Может ли управляющая компания производить увеличение тарифа на содержание и ремонт жилья

ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД “на инфляцию” без решения общего собрания собственников

dimdimich / Depositphotos.com

Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).

Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).

Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:

  • плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем таковое в соответствии с требованиями законодательства, а её размер, согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, определяется на общем собрании собственников помещений в МКД, с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем один год;
  • при этом согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • отсюда следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только на момент заключения договора. При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться – при наличии указанных в договоре оснований, в частности, например, учитывая уровень инфляции;
  • собственники помещений МКД, приняв подобное решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений МКД;
  • индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ, на который УК применительно к рассматриваемым обстоятельствам увеличивала размер платы за содержание и ремонт, официально публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата. Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД с учетом процента темпа роста инфляции;
  • значит, применяемый управляющей компанией в рассматриваемом случае расчет платы является ясным и понятным, не требующим каких-либо специальных познаний;
  • наконец, указал суд, наличие в договоре управления МКД условия об индексации размера платы не лишает собственников помещений права на утверждение размера этой платы на последующий период на ОСС, с учетом предложений УК.

Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.

Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.

301-КГ18-22044.

Имеет ли право УК поднимать плату за содержание жилья

Множество жильцов, получив квитанции, обращают внимание на увеличение тарифов по услугам, связанным с содержанием жилья и текущим ремонтом. Компании, уполномоченные на управление домом, данное положение объясняют просто – правительство подняло тарифы по коммунальным услугам.

Но насколько законно действуют УК, повышая цены на коммунальные услуги, основываясь на правительственном постановлении?

Давайте обратимся к Жилищному кодексу РФ (пункту 4 статьи 154). В структуру оплаты за коммунальные услуги входит оплата за ХВС/ГВС, водоотведение, газо-, электроснабжение (вместе с предоставлением баллонного газа бытового назначения). Сюда же включено отопление (вместе с поставкой твердых топливных элементов, если отопление печное).

Утверждение тарифа на содержание и ремонт жилья: ЖК РФ.

Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

В пункте 7 статьи 156 Кодекса установлено, что объем оплаты по содержанию и проведению ремонта жилых помещений, размещенных в многоквартирных домах, где имеются товарищества владельцев, жилищный кооператив или же специальный кооператив потребительского направления, должен быть определен на общем сборе владельцев помещений, размещенных в подобном доме, проводящемся в порядке, который установлен ст. ст. 45-48 действующего Кодекса. Плата по услугам ремонта/содержания помещений в доме должна быть определена, учитывая предложения УК, на период от одного года.

Лишь у совета, созданного в МКД, есть полномочия по принятию решений, касающихся пересмотра тарифов на указанные услуги и прочие расходные статьи, фигурирующие в общем содержании общедомового имущества.

А сейчас просто полюбопытствуйте в УК, на каких основаниях была поднята оплата по содержанию и текущему ремонту. Также у вас есть право истребования копии запротоколированного общего собрания владельцев, где принималось такое решение.

Получив протокол, спросите у владельцев соседних квартир, кто давал разрешение на увеличение оплаты за услуги содержания жилья/текущего ремонта. Конечно, управляющая компания может в рамках рекомендации предложить определенный уровень тарифа, однако, никак не установить его единолично, без ведома жильцов.

УК при проведении общего собрания владельцев помещений, необходимо в полной мере обосновать изменения в плате за содержание жилья. В пункте 2 статьи 157 сказано, что УК не имеет права установления тарифов на предоставляемые коммунальные услуги.

В данном пункте говорится о том, что расчет объема оплаты за коммунальные услуги, предусматриваемые ч. 3 ст. 154 Кодекса, производится по тарифам, устанавливаемым органами государственной власти субъектов РФ, в порядке, определяемым законом.

Государственные полномочия по определению тарифов, обозначенных данной частью, могут делегироваться ОМС в соответствии с порядком, предусматриваемым законодательством РФ.

И ни одного упоминания о том, что УК имеет право самостоятельного установления тарифов. В соответствии с ЖК РФ, владельцы жилых помещений и совет, созданный в МКД, относятся к основе власти в отношении проведения текущего ремонта/содержания жилья.

УК относится к наемным работникам, и именно жильцам принадлежит право определения условий, при соблюдении которых УК могут работать.

Сейчас ситуация несколько изменилась. Все складывается таким образом, что именно жильцы прислушиваются к требованиям УК, а не наоборот. Конечно, это можно изменить, то только жильцы должны проявить здесь инициативу. Следует поинтересоваться насчет протоколов собраний и принятых на них решений.

Истребуйте соглашение между УК и жильцами. Кроме того, у жильцов есть полное право требования от УК отчетности по затраченным финансам – ведь вы интересуетесь тем, на что потрачены ваши деньги.

Жильцы вправе получить услуги надлежащего качества и контролировать использование вносимых за услуги средств. Всегда нужно знать, кому производится оплата и за что именно.

Со всем списком услуг с указанием множества подпунктов можно ознакомиться, просмотрев статью 154 ЖК РФ.

