад. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Организация в июле 2007 г. произвела капитальный ремонт склада, обратившись за помощью к подрядчику. Стоимость ремонта – 472 000 руб., в том числе НДС – 72 000 руб.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В бухгалтерском учете организации указанные операции отражаются следующим образом:

Дебет 91 – Кредит 60 – 400 000 руб. (472 000 руб. : 118 х 18) – учтены затраты на капитальный ремонт помещений;

Дебет 19 – Кредит 60 – 72 000 руб. – отражен «входной» НДС по ремонту;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – НДС предъявлен к вычету.

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода арендодатель может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (п. 69 Методических указаний по учету ОС).

В этом случае в расходы включаются ежемесячные отчисления на образование резерва:

Дебет 20 – Кредит 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств».

Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва:

Дебет 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств».

Арендодатель может самостоятельно производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (подрядным или хозяйственным способом).

Но чаще всего на практике встречается ситуация, когда ремонтные работы выполняет арендатор, а арендодатель возмещает ему расходы, связанные с проведением ремонта, например путем зачета в счет арендной платы.

Арендодатель должен будет сделать следующие записи:

Дебет 20 (91) – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражена стоимость выполненного арендатором ремонта;

Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражен НДС по выполненному ремонту;

Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – «входной» НДС по сделанному арендатором ремонту принят к возмещению;

Дебет 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – Кредит 90 (91) – начислена арендная плата;

Дебет 90 (91) – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС на стоимость арендной платы;

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной платы.

Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% – 12 600 руб.

Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.

В июле 2007 г. арендатор силами подрядной организации осуществил капитальный ремонт склада. Стоимость ремонта, равная 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб., засчитывается в счет уплаты арендных платежей.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В этом случае в учете организации должны быть сделаны следующие записи.

Дебет 91/2 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 400 000 руб. – стоимость проведенного арендатором ремонта отнесена к прочим расходам;

Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 72 000 руб. (400 000 руб. х 18%) – отражен «входной» НДС по сделанному ремонту;

Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по сделанному ремонту, погашенный в счет арендной платы;

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – Кредит 91/1 – 82 600 руб. – начислена арендная плата за июль 2007 г.;

Дебет 91/2 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 12 600 руб. – начислен НДС на стоимость арендной платы;

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб. – частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт.

Ежемесячно с августа по ноябрь 2007 г. организация будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту проводкой:

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб. – частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт.

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 59 000 руб. (472 000 руб. –

– 82 600 руб. х 5 месяцев) – полностью погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт;

Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 23 600 руб. (82 600 руб. – 59 000 руб.) – получена от арендатора сумма арендной платы за декабрь 2007 г.

2-й вариант. Обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора (законом – текущего, договором – капитального).

В этом случае все затраты по проведению ремонта берет на себя арендатор.

Если ремонт делает арендатор, то в учете арендодателя стоимость этого ремонта никак не отражается.

Если ремонтом все же приходится заниматься арендодателю, а арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы на проведение ремонта, то в этой ситуации арендодатель фактически выполняет для арендатора работы по ремонту арендованного имущества. Соответственно полученные от арендатора средства отражаются в его учете как выручка от выполнения работ, а понесенные расходы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

Если ремонт выполняется силами подрядчика, то в учете арендодателя отражаются следующие записи:

Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 68 – Кредит 19 – «входной» НДС принят к вычету;

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – признана выручка от выполнения работ;

Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС с суммы этой выручки;

Дебет 90/2 – Кредит 20 – отражена себестоимость ремонтных работ;

Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – от арендатора получены средства в оплату ремонта.

Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% – 12 600 руб.

Договором аренды порядок проведения капитального и текущего ремонта не определен. Следовательно, стороны должны применять правила, установленные ст. 616 ГК РФ (т.е. обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе). В июле 2007 г. текущий ремонт склада осуществил арендодатель. По договоренности сторон стоимость ремонта равна 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб.

Ремонт был произведен силами подрядчика и обошелся организации в 448 400 руб. (в том числе НДС 18% – 68 400 руб.). Арендатор рассчитался за ремонт, перечислив денежные средства на расчетный счет организации в августе 2007 г.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В бухгалтерском учете организации должны быть сделаны следующие проводки:

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – Кредит 91/1 – 82 600 руб. – начислена арендная плата за июль 2007 г.;

Дебет 91/2 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 12 600 руб. – начислен НДС на стоимость арендной платы;

Дебет 20 – Кредит 60 – 380 000 руб. – отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 – Кредит 60 – 68 400 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 68 400 руб. – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – 472 000 руб. – признана выручка от выполнения работ;

Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 72 000 руб. – начислен НДС с суммы этой выручки;

Дебет 90/2 – Кредит 20 – 380 000 руб. – отражена себестоимость ремонтных работ;

Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 472 000 руб. – поступила оплата за проведенный ремонт.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендатора

Если иное не предусмотрено договором аренды, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, текущего ремонта – на арендатора.

