Выгодна ли сдача квартиры в аренду

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – это хорошая идея или ошибка? Эксперты компании «Метриум Групп» дают ответы на 10 главных вопросов.

1. На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. метров в Москве сегодня составляет 35 тысяч рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

2. Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно- или двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

3. Насколько важно местоположение новостройки?

Расположение – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты, исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру.

Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это обязательное требование. Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тысяч рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

4. Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. При более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, вернуть свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

5. Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой – это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Это позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму.

6. А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

7. Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти не нужно , – это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

8. Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе или округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

9. За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп » , однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тысячи рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тысяч рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

10. Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей. При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тысячи рублей. Средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня равна 33,7 тысячи рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, сдать ее больше чем за 60 тысяч рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Антирейтинг квартир: какое жилье труднее всего сдавать в аренду

Фото: Media Whalestock/shutterstock

Каждый арендатор желает найти квартиру недалеко от метро, с хорошим ремонтом и техникой и чтобы еще платить немного. Но на практике поиски такого идеального варианта занимают много времени. Перед этим приходится посмотреть немало квартир, которые не устраивают арендатора. В одной — «бабушкин» ремонт, в другой — специфический запах, третья не слишком удобно расположена.

«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов по городской аренде, какие квартиры в Москве сложнее всего сдаются и существует ли идеальная съемная квартира.

Огромные квартиры

Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку — смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.

По данным экспертов, основной спрос приходится на однушки и двушки, на третьем месте — трешки. «Это связано с тем, что большие квартиры стоят достаточно дорого, немногие могут себе позволить снять их. Как правило, арендаторами выступают студенты, молодые пары или семьи», — пояснили в «Авито Недвижимости».

Однако дело не только в стоимости выше средней, но и в портрете потенциального арендатора, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «По статистике, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника», — отметила она.

Поэтому сдать большую квартиру непросто: спрос на такие варианты невысокий, а потенциальные арендаторы — многодетные семьи — не в приоритете у собственников.

«Бабушкин» ремонт и много хлама

Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.

В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.

«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Квартиру с мебелью из СССР сдать в аренду очень сложно

Жилье без техники и старая ванная

Помимо общего состояния квартиры, будущие жильцы смотрят на ванную комнату и кухню. Если они находятся в плачевном состоянии, то, скорее всего, арендатор откажется от такой недвижимости, поскольку менять сантехнику самостоятельно слишком затратно.

Среди других важных факторов, влияющих на быстроту сдачи объекта, — укомплектованность квартиры бытовой техникой.

«Наличие стиральной и посудомоечной машин, микроволновой печи, духовки в разы повышает привлекательность жилья, а их отсутствие, наоборот, в разы ее снижает», — отметили в «Авито Недвижимости».

Поэтому эксперты советуют перед сдачей сделать хотя бы косметический ремонт, выбросить хлам, провести генеральную уборку и привести в порядок ванную комнату (иногда просто почистить ее). Если нужно — докупить бытовую технику, пусть и самую простую, чтобы квартира потом не простаивала.

Далеко от центра

Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.

По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).

«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.

Животные и неприятный запах в квартире

Сложнее сдать квартиру, если рантье категорически против наличия у арендатора домашних животных. По статистике ЦИАН, 13% потенциальных арендаторов собираются заселиться с кошкой или собакой. «Отказываясь заселять таких арендаторов, рантье потенциально теряет более 10% спроса», — отметила аналитик ЦИАН.

Как правило, собственники не хотят заселять квартирантов с животными, опасаясь за состояние ремонта и мебели, а также за запах в квартире, который останется после того, как арендаторы съедут. А плохо пахнущие квартиры и подъезды тоже сильно отталкивают арендаторов. Многие даже не заходят в квартиру, если в подъезде неприятный запах. А если в квартире прокурено или имеется специфический запах, то найти жильца будет достаточно сложно.

Квартиру, в которой долгое время жили кошки, сдать невозможно. Запах и осложнения для аллергиков!