Тарифы из воздуха: как управляющие компании наживаются на жильцах

Сфера ЖКХ и строительство традиционно возглавляют список лидеров по числу нарушений закона, рассказал журналистам генпрокурор РФ Юрий Чайка 25 апреля 2017 года. РБК пообщался с юристами и правозащитными организациями, которые работают с жалобами граждан на управляющие организации (в обиходе — управляющие компании) в сфере ЖКХ, и выяснил, какие лазейки используют управляющие для получения дополнительных, не всегда законных доходов.

У недобросовестных управляющих компаний есть множество возможностей буквально разграбить дом из-за неорганизованности собственников, указывает исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Соответствующие расходы граждане несут, как ни парадоксально, вследствие своей собственной пассивной позиции, говорит эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Тарифы на бытовые услуги прописываются в договоре управления, который обычно заключается на срок от двух до пяти лет и согласовывается между жильцами дома и управляющей компанией. РБК разбирался, на что надо обратить внимание во избежание избыточных затрат на ЖХК.

Методы отъема

Согласно постановлению правительства о минимальном перечне услуг, которые должны оказывать управляющие организации, основная их обязанность заключается в регулярном осмотре состояния дома и исправлении выявленных недостатков. Этот документ не регламентирует периодичность осмотров, равно как и объем ремонтных работ, говорит Гордеев из «Института экономики города». Это позволяет управляющим организациям выявлять «непредвиденные работы» в ходе осмотров и устранять обнаруженные недостатки только в том случае, если в договоре управления прописан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту дома.

Также это дает им возможность брать дополнительную плату с собственников жилья в случае, если в договоре управления согласован «порядок изменения» такой платы. Если же в договоре ничего подобного нет, то управляющие на практике часто направляют на ремонт средства платежей с соседнего дома, пользуясь бесконтрольностью собственников из этого дома. Из-за уникальности каждого отдельного дома, невнимательности собственников и недостатков договора управления у недобросовестных управляющих компаний есть широкий спектр возможностей для завышения стоимости работ и услуг, утверждает эксперт. Он даже поделился случаем из собственной практики, когда проживающие в доме сметчики нашли в проекте сметы ремонтных работ, выставленном одной УК, повторы процедур и лишние материалы. После переговоров с управляющей организацией стоимость текущего ремонта в доме удалось снизить почти на 30%.

Читайте также:  Закон о перерасчете коммунальных платежей при временном отсутствии жильцов

Одной из самых распространенных уловок, затрудняющих оценку адекватности размера платы за услуги ЖКХ, является включение в договор ежемесячной платы, приведенной к квадратному метру. По словам Гордеева из «Института экономики города», плата с привязкой к квадратному метру свидетельствует о непрозрачности ценовой политики организации и зачастую является верным признаком переплаты. При этом собственников чаще всего не смущает такой принцип расчета платы на стадии заключения договора, потому что они успели привыкнуть к подобному ценообразованию еще в советские времена. «У нас еще сохранился советский стереотип, что плата должна быть фиксированной — за квадратный метр. Но если собственник потратит время и вникнет, то выяснится, что там всё завышено в пересчете на стоимость конкретных работ и услуг», — объясняет Гордеев. Эксперты советуют согласовывать в договорах с управляющими организациями стоимость не на единицу площади, а в абсолютных суммах стоимости услуг и работ. Тогда на отдельного собственника будет приходиться принадлежащая ему доля.

Теоретически эта практика управляющих компаний позволяет им завышать стоимость и капитального ремонта дома. Согласно закону о капремонте (закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»), жильцы вправе передавать полномочия по сбору взносов на капремонт своим управляющим компаниям, напоминает партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. Впрочем, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов отмечает, что даже если сборами средств на капремонт занимается УК, то решение о размере взноса принимают сами жильцы. «Собственники помещений многоквартирного дома, которые решили открыть специальный счет, на который будут зачисляться средства на капремонт, могут на общем собрании определить размер ежемесячного взноса. Однако размер этого взноса не может быть меньше установленного региональными властями минимума», — добавляет юрист. В Москве минимальный размер взноса с 29 декабря 2014 года составляет 15 руб. за квадратный метр, с 1 июля этого года он будет повышен до 17 руб.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что обычно УК используют более изощренные способы максимизации прибыли, чем завышение взносов на капремонт. «Иногда УК могут включать в общие тарифы взносы за пустяковые услуги. Когда договор согласуется с жильцами и проверяющими органами, они могут не поинтересоваться ценообразованием тех или иных тарифов. А если они увидят какую-то абсурдную статью расходов, вынесенную в списке отдельно, то могут задаться вопросами», — приводит пример юрист. Ведущий эксперт по жилищному праву и ЖКХ организации «За права человека» Виктор Федорук приводит пример такого глобального ценообразования из своей практики. Речь идет о плате за техническое обслуживание счетчиков, которую управляющие компании нередко включают, например, в более общую статью платы за содержание внутридомовых систем водоснабжения и канализации. Никаких регламентов на эту услугу нет, заявляет эксперт. «Жильцы отдают по 50 руб. в месяц на обслуживание счетчиков, но работ никто не проводит. Управляющие компании просто протирают с них пыль!» — возмущается правозащитник.

