Выкуп муниципальной недвижимости в собственность в Москве

Аренда с последующим выкупом

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Аренда с выкупом

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2022 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Фото: Nokwan007/shutterstock

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2022 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Будьте бдительны

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Частные аукционы

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2022 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.

Способы выкупа квартиры у государства в 2022 году: по рыночной стоимости, через электронный аукцион или приватизацию

Каждая квартира имеет своего собственника. Если это не гражданин, то государство в лице местного муниципалитета. Часто люди, проживающие в государственном жилье по договору социального найма, задумываются о приобретении этой недвижимости в собственность. Ниже рассмотрены все легальные способы как выкупить квартиру у государства и стать полноправным собственником.

Способы приобретения квартиры

дом

В 2022 году существует несколько возможных способов позволяющих выкупить коммунальное имущество у государства:

Приватизация.

Если лицо проживает на основе договора социального найма в государственной квартире и желает приобрести ее себе в собственность, то один раз в жизни гражданину предоставляется право приватизировать недвижимость в частную собственность бесплатно.

Выкуп, если возможность приватизации исчерпана.

Государство предоставляет гражданину один раз в жизни право на приватизацию. Если такое право исчерпано, остается только выкупить имущество у государства. Для этого потребуется предоставить договор социального найма.

Выкуп через электронные торги.

Когда человек желает выкупить квартиру у государства, но не проживает на этой жилплощади и не имеет договора социального найма, то возможно приобрести только то имущество, которое выставлено на аукцион.

Получить бесплатно по договору соцнайма.

Этот способ подойдет той категории граждан, которые являются льготниками. Государство заботится о таких гражданах, предоставляя жилье с правом проживания на определенный срок, либо бессрочно, заключая с лицами договор социального найма.

Как выкупить через приватизацию

На основании закона РФ «О приватизации…» можно выкупить квартиру у муниципалитета – приватизировав ее на бесплатной основе. При этом квартиросъемщику необходимо соблюсти несколько условий:

  • лицо должно иметь договор социального найма на проживание;
  • иметь неиспользованное право на приватизацию;
  • быть совершеннолетним;
  • быть резидентом России;
  • собрать пакет требуемых документов.

Список документов

  1. Заявление о приватизации. Образец.
  2. Действующий договор социального найма или ордер.
  3. Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
  4. Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
  5. Технический паспорт на квартиру.
  6. Справка о составе семьи.
  7. Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.

Нельзя выкупить жилплощадь, если она:

  • находится в аварийном состоянии;
  • находится в списке домов, предназначенных на снос;
  • числится при воинской части;
  • имеет статус общежития;
  • является служебным помещением;
  • представляет историческую ценность.

Порядок действий

Чтобы выкупить имущество гражданину необходимо:

  1. Подать заявление собственнику жилищного фонда для подписания договора передачи жилого помещения для частного владения. Это может быть администрация либо другой орган, на который возложены полномочия управления государственной собственностью.
  2. Подписать договор передачи имущества в собственность. Этот документ заверяет подписью каждый участник приватизации. Лицо имеет право заверения с возраста четырнадцати лет.
  3. После необходимо подать документы в Росреестр. И по завершению этой процедуры приобретается право собственности на недвижимость.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления составляет не больше двух месяцев со дня подачи. Это время отведено госаппарату для проверки на соответствие требований и отсутствие каких-либо нарушений. Собственность считается выкупленной у муниципалитета на основе права приватизации после регистрации в ЕГРН.

Важно! В 2017 году Президент подписал закон, на основании которого приватизация государственного жилья продлевается бессрочно.

Услуга в данном случае – бесплатная, но оформление многих документов требуют денежных затрат. Если лицо самостоятельно занимается сбором всех бумаг, то стоимость будет составлять 3000-5000 рублей. Но если гражданин желает, чтобы за него процедуру выкупа провели специалисты, придется отдать около 20000 рублей.

Как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма

ключи

Граждане часто оказываются в ситуации, когда право на приватизацию исчерпано, но есть необходимость стать собственником жилья, в котором проживают. Решить этот вопрос возможно, выкупив недвижимость у государства.

