Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

  1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
  2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
  3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
  4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
  5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Размер налога по данной операции составляет 18 от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период.

Платежи предпринимателя в ФНС

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.

Ставка налога по УСН доходы минус расходы составляет 15 от налогооблагаемой базы, но не менее 1 от общей суммы дохода.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

ЕНВД это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?

Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.

УСН (упрощенная система налогообложения)

Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.

Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):

  • УСН «Доходы». Налог в размере 6% платят со всех полученных доходов.
  • УСН «Доходы минус расходы». Налог в размере 15% платят с разницы между доходами и расходами.

Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

ПСН (или патентная система налогообложения)

Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).

Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.

При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо. В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.

Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.

Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.

Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.

Налог на доходы отменяется

Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.

Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).

Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).

Налог на имущество отменяется

Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.

НДС отменяется

Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

Читайте также:  Исковые требование о выплате премиальной оплаты за совмещение профессий

И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

  1. На УСН:
  • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
  • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
  • отчитываться по налогу в декларации.
  1. На ЕНВД:
  • вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
  • исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

2002 Минфина России 86н, МНС России БГ-3-04 430 , исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;.

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

  1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
  2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность.

Налогообложение доходов от сдачи в аренду нежилого помещения ИП

Вопрос про налоги для ИП и условия лизинга для ИП на УСН. Гражданин РФ владеет на праве собственности коммерческой недвижимостью и хочет сдавать его в аренду организациям.

1. При каких условиях это допустимо сделать от имени ФизЛица, а в каких случаях только от имени ИП ?

Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Какие налоги платит ип? Вариант сдачи от имени ФЛ может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?

2. Какой вариант извлечения дохода от недвижимости выгоднее в финансовом смысле: сравните вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим), при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица?

    налог на имущество предприятий, налоги ИП, сдача в аренду нежилых помещений, сдача нежилого помещения в аренду, договор аренды нежилого помещения, налог на имущество, аренда нежилого помещения, субаренда нежилого помещения, налогообложение ИП, налог на имущество нежилое помещение, налоги за аренду помещений, 3 ндфл аренда, налог на недвижимость
  • Поделиться

Ответы юристов ( 7 )

  • 248 ответов
  • 55 отзывов

1. Сдавать в лизинг можно как от имени ФЛ, так и от имени ИП. Но, поскольку речь идет о нежилых помещениях и возможно установление признаков предпринимательской деятельности (систематический характер, предпринимательский риск) + имущество сдается ЮЛ, полагаю лучше будет если сдавать от ИП. К тому же на УСН доход от сдачи в аренду будет облагаться 6 % налогом, а не 13 %, как для ФЛ. Но при сдаче от ИП нужно будет внести изменения в перечень осуществляемой деятельности (например, код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).

2. Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст. 171 УК обвинению придется доказывать сам факт осуществления предпринимательской деятельности без регистрации и причинение государству крупного ущерба — 1 500 000 руб. Также теоретически возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей).

Поэтому, если вы ИП на УСН внесите изменения в реестр в части ОКВЭД и платите налог 6 % с дохода.

  • 2822 ответа
  • 657 отзывов

ЗДравствуйте!
В соответствии со ст.18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Согласно п. 4 ст. 208 НК РФ к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно п.3 ст.210 НК РФ Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК , налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренныхстатьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

То есть, Вы имеете право сдать в аренду имущество как физическое лицо и Вам необходимо будет уплатить 13 % налога от размера дохода. Разовая ( не систематическая ) сдача имущества в аренду не может быть расценена как предпринимательская деятельность, а следовательно не может квалифицироваться как административное правонарушение ( ст.14.1 КоАП РФ) или незаконная предпринимательская деятельность ( ст.171 УК РФ),

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Если Вы будете сдавать в аренду имущество осуществлять предпринимательскую деятельность, то есть как ИП, то Вам следует учитывать следующее.

К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой ( Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя, само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Поскольку Законом N 2003-1 не определены сроки представления документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, такие документы должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате налога до 1 августа.
Проверка фактического использования индивидуальными предпринимателями имущества в предпринимательской деятельности, должна проводиться налоговыми органами в рамках налогового контроля.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Романовке: особенности деятельности, режим работы, адрес

В соответствии со ст. 346.20 НК РФ в случае, по упрощенной системе налогообложения ( УСН) если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.

