Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости

Проверено ЦИАН

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от обычного , основного, не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту федерации.

ПДКП в новостройке – что это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье. Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать. Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке – это такое соглашение, по которому продавец обязуется оформить на себя право собственности на новостройку после завершения строительства. После этого стороны заключат основное соглашение, по которому квартира будет передана покупателю.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка. Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи. Заключение таких соглашений также возможно. Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение. Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее. Он может не ждать получения права собственности для начала продажи. Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком. Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия. Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике. Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

В большинстве случаев покупка квартиры по ПДКП от застройщика будет незаконной.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.
  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным. Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.

Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости

Предварительный договор
строительного подряда N ___

г. _____________
“__”___________ ____ г.

_______________________, именуем___ в дальнейшем “Заказчик”, в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем “Подрядчик”, в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с другой стороны, а совместно именуемые “Стороны”, руководствуясь ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящим Предварительным договором Стороны обязуются заключить договор строительного подряда на строительство _____________________ (именуемый в дальнейшем “Основной договор”) на условиях, установленных настоящим Предварительным договором.
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее “__”___________ ____ г.

2. Существенные условия Основного договора

2.1. Предмет Основного договора.
Подрядчик обязуется по заданию Заказчика выполнить своими силами и средствами строительство ________________________________ на земельном участке общей площадью ____ кв. м, расположенном по адресу: ____________________________________ (далее – Объект), а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения указанных работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.
2.2. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство Объекта, кадастровый номер ______________________, категория земель ____________________, назначение _________________, принадлежит Заказчику на праве ________________________, что подтверждается _________________________, выданным ____________________________________.
2.3. ___________________________________ .
2.4. ____________________________________ .

3. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.
3.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
3.5. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
3.6. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Предварительному договору.
3.7. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Предварительному договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
3.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Предварительного договора.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Предварительного договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае возникновения разногласий Сторон относительно условий Основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

5. Срок действия Договора. Порядок изменения
и расторжения Договора

5.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента заключения Сторонами Основного договора.
5.2. Условия настоящего Предварительного договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
5.3. Обязательства, предусмотренные настоящим Предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, указанного в п. 1.2 настоящего Предварительного договора, Основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой Стороне предложение заключить Основной договор.

6. Заключительные положения

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
6.3. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Предварительному договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Подписи Сторон

_________ “_______________________” _________ “_______________________”
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _______
___________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП ___________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ______________________________ ОГРН ______________________________
Расчетный счет ____________________ Расчетный счет ____________________
в _________________ банке в ________________ банке
К/с _______________________________ К/с _______________________________
БИК _______________________________ БИК _______________________________
Телефон: __________________________ Телефон: __________________________
Факс: _____________________________ Факс: _____________________________
Адрес электронной почты: Адрес электронной почты:
____________________________________ ___________________________________

_________________ _________________ ________________ _________________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

——————————–
Информация для сведения:
Предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

подпись ——————————– Информация для сведения Предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора п.

Предварительный договор купил-продажи при строительстве жилья

После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования. И если при возведении многоквартирных домов возможностей не так уж много – организация жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов либо выпуск уж совсем диковинных жилищных сертификатов (своего рода ценные бумаги), то при строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов) могут быть использованы альтернативные конструкции – договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор совместной деятельности (простого товарищества) и др.

Такая возможность вытекает из самого закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », который вполне однозначно относит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан (договор долевого участия, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты) только к строительству многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию (п.2 ст.1). В связи с этим при строительстве иных объектов недвижимости возможны иные варианты.

Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей – в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Практика привлечения к ответственности по ст.14.28 КоАП РФ в арбитражных судах сложилась, а не так давно подобная ситуация была рассмотрена и в Президиуме ВАС РФ (1).

(1) Постановление Президиума ВАС РФ 13.05.2014 № ВАС-19318/13 по делу № А40-6078/2013

Президиум поправил нижестоящие суды, пришедшие к выводу об отсутствии события административного правонарушения в действиях компании, продававшей квартиры в строящихся многоквартирных домах по предварительным договорам купли-продажи. При этом не имеет значения, привлекает ли деньги сам застройщик или другое юридическое лицо, обладающее правами требования на возводимое жилье (например, инвестор).

Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищной строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ).

Учет поступивших денежных средств по ПДКП и расходов на строительство

Исходя из смысла, предварительный договор нужен сторонам, чтобы зафиксировать условия будущего основного договора. Применительно к жилой недвижимости – это, безусловно, сам предмет купли-продажи, цена, качество, сроки и пр. Переход же права собственности к покупателю перейдет после А) ввода дома в эксплуатацию и Б) первоначальной регистрации права собственности застройщиком за собой, поскольку третьему лицу можно продать только собственный объект.

Учитывая, что реализуется готовый объект недвижимости, а не право требования, данная сделка освобождается от НДС на основании подп.22 п.3 ст.149 НК РФ. Соответственно и аванс, полученный застройщиком после заключения предварительного договора, также не включается в налоговую базу по НДС (абз.5 п.1 ст.154 НК РФ).

В соответствии с п.2 ст.170 НК РФ НДС по приобретенным материалам и подрядным работам не принимается к вычету, а учитывается в стоимости возводимых индивидуальных домов или таунхаусов.

Интересный вопрос связан с налогообложением работ, выполненных застройщиком своими силами. В одной из прошлых рассылок мы обсуждали, что при возведении многоквартирных домов по договорам ДДУ, работы, выполненные застройщиком хозяйственным способом, образуют отдельный объект обложения НДС, то есть застройщик по отношению к самому себе встает в один ряд со сторонними подрядчиками.

При реализации готовых объектов недвижимости ситуация принципиально иная – отдельный объект налогообложения не возникает, а все затраты (материалы, техника, ФОТ) для выполнения работ хозяйственным способом учитывается в стоимости объекта строительства.

Спор о том, являются ли в данном случае подрядные работы, выполненные хозяйственным способом, «строительством для собственных нужд» и, как следствие, объектом обложения НДС, даже дошел до Высшего Арбитражного Суда РФ, который объяснил:

При строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения налогом на добавленную стоимость возникает при реализации построенного объекта. Если указанная цель строительства доказана, то не имеет правового значения, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов.

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10

Читайте также:  Разрешенные виды деятельности для ИП — как правильно выбрать и где найти

Таким образом, при строительстве объекта, который будет передан покупателям после окончания строительства, выполнение работ полностью / частично собственными силами не образует объекта обложения НДС ни как выполнение подрядных работ, ни как выполнение СМР для собственного потребления.

Именно таким образом должен осуществляться учет в случае использования при строительстве многоквартирных домов только заемных или собственных средств и продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию.

Согласитесь, такое различие в порядке начисления ставит застройщиков, выполняющих строительные работы своими силами, перед нетривиальным выбором – заключать договоры ДДУ и начислять НДС с подрядных работ либо воспользоваться, например, заемными средствами, и избежать дополнительных налогов, реализовав уже готовые объекты. Решение примет каждый собственник. Ну и не стоит забывать, что налоги – это только следствие хозяйственной деятельности, а не ее причина.

Президиум поправил нижестоящие суды, пришедшие к выводу об отсутствии события административного правонарушения в действиях компании, продававшей квартиры в строящихся многоквартирных домах по предварительным договорам купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи при строительстве жилья

После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования.

И если при возведении многоквартирных домов возможностей не так уж много – организация жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов либо выпуск уж совсем диковинных жилищных сертификатов (своего рода ценные бумаги), то при строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов) могут быть использованы альтернативные конструкции – договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор совместной деятельности (простого товарищества) и др.

Такая возможность вытекает из самого закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », который вполне однозначно относит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан (договор долевого участия, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты) только к строительству многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию (п.2 ст.1). В связи с этим при строительстве иных объектов недвижимости возможны иные варианты.

Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей – в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Практика привлечения к ответственности по ст.14.28 КоАП РФ в арбитражных судах сложилась, а не так давно подобная ситуация была рассмотрена и в Президиуме ВАС РФ (1).

