Как оформить дом на земельном участке в долевой собственности

Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Главная » Земля » Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать в собственность земельный надел, на котором построено жилое здание, имеющее несколько владельцев, то есть находящееся в долевой собственности. Чаще всего подобное явление наблюдается в случае, когда имущество было оставлено в наследство, либо при разделении его между супругами при разводе. Каким образом зарегистрировать право собственности в данной ситуации? Расскажем об этом далее.

Главная Земля Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

  • заказное письмо по почте с описью вложения;
  • уведомление от нотариуса со следующей информацией:
    • объект и цена продажи,
    • срок и условия оплаты,
    • срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля.

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

  • паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
  • доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
  • бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
  • заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
  • письменное согласие от каждого сособственника;
  • квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Как оформить право собственности на построенный дом с общей долевой собственностью на участок?

На земельном участке в СНТ выделены 2 доли в м2. Был щитовой дом (1951г. ) на 2-х дольщиков. После приватизации земли получили свидетельства о праве собственности на землю. Свою половину дома на кадастровый учет каждый из 2-х дольщиков не ставили и право собственности не оформляли. Свою половину дома мы разобрали и, на своей доле участка, отступив 3,5 м построили новый 2-х этажный дом 50 м2 каждый этаж. Сейчас ставим на кадастровый учет, а в результате получим право на долевую собственность с соседями, которые ни копейки ни потратив, становятся дольщиками в доме построенном нами на своей доле земли.

Читайте также:  Как выбрать риэлтора при продаже (покупке) квартиры: полезные советы клиенту

Отказ СОСЕДКИ от доли в новом доме, построенном на нашей половине земельного участка, даст нам возможность оформить на себя право собственности на дом одновременно с постановкой дома на кадастровый учет.

С уважением Анатолий.

    зарегистрировать дом на земельном участке, право общей долевой собственности на дом
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 4 ответа
  • 2 отзыва

Добрый день, Анатолий!

Советую Вам, перед регистрацией права собственности Вашего нового дома. Необходимо выделить в собственность свою долю земельного участка, чтобы уйти от права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. А затем в упрощенном порядке сможете зарегистрировать права собственности на жилой дом. Для этого необходимо разрешение на строительство жилого дома выданного администрацией района или города и технического плана.

  • 93 ответа
  • 32 отзыва

Добрый вечер! Для решения Вашего вопроса необходимо обратиться не только к нормам современного, но и советского права:
В соответствии с Инструкцией Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР от 25 декабря 1945 года «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФРС» предусматривалось, что вещные права на здания и сооружения отдельных граждан могут быть двух видов:

  • право личной собственности
  • право застройки.

Постановлением Совета Министров СССР от 17 июня 1947 г. N 2060 был утвержден порядок наделения приусадебными участками, кредитования и строительства собственных жилых домов, от для работников совхозов Министерства совхозов СССР.
Указанный нормативный акт предусматривал, что жилые дома закрепляются за гражданами на праве собственности. Ст. 54 ГК РСФСР предусматривала, что немуниципализированные могут быть предметом частной собственности.
Ст. 61 ГК РСФСР устанавливала, что:
право собственности могло принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям («общая собственность»).
В соответствии со статьей 62 ГК РСФСР:
владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно было производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов.
Таким образом, следует считать, что созданный в 1951 году дом скорее всего был построен согласно Инструкции Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР от 25 декабря 1945 года и указанному постановлению, то есть находился в общей собственности по долям (общей долевой собственности).
Исходя из ст. 5 Федерального Закона «О введении в действие Гражданского Кодекса РФ», часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие, то есть к новым правомочиям участников общей долевой собственности.
Таким образом, имеет место, пусть и неоформленное согласно современным требованиям, но право долевой собственности на изначальное здание, дополнительно подтверждаемое приобретательной давностью (срок добросовестного владения более 15 лет).
Таким образом, на Ваши правоотношения распространяется режим общей долевой собственности согласно п.2. ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Так как порядок использования общего имущества не был установлен, достаточно выраженного согласия Ваших соседей (сособственников) на снос Вами части дома и строительства нового на Вашем земельном участке.
Если Ваши соседи желают, чтобы построенный жилой дом был включен зарегистрирован как часть общей долевой собственности, они должны либо согласиться на увеличение Вашей доли в общей долевой собственности согласно п.3. ст. 245 ГК РФ, либо уплатить Вам компенсацию
Если указанного выше согласия не было, то тогда увеличения доли в общем имуществе не произойдет (однако последняя и не уменьшится), но пользоваться этим объектом Ваши соседи все равно не смогут, единственное их правомочие – это преимущественная покупка, при условии, что на указанные изменения было разрешение на строительство, строительный проект и иная документация, предусмотренная ГрК РФ.
В соответствии с п.2. ст. 253 ГК РФ, Вы вправе требовать у сособственников выдела своей доли из общего имущества, основываясь на том, что производили неотделимые улучшение своей доли имущества, находящейся у Вас в пользовании.
В соответствии с п.3. ст. 252 ГК РФ:
при недостижении согласия с сособственниками Вы вправе в в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, отказ Вашей соседки от своей доли в общем имуществе выразится в утверждении соглашения о выделении Вашей доли (включая дом) в натуре, либо указанные обстоятельства будут утверждены решением суда.
При этом, суд, исходя из принципов разумности и добросовестности, может потребовать от Вас уплатить в пользу соседей небольшую компенсацию на укрепление их части дома (ведь когда Вы его сносили, внутренняя стена стала внешней и скорее всего потребовала от них затрат на её укрепление, противодействие гниению (учитывая, что дом из материалов ему поддающихся).