Однако стороны договора аренды могут перераспределить обязанности иначе. При этом возможны варианты. Рассмотрим их.

1-й вариант. Ремонт – обязанность арендодателя (капитальный – по закону, текущий – в соответствии с условиями договора).

В этом случае все затраты, связанные с осуществлением ремонта, ложатся на плечи арендодателя (см. раздел «Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя», с. 116).

В случае неисполнения арендодателем возложенной на него обязанности арендатор может осуществить ремонт и по своему выбору:

– взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2-й вариант. Расходы арендатора на ремонт возмещаются арендодателем.

При возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору последний должен отразить затраты на проведение ремонта на счетах учета затрат, а на дату передачи результатов ремонтных работ арендодателю – включить стоимость этих работ в состав доходов от реализации (в оценке, согласованной сторонами договора аренды).

Читайте также:  Рентабельность активов: формула по балансу, нормативное значение, пример расчета

Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица на возмездной основе признается объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому арендатор должен начислить НДС по указанной операции.

При проведении ремонта подрядным способом делаются следующие проводки:

Дебет 20 (25) – Кредит 60 – отражена себестоимость ремонтных работ;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС;

Дебет 62 – Кредит 90/1 – признана выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС с суммы выручки;

Дебет 90-2 – Кредит 20 (25) – списана себестоимость ремонтных работ;

Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» (51) – Кредит 62 – уменьшена сумма задолженности по арендной плате (поступили деньги на расчетный счет в оплату ремонта).

Организация арендует склад у предприятия. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.

Сумма арендной платы составляет 236 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 36 000 руб.). Срок аренды – с 1 июля 2007 г. по 30 июня 2008 г.

Стороны договорились о том, что организация производит капитальный ремонт арендуемого помещения, а предприятие возмещает ей фактически израсходованные средства, засчитывая их в счет уплаты арендной платы. Ремонт проводился силами сторонней организации. Его стоимость составила 1 180 000 руб. (включая НДС 18% – 180 000 руб.). Ремонт был закончен в ноябре 2007 г., что подтверждается соответствующим актом, подписанным организацией и подрядчиком.

В течение первых пяти месяцев аренды (с июля по ноябрь) организация не уплачивала арендную плату.

Указанные операции отражаются следующими проводками.

Дебет 20 (25) – Кредит 60 – 1 000 000 руб. – отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика;

Дебет 19 – Кредит 60 – 180 000 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 180 000 руб. – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;

Дебет 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – Кредит 90/1 – 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90/3 – Кредит 68/«НДС» – 180 000 руб. – начислен НДС со стоимости выполненных работ (1 180 000 руб. : 118 х 18%);

Дебет 90/2 – Кредит 20 – 1 000 000 руб. – списана себестоимость выполненных ремонтных работ;

Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – 1 180 000 руб. (236 000 руб. х 5 месяцев) – стоимость произведенного ремонта зачтена в счет арендной платы за июль – ноябрь 2007 г.

Однако по данному вопросу существует и иная точка зрения.

Если ремонт осуществляется за счет арендодателя, то у арендатора не возникают ни расходы, ни доходы, связанные с его проведением, поскольку средства, потраченные на ремонт, и сумма возмещения этих затрат арендодателем не соответствуют определению расходов и доходов.

Поэтому затраты на ремонт предлагается отражать на счетах учета расчетов.

Указанные операции оформляются следующими проводками:

Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 60 – отражена сумма дебиторской задолженности арендодателя за выполненные работы по ремонту арендуемого помещения;

Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю результатов выполненных работ;

Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – на стоимость ремонта уменьшена сумма задолженности по арендной плате.

3-й вариант. Расходы на ремонт не возмещаются арендодателем.

Компенсация расходов арендатора на проведение ремонта арендованного помещения не производится арендодателем если:

– таково условие договора аренды;

– договором не установлено, на какую сторону возлагается обязанность по производству капитального ремонта.

В такой ситуации арендатор безвозмездно передает арендодателю результаты выполненных работ.

При безвозмездной передаче результатов выполненных ремонтных работ арендодателю арендатор обязан начислить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость указанных работ по рыночной цене (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Предположим, ремонт осуществляется подрядным способом. Вправе ли арендатор принять к вычету сумму НДС, предъявленную подрядчиком?