Не только тарифы

Недобросовестные управляющие компании не ограничиваются махинациями с тарифами. Как указывает Виктор Федорук, к нему недавно обратились несколько граждан, считающих себя жертвами сговора службы Единых расчетных центов и управляющих компаний. По их словам, управляющие компании брали списки людей, получающих субсидии на оплату услуг ЖКХ, и, пользуясь правом приостановить субсидии из-за долгов, просили коллег из расчетных центров отправлять «жертвам» долговые квитанции с сообщением о задолженности с конца прошлой декады. То есть людям фактически приписали фиктивные долги, подчеркивает Федорук.

Эксперт добавляет, что защитить свое право на субсидии пострадавшие могут только в суде. Проблема в том, что судебные тяжбы затратны и гражданам зачастую бывает легче согласиться с требованием УК уплатить несуществующий долг, чтобы сохранить субсидию. Примечательно, что, по словам Федорука, в этом конкретном случае закон был бы всецело на стороне истцов, даже если бы долг оказался настоящим. Дело в том, что, включив в квитанцию предупреждение о долге, сотрудники единых управляющих центров грубо нарушили постановление правительства № 491, прямо это запрещающее. Чтобы избежать мошенничества с несуществующими долгами, Федорук советует сохранять квитанции об оплате услуг ЖКХ из банков.

Как отстоять свои права

Чтобы избежать завышенных платежей, жильцам в первую очередь необходимо тщательно следить за деятельностью УК, убеждена исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Самый эффективный способ контроля за качеством услуг — это организация товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Для полноценного функционирования ТСЖ необходимо грамотно составить договор с управляющей компанией. «В нем нужно прописать не только перечень услуг, но и порядок изменения договора», — отмечает Гордеев. Москвина, в свою очередь, предупреждает, что договор с УК заключается на срок до пяти лет, поэтому если компания пытается сделать его бессрочным, то это прямое нарушение.

Если управляющая компания начнет включать в платежки вызывающие вопросы тарифы, которые не были обговорены на стадии подписания договора, то жильцам стоит поднять протоколы собраний ТСЖ и запросить разъяснения у УК. В случае если тариф действительно не был согласован в ходе подписания договора, то нужно подавать жалобу в муниципальную жилищную инспекцию, рассказывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Когда управляющей компании доверено собирать средства на капремонт, то непосредственно во время его проведения собственники жилья могут нанимать сторонних специалистов для проверки плана расходов, напоминают опрошенные РБК эксперты. Впрочем, и самим жильцам надо знать установленный властями минимальный порог по взносам на капремонт и размер согласованного в договоре с УК платежа, указывает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

Дело в том, что, включив в квитанцию предупреждение о долге, сотрудники единых управляющих центров грубо нарушили постановление правительства 491, прямо это запрещающее.

Основные понятия

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что владелец должен сам содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено законом или договором. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ , на собственников помещений в многоквартирных домах возлагаются и расходы на содержание общего имущества этого МКД.

Прежде всего постараемся разобраться, что такое содержание и ремонт жилого помещения в квитанции ЖКХ. Под этим понятием подразумеваются услуги и работы:

  • по управлению многоквартирным домом;
  • по поддержанию его надлежащего состояния;
  • по текущему и капитальному ремонту мест общественного пользования МКД.

Размер платы за эти услуги определяется с учетом жилплощади, занимаемой каждым собственником.

Под текущим ремонтом дома следует понимать:

  • регулярный осмотр всех помещений и инженерных систем, обеспечение их безопасного состояния;
  • организация освещения мест общего использования: площадок, лифтов, подвалов и прочего;
  • выполнение мероприятий по соблюдению температурного режима;
  • уборка площадок и территории;
  • вывоз мусора;
  • выполнение сезонных работ: полив газонов, уборка снега, покос травы и другое.

Оплата ЖКХ за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 2020 году устанавливается не менее чем на год. При этом учитываются предложения, направленные в управляющую организацию.

Под текущим ремонтом дома следует понимать.

Что входит в содержание жилья

Что входит в содержание жилья.

Как заставить управляющую компанию снизить тарифы

Плата за содержание и текущий ремонт с июля выросла на 6,3%, снизят её только тем, кто проведёт общее собрание или будет обращаться в контролирующие органы

Добавить в закладки

Удалить из закладок

Войдите, чтобы добавить в закладки

Читать все комментарии

Тарифы на коммунальные услуги — электричество, газ, водоснабжение — устанавливает государство. Поэтому потребители изменить их не в силах, и рост тарифов остаётся принимать как данность. Но кроме тарифа на коммунальные услуги в счетах воронежцев есть и строка «Плата за жилое помещение». Это плата за содержание и текущий ремонт дома, которая перечисляется управляющей компании. По Жилищному кодексу её вправе устанавливать и менять сами жильцы — на общем собрании. Однако который год подряд управляющие компании поднимают плату за содержание и текущий ремонт без всяких общих собраний.