Таким образом, в случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, связанного с применением УСН, с доходов, полученных от предоставления рассматриваемого помещения в аренду, Вы не будете являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного помещения.

При этом, по мнению контролирующих органов, для применения права на освобождение от уплаты налога на имущество ИП, применяющему УСН, необходимо представить в налоговый орган:
– заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме;
– документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности (в Вашем случае таким документом будет являться договор аренды).
Такие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06.

Согласно ст. 346.31 НК РФ ставка единого налога устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. ОДнако система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход устанавливается для отдельных видов деятельности, которые указаны в ст.346.26 НК РФ.

Таким образом, поскольку ИП может быть освобождено от уплаты налога на имущество физического лица, то самым выгодным будет сдавать в аренду имущество в качестве ИП, применяющего УСН.

Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст.

Арендодатель – индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет – ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности – поменять ОКВЭД.

Отличия налогообложения дохода от аренды.

Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2012 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:

Рассчитанный НДС можно уменьшить на сумму «входящего» налога, когда арендодатель из личных средств оплачивает, например, коммунальные услуги. Такой вычет также применим по договорам субаренды, если получающий доход предприниматель сам снимает помещение у государства или организации, применяющей ОСНО.

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.

Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

Но физлицо, которое не использует труд работников на постоянной основе, может не регистрировать ИП при получении имущественного дохода пункт 3 статьи 35 Предпринимательского кодекса РК.

Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

43 НК РФ применение индивидуальными предпринимателями УСН, ЕНВД, ПСН предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый в соответствии с п.

Ооо сдача в аренду нежилого помещения усн особенности

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб. Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы». Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.


Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

м составляет в месяц 1,2 тыс.

Новости

Счетная палата в ходе проверки УФНС в ряде регионов обнаружила целое «непаханое поле», большой резерв для роста поступлений НДФЛ в бюджет.

Речь идет о сдаче физлицами в аренду недвижимости.

Дело в том, что некоторые договоры аренды регистрируются в Росреестре и налоговики могли бы эту информацию использовать на благо бюджета. Но пока особой дружбы между ФНС и Росреестром не наблюдается.

В ряде субъектов отсутствует информация об арендодателях — физлицах и о зарегистрированных договорах аренды недвижимого имущества на срок более одного года. При обращениях в территориальные органы Росреестра налоговым органам отказывают в получении данной информации, отмечается в докладе СП.

Аудиторы сравнили данные Росреестра о физлицах и ИП, сдающих недвижимость с данными УФНС:

О физлицах и ИП, отразивших в приложении № 1 к форме № 3-НДФЛ доходы с кодом вида доходов 05 «Доход от сдачи имущества в аренду (наем)»;

о налогоплательщиках, применявших УСН и предоставляющих в аренду недвижимое имущество;

о налогоплательщиках, применявших ПСН и имеющих патент на сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков.

Получены следующие результаты:

Экспертно определено, что если 84,3 тыс. физлиц, сдающих в аренду недвижимое имущество по договорам аренды, подлежащим регистрации в Росреестре, со стоимостью аренды однокомнатной квартиры в размере средней по региону, задекларируют доходы, то сумма НДФЛ (по ставке 13 %), подлежащая уплате в бюджет, составит более 1,8 млрд рублей.

При этом ФНС России не предусмотрено сопоставление данных справок 2-НДФЛ, деклараций 3-НДФЛ, деклараций ИП на УСН, приложения № 3 к патенту на право применения ПСН (форма № 26.5-П) с данными, предоставляемыми Росреестром.

Указанные сведения могли бы использоваться при проведении камеральных налоговых проверок налоговых деклараций (в том числе в автоматизированном режиме), заявили в Счетной палате.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 НК патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, садовых домов, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, устанавливаются законами субъектов РФ.

Субъекты РФ вправе устанавливать размер потенциально возможного дохода на 1 квадратный метр площади сдаваемых в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, земельных участков.