Вычеты «входного» НДС производятся при выполнении следующих условий:

– работы приобретены для осуществления облагаемых НДС операций (п. 2 ст. 171 НК РФ);

– работы приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);

– имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура от подрядчика (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Можно ли считать, что первое условие в данном случае выполняется? Отметим, что это спорный вопрос. Если ремонтируется помещение, которое будет использоваться арендатором в деятельности, облагаемой НДС, то, на наш взгляд, арендатор имеет право принять НДС к вычету (в налоговом периоде, в котором выполняется последнее из вышеперечисленных условий).

Тот же вывод можно сделать, если трактовать облагаемые НДС операции узко. Поскольку организация начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых арендодателю работ, она осуществляет облагаемую НДС операцию, а значит, имеет право на вычет (см. также письмо Минфина России от 10.04.2006 № 03-04-11/64).

Бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;

Дебет 91/2 – Кредит 20 – стоимость ремонта списана на расходы;

Дебет 91/2 – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости безвозмездно переданных работ.

Вместе с тем существует и другой подход к этой проблеме. Его сторонники право на вычет НДС ставят в зависимость от принятия расходов для целей налогообложения прибыли.

Поскольку стоимость безвозмездно переданных работ при исчислении налога на прибыль не учитывается (п. 16 ст. 270 НК РФ), сумма «входного» НДС к вычету не принимается.

Именно такого подхода должен придерживаться арендатор, если он не готов к спору с налоговыми органами.

Воспользуемся данными предыдущего примера.

Предположим, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитального ремонта.

В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом.

Дебет 20 (25) – Кредит 60 – 1 000 000 руб. – отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика;

Дебет 19 – Кредит 60 – 180 000 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 91/2 – Кредит 19 – 180 000 руб. – отнесен к прочим расходам не возмещаемый из бюджета НДС.

4-й вариант. Ремонт – обязанность арендатора.

В этом случае ремонт (текущий – по закону, капитальный – в соответствии с договором) проводится за счет арендатора. Затраты на этот ремонт относятся к расходам по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное помещение будет использоваться в производственной деятельности или для управленческих нужд, либо к прочим расходам – при ином использовании арендованного помещения (пункты 5, 7, 11 ПБУ 10/99).

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (п. 18 ПБУ 10/99).

Следовательно, указанные расходы признаются единовременно на дату окончания ремонта – при выполнении работ хозяйственным способом либо на дату приемки ремонтных работ у подрядчика – в иных случаях (пункты 16, 18 ПБУ 10/99).

Проведение ремонта подрядным способом оформляется следующими проводками:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 60 – Кредит 51 – деньги в оплату ремонта перечислены подрядчику;

Дебет 68 – Кредит 19 – принят к вычету НДС по работам, предъявленным подрядчиком.

Некоторые специалисты высказывают мнение, что затраты на проведение капитального ремонта должны учитываться арендатором в составе расходов будущих периодов в течение оставшегося после ремонта срока договора аренды.

В качестве обоснования своей позиции они приводят положения п. 19 ПБУ 10/99: расходы обоснованно распределяются между отчетными периодами, когда они обуславливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.

Указанная норма п. 19 ПБУ 10/99 к расходам на ремонт арендованного имущества если и применима, то, на наш взгляд косвенно. Впрямую указанные расходы обуславливают получение доходов от использования этого имущества у арендодателя.

Однако по данному вопросу существует и иная точка зрения.

Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация – с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств – принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма,
руб.

Первичный документ

Документ БГУ

Документ БГУ2

Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору

Акт об оказании услуг, операцияРеализация услуг (205.ХХ – 401.10.1ХХ)

Акт об оказании услуг, операция Реализация услуг (205 – 401.10)

Начислен НДС к уплате в бюджет

Счет-фактура выданный

Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)

Отражены расходы по ремонту имущества

Акт о приемке выполненных работ,

Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.

Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.

Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором

Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ

Счет-фактура полученный

Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету

Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)

Заявление о зачете

Операция (бухгалтерская)

Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

  • учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
  • собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

  • автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
  • бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

  • обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
  • проведение капитального ремонта;
  • устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
  • замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
  • переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
  • оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
  • устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
  • перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
  • устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • изменение конструкции крыш;
  • оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
  • утепление и шумозащита зданий;
  • замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
  • проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.

Счет-фактура полученный.

повышение юридических знаний

Арендатор начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию, и до окончания срока действия договора аренды.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит с согласия арендодателя замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Проведение таких работ относится к мероприятиям капитального ремонта, поскольку при них производится замена изношенных конструкций помещения на более прочные и улучшающие его эксплуатационные возможности. Такой вывод следует из п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, п. 1 разд. VI Приложения 8 к Положению МДС 13-14.2000, Приложения 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвер жденному Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. Отметим, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако в данном случае согласно договору аренды арендодатель такой ремонт проводить не обязан. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). ГК РФ не содержит определения того, что является неотделимым улучшением арендованного имущества. На наш взгляд, произведенный арендатором капитальный ремонт помещения подпадает под понятие неотделимых улучшений, поскольку его проведение улучшает эксплуатационные качества помещения. В данном случае договором аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодателем не возмещается. По окончании срока аренды имущество принимается арендодателем от арендатора вместе с произведенными арендатором с согласия арендодателя неотделимыми улучшениями (что следует из ст. 622 ГК РФ).