«Приготовьтесь доплатить»

Любопытная приписка к счёту за услуги ЖКХ появилась в квитанциях, которые воронежцы получили в июне. Управляющие компании города информировали «уважаемых собственников и нанимателей» о том, что «во исполнение распоряжения правительства России и постановления правительства Воронежской области» плата за содержание и текущий ремонт «подлежит ежегодной индексации». И поэтому, как говорится в извещении, с 1 июля 2014 года управляющие компании увеличат плату за жилое помещение на 6,3 %. Подобные извещения получили как минимум 60% владельцев квартир — в основном клиенты управляющих компаний, входивших в «Воронежскую коммунальную палату».

Повышение стоимости услуги воронежцы почувствуют в августе, когда получат квитанции за июль. Средний тариф на содержание и текущий ремонт по городу колеблется в районе 16 — 17 рублей с квадратного метра квартиры в месяц. То есть плата с июля выросла в среднем на 1 рубль с квадратного метра. С одной стороны, вроде бы повышение не очень заметно. К примеру, квартира площадью 60 квадратных метров будет доплачивать около 60 рублей в месяц. Но в год выходит уже больше 700 рублей. И если вспомнить, что владельцы такой квартиры и так ежегодно платили за содержание и текущий ремонт около 12 тысяч, то сумма не кажется смешной. Ведь жалоб на то, что из представителей УК жильцы видят только дворника, да и то не всегда, меньше не становится, и многие жильцы считают плату за услуги УК своеобразным оброком неведомому барину.

«Управляющие компании занимаются подменой понятий»

Одной из первых тревогу забила консультант главы города по вопросам ЖКХ Светлана КРАВЦОВА.

— Произошла подмена понятий, — считает Светлана Кравцова. — Управляющие компании пишут, что поднимают плату содержание и текущий ремонт «во исполнение» распоряжения правительства России и постановления правительства Воронежской области. Со стороны выглядит солидно. Но указанные документы не то, что не поднимают эту плату, а вообще не имеют к ней никакого отношения! В начисление платы за жилищные услуги федеральные и областные власти вообще не вмешиваются. В статье 156 Жилищного кодекса чёрным по белому написано — плату за жилое помещение устанавливают сами жильцы на общем собрании. УК может лишь вносить предложения о новом тарифе. И если жильцы с предложениями не согласны, тариф остаётся на прежнем уровне.

Возмущение Светланы Кравцовой наверняка разделяют многие воронежцы. И конечно же, возникают вопросы — что дальше и кто исправит несправедливость? Ответ для жильцов, увы, неутешительный — вмешиваться в ситуацию централизованно органы власти не собираются.

Как снизить плату

Почему же так вышло? Одна из причин — многословные и взаимоисключающие российские законы. В представляющем управляющие компании пресс-центре ЖКХ «МОЁ!» сообщили, что УК повысили плату в соответствии с договорами управления, которые они заключили с жильцами. Как оказалось, тот же Жилищный кодекс разрешает прописывать в договорах порядок определения размера платы. Вот УК и прописали, что в случае если жильцы не провели общее собрание и не проголосовали за тариф на содержание и текущий ремонт, плата за эту услугу раз в год автоматически индексируется на уровень инфляции. В подтверждение своей позиции УК приводят и письмо Минрегиона, который, оказывается, разрешил так поступать. Большинство жильцов, расписываясь в договоре с УК, хитрого пункта об индексации платы, естественно, не заметили.

Читайте также:  Получение лицензии охранника: какие документы нужны, где получить

Если говорить о таких договорах с «сюрпризами», то здесь вспоминается, что ещё четыре года назад правительство области хотело попробовать навязать управляющим компаниям типовой договор обслуживания многоквартирного дома — без всяких «подводных камней». Однако на сегодня такого договора так и нет. Разработать его теперь пытается федеральное министерство строительства и ЖКХ. Но в успехе этого занятия есть сомнения уже сейчас. Ведь УК — коммерческие организации и навязать им что-то государство сможет только снова «национализировав» сферу ЖКХ, которую отдало на откуп рынку в 2006 году.

«Как мы перевоспитали управляющую компанию»

Сейчас у жильцов, как говорит Светлана Кравцова, есть право обратиться с жалобой на действия УК в прокуратуру, государственную жилищную инспекцию или управление муниципального жилищного контроля. Образец заявления в жилищную инспекцию мы публикуем ниже. Ещё один способ оставить плату на прежнем уровне — провести общее собрание и проголосовать за такой тариф на услуги УК, который вас устраивает.

На днях корреспонденты «МОЁ!» побывали в доме, жильцы которого воспользовались этими советами. Это двухподъездный 80-квартирный дом 12 по улице Костромской. Председатель совета дома Александр ДАВЫДОВ встретил нас у подъезда в компании маляров, нанятых «Управляющей компанией Левобережного района». Маляры вовсю красили козырёк подъезда. Александр Давыдов уверял, что это не постановка.

