Оформление недвижимости, вопросы купли – продажи, и прочие нюансы

И для чего он нужен

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Дееспособность это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов.

Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ. В ней четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы. А также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора.

Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является такая сделка, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другим участником и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно описанной сделки важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи недвижимости используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по коммунальным платам от старого собственника к новому».

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор формы договора определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.”>ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Откроется в новой вкладке.”>нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет Откроется в новой вкладке.”>дееспособность участников сделки (Откроется в новой вкладке.”>ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной по целому ряду причин, а сам нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой, в случае оспаривания сделки в суде.

Читайте также:  ПФР Новосибирская область, Ордынский район, п. Ордынское, ул. Ленина, 17а: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже Откроется в новой вкладке.”>ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство (уже для обеих сторон сделки) в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает Откроется в новой вкладке.”>срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – Откроется в новой вкладке.”>депозит нотариуса.

Правда, нотариусу за подготовку и заверение Договора купли-продажи квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

♦ Стоимость услуг нотариуса ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

В практике рынка встречаются случаи, когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот Откроется в новой вкладке.”>налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Тем не менее, Откроется в новой вкладке.”>занижение стоимости квартиры в договоре все равно практикуется. Как это происходит, и чем это грозит Покупателю – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Откроется в новой вкладке.”>нотариусу или Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

ограничены обременены , то это также обязательно указывается в договоре , иначе может быть отказано в регистрации.

Оформление недвижимости, вопросы купли – продажи, и прочие нюансы

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы. Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

Содержание статьи:

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

На что стоит обратить внимание

Когда будет совершаться сделка, следует быть особенно внимательными. Важно понимать, что одно некорректное действие может привести к потере больших денег, а также к лишению человека жилплощади. Совершить ошибку здесь очень легко, а исправить её бывает порой невозможно. С особой тщательностью проверяйте все предоставленные бумаги, самого контрагента, а при возможности воспользуйтесь услугами юриста.

На что стоит обратить внимание.

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество юриста.

Подготовка документации

У продавца должны быть следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.
Читайте также:  История денег, возникновение и развитие денег, история денег России

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

на телевидении;.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон.

Продавец получил квартиру по наследству

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира – это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Снежногорске - адрес, телефон, режим работы отделения

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Автор: Ирина Изендимирова

check парсинг объектов с 14 сайтов;.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно знать покупающим и продающим недвижимость

В декабре традиционно рынок недвижимости оживает: многие спешат завершить различные дела, в том числе связанные с оформлением недвижимости. В связи с этим Росреестр Татарстана подготовил рекомендации, которые помогут гражданам обезопасить себя при покупке или продаже недвижимости.

имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость.

Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Обзавестись собственной квартирой – мечта каждой семьи (если, конечно, у них её ещё нет). Но мало заработать на жильё, необходимо ещё и юридически грамотно оформить сделку. Итак, рассмотрим нюансы оформления договора купли-продажи квартиры.

Многие слышали истории, когда люди оставались на улице, потеряв и деньги, и кров. А всё из-за мелочей, которые не были учтены при оформлении договора ( образец договора тут ).

К примеру, не так давно в СМИ был опубликован случай, когда человек продал квартиру, но так и не получил денег. А всё из-за одного пункта. Для покупателя он означал, что ему необходимо было передать деньги до оформления договора. По факту этого не произошло, а продавец не проверил внимательно договор и не учёл этот момент, за что и поплатился квартирой и деньгами.

В тексте договора часто указывается, что оплата производится в момент подписания договора, т.

Регистрация сделки с недвижимостью

В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:

  • ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
  • сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
  • правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).

Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.

Госпошлина за регистрацию в 2018 году.

Добавить комментарий