арендатор не начисляет п.

Бухгалтерские проводки по операциям аренды

В период быстро изменяющейся экономической ситуации на рынке многие хозяйствующие субъекты стремятся снизить риски по ведению бизнеса. Одним из способов легко изменить место или вид деятельности, диверсифицировать бизнес, является аренда имущества. Особенности данной услуги, способы отражения в учете и проводки по аренде рассмотрим в статье.

Наиболее часто объектами аренды являются помещения под офис, нежилые помещения для производственных нужд, автомобили, оборудование и другие основные средства.

Учет ремонта арендованного имущества

Владимир МАЛЫШКО
Эксперт «ПБУ»

Читайте также:  Жердевка - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

По договору аренды арендодательобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владениеи пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Одним из условийдоговора является положение о сохранности полученного в аренду имущества арендатором.При этом исходным является то, что арендодатель предоставляет в аренду имущество,соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.611 ГК РФ).

Обязанности сторон по содержаниюарендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. Обязанность проведенияза свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагаетсяна арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходына содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если инойпорядок установлен законом или договором аренды.

Отметим, что капитальныйремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором. Еслитакой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью,то арендодатель должен осуществить его в разумный срок. В случае же нарушенияарендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправепо своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложнойнеобходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть еев счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из вышеизложенного,стороны вправе в договоре аренды установить порядок проведения всех видовремонта. При этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

  • как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
  • ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
  • ремонт производит арендатор за свой счет;
  • ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.

В учете каждый из вариантовбудет отражаться по‑разному.

Ремонт за счетарендодателя

Арендодатель, ремонтируясданные в аренду помещений, осуществляет затраты, связанные с поддержаниемих в состоянии, пригодном к использованию. Если предоставление активов в арендуявляется предметом деятельности организации, то в бухгалтерском учете этизатраты отражаются как расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99«Расходы организации»; утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н). Причемучитываются они в том отчетном периоде, когда был завершен ремонт (п. 27 ПБУ6/01 «Учет основных средств»; утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н).

Если предоставление активовв аренду не является предметом деятельности организации, то расходы,связанные с их предоставлением, признаются операционными расходами (п. 11ПБУ 10/99).

Пример 1 Согласно договоруарендодатель проводит за свой счет текущий ремонт сдаваемого в аренду офисного помещения.Ремонт был проведен в мае 2003 года. Для ремонта были приобретены материалы,стоимость которых 84 000 руб., в том числе НДС – 14 000 руб. Сторонней организацииза осуществление ремонта уплачено – 69 000 руб., в том числе НДС – 11 500руб. Предоставление за плату во временное пользование активов по договоруаренды является предметом деятельности арендодателя. Величина арендной платыв месяц – 72 000 руб., в том числе НДС – 12 000 руб. В целях налогообложенияприменяются при исчислении налога на прибыль – метод начисления, по НДС –поступление денежных средств.

В бухгалтерском учете арендодателя производятся следующиезаписи:

Дебет 10 Кредит 60

– 70 000 руб. – приобретеныматериалы, необходимые для проведения ремонта сдаваемого помещения;

Дебет 19 Кредит 60

– 14 000 руб. – выделен НДСпо приобретенным материалам;

Дебет 20 Кредит 10

– 70 000 руб. – списана стоимостьматериалов, используемых при ремонте помещения;

Дебет 20 Кредит 60

– 57 500 руб. – принят коплате счет сторонней организации за проведенный ремонт;

Дебет 19 Кредит 60

– 11 500 руб. – выделен НДСпо услугам сторонней организации;

Дебет 90 – 2 Кредит 20

– 127 500 (70 000 + 57 500)- списаны расходы по проведению ремонта на себестоимость продаж;

Дебет 60 Кредит 51

– 153 000 руб. (84 000 +69 000) – перечислены денежные средства поставщику материалов и стороннейорганизации за ремонт;

Дебет 68 субсчет «Расчетыпо НДС» Кредит 19

– 25 500 руб. (14 000 + 11500) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и выполненные ремонтныеработы.

В налоговом учете в расходы,учитываемые при исчислении налога на прибыль, включаются и расходы на ремонтосновных средств. Относятся они к прочим расходам. При этом их фактическаявеличина учитывается в том отчетном периоде, в которомони были осуществлены (п. 1 ст. 260 НК РФ). Таким образом, при исчисленииналога на прибыль в расходах за Iполугодие 2003 года, уменьшающих полученные за это время доходы, будетучтена сумма 127 500 руб., израсходованная арендодателем на ремонт сдаваемогов аренду помещения.