— Просто мы постоянно жалуемся во все проверяющие органы на то, что УК не исполняет различные обязанности по содержанию дома, и УК исправляется, — рассказывает Александр Давыдов. — А на днях мы провели общее собрание на котором жильцы проголосовали за то, чтобы не увеличивать тариф на содержание и текущий ремонт.

В пресс-центре ЖКХ говорят, что «УК Левобережного района» исполнит решение собрания жильцов дома 12 по Костромской.

Однако на ситуацию в городе в целом такие частные примеры, к сожалению, влияют мало. Управляющие компании Воронежа обслуживают около 4 тысяч многоквартирных домов, но лишь в 200 — 300 из них есть работающие советы дома, которые могут организовать общие собрания либо обратиться в проверяющие органы.

Как заставить управляющую компанию снизить тарифы.

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики 319 от 23.

Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации

Это меры, предпринимаемые управляющей компанией по созданию нормальных микроклиматических условий в доме, а также предотвращение проблем со стартом и окончанием отопительного сезона.

Нужно указать, что комплекс работ, исполняемых в рамках данного направления, должен включать:

  • проверка систем отопления, своевременные ремонтные операции;
  • контроль за качеством вентиляционных узлов;
  • проверка целостности оконных стекол.

Все объекты МКД нуждаются в регулярном внимании и выполнении своевременных ремонтных мероприятий.

Нашли управу

В Волгограде жильцы многоэтажки создали прецедент: доказали в суде, что имеют право сами устанавливать тариф на содержание и ремонт общего имущества.

Эпоха просвещения

По закону тариф на содержание и ремонт общего имущества (подъездов, фасадов, крыши, подвалов, чердаков и пр.) определяет не управляющая компания, а сами хозяева квартир на общем собрании. Однако многие либо не знают об этом праве, либо ленятся им воспользоваться, чем, в свою очередь, пользуются недобросовестные УК, завышая тариф. Жильцам дома на улице Новороссийской, 11, в Волгограде удалось через суд доказать неправоту УК и добиться перерасчета.

Движителем всей масштабной кампании по защите прав жильцов стала хозяйка одной из квартир, пенсионерка Татьяна Суржова. Больше 20 лет проработала стюардессой, в наследство от полетов ей достались инвалидность (профзаболевание ног – передвигается с бадиком) и умение найти подход даже к самому трудному клиенту. Суржова мудро подготовила почву, то есть общественное мнение.

Такие дома, как на Новороссийской, 11, называют элитными: новостройка, просторные квартиры, подземная парковка, охраняемая территория, благоустроенный двор. Но, как оказалось, “богатые тоже плачут” от произвола УК.

– Жильцы нашего дома платили по счетам, не вникая, сколько и за что, – рассказывает Татьяна Суржова. – И тогда я подумала, что придется мне этим заняться. Пошла в Госжилинспекцию, попросила разъяснить мне положения законодательства и стала вникать, почему за однокомнатную квартиру я плачу 3 тысячи. Ну и почитала кое-что по этой теме в Интернете, в СМИ.

Просветившись в вопросах ЖХК, хозяйка “однушки” увидела, что УК повысила плату за услугу “содержание и ремонт общего имущества”. Два года назад плата была 12,4 руб. за кв. метр, а стала 17,42 руб. При этом собраний жильцов не проводилось, а сумму УК взяла из постановления администрации, в котором определяется размер платы за услугу в неприватизированных муниципальных квартирах.

– Дом у нас новый, даже текущий ремонт, не говоря о капитальном, не требуется, – рассказывает Суржова. – А плата берется в расчете за кв. метр. У нас квартиры есть и по 200 м. Представляете, какие деньги с дома набегают? И на что тратятся?

Активная пенсионерка снова пошла в Госжилинспекцию. Специалисты ГЖИ провели проверку и с выводами женщины согласились.

– Разумеется, это было нарушение прав собственников, – говорит замруководителя Госжилинспекции Волгоградской области Наталья Битюкова. – Инспекция выдала предписание сделать перерасчет всем жителям дома.

Дама с собачкой

Параллельно активистка вела работу среди соседей.

– У меня маленькая собачка, и я каждый день утром и вечером сижу с ней на скамейке у подъезда, – рассказывает Суржова. – Люди идут, здороваются. А когда человек поздоровался, легко и беседу завязать. “Вот вы, умный человек, вам приятно, что вас обманывают?” – спрашиваю. – “Откуда знаете?” И я объясняю.

Неудивительно, что соседи выбрали Татьяну Григорьевну председателем совета дома.

Но руководство УК одними словами не проймешь: юристы решили оспорить предписание Госжилинспекции в Арбитражном суде. Однако и суд Волгограда, и 12-й апелляционный суд в Саратове, куда представители УК подали жалобу, встали на сторону жильцов.

Теперь УК должна произвести перерасчет. А жильцы готовятся принять свой тариф.

– Определяясь с тарифом по содержанию дома, жильцам не стоит забывать, что он должен быть разумным, незаниженным, – говорит Наталья Битюкова. – Мы советуем ориентироваться на перечень работ, утвержденный постановлением правительства, в котором расписано, что входит в содержание общего имущества, учитывать состояние дома, нужен ли ремонт.