(1) Постановление Президиума ВАС РФ 13.05.2014 № ВАС-19318/13 по делу № А40-6078/2013

Президиум поправил нижестоящие суды, пришедшие к выводу об отсутствии события административного правонарушения в действиях компании, продававшей квартиры в строящихся многоквартирных домах по предварительным договорам купли-продажи. При этом не имеет значения, привлекает ли деньги сам застройщик или другое юридическое лицо, обладающее правами требования на возводимое жилье (например, инвестор).

Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ).

Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

настоящего договора жилого дома будет осуществляться на основании Постановления от 2020 г.

Предварительный договор инвестирования строительства жилого дома

Юристы сайта Правовед.ru составят предварительный договор инвестирования строительства жилого дома в полном соответствии с нормами закона. Вы можете ознакомиться с образцом предварительного договора инвестирования строительства жилого дома бесплатно.

Посмотрите пример
документа перед обращением к юристам сайта!

3 Выберите юриста

Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!

2 Получите предложения

Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.

1 Заполните заявку

Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.

  • Строительство индивидуального жилого дома
  • Строительного подряда с физическим лицом
  • Между юридическим и физическим лицом
  • Договор подряда на выполнение работ
  • Проектных работ
  • Передачу научно-технической продукции
  • Банковской гарантии по договору подряда
  • Типовой договор подряда
  • Производство проектных и изыскательных работ
  • Субподряда на выполнение отдельных видов и комплексов работ
  • По строительству
  • Договор на выполнение работ
  • Строительно-отделочные работы
  • Капитальное строительство
  • Строительство жилого дома
  • Подрядных работ
  • Пошив костюма
  • И услуг с передачей оборудования по акту сдачи-приемки
  • С временным трудовым (творческим) коллективом
  • По проведению комплекса мероприятий для продвижения услуг веб-сервера заказчика в сети интернет
  • С передачей оборудования для выполнения обязательств по договору безвозмездного пользования
  • Строительного подряда подрядчика с субподрядчиком
  • По устройству кровли
  • Проведение ремонтно-отделочных работ
  • Проектных работ и оказания услуг по техническому сопровождению согласования проектной документации
  • Изготовление и доставку деревянного сруба
  • Изготовление доставка и монтаж комплекта дачного дома
  • Строительство фундамента
  • По изготовлению пластиковых карт
  • По бурению скважин для воды
  • Ремонт отмосток жилого дома
  • Бытового подряда с использованием материалов заказчика
  • Уборка места захоронения
  • Монтаж пвх окон
  • Разработку сайта
  • Изготовление типового сайта
  • Устройство фундамента для индивидуального жилого дома
  • По производству конструкций и выполнение работ
  • Строительного подряда из материалов подрядчика
  • По дезинфекции, дезинсекции, дератизации
  • Разработка программных средств учебного назначения
  • Ремонт квартиры
  • Проведение работ по устройству фасада жилого дома
  • Производство и установка пластиковых окон
  • По шеф-монтажу и пуско-наладке оборудования
  • Ремонт офисных помещений
  • Изготовления столешницы из искусственного камня
  • По расчету свайного поля и монтажу свайно-винтового фундамента в соответствии со сметой
  • О разработке шаблонов дизайна пользовательского интерфейса
  • Инвестирования
  • Ремонтно-строительные работы
  • Авторского надзора
  • Строительство дома из бруса
  • По организации строительства сетей инженерно-технического обеспечения для подключения к системе теплоснабжения строительных объектов
  • Ландшафтные работы
  • Капитальный ремонт тепловых сетей
  • Субподряда на строительство жилых домов
  • Строительство объекта
  • Производство ремонтно-строительных работ офисных помещений
  • О долевом участии в строительстве жилого дома с обязательным страхованием риска ответственности
  • Контракт на подряд
  • Строительного подряда для работы по капитальному ремонту
  • С оплатой по частям
  • Без права заказчика отказаться от исполнения договора в любое время
  • С твердой сметой, с условием о предоставлении материалов подрядчиком и заказчиком, контроль за расходованием материалов
  • С использованием материалов заказчика, заказчик не имеет права отказаться от принятия работ
  • Изготовление и установка пвх-профилей
  • Субподрядных работ, заключаемый между генеральным подрядчиком и субподрядчиком
  • Проектно-изысканных работ по землеустройству (внутрихозяйственное землеустройство)
  • Бытового подряда с использованием материалов подрядчика
  • По производству продукции
  • Временным творческим коллективом
  • Выполнение работ с использованием материала заказчика
  • Иждивением подрядчика
  • Разработка и обслуживание веб-сайта

Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Предварительный договор инвестирования строительства жилого дома, составленный профессиональным юристом. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Предварительный договор инвестирования строительства жилого дома заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.