61 ГК РСФСР устанавливала, что право собственности могло принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям общая собственность.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Но ложка дегтя есть и здесь.

Разница между разделом и выделом участка

Если речь идет о выделе, каждый сможет использовать свой надел в пределах выделенной ему доли.

Читайте также:  С какого возраста отец может видеться с ребенком без матери?

В результате выдела доли общий участок сохраняется, меняются только границы.

Подготовка к оформлению доли в собственность.

Определение границ

Обязательным условием при разделении или выделении участков является проведение межевания. Процедура предусматривает определение общей площади участка и установление границ.

Процедура проведения межевания:

  • посещение участка специалистом;
  • проведение измерений;
  • оформление межевого дела.

Документ передается в Росреестр для оформления кадастрового паспорта на объект. Сведения о границах, проведении межевания и постановке на кадастровый учет вносятся в ЕГРН.

Важно! В случае выделения участка в натуре оформляется 2 межевых дела. При выделении долей потребуется одно общее межевое дело.

Процедура предусматривает определение общей площади участка и установление границ.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

Второй собственник лично не бывает в своей части дома более 20 лет,только летом как на дачу приезжают его родственники,сажают огород,который был на словах поделён с моими родителями около 10 лет назад.

Как оформить долевую собственность на дом?

Мы расскажем, как оформить все оперативно.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств. В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними. Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Читайте также:  Выплата страховой части пенсии - законодательство, документы

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

  • Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
  • У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
  • Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
  • В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

продажа доли не совладельцу;.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Нет, не так. Правовой режим совместной собственности, а у Вас именно этот случай, определяется Гражданским кодексом РФ. Собственники совместного имущества, или так называемые сособственники, вправе самостоятельно устанавливать режим и порядок использования долевой собственности, в том числе путем заключения гражданско-правовых договоров и соглашений между собой. В Вашем случае это можно сделать так.

Вы совместно с Вашими родственниками (сособственниками) проводите оценку земельного участка (как целого, состоящего из совокупности долей, включая Вашу) и жилого дома (аналогично). Далее Вы проводите межевание земельного участка, выделив свои доли в натуре, это можно сделать как добровольно, так и в судебном порядке. После этого Вы решаете, как поступить с 15/56 доли дома. Вы можете ее поменять (например, на дополнительную площадь земельного участка, равного по стоимости, вот тут-то Вам и пригодится оценка), подарить или продать другим сособственникам.

Продать данную долю третьим лицам Вы также вправе, однако при этом Вам нужно будет предложить выкупить это долю родственникам по цене предложения третьим лицам. И только в случае невыкупа или отказа сделка по продаже будет легитимной. Однако, как следует из практики, наличие у Вас доли в доме может помочь бесконфликтно разрешить вопрос о выделении Вам удобного земельного участка по соглашению сторон, при условии передачи Вашим родственникам доли в доме.

Фактически решение вопроса лежит в плоскости достижения соглашения с другими родственниками сособственниками.

3. Получение выписки

После окончания процедуры вы получите на руку выписку из ЕГРН. Этот документ включает в себя информацию о доме и о зарегистрированных правах.

Обезопасите себя от возможных сложностей во время прохождения процедуры.

Что из себя представляет общая долевая собственность

Чтобы разобраться в ситуации, нужно определиться с терминами. Право общей собственности – это право двух и более лиц самостоятельно распоряжаться, владеть и пользоваться определенным имуществом. Например, дом в деревне, принадлежащий нескольким людям, находится в общей собственности. Такое имущество может быть:

  • неделимым;
  • запрещенным к делению по закону;
  • делимым.

Существует два вида общей собственности, согласно п.2 ст.244 Гражданского кодекса РФ : совместная и долевая. Поясним, что это такое и в чем разница: в первом случае доли имущества собственников заранее не определены.

При этом в обоих случаях, если иное не установлено в законе, договоре или другом документе, считается, что части всех собственников равны.

Особенности оформления земельного участка под домом.

Добавить комментарий