В пользу жильцов

Жильцы дома на Новороссийской, 11, с новым тарифом определились: около 16 руб. В результате эпопеи удалось снизить лишь 1,5 руб. Стоило ли, как говорят внуки Суржовой, заморачиваться?

– Стоило! – уверена бабушка. – Пусть выгода небольшая, но этот тариф мы установили сами. Начинать надо с того, что мы, жильцы, – работодатели для УК. И если нам что-то не нравится, мы ее сменим, потому что любым делом должны заниматься профессионалы. А права даны, чтобы ими пользоваться. Останавливаться на достигнутом активистка не собирается. К УК накопились вопросы по начислениям за горячую воду и охрану. Все она намерена разрешить, разумеется, в пользу жильцов.

Платили за уборку несуществующего подъезда

Аналогичный спор с УК выиграли и жильцы дома на улице Петроградской, 16. По документам этот дом – многоквартирный, но на самом деле в нем всего две квартиры, у каждой из которых – отдельный вход. Из общего имущества в доме разве что стена, разделяющая квартиры, да крыша.

Тем не менее, как жильцам всякого многоквартирного дома, хозяевам жилья на Петроградской требовалось выбрать управляющую организацию. Так как сами они этого не сделали, УК через конкурсные процедуры определила администрация района. В условиях конкурса был прописан тариф на содержание дома. При расчете этого тарифа в перечень услуг включили такие работы, как подметание полов и влажная уборка в подъездах, подметание двора, замена разбитых стекол и покраска стен в подъездах, работы по укреплению водосточных труб. Такие услуги в этом доме не могут быть оказаны. Тариф оказался завышенным втрое. После решения суда администрация должна расторгнуть договор с УК и провести новый конкурс с адекватными тарифами. За уже оплаченное будет произведен перерасчет.

– И тогда я подумала, что придется мне этим заняться.

Что делать, если УК повышают тарифы на ремонт и обслуживание жилья без согласования с собственниками?

На практике бывает, что УК повышают тарифы без согласования с собственниками, что противоречит действующему закону ценообразования. Мало того, встречаются отельные истории, при которых УК, игнорируя решение собственников о сохранении тарифов предыдущего года, тарифы в новом году повышают! И такие случаи не единичны.

Недавно поступил вопрос от читателя, применительно к данному случаю: «В ноябре 2011 г. мы (собственники МКД) провели заочное голосование. Избрали председателя, выбрали совет. Большинством голосов решили оставить тариф (на обслуживание и текущий ремонт – далее тариф) на уровне 2011 г. (Тариф регулярно повышался УК в одностороннем порядке, без принятия во внимания мнения собственников дома). Обосновывать тарифа УК отказалась! С 1 июля по информации предоставленной УК наш дом отнесли к домам, не принявшим на общем собрании тариф на обслуживание и текущий ремонт, и отнесли к Постановлению Правительства №248, где всем домам этот тариф, подняли на 12%. Это постановление сейчас «пересматривается», но что делать в данной ситуации собственникам МКД, УК как начисляла новый тариф, так и продолжает его начислять? Спасибо.»

Как устанавливаются тарифы?

По Жилищному кодексу РФ цены на ремонт и обслуживания жилья устанавливаются на общем собрании собственников многоквартирного дома. Тарифы для нанимателей (т.е. для жильцов квартир, находящихся в муниципальной собственности) устанавливаются местной администрацией. Повышение цен на тарифы, установленные раннее, контролируется собственниками, а новые цены утверждаются решением собрания. При этом в общий бюджет должна войти разница в тарифах для собственников и нанимателей (статья 156 ЖК РФ).

Таким образом, повысить цены на существующие тарифы в общем случае имеют право только собственники. При этом жильцы должны учитывать реальные затраты своей УК.

Отчет о хозяйственной деятельности УК – доказательство необходимости повышения тарифов

В течение последнего месяца уходящего года УК должна предоставить собственникам отчет о хозяйственной деятельности (смету расходов). Смета, в которую войдут суммы на исполнение услуг, содержание и ремонт общего имущества, – доказательство и основание для изменения тарифов на следующий год. УК может заявить, что такой отчет-смета о проведенной деятельности является коммерческой тайной и не подлежит разглашению, и в итоге отказаться предоставлять информацию. Помните, что подобные заявления компаний не правомерны и могут быть весомым аргументом для того, чтобы считать установленные тарифы незаконными. Кроме того, по действующим правилам, если УК не предоставляет о себе и своей деятельности информацию собственникам, на руководителя и руководство компании налагается денежный штраф в размере от 20 тыс. до 500 тыс. руб. (19.8.1 КОАП).

Читайте также:  Порядок предоставления льгот на оплату коммунальных услуг инвалидам 3 группы

УК действует не по закону. Что делать?

Единственный случай, когда УК может принимать самостоятельно решение об установлении новых повышенных тарифов на обслуживание дома – это если собрания вовсе не было, или собственники не смогли принять соответствующее решение.

Закон гласит, что в этом случае тарифы утверждаются органами местной администрации и могут применяться в ограниченных законом случаях и не распространяются на абсолютно всех жильцов.