По производству конструкций и выполнение работ.

– Можно ли оформить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, приобретая на материнский капитал?

Предварительно документацию в строящемся доме заключить невозможно, так как это противозаконно.

Однако вы можете использовать материнский капитал при оформлении сделки купли-продажи жилья и заключении предварительной документации, но – не в строящемся доме.

При оформлении квартиры, если у несовершеннолетнего нет постоянного жилья, потребуется взять согласие органов опеки и попечительства о том, что они не против, что ребенок будет проживать в будущем доме, будущем жилье.

Покупаем новостройку. Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу

Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo.ru

Обещания без обязательств
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», – говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется – прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто.

Если застройщик откажется передавать новостройку в собственность или не сможет этого сделать из-за сложностей в строительстве или оформлении документов, то единственное, чем, возможно, поможет суд – обяжет его к заключению основного договора: «На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать Вам квартиру, соответственно Вы не сможете требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество», – сообщает Денис Щекотов. Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом. Даты окончания строительства, сдачи ГК, оформления квартир продавцом в собственность не указываются или сообщаются лишь ориентировочно, причем они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. «Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом сколь угодно долго, и при этом никаких неустоек выплачивать Вам не обязана», – говорит Денис Щекотов. И поэтому в суде ответчик всегда сможет сказать, что не передает Вам квартиру и не заключает основной договор, потому что дом еще не сдан ГК или право собственности на квартиры не оформлено. А если даже с этим все окажется в полном порядке, и суд обяжет продавца выполнить условия ПДКП, Вы не сможете требовать неустойку за нарушение сроков подписания основного договора, так как обычно по предварительным договорам продавец не несет ответственности и за это.

«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п. невозможно до окончания строительных работ», – предупреждает Денис Щекотов.

Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора. «В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.», – советует Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации. Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», – напоминает Денис Щекотов.

Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом. К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.

Читайте также:  Индексация выплат военным пенсионерам осенью не произойдет

Драконовские неустойки
Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.

Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж», то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», – рассказывает Денис Щекотов.

Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е. за отказ от покупки квартиры).

В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% – это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», – считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% – это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», – говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». «Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», – разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики. «К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному. В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены. Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», – рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья». Таким образом, «Безобидная и жизненно необходимая» перепланировка существенно усложняет процесс оформления документов и на квартиру, и на целый дом. «Компания-продавец может приостановить оформление в собственность квартир во всем доме до момента законного утверждения перепланировки всего в одной квартире», – говорит эесперт. «Застройщику необходимо будет переделывать всю документацию, и пострадают другие покупатели, поэтому у ответственности за преждевременную перепланировку и переустройство есть обоснование», – считает Денис Щекотов.

Просрочки и пени
Помимо ввода штрафных санкций продавцы квартир в новостройках часто очень жестко ограничивают покупателей в сроках исполнения их обязательств. Например, на оплату обеспечительного взноса отводится всего пара-тройка дней, после которых начинают начисляться пенни, а на подписание основного договора после получения уведомления от продавца о том, что его пора заключать – 10 дней. Нарушение этого срока чревато не только штрафом, но даже расторжением предварительного договора. А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки.

Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни. А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно. И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице? И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете.

Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств. Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц. Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, – уверяет Александр Хлебников, – к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются. А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.

Плюс-минус метры
На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная). А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более. И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта. Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги, «поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры», – говорит Екатерина Алексанкина.

По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму. «Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади», – уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.

Торг уместен
Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты, «ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться», – говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, – рассказывает Александр Хлебников, – правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».

А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки.

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Предварительный договор», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Он Вам ещё пригодится.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного. Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить – ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор – это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

  • обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
  • срок заключения основного соглашения;
  • существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

По факту, это является мошенничеством.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости ЕГРН.

Предварительный договор купли-продажи: заключать или нет?