Список документов

Документы потребуются следующие:

  1. Заявление для госоргана. Образец выдадут по месту обращения. Посмотреть примерный бланк для выкупа площади в коммуналке можно здесь.
  2. Документы, подтверждающие личность. Паспорта и свидетельства о рождении для детей, а также копии этих бумаг.
  3. Документ социального найма или ордер.
  4. Квитанция уплаты регистрационного сбора.
  5. Квитанция об уплате за недвижимость.

Порядок действий

Общий порядок действий:

  1. Необходимо обратиться в администрацию региона – отдел жилищной политики. Также можно для уточнения позвонить или лично посетить «Мои документы», получив от них точные инструкции по выкупу жилплощади.
  2. По указанному адресу – подать заявление о желании переоформить государственное имущество для использования его как частную собственность. Также предоставить все требуемые бумаги. Точный список нужно узнать для каждого случая индивидуально.
  3. Спустя месяц гражданин получает постановление государственного образца – о передаче коммунального имущества для его частного владения. Далее необходимо оплатить указанную сумму выкупа.
  4. Придя в Федеральную службу государственной регистрации кадастра – подать заявление требуемой формы, подать копию и оригинал квитанции внесения средств за недвижимость, квитанцию за регистрацию.
  5. Спустя месяц гражданин получает свидетельство о завершении процедуры выкупа. Теперь он является собственником данной квартиры, имея право распоряжаться ею по своему усмотрению в рамках законодательства.

Как определяется выкупная цена

Государство устанавливает цену выкупа на основании стоимости аналогичной квартир на рынке недвижимости. После оценки специалиста определяется выкупная стоимость.

Выкупить через аукцион квартир

Бывают ситуации, когда гражданин не имеет договора социального найма, но желает выкупить жилплощадь у государства. Для таких лиц есть возможность приобрести квартиру на аукционе:

  • Новостройки продаются зачастую на аукционах.
  • Вторичное жилье от «Моссоцгарантия». Данное учреждение после заключения договора с пенсионерами выплачивает прибавку к пенсии. После смерти пенсионера жилье переходит к учреждению с последующей продажей через электронные торги на аукционе.
  • Имущество граждан, которые не смогли своевременно погасить кредит или ипотеку.

Где найти электронные торги

Электронные торги можно найти на официальных сайтах организаций, которые занимаются недвижимостью.

Государственные квартиры и новостройки Москвы собраны на специальном сайте

Кто может участвовать

Участвовать в аукционе и выкупить жилье имеет право любой гражданин, достигший совершеннолетия и имеющий электронную подпись.

Электронно-цифровая подпись состоит из специальной USB-флешки, на которой установлено программное обеспечение, придающее цифровому документу юридическую силу. Оформить ее можно в специальных центрах. Средняя стоимость электронной подписи от 800 рублей до нескольких тысяч.

Порядок действий

Чтобы стать участником торгов необходимо выполнить следующие шаги:

  1. Иметь электронно-цифровую подпись.
  2. Зарегистрироваться на торговой площадке.
  3. Выбрать из списка желаемую квартиру.
  4. Внести задаток, который войдет в стоимость жилья, если лицо побеждает на аукционе. При проигрыше задаток возвращается гражданину. Размер задатка обычно составляет от 1 до 10% стартовой стоимости квартиры. Он необходим для удостоверения продавца в серьезности намерений покупателя.

Как проходит аукцион

О времени проведения аукциона сообщается заблаговременно. Когда наступает назначенный день и час, начинаются торги. Участники аукциона заходят на сайт торговой площадки. Каждый лот имеет свой шаг, это сумма, на которую можно повысить цену имущества. Зачастую значение шага 0.5-1% от стоимости жилья. Государство запрещает устанавливать шаг больше 5%.

За определенный период, 10 минут или 1 час, зависит от торговой площадки, участники на 1 шаг поднимают цену. Если цену не подняли за установленное время, то объявляется победитель аукциона, предложивший цену выкупа последним. Победителю отведен период – 5 дней для внесения полной стоимости квартиры, также есть возможность приобрести это имущество с помощью ипотеки, либо используя материнский капитал.