Чтобы УК не смогла руководствоваться данным правом, собственники должны составить акт о проведенном собрании, заверить его подписями жильцов, а само собрание провести четко в сроки, предоставленные УК.

Итак, если тарифы были утверждены собственниками по всем правилам, действия УК (игнорирование решения жильцов, самостоятельное принятие новых тарифов или непредоставление сметы расходов за предыдущий год) можно назвать неправомерными и возбудить дело в отношении виновных в перечисленных нарушениях и несоответствиях законодательства. В нашем случае, ответственному лицу от имени недовольных собственников нужно обратиться к грамотному юристу по вопросам жилищного законодательства. Отметим, что основаниями для претензий в суде можно считать справки и акты собраний собственников.

Избрали председателя, выбрали совет.

Управляющая компания увеличила тариф на содержание жилья в 2 раза. Правомерно ли это?

Наша Управляющая компания увеличила с 01.01.2015г. тариф на содерпжание жилья в 2 раза. В 2014г. году собственники помещений платили 10 руб. с кв.м., а в 2015г. нам было поставлено условие либо мы платим 20 руб. с кв. м. площади помещения, либо снами расторгают догоор на управление.

1. Какими документами регулирются тарифы на содержание жилья?

2.Правомерно ли данное поышение тарифа?

3.Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор на управление в данном слчае?

4.В случае незаконности действий управляющей компании куда обращаться собственникам жилых и нежилых помещений?

Размер оплаты на содержание и ремонт устанавливается на общем собрании собственников жилья в МКД. В противном случае, действуют тарифы, утвержденные МО.

Требование со стороны управляющей организации или ТСЖ об оплате услуг за обслуживание и ремонт тогда будет законным, когда выставляемая к оплате сумма не выходит за пределы тарифа, который был утвержден в установленном порядке.

Вы вправе требовать от своей УК финансовый отчет. Данное право гарантировано п.10 ст. 161 ЖК РФ, а также постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 №731 “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” (http://base.garant.ru/12179104/)

Для этого Вам необходимо направить в УК письменный запрос о предоставлении Вам для ознакомления финансовых документов о работах по текущему содержанию Вашего дома (можно попросить за 3 последних года). Жилищный кодекс обязывает УК предоставлять такие копии собственникам жилых помещений. Если в течение 30 дней, отведенных ФЗ “О порядке рассмотрения обращений граждан РФ”, ответа не поступит, то можете обратиться в районную прокуратуру с заявлением о совершении руководителем УК административного правонарушения, предусмотренного ст. 5.59 КоАП РФ. Директору УК выпишут штраф и прокурорское представление о немедленном предоставлении жителям дома всей финансовой документации. ( Хочу отметить, что неисполнение прокурорского представления является новым административным правонарушением и в отдельных случаях возможно и возбуждение уголовного дела)

Если возникнут вопросы, как ВАм уже указали, можно воспользоваться калькулятором коммунальных платежей: newtariffs.ru/calc-jkh

Ознакомьтесь с решением похожих проблем:

Установлен ли законодательством РФ размер оплаты за содержание жилья? http://taktaktak.org/problem/12057

Чтобы не выполнять ремонт многоквартирного дома, УК решила отказаться от его обслуживания. Что делать жильцам? http://taktaktak.org/problem/13889

Жилищный кооператив собирал деньги на ремонт крыши, но деньги были потрачены на покрытие долгов тех, кто не платит за жильё. Правомерно ли это? http://taktaktak.org/problem/7412

Какие услуги входят в “содержание и ремонт жилого помещения”? http://taktaktak.org/problem/8275

Почему в “Расчетах за содержание жилья” за разные года дублируются услуги по текущему ремонту? http://taktaktak.org/problem/13236

У нас в городе осуществляется перевод жилых домов под непосредственное управление бывшей управляющей компанией без соблюдения всех законных процедур. Что делать? http://taktaktak.org/problem/13836

По вопросам по порядку:

1.в состав тарифа за содержание жилья входит:

Оплата за содержание и ремонт жилого помещения:

• оплата услуг по управлению;

• плата за услуги по содержанию общедомового имущества;

• оплата услуг по текущему ремонту;

• плата за услуги по капитальному ремонту.

Полный перечень услуг представлен в статье 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Также тарифы за содержание жилья в обязательном порядке должны быть согласованы с собственниками квартир в многоквартирном доме.

Как показывает практика, часто управляющие компании идут в обход действующего законодательства и устанавливают тарифы самостоятельно. В этой ситуации каждый собственник жилого помещения имеет полное право проверить тарифы, исходя из которых происходит образование цены за предоставляемые услуги.

2. Чтобы ответить на вопрос необходимо ознакомиться с документами, на основании которых произведено повышение тарифов.

3. статья 450 ГК РФ – договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Статья 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД !!