Начисление арендной платы производитсяв обычном порядке:

Дебет 76 субсчет «Расчетыс арендатором» Кредит 90-1

– 72 000 руб. – отраженазадолженность арендатора по арендной плате за май;

Дебет 90 – 3 Кредит 76 субсчет«Отложенный НДС»

– 12 000 руб. – начисленНДС по арендной плате;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендатором»

– 72 000 руб. – поступилиденежные средства за аренду помещения;

Дебет 76 субсчет «ОтложенныйНДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 12 000 руб. – начисленНДС к перечислению в бюджет.

Доходы от аренды учитываютсяпри исчислении налога на прибыль.

Так как арендатор неимеет никакого отношения к проведению ремонта, то у него в бухгалтерском учетев мае отражается возникновение задолженности по арендной плате и перечислениев счет нее денежных средств:

Дебет 26 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 60 000 руб. – отраженасумма арендной платы за арендованное офисное помещение;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 12 000 руб. – выделен НДСпо арене;

Дебет 76 субсчет «Расчетыс арендодателем» Кредит 51

– 72 000 руб. – перечисленыарендодателю денежные средства в счет арендной платы;

Дебет 68 субсчет «Расчетыпо НДС» Кредит 19

– 12 000 руб. – принят квычету НДС, уплаченный арендодателю.

Арендные платежи за арендуемоеимущество включаются арендатором в прочие расходы, связанные с производствоми реализацией, учитываемые при исчислении налога на прибыль (подп. 10 п. 1ст. 264 НК РФ).

Конец примера 1

Ремонт за счетарендатора

При условии возложенияобязанности по проведению текущего ремонта на арендатора, арендодатель привыполнении ремонтных работ помимо предоставления помещения в аренду оказываетарендатору дополнительную услугу.

Пример 2 Согласно договоруаренды проведение текущего ремонта возлагается на арендатора. Используем данныепримера 1. Для проведения ремонта арендатор обратился к арендодателю. По согласованиюсторон его стоимость определена в сумме 156 000 руб., в том числе НДС – 26000 руб. В бухгалтерском учете арендодателя помимо проводок, приведенныхв примере 1, добавляются еще и проводки, связанные с оказание дополнительнойуслуги:

Дебет 76 субсчет «Расчетыс арендатором» Кредит 90‑1

– 156 000 руб. – отраженазадолженность арендатора за проведенный ремонт помещения;

Дебет 90‑3 Кредит 76субсчет «Отложенный НДС»

– 26 000 руб. – начисленНДС со стоимости ремонта;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендатором»

– 156 000 руб. – поступилиденежные средства от арендатора в счет оплаты ремонта;

Дебет 76 субсчет «ОтложенныйНДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 26 000 руб. – начисленНДС к уплате в бюджет.

Финансовый результат от оказанияуслуги арендатору в части проведения ремонта помещения – 2500 руб. (156 000– 26 000 – 70 000 – 57 500) будет учтен в совокупном финансовом результатеот продаж за май.

В бухгалтерском учете арендатораотражается операция по проведению ремонта помещения сторонней организацией,в роли которой выступает арендодатель:

Дебет 26 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 130 000 руб. – отраженазадолженность за проведенный ремонт помещения;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 26 000 руб. – выделен НДСсо стоимости ремонта;

Дебет 76 субсчет «Расчетыс арендодателем» Кредит 51

– 156 000 руб. – перечисленыденежные средства арендодателю в счет ремонта;

Дебет 68 субсчет «Расчетыпо НДС» Кредит 19

– 26 000 руб. – принят квычету НДС, уплаченный арендодателю за проведенный ремонт.

Расходы по ремонту арендованныхосновных средств учитываются у арендатора при исчислении налога на прибыльв прочих расходах. Причем они учитываются в том отчетном периоде, когда онибыли осуществлены (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Ремонт за счетарендатора

Если обязанность текущегоремонта возлагается на арендатора, то понесенные затраты могут быть учтеныим в расходах по обычным видам деятельности (п. 78 Методических указаний побухгалтерскому учету основных средств; утв. приказом Минфина России от 20.07.98№ 33н). Произойдет это, если:

  • арендованное имущество используется при производстве продукции (выполненииработ, оказании услуг);
  • озмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.

Пример 3 Арендатор произвелтекущий ремонт арендованного помещения, используемого под офис. Ее затратысоставили: материалы – 72 000 руб., в том числе НДС – 12 000 руб., услугисторонней организации – 60 000 руб., в том числе НДС – 10 000 руб.