Квартиру, в которой долгое время жили кошки, сдать невозможно. Запах и осложнения для аллергиков! (Фото: Magui RF/shutterstock)

Несоответствие квартиры на фото и в жизни

Достаточно стандартная ситуация на рынке аренды, когда квартира на фото выглядит гораздо лучше, чем в жизни. У людей по снимкам формируются определенные ожидания от объекта, а когда они приезжают на просмотр, остается полное разочарование: ремонт хуже, а сама квартира гораздо меньше. В большинстве случаев арендатор отказывается от такого варианта.

В антирейтинг съемного жилья входят и переоцененные, даже ненамного, квартиры. Например, однушки в определенном районе сдаются в среднем за 35 тыс. руб. Но находится собственник, который недавно сделал ремонт в своей квартире и решил сдавать ее за 42 тыс. руб. В таком случае поиски жильцов могут затянуться надолго, в результате арендодателю все равно придется понизить ставки.

Оттолкнуть потенциального арендатора могут стройка под окном, эстакада, соседство с вокзалом или промзоной. Спрос на такие квартиры обычно ниже, чем на аналогичные варианты. Нередко собственники готовы давать скидки за такие неудобства. По словам Марии Жуковой, в целом ставки аренды для квартир из антирейтинга могут быть на 20–30% ниже рынка.

Идеальная квартира арендатора и влияние COVID-19

Вывести формулу идеальной съемной квартиры сложно, поскольку у каждого арендатора свои запросы и ожидания. У одних — бюджет и район, у других — ремонт и обеспеченность техникой, у третьих — возможность заселиться с собакой, у четвертых — белые стены и минимум мебели.

«В нашей практике были случаи, когда совершенно неподходящие варианты по всем параметрам вызывали внезапную любовь у арендатора. Например, семейная пара, которая хотела полностью обставленную квартиру в новостройке, в итоге сняла квартиру в сталинском доме без мебели и техники, потому что вид из окна был очень похож на вид из окна в квартире бабушки мужа.

Также был случай, когда в квартире оказалось старое кресло — как в детской у этого человека 40 лет назад, он сразу снял этот объект, хотя изначальный запрос был совсем иной», — поделилась историями управляющий директор «Миэль».

Кроме того, коррективы в предпочтения потенциальных арендаторов внесла пандемия COVID-19. В результате квартиры, которые были востребованы до коронавируса, утратили свои позиции. Например, из-за перехода на дистанционный формат работы арендаторы стали чаще отказываться от съема дорогого жилья в центре рядом с офисом, поскольку теперь в этом больше нет необходимости. По оценкам ЦИАН, в Москве на ЦАО приходится порядка 10% всех просмотров объявлений о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Год назад доля составляла 13%. Одновременно аналитики зафиксировали рост интереса к САО и ВАО.

«Восток столицы не отличается хорошей транспортной доступностью, зато арендовать жилье на востоке можно значительно дешевле. Поскольку сотрудникам на удаленке не столь принципиален вопрос наличия пробок или переполненности метро, спрос на аренду смещается как раз в сторону не столь востребованных ранее районов города», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому если до пандемии метро в пешей доступности было для арендатора определяющим фактором, то сегодня потенциальные клиенты могут выбрать квартиру подальше от станции подземки, но большей площади. В идеале — с небольшой дополнительной комнатой или хотя бы возможностью организации рабочего пространства.

Выгодна ли сдача квартиры в аренду

Разбираемся в инвестиционной привлекательности квартир для сдачи в аренду в Москве в 2022 году: какой район выбрать, что необходимо купить для заселения жильцов — в материале «КП»

Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать. О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем все про покупку квартиры для сдачи в аренду в Москве в 2022 году.

Район и местоположение

Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2022 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.

Новостройка или вторичка

Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

  • Возможность сдавать квартиру за большую цену.
  • Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
  • Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
  • Плата за ЖКХ зачастую ниже.
  • Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

Класс жилья

Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2022 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.

В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

Количество комнат

— Самыми популярными в 2022 году в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.

Ремонт

Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

Квадратные метры остаются для большинства россиян пусть не самым доходным, но самым надежным способом сохранения и преумножения средств. Какую недвижимость выбрать для последующей сдачи в