Важно! Если гражданин выиграл торги, но не выкупил квартиру по истечении 5 дней – залог не возвращается!

Как получить квартиру у государства бесплатно

Чтобы государство бесплатно предоставило жилье, гражданин должен строго соответствовать определенным требованиям:

  • быть из малоимущей семьи;
  • быть военнослужащим, который признан нуждающимся в жилье;
  • быть сиротой, либо ребенком без родительской опеки;
  • лицом, принимавшим участие при ликвидации катастрофы на ЧАЭС;
  • другие лица признанные нуждающимися в улучшении жилья.

Чтобы получить квартиру, соискатель должен собрать такие бумаги:

  • документы, подтверждающие личность заявителя и всех членов его семьи, желающих проживать вместе с ним; прописанных лиц;
  • свидетельство о заключении либо расторжении брака;
  • справка о доходах всех работающих членов семьи, для совершеннолетних, которые учатся – справку с места учёбы, если не работают и не учатся – справку с центра занятости;
  • бумагу с ЕГРП, о неимении своей личной собственности;

Порядок действий:

  1. Собрать все требуемые документы.
  2. Встать на учет в администрацию, как гражданин имеющий необходимость в улучшении жилищных условий, образец заявления.
  3. Когда подойдет очередь, нужно подать заявление в администрацию о предоставлении жилья.

Через 1 месяц со времени подачи заявитель получит решение о предоставлении, либо отказ о выделении жилья. Если решение будет положительное, потребуется заключить договор социального найма с государством, на основании которого лицо будет иметь право проживания.

Подводя итог, можно сказать с уверенностью, что есть способы выкупа квартир у государства, которые работают и делают людей счастливыми обладателями собственного жилья. Также есть возможность обратиться напрямую к юристу, через чат и бесплатно решить Ваш вопрос выкупа имущества и подскажет, как получить субсидию на покупку недвижимости от государства.

Как получить в собственность арендованное муниципальное имущество в Московской области

Новостройка в Красногорске

Субъекты малого и среднего бизнеса обладают преимущественным правом на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, которое находится в муниципальной собственности. Соответствующую услугу предоставляют органы муниципального самоуправления. О том, какие документы для этого потребуются, а также о нюансах предоставления услуги индивидуальным предпринимателям, читайте в материале портала mosreg.ru.

Кто может получить услугу

Услуга предоставляется организациям – субъектам малого и среднего предпринимательства, – которые хотят приобрести арендуемую недвижимость, находящуюся в собственности муниципалитета.

Максимальный срок оказания услуги для юрлиц − 10 дней.

Условия возникновения преимущественного права

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеется в трех случаях:

  • если по состоянию на 1 июля 2013 года организация арендовала недвижимость в течение двух и более лет;
  • на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества у организации отсутствует задолженность по арендной плате, а также по неустойкам: штрафам и пеням;
  • находящаяся в аренде недвижимость не включена в перечень муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) пользование.

Способы обращения за услугой и результат ее оказания

Обратиться за предоставлением услуги можно тремя способами:

  • лично в орган местного самоуправления;
  • при личном обращении через многофункциональный центр;
  • посредством электронного заявления на региональном портале государственных услуг.

В результате оказания услуги заявитель становится одной из сторон договора купли-продажи или получает отказ в предоставлении услуги.

Условия для индивидуальных предпринимателей

Услуга также предоставляется индивидуальным предпринимателям, которые хотят приобрести арендованное имущество, находящееся в собственности муниципалитета.

В этом случае максимальный срок оказания услуги составляет 130 рабочих дней. Регистрация заявления и комплекта документов займет один рабочий день.

    об осуществлении преимущественного права на получение в собственность арендуемой недвижимости (в заявлении необходимо указать порядок и срок оплаты);
  • удостоверяющий личность заявителя документ;
  • если заявление подает представитель заявителя, то документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени заявителя.