Условиями договора аренды непредусмотрено возмещение арендодателем стоимости произведенного ремонта. Вбухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:

Дебет 10 Кредит 60

– 60 000 руб. – отраженастоимость приобретенных материалов;

Дебет 19 Кредит 60

– 12 000 руб. – выделен НДСпо приобретенным материалам;

Дебет 26 Кредит 10

– 60 000 руб. – списана стоимостьматериалов, израсходованных при проведении ремонтных работ;

Дебет 26 Кредит 60

– 50 000 руб. – отраженыуслуги сторонней организации при проведении ремонтных работ;

Дебет 19 Кредит 60

– 10 000 руб. – выделен НДСпо услугам сторонней организации;

Дебет 60 Кредит 51

– 132 000 руб. (72 000 +60 000) – перечислены денежные средства поставщику материалов и стороннейорганизации за проведение ремонта;

Дебет 68 субсчет «Расчетыпо НДС» Кредит 19

– 22 000 руб. (12 000 руб.+ 10 000 руб.) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и ремонт.

В зависимости от принятого методасписания общехозяйственных расходов, они в дальнейшем учитываются в себестоимостипродукции (работ, услуг) или напрямую списываются в дебет счета 90-2.

В налоговом учете при условиине возмещения арендодателем расходов по ремонту арендованных амортизируемыхосновных средств, такие затраты учитываются арендатором как прочие. При этомони уменьшают доходы того отчетного периоде, в котором были осуществлены (п.2. ст. 260 НК РФ).

В бухгалтерском учете арендодателязатраты по ремонту основных средств не отражаются так как ремонт арендованногопомещения проводится арендатором за свой счет.

Конец примера 3.

Ремонт в счетарендной платы

Если арендодатель не выполнилкапитальный ремонт имущества в срок, то арендатор может сам его произвестии зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Читайте также:  Судебные акты и исполнительные листы в арбитражном процессе

Пример 4 Организацияарендует транспортное средство с экипажем – грузовой автомобиль. В мае 2003года должен проводиться капитальный ремонт двигателя автомобиля. Арендатороплатил стоимость ремонта – 225 000 руб., в том числеНДС – 37 500 руб. Арендная плата за месяц составляет 60 000 руб., в том числеНДС – 10 000 руб.

Напомним, что обязанности покапитальному ремонту при аренде транспортного средства с экипажем ГК РФ возлагаетна арендодателя (ст. 634 ГК РФ). В бухгалтерском учете арендатора производятсяследующие записи:

Дебет 76 субсчет «Расчетыс арендодателем» Кредит 60

– 225 000 руб. – стоимостьвыполненных ремонтных работ отнесена на расчеты с арендодателем;

Дебет 60 Кредит 51

– 225 000 руб. – перечисленыденежные средства организации за ремонтные работы;

Дебет 26 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 60 000 руб. – принят коплате счет по аренде автомобиля за май;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет«Расчеты с арендодателем»

– 10 000 руб. – выделен НДСс арендной платы;

Дебет 68 субсчет «Расчетыпо НДС» Кредит 19

– 10 000 руб. – принят квычету НДС по арендной плате.

Так как затраты по ремонту превосходятсумму арендной платы за три месяца – 225 000 руб. > 180 000 руб. (60 000руб./мес. х 3 мес.), то в течение этого периодавремени арендатор не перечисляет денежные средства арендодателю в счет аренды.За август арендатору необходимо будет перечислить 15 000 руб. (60 000 руб./мес.х 4 мес. – 225 000 руб.).

Конец примера 4.

Улучшения арендованногоимущества

Кроме текущего ремонтаиногда арендатор производит дооборудование и модернизацию арендованного имущества.Напомним, что при модернизации основного средства происходит улучшение нормативныхпоказателей функционирования объекта. ПБУ 6/01 предписывает в этих случаяхарендатору учитывать капитальные вложения как отдельный объект учета основныхсредств (п. 5 ПБУ 6/01). То есть в бухучете необходимо произвести следующиезаписи:

Дебет 08 Кредит 60, 76

– отражена стоимость работи услуг сторонних организаций, связанных с модернизацией (дооборудованием,реконструкцией) арендованного имущества;

Дебет 08 Кредит 02, 10, 70,69, и т. д.

– отражены расходы организациипо модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества;

В мае 2003года должен проводиться капитальный ремонт двигателя автомобиля.