Покупка квартиры в строящемся доме всегда подразумевает под собой определенные риски. Один из них – предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому до сих пор работают некоторые застройщики. На что стоит обратить внимание, подписывая такой договор? Выяснял корреспондент журнала «Все про Недвижимость».

Читайте также:  Получаешь ли гражданство, если покупаешь жилье в Москве или МО?

Три пути и только один – правомерный
У договора, о котором сегодня пойдет речь, говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земельного участка, стороны заключают именно предварительный договор. В чем преимущества такого документа? Все просто: он позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости с данным покупателем или продавцом по зафиксированной стоимости объекта. Правда, сейчас заключение предварительных договоров становится редкостью. Многие опасаются двойных продаж, да и ФЗ №214 значительно ограничил юридическую силу ПДКП. «Наш фонд работает только по договору долевого участия (ДДУ), ведь так покупатель более защищен, – рассказывает заведующая сектором коммерческих продаж Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Вера Туманова. – Прежде чем оплатить сделку, покупатель регистрирует договор в Росреестре, без регистрации договор не имеет юридической силы. Так что я не рекомендую вам отдавать большие суммы денег, имея на руках только предварительный договор».

Выделяют три варианта заключения подобного договора. Первый: ПДКП заключается в случае продажи застройщиком квадратных метров на начальной стадии строительства, перед получением разрешения на строительство. Согласно ДДУ, компания-застройщик не имеет права продавать квартиры без наличия разрешения на строительство объекта. Поэтому застройщик может либо добиваться его получения, и только потом начать продажу квартир, либо начинать фактически незаконную реализацию объектов по ПДКП. Получается, что застройщик ни за что не отвечает, он просто собирает денежные средства своих клиентов, желающих приобрести права на объекты недвижимости на ранних этапах строительства. Теоретически, после того, как строительная компания наконец-то получает долгожданное разрешение на строительство, должно произойти переоформление документов с ПДКП на ДДУ. Но бывает, что недобросовестные застройщики отказываются от переоформления. Такая практика носит явный противозаконный характер, поскольку могут пострадать покупатели недвижимости.

Второй вариант: предварительный договор вам могут предложить заключить во время продажи квартир в строящемся доме. Поскольку жилплощадь на этапе строительства может продаваться исключительно по договору долевого участия, жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива (ЖНК или ЖСК), делать это категорически не рекомендуется, так как это незаконно! Ведь при подписании предварительного договора о купле/продаже стороны только собираются в будущем совершить сделку, ни о каком приобретении недвижимости нет речи. Поэтому ПДКП не является гарантией клиента стать собственником уже оплаченной квартиры. В случае, если компания-застройщик обанкротится, то получить обратно свои средства будет крайне сложно. А вот застройщик, который продает квадратные метры на стадии строительства по ПДКП, может подвергнуться штрафу, который для юридических лиц может достигать 1 млн рублей. Руководитель компании может отделаться штрафом в размере 20-50 тысяч рублей. Помимо этого, в случае, если клиент захочет немедленно вернуть переданные застройщику деньги, он может, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса, требовать уплаты двойных процентов от вложенных средств, а также возмещения причиненного вреда.

Третий вариант: на вполне законных основаниях предварительный договор можно заключить, когда строительство объекта завершено, объект уже введен в эксплуатацию, но жилая площадь не оформлена в собственность компании. Поскольку на данном этапе застройщик не может работать с ДДУ, то заключение ПДКП с клиентом вполне правомерно. После оформления права собственности, застройщик должен переоформить ПДКП на основной договор купли/продажи, который станет для клиента гарантией собственности. Но при заключении ПДКП на этапе завершенного строительства дома следует проверить, имеет ли строительная компания разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию.«В соответствии с 214-ФЗ в РФ приобретение недвижимости в строящемся доме должно осуществляться посредством заключения договора долевого участия между застройщиком и желающим приобрести недвижимость лицом, – комментирует ситуацию юрисконсульт инвестиционно-финансовой компании «Мера» Никита Сидоров. – Но, к сожалению, многие застройщики, в том числе и в Кемерове, не придерживаются норм законодательства и продают квартиры в строящихся домах по ПДКП. Такой способ продаж является не совсем корректным и по сути своей не обязывает участников договора ни к чему, ибо такой договор не соответствует двум основным признакам ПДКП. Во-первых, срок заключения основного договора купли-продажи в таком договоре обычно указывается с помощь формулировки: «Основной договор должен быть подписан в течение месяца с момента регистрации права собственности застройщика на объект», что не соответствует понятию срока, так как срок должен быть обусловлен либо конкретной датой, либо событием, которое неизбежно должно наступить, независимо от воли сторон. Во-вторых, предмет – это существенное условие договора, а так как на момент заключения предварительного договора объекта недвижимости еще не существует, то предмет договора невозможно идентифицировать. Соответственно, после возникновения объекта ничто не мешает застройщику продать его третьему лицу. Исходя из вышесказанного, такой договор можно считать ничтожным с момента его заключения, так что я бы советовал всем желающим купить квартиру в строящемся доме, приобретать ее в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Не допустить ошибку
Однако не только застройщики могут предложить вам заключить предварительный договор. Реализовывать объекты недвижимости также могут и инвесторы, осуществлявшие финансирование строительства. Работают они по той же схеме, что и застройщики. Но и среди них встречаются лица, которые вместо того, чтобы переоформить инвестконтракт с компанией-застройщиком и продавать квадратные метры на этапе строительства по ДДУ ждут сдачи объекта в эксплуатацию, после чего начинают продавать квартиры по ПДКП. Конечно, эти действия законны, однако в них есть опасность для покупателей, которые после заключения сделки не могут оформить документы на право собственности на жилплощадь. Все дело в том, что такое оформление невозможно, пока акт на реализацию инвестконтракта не подписан всеми инвесторами, а это может длиться очень долго.

Кроме того, при подписании ПДКП клиент должен помнить, что документ должен содержать основные параметры квартиры – этаж, площадь, количество комнат, стоимость квартиры. Должно быть прописано, что стоимость окончательная и ни при каких обстоятельствах не подлежит изменениям. Желательно, чтобы в документе был указан срок заключения основного договора купли/продажи, по закону он должен быть подписан в течение года. По истечении указанного срока, если договор не подписан, покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и забрать деньги. Этот момент, а также санкции против продавца, можно зафиксировать в ПДКП.

Как видите, у ПДКП есть свои плюсы и свои минусы. Но чтобы покупка недвижимости не обернулась для вас глобальной проблемой, стоит помнить несколько простых правил. Не заключайте ПДКП на недвижимость в недостроенном или в законченном, но не введенном в эксплуатацию доме. Покупая квартиру не у застройщика, при заключении ПДКП проверьте документы на право собственности продавца и срок передачи объекта инвестору. Кроме того, в ПДКП должны быть указаны все параметры квартиры, окончательная стоимость и сроки заключения основного договора собственности. Теперь вы знаете, что предварительный договор купли/продажи является законным в случае его правильного применения. Главное — помнить, в каких случаях лучше от него отказаться.

Во-первых, срок заключения основного договора купли-продажи в таком договоре обычно указывается с помощь формулировки Основной договор должен быть подписан в течение месяца с момента регистрации права собственности застройщика на объект , что не соответствует понятию срока, так как срок должен быть обусловлен либо конкретной датой, либо событием, которое неизбежно должно наступить, независимо от воли сторон.

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Геворкян Татьяна Валерьевна, Гагал Екатерина Александровна

В статье анализируются конструкция предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости и проблемы, связанные с его применением.

Однако Пленум ВАС в своем постановлении от 11.

Драконовские неустойки

Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.

Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж», то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», – рассказывает Денис Щекотов.

Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е. за отказ от покупки квартиры).

В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% – это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», – считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% – это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», – говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». «Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», – разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики. «К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному. В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены. Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», – рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья». Таким образом, «Безобидная и жизненно необходимая» перепланировка существенно усложняет процесс оформления документов и на квартиру, и на целый дом. «Компания-продавец может приостановить оформление в собственность квартир во всем доме до момента законного утверждения перепланировки всего в одной квартире», – говорит эесперт. «Застройщику необходимо будет переделывать всю документацию, и пострадают другие покупатели, поэтому у ответственности за преждевременную перепланировку и переустройство есть обоснование», – считает Денис Щекотов.

Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Добавить комментарий