4. Существует калькулятор коммунальных платежей – расчет квартплаты – проверка правильности выставленных счетов и тарифов ЖКУ для любого населенного пункта России – проверить свой счет можно на сайте http://newtariffs.ru/calc-jkh

Кроме того, специально создана Государственная информационная система ЖКХ официальный сайт http://gis-zkh.ru/

В случае расхождений в счетах сбытовых компаний и показаниях коммунального калькулятора вы можете смело жаловаться в соответствующие инстанции и контролирующие органы. Например, в ФСТ России, задав вопрос в интернет-приёмной на сайте ведомства. Все обращения граждан рассматриваются в установленном порядке (срок рассмотрения обращения 30 дней), и вы обязательно получите ответ на поставленный вопрос.

Почему в Расчетах за содержание жилья за разные года дублируются услуги по текущему ремонту.

Отключили воду всему дому из-за неуплаты г.Озеры

Всем добрый день,
С 07/07 по 21/07 отсутствовала горячая вода из-за планового отключения. Сегодня сотрудник УК МП “РЭУ” вешает объявление о том , что наш дом должен 2,2 миллиона за неуплату ЖКХ в связи в этим нам подачу горячей воды не возобновят до уплаты долгов.
Я боюсь представить , сколько соседи неплательшики будут выплачивать этот долг.
Причем в объявление пишут , что в случае неуплаты будут вынуждены обратиться в соответствующие органы. А чего раньше то думали ? Зачем на весь дом вешать ?
Кто-нибудь сталкивался с подобным ? Странная коллективная ответственность .
Я уже написал на добродел, администрации города и т.д.
Что ещё можно сделать? Можно попробовать придать огласки ? Сидеть без воды дальше не комильфо.
Заранее спасибо да возможную помощь !

Увы, идём дальше по алгоритму.

Имеет ли УК право самостоятельно повысить стоимость?

У УК нет полномочий для того, чтобы повышать тарифы на содержание МКД без ведома жильцов. Статья 156 ЖК РФ указывает на то, что такие действия могут проводиться только после собрания жильцов дома, на котором и принялось соответствующее решение.

Любое изменение тарифов по инициативе УК или ТСЖ, на которое не давали согласие владельцы квартир в рамках собрания, в юридической практике рассматривается как нарушение закона. Если возникла такая ситуация, нужно обратиться в прокуратуру для привлечения к ответственности коммунальщиков или в жилищную инспекцию.

Когда возникают сомнения относительно правомерности повышения тарифов, сложившуюся ситуацию нужно обсудить на собрании владельцев квартир дома. Можно запросить протокол последнего заседания и выявить, принималось ли соответствующее решение о поднятии платы и кто именно его принял.

Однако в ряде случаев бывает так, что УК не занимается мошенничеством, а действительно вынуждена поднять тарифы на содержание. У коммунальной службы стоит запросить документацию, в которой они должны объяснить причину повышения.

УК может обратиться в суд для возмещения расходов, которые она понесла из-за низких тарифов, не покрывших весь перечень услуг.

Собственники жилья и управляющая компания – это партнеры. Поэтому при заключении договора стоит помнить о том, что сотрудничество должно быть выгодным для обеих сторон. Слишком низкие или завышенные цены могут стать причиной расторжения договора.

Бывают ситуации, когда повышение тарифов на содержание МКД происходит из-за индексации стоимости услуг, которая проводится ежегодно в июле. В таком случае управляющая компания вынуждена увеличивать цены пропорционально новой тарификации. Это законное основание для увеличения стоимости, но проводиться оно должно строго в рамках, утвержденных Правительством РФ во время индексации.

Для оспаривания повышения стоимости нужно предоставить договор с управляющей организацией со списком услуг и протокол собрания жильцов, на котором этот перечень утверждался.

Как происходит расчет стоимости, если собственники сами хотят его заказать?

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья № 156 ЖК РФ) описывает несколько способов определить, в пределах какой суммы проиходит оплата за ремонт:

  1. на общем собрании всех владельцев квартир, с непосредственным участием управляющей компании.
  2. Отдельно рассматривается неприватизированная квартира. Если собственник – муниципалитет или государство, то оплату обязан вносить наниматель, по установленной местным самоуправлением цене. Т.е. нанимателей не касается решение общего собрания.
  3. Если собственник является членом ТСЖ, то тариф оплаты утверждает управленческий состав ТСЖ, на основании устава.
  4. Если управление домом производится посредством ТСЖ, но собственник не входит в состав членства – тариф прописывается в договоре, что заключается между собственником и ТСЖ.

Расчет стоимости платы за содержание помещений в квартирах и проведение текущего ремонта можно произвести по такой формуле — P = S / S1 * S2 * C, где:

  • Р – сумма месячной уплаты за содержание жилых помещений и текущий ремонт в рублях;
  • S – общая площадь жилья;
  • S1 – общая жилая площадь;
  • S2 – жилая площадь комнаты (комнат), пребывающего в собственности жильца или соответственно договору найма;
  • С – цена за 1 кв. м общей площади, учитывая степень благоустроенности.

Теперь оплата ремонта это обязательный платеж, он входит в состав единого платежа.

Ремонт, содержание и ремонт жилья

Проведение капитального и текущего ремонта в многоквартирном доме.

Добавить комментарий