Первичные документы

В рассмотренном выше примере расходы на текущий ремонт не включаются в затраты, а влияют только на состояние взаиморасчетов. Арендодатель сможет учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя. Арендатор, составляя первичные документы, должен учесть, что такой ремонт будет учтен как операция по реализации работ. Отметим, что подобный порядок компенсации расходов выгоден арендодателю, так как увеличит его затраты и уменьшит налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

У арендатора может возникнуть ситуация, что услуги по ремонту ему окажет фирма, которая не является плательщиком НДС. При этом арендатор обязан начислить НДС, то есть получить соответствующий вычет он не сможет и по данной операции вся сумма налога подлежит уплате. Рассмотрим сказанное выше на примере с проводками.

Расходы на ремонт составили 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей, арендная плата – 23 600 рублей, в том числе НДС – 3600 рублей. Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) статья «Расходы по аренде помещения» Кредит 60 «Арендодатель»
— 20 000 руб. – отражены затраты на аренду помещения;

Дебет 19 Кредит 60 «Арендодатель»
— 3600 руб. – учтен НДС по затратам на аренду помещения;

Дебет 26 (44) статья «Расходы на ремонт помещения» Кредит 60 «Ремонтная организация»
— 10 000 руб. – отражены затраты на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 «Ремонтная организация»
— 1 800 руб. – учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;

Дебет 60 (Ремонтная организация) Кредит 51
— 11 800 руб. – оплачены ремонтные работы;

На основании первичных документов бухгалтер организации-арендатора делает в учете следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1
— 11 800 руб. – отражена выручка от реализации работ;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 1800 руб. – начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.

После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей, в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Дебет 60 (Арендодатель) Кредит 62
— 11 800 руб. – проведен зачет взаимных требований.

В налоговом учете.

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Ремонт за счет арендатора

Затраты по ремонту, связанные с оплатой труда работникам, расходы на запчасти, услуги обслуживающих организаций арендатор вправе отнести на расходы по обычной (основной) деятельности, если арендуемое имущество используется в соответствии с назначением. Сумму, затраченную на ремонт, списывают проводкой: Дт 20 (44) Кт 10 (70,76).

Фирма рассчитывает НДС по отгрузке.

Как отразить в бухучете зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендных платежей?

Компания произвела в арендованном помещении неотделимые улучшения. При этом были использованы заемные средства. После проведения ремонта она подписывает с арендодателем допсоглашение о частичном зачете стоимости произведенных работ в счет арендных платежей. Разобраться с нюансами отражения всех этих операций в бухучете поможет данная статья.

Ситуация

ООО «Н» зарегистрировано в конце 2010 года, c мая 2011 года ООО «Н» подписывает договор аренды на помещение с ООО «З». По обоюдному соглашению ООО «Н» начинает производить в данном помещении ремонт (замена окон, дверей, перенос стеновых перегородок, замена и ремонт лестницы, работы по электрике и т.д.). Документы на ремонт прилагаются.

Ремонт помещения закончен, подписан акт выполненных работ 28.12.11. Данное помещение ООО «Н» после ремонтных работ использует под ресторан и караоке-бар. Предприятие находится на ЕНВД и финансово-хозяйственную деятельность начало 28.12.11. Общая стоимость произведенных работ составила 8,5 млн. руб.

28.12.11 было подписано дополнительное соглашение между ООО «Н» и ООО «З» о том, что в связи с проведенными работами засчитать частично стоимость ремонтных работ (3 млн. руб.) в счет арендных платежей. К данному дополнительному соглашению прилагаются смета, акт выполненных работ и т.д.

Для проведения ремонтных работ ООО «Н» взяло беспроцентные займы: от учредителей (2 человека, доля которых по 50 %) на 2 года (беспроцентный), а также на 2 года от ИП.

Как правильно оформить заем от учредителей и ИП?

В договор займа необходимо включить пункт «Проценты за пользование займом не взимаются». Никаких дополнительных налогов предприятие от предоставления сумм беспроцентных займов уплачивать не должно.

Предоставление таких займов не является безвозмездно оказанными услугами, и поэтому их суммы не подпадают под действие п. 8 ст. 250 НК РФ, согласно норме которого при безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав у их получателя возникает внереализационный доход (письма Минфина РФ от 02.04.10 № 03-03-06/1/224, от 14.07.09 № 03-03-06/1/465, от 20.05.09 № 03-03-06/1/334, УФНС по г. Москве от 22.12.10 № 16-15/134823@ и от 03.11.10 № 16-15/115768@).

При получении беспроцентного займа право собственности на передаваемую сумму денежных средств, которую предприятие обязано вернуть в установленный договором займа срок, к предприятию не переходит, т.е. отсутствует реализация, и поэтому такая операция не облагается НДС (п. 1 ст. 39 и п. 1 ст. 146 НК РФ).

При возврате учредителям и ИП предоставленных предприятию беспроцентных займов у них также не возникнет объекта обложения по НДФЛ.