К дополнительным документам относятся выписка из единого госреестра индивидуальных предпринимателей, справка по форме 3-НДФЛ о доходах индивидуального предпринимателя и справка о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год.

Основания для отказа в предоставлении услуги

Заявителю могут отказать в предоставлении услуги на следующих основаниях:

  • если заявитель представил не все указанные в регламенте документы;
  • если заявитель арендовал имущество менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 года;
  • если заявитель на момент подачи заявления имеет задолженность по арендной плате или неустойкам;
  • текст заявления затруднителен для прочтения или отсутствует;
  • в предоставленном заявлении или документах содержится неполная, искаженная или недостоверная информация;
  • истекший срок представленных документов;
  • заявление подано лицом, не входящим в установленный регламентом и законодательством перечень лиц;
  • указанное в заявлении имущество не является муниципальной собственностью.

Порядок обжалования отказа

Если заявитель не согласен с действиями или бездействием предоставляющего услугу органа местного самоуправления, а также его должностных лиц или муниципальных служащих, он может обжаловать их в досудебном порядке.

Основания для подачи жалобы могут быть следующими:

  • срок регистрации запроса о предоставлении госуслуги нарушен;
  • срок предоставления госуслуги нарушен;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных федеральным и региональным законодательством, а также муниципальными нормативно-правовыми актами;
  • отказ заявителю в приеме документов;
  • отказ в предоставлении услуги на основаниях, не предусмотренных законодательством;
  • требование у заявителя не предусмотренной законодательством платы за предоставлением услуги;
  • отказ предоставляющего услугу органа исправить ошибки в выданных документах.

С детальной информацией о порядке рассмотрения жалобы и ее содержанием можно ознакомиться на региональном портале государственных услуг Московской области.

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов. Юристы рассказали, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

  • Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
  • 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
  • 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
  • 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
  • 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
  • 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг. × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 8 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

  • цена (рыночная или нет?);
  • условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
  • каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
  • возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
  • возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей

Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей

Аукционы, которые проводит город, позволяют приобрести столичную недвижимость по цене гораздо ниже рыночной. Вот только участие в них требует опыта, сноровки и понимания происходящего. Циан.Журнал разобрался, как устроен этот процесс: делимся лайфхаками.

Квартиры продают не только собственники, застройщики и агентства. Иногда квартиры реализуют банки и городские власти. Речь идет о недвижимости, которая перешла в их собственность в результате банкротства или смерти предыдущих владельцев. Такие объекты продаются через аукционы. И да, при определенном везении самые простые граждане могут ухватить столичную недвижимость значительно дешевле, чем она стоит на рынке.

В ноябре 2022 года городские власти продавали две семикомнатные и одну шестикомнатную квартиры около метро «Рассказовка». По итогам торгов лоты достались участникам аукциона по цене менее 100 тыс. рублей за «квадрат».

Как устроены аукционы: пошаговая инструкция

Пожалуй, не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в аукционе, не разбираясь в рынке недвижимости, а также в процессе проверки и покупки квартиры. В таком случае лучше обратиться к брокеру или в проверенное агентство недвижимости для стандартной покупки.

Но для понимания аукционного процесса приведем краткую инструкцию. Нам помог ее составить профессиональный инвестор, основатель инвестиционных фондов «КРЭС Консалтинг» Анатолий Лизунов.

  1. Выбираем торговую площадку (или несколько) — например, Единую электронную торговую площадку. Регистрируемся. Все аукционы, связанные с московской недвижимостью, размещены на городском портале .
  2. Оформляем электронную цифровую подпись (ЭЦП). ЭЦП необходимо регистрировать отдельно для каждой площадки, если вы выбрали их несколько.
  3. Открываем на площадке свой финансовый счет и пополняем на сумму обеспечительного взноса (то есть залога). Обычно это 5% стартовой цены лота, но допустимо внести до 20%. Об этом стоит позаботиться заранее, учитывая сроки банковских зачислений.
  4. Когда все готово, подаем заявку на участие в торгах.
  5. Теперь начинается самое интересное: в день аукциона запасаемся надежным интернетом, ждем лот, присмотренный заранее, и начинаем торговаться. Обратите внимание: шаг аукциона (размер повышения цены) составляет 1% стартовой стоимости. Участники по очереди повышают ставки. После каждого шага у вас есть 10 минут, чтобы подумать и при желании поднять ставку. Победителем становится участник, который предложил самую высокую ставку.