Читайте также:  Отсрочка по ипотеке при рождении первого, второго, третьего ребенка: списание, погашение платежа в Сбербанке

В случае установления размера потенциально возможного к получению годового дохода, сумма налога к уплате рассчитывается исходя из размера площади сдаваемых в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, земельных участков.

Такие разъяснения дает Минфин в письме от 9.01.2020 № 03-11-11/37.

В документе также сообщается, что для ИП Налоговым кодексом предусмотрена возможность добровольного выбора наиболее оптимального налогового режима в отношении осуществляемой предпринимательской деятельности (общий режим налогообложения или специальные налоговые режимы).

Допустимо ли применение НПД при оказании услуг по сдаче в аренду нежилого помещения? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме от 27.12.2019 г. № 03-11-11/102607.

Чиновник пояснили, что не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения НПД не применяется.

Конституционный Суд РФ признал статью 1 Закона Мурманской области «О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области» и положения таблицы N 5 приложения к нему (в действующей редакции — статья 1 данного Закона и таблица N 4 приложения N 1 к нему) не соответствующими Конституции РФ.

Судьи сделали вывод, что из регионального закона о ПСН неясно, как определить обособленный объект (площадь) при установлении потенциально возможного годового дохода для ИП, сдающих в аренду (наем) помещения. Соответственно, не обеспечивается экономическая обоснованность взимания налога при применении индивидуальными предпринимателями данной системы налогообложения

Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» установлен в зависимости от количества обособленных объектов (площадей):

  • при количестве обособленных объектов (площадей) до 1 включительно 1 размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода составляет 600 000 рублей;
  • при количестве обособленных объектов (площадей) от 2 и более — 600 000 рублей в расчете на каждый обособленный объект (площадь), но не более 10 000 000 рублей.

1 Законом Мурманской области от 8 октября 2015 года N 1902-01-ЗМО условие «при количестве обособленных объектов (площадей) до 1 включительно» изменено на условие «при 1 обособленном объекте (площади)».

Такая нормативная дифференциация размера потенциально годового дохода от сдачи в аренду помещений не позволяет однозначно установить, что рассматривается в качестве обособленного объекта.

До внесения изменений в региональный закон количество обособленных объектов (площадей) в указанных целях следует считать равным количеству объектов недвижимости, указанному в заявлении на патент.

Оспоренные же заявительницей нормы Налогового кодекса РФ (подпункт 3 пункта 8 статьи 346.43, статья 346.47 и пункт 1 статьи 346.48) не противоречат Конституции РФ. Они не подразумевают, что количество обособленных объектов (площадей) определяется исходя из количества договоров аренды (найма), заключенных ИП, без учета площади сдаваемых помещений.

Постановление № 22-П от 06.06.2019 опубликовано на сайте Конституционного суда.

МИФНС № 2 по Чеченской Республике провела совещание с индивидуальными предпринимателями в присутствии работников прокуратуры и правоохранительных органов.

Как сообщается на сайте региональной УФНС, с индивидуальными предпринимателями обсуждался вопрос постановки их на налоговый учет в качестве ИП, в собственности которых находятся объекты налогообложения.

Налоговиками была проведена разъяснительная работа, в ходе которой было отмечено, что всем предпринимателям необходимо впредь сдавать в аренду здания и помещения после регистрации в налоговых органах.

Субъекты малого и среднего бизнеса, в свою очередь, заверили, что поручение будет исполнено в соответствии с действующими нормами закона.

При этом в сообщении УФНС не уточняется, о каком конкретно учете в качестве ИП с объектами может идти речь, когда это касается уже действующих индивидуальных предпринимателей.

Верховный Суд РФ в определении № 16-КГ18-17 подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Об этом известила пресс-служба ФНС.

Гражданин с 2003 года являлся собственником торгового павильона, а с 2005 года также стал владельцем встроенного помещения по другому адресу. Оба нежилых объекта изначально были приобретены для коммерческой деятельности и расположены на земельных участках, предназначенных для торговли. Физлицо сдавало их предприятию в аренду под аптеки.

По результатам выездной налоговой проверки инспекция отметила, что, сдавая вышеуказанные помещения в аренду, гражданин занимался предпринимательской деятельностью, а значит должен был уплатить НДС. Поэтому она доначислила ему налог на добавленную стоимость, пени и штраф.

Не согласившись с инспекцией, гражданин обратился в суд. Он сослался на то, что как собственник он имеет право сдавать нежилые помещения в аренду на основании гражданско-правовых сделок. Это не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов он уплатил налог на доходы физических лиц.

Суд первой инстанции поддержал гражданина, указав, что сам по себе факт совершения им возмездных сделок недостаточен для признания его предпринимателем, а сдача в аренду собственного имущества является реализацией его законного права. Однако суд апелляционной инстанции это решение отменил, признав выводы инспекции обоснованными. Истец сдавал принадлежащие ему нежилые помещения юридическому лицу для коммерческой деятельности. Следовательно, гражданин должен был уплачивать налог на добавленную стоимость.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией. Она указала, что объективным критерием для квалификации деятельности истца как предпринимательской является назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Судебная коллегия признала выводы инспекции о том, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, обоснованными, так как принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения и расположено на земельных участках, которые также предназначены для торговой деятельности.

Всё больше граждан декларирует доходы от сдачи в аренду недвижимости, констатировали в УФНС Севастополя.

Отметим, что доходы физлиц, сдающих в аренду собственное имущество и не являющихся ИП, подлежат обложению НДФЛ. Такие налогоплательщики обязаны по результатам прошедшего календарного года предоставлять в ИЫФНС декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля и уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В УФНС отметили, что сдавать недвижимость можно как в статусе физлица, так и в статусе ИП.

На учете в налоговых органах города состоят 2155 ИП, которые предоставляют услуги по аренде. Это примерно 12% от общего количества всех зарегистрированных в городе Севастополе предпринимателей.

В некоторых случаях регистрация в качестве ИП осуществляется на собственное усмотрение, а в определенных случаях осуществить такую регистрацию необходимо в обязательном порядке. Это относится к тем арендодателям, которые оказывают дополнительные услуги: предоставление питания, услуги горничных и т.д. Такая деятельность имеет все признаки предпринимательской и, как правило, такие услуги осуществляются в мини-гостиницах и пансионатах.

Следует взвесить все «за» и «против», принимая решение о том: получать статус ИП или сдавать недвижимость, декларируя доходы в качестве физлица, отмечают налоговики. В любом случае необходимо с полученных доходов уплачивать налоги, ведь за их неуплату предусмотрена ответственность.

Все большее число жителей Московской области выбирают патентную систему налогообложения в качестве формы уплаты налога при сдаче в аренду принадлежащей им недвижимости.

В 2017 году по этому виду деятельности получено 4,2 тысячи патентов, в 2016 их было 3,2 тысячи, а в 2015 году – 2,4 тысячи патентов. Чаще всего – это сдача в аренду жилых помещений, сообщает региональное УФНС.

Стоимость патента по сдаче жилья в аренду на территории региона установлена законом Московской области от 06.11.2012 №164/2012-ОЗ, она зависит от общей площади сдаваемых в аренду помещений. Рассчитать конкретную сумму можно с помощью интернет-сервиса «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента».

Патент позволяет не уплачивать:
– НДФЛ – в части доходов, полученных от сдачи в аренду помещений;
– налог на имущество физлиц – в отношении жилого помещения, сдаваемого в аренду.

Получить патент можно на несколько месяцев в пределах календарного года или сразу на год.

Отметим, патент на аренду может оформить только ИП. Для этого физлицу, сдающему жилье, необходимо приобрести этот статус, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Неустойка и компенсации от арендодателей у ИП на ПСН отдельным налогом не облагаются. Это поясняет Минфин в письме № 03-11-12/66090 от 10.10.2017.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Кроме того, согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Исходя из этого если ИП осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, в отношении которой применяется ПСН, то полученный доход в виде суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), а также компенсации при расторжении договора аренды по инициативе арендатора признается частью дохода, получаемого таким ИП в связи с осуществлением деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений в рамках ПСН.

Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности Сдача в аренду наем жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности установлен в зависимости от количества обособленных объектов площадей.

Добавить комментарий