Примечание. Попутно отметим, что если бы заимодавцем предприятия являлся учредитель – юридическое лицо, доля которого в уставном капитале более 20 %, предоставление беспроцентного займа инспекция могла бы расценить как сделку между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ). Налоговые органы, исходя из рыночной ставки, могут определить размер не начисленных в свое время процентов и заставить фирму-учредителя доплатить сумму налога на прибыль (а также пеню). При доле участия учредителя меньше 20 % п. 2 ст. 20 НК РФ дает право суду признавать взаимозависимыми лица по основаниям, не предусмотренным НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Получение и возврат беспроцентного займа, выданного на 2 года, в учете должны отражаться следующими проводками.

На дату получения заемных средств:
Дт 51(50) Кт 67.

На дату возврата займа:
Дт 67 Кт 51(50).

На каком счете надо отразить всю сумму произведенного ремонта? Как следует отразить в бухучете зачет? Как правильно списывать сумму произведенного ремонта до и с началом финансово-хозяйственной деятельности предприятия?
Проведенные организацией работы являются капитальными, и их результатом являются так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н (ред. от 24.12.10), капитальные вложения в арендованные (на срок более года!) объекты основных средств сами квалифицируются как основные средства. Поэтому предварительно они должны отражаться на счете 08 (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н).

В периоде, когда отсутствуют доходы от производства и реализации, экономическая обоснованность понесенных затрат определяется не фактически полученными доходами в конкретном периоде, а направленностью осуществленных расходов на получение доходов (письма Минфина РФ от 21.04.10 № 03-03-06/1/279, от 10.04.08 № 03-03-06/1/265 и от 17.07.08 № 03-03-06/1/414, постановления ФАС Московского округа от 31.03.10 № КА-А40/2740-10 и Северо-Западного округа от 14.11.08 № А42-7508/2006). Поэтому расходы по аренде и расходы на улучшение арендованного помещения до начала деятельности подлежат учету на тех же счетах, что и после ее начала.

Примечание. Плательщика ЕНВД не должен волновать учет налога на прибыль, начисление НДС, выделение «входных» сумм данного налога, а также применение ПБУ 18/02.

В учете организации, в частности, должны быть выполнены следующие проводки.

До начала деятельности (ежемесячно):
Дт 91-2 Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 08 Кт 60, 76, 10 – отражены расходы на неотделимые улучшения арендованного помещения.

После начала деятельности (ежемесячно):
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 08 Кт 60, 76, 10 – отражены расходы на неотделимые улучшения арендованного помещения.

28.12.11 (на дату окончания работ и подписания дополнительного соглашения):
Дт 01 Кт 08 – 5 500 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений переведена в состав собственных основных средств;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 08 – 3 000 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений зачтена арендодателем в счет платежей по арендной плате.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования (СПИ), определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Примечание. В рассматриваемом случае СПИ определяется сроком полезного использования арендованного объекта согласно Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1.
Письмом Минфина РФ от 14.05.08 № 03-03-06/2/52 разъяснено, что СПИ, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.
Поэтому начислять амортизацию можно только в течение срока действия договора аренды, и, скорее всего, стоимость неотделимых улучшений не будет самортизирована арендатором полностью. При этом у арендатора нет оснований для признания в налоговом учете расходов несамортизированной части своих капитальных вложений (письмо Минфина РФ от 05.02.08 № 03-03-06/2/12).

Ежемесячно с 01.01.12 и до погашения зачтенной арендодателем суммы арендной платы:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление зачтенной арендодателем ежемесячной суммы арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26) – (5 500 000 руб. : СПИ мес.) – отражено начисление амортизации суммы капитальных вложений, зачисленной в состав собственных основных средств.

Ежемесячно с месяца после погашения зачтенной суммы арендной платы и до окончания срока аренды:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26) – (5 500 000 руб. : СПИ мес.) – отражено начисление амортизации суммы капитальных вложений, зачисленной в состав собственных основных средств.

Если по окончании договора аренды сумма капитальных вложений, не возмещенная арендодателем, не будет самортизирована полностью, то в учете следует выполнить проводки:
Дт 02 Кт 01 – списана сумма начисленной амортизации;
Дт 91-2 Кт 01 – списана безвозмездная передача арендодателю остаточной стоимости капитальных вложений.

редакция журнала «Помощник Бухгалтера»

Ежемесячно с месяца после погашения зачтенной суммы арендной платы и до окончания срока аренды Дт 44 26 Кт 76 субсчет Расчеты по аренде отражено начисление арендной платы; Дт 76 субсчет Расчеты по аренде Кт 51 отражено перечисление арендной платы; Дт 02 Кт 44 26 5 500 000 руб.

Взаимосвязь учета и применяемых налоговых режимов

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют “специальные” режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.

Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.

Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.

длительность действия соглашения;.

Добавить комментарий