Учтите, в ходе торгов все внесенные залоги замораживаются до окончательного проведения сделки победителем. Все участники аукциона получат обратно свой залог не сразу.

В конце дня выйдет протокол, в котором указана информация о победителях. Также эту информацию можно найти на сайте Управления гражданского строительства .

В случае победы в течение двух–трех недель (как правило, дается 20 дней) надо оплатить договор — полностью или частично. Допускается использовать ипотеку, но этот момент следует решить с банком заранее.

Ключи покупатель получает после поступления средств на счет продавца на площадке. Сделка проводится по договору купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности. К этому времени залог уже вернется.

Азартным здесь не место

Покупка квартиры на аукционе — возможность существенно сэкономить. Но стоит учесть ряд нюансов.

— В аукционах часто участвуют квартиры с обременением (в залоге). Но, в отличие от обычного рынка, на них можно получить и ипотеку, в том числе по льготным госпрограммам, что актуально для новостроек.

— На аукционах (например, на сайте Моссоцгарантии ) продаются квартиры, перешедшие городу после смерти одиноких людей. Иногда такие варианты тоже могут быть очень выгодными — допустим, недавно однокомнатная квартира около метро «Домодедовская» ушла за 4,5 млн рублей.

— Поддавшись торговому азарту, вы рискуете превысить как собственный бюджет, так и рыночную стоимость (например, при начальной цене на торгах лот стоил 7 млн рублей, реальная рыночная цена — 11,2 млн рублей, участник аукциона купил его за 11,7 млн рублей).

— Если вы хотите приобрести недвижимость в конкретном районе и с определенными характеристиками, то, скорее всего, ждать придется слишком долго.

— На аукцион может быть выставлена квартира должников — и это рискованный вариант. Если появятся несовершеннолетние и опека, это сильно усложнит сделку и впоследствии создаст дополнительные риски. Так что историю квартиры перед покупкой обязательно нужно проверять, даже несмотря на то, что до торгов это уже сделал город.

— На банковских аукционах продаются квартиры банкротов и кредитных должников. Здесь надо проявить бдительность. Иначе покупателю придется выселять бывшего жильца, который может даже не быть собственником, но все равно будет упорно отказываться собирать чемоданы. А если у такого жильца есть дети, все еще запутаннее. Вопрос придется решать через суд (ждать от полиции активных действий не приходится — это не входит в обязанности), и на это иногда уходят годы.

Важно

! Обязательно осмотрите квартиру перед покупкой на аукционе: с ней иногда связан целый ворох проблем (например, отключены коммуникации).

! Закажите архивную выписку в Росреестре, чтобы понимать, кто имеет отношение к этой квартире: если в ней прописаны дети, взвесьте риски.

! Узнайте, живет ли кто-то в квартире сейчас и готов ли он съезжать. Если жильцы есть, лучше искать другой вариант или готовиться к судам по выселению.

В середине сентября двухкомнатная квартира в Бибиреве была продана с молотка за 11,3 млн рублей. При этом стартовая цена составила 9,3 млн рублей, а рыночная — 13,5–14 млн рублей. Площадь такой квартиры — 50 кв. м. Впоследствии ее можно разделить на студию и однокомнатную квартиру (расположение на втором этаже над нежилым помещением в этом случае допускает подобную перепланировку). И в итоге получить дополнительный доход.

Ольга Турунина, член Ассоциации юристов России, добавляет, что при аукционной покупке вторичной квартиры не снимаются окончательно возможные претензии со стороны расселенных граждан и лиц, не утративших право пользования при отказе от приватизации, должников, граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы и снятых с регистрационного учета, наследников, восстановивших срок на принятие наследства. Это значит, что потом с такой квартирой — точнее, с ее бывшими жильцами — придется повозиться.

Семь лайфхаков для выгодной покупки на торгах

1. Не гонитесь за журавлем в небе

На торги выставляются сразу десятки квартир из одного района. В этом случае торги длятся несколько дней. В первый день торговой гонки выше риск выйти за рамки бюджета, погнавшись за лакомым предложением.

2. После бури наступает штиль

Подождите, пока торговый азарт конкурентов стихнет и волна наиболее активных покупателей схлынет, потратив все деньги. Без них торговаться проще, а цена лота будет расти с меньшей скоростью.

3. Один в поле не воин

Одиночные покупатели (не фирмы) часто ошибаются при работе с программой торгов из-за нервного накала. Во избежание ошибок заранее пропишите необходимые действия, а потом останется только копипастить.

4. Лучшее — враг хорошего

При выборе между первыми этажами, последними и серединой лучше воздержаться от привлекательных средних этажей. Так будет больше шансов на действительно выгодную покупку за счет меньшей конкуренции на торгах.

5. Денег нету — и дела нету

Лучше подготовить залоговую сумму, которой хватит на участие в нескольких торгах, ведь если залог будет заморожен, то и за другие лоты вы торговаться уже не сможете.

6. Старый друг лучше новых двух

В интернете существует масса самых разных площадок, но если вы не являетесь гуру аукционов и не готовы платить брокерам, лучше иметь дело только с государственными ведомствами (например, теми же Моссоцгарантией , КП УГС или инвестиционным порталом Москвы ).

7. Из двух зол выбирайте меньшее

Приобретая квартиру на аукционе с привлечением ипотеки, надежнее обращаться в государственные банки. Если в дальнейшем с квартирой окажется что-то не так, фактически последует разбирательство одной госструктуры с другой. В этом случае шанс на благополучное решение проблемы в пользу аукционного покупателя выше.

Как выглядит процесс с юридической точки зрения?

Учитывая, что покупка любой квартиры — экстраординарное событие в жизни большинства россиян, Циан.Журнал обратился к юристу с просьбой объяснить процесс с юридической стороны.

Станислав Данилов, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper, подчеркивает, что, если речь идет о городских аукционах, то есть о продаже государственного или муниципального имущества, то это не проблемные активы, а вопрос элементарной приватизации в соответствии с планами органов местного самоуправления либо федеральных.

«На первый взгляд, объект на аукционе по низкой цене выглядит неоднозначно, поскольку цена кажется неадекватно низкой, но важно помнить, что в подавляющем большинстве случаев такие аукционы проводятся в сторону повышения, в отличие от проблемных активов, которые идут вниз», — указывает юрист.

Следовательно, первоначальная цена 5 млн рублей за двухкомнатную квартиру может абсолютно спокойно превратиться и в 15, и в 20 млн, если желающих будет много, продолжает Станислав Данилов.

Число желающих будет определяется формой аукциона (электронная или очная), а также зависит от самой площадки и порядка проведения торгов. Здесь и кроется ключ к открытости или, напротив, максимальной закрытости аукциона, считает эксперт.

По мнению Станислава Данилова, приобретать недвижимость на аукционе довольно безопасно, поскольку у имущества есть оценка, которую заказывает государство. По большому счету, мало кто может оспорить результаты такого аукциона, если он проведен в соответствии с правилами.

При особых обстоятельствах подключается прокуратура — именно она действует в публичных интересах. Под «обстоятельствами» подразумеваются, например, ситуации, когда оценщик существенно занизил стоимость актива. В этом случае возникают проблемы, но такие случаи очень редки, резюмирует юрист.

В целом приобретение квартиры на аукционе мало отличается от стандартной схемы покупки недвижимости. Такой путь подойдет тем, у кого есть лишние деньги (и их нужно вложить), кому уже есть где жить (а значит, и время, чтобы ждать подходящий лот) и кто умеет вовремя остановиться, но готов рискнуть.

Ссылка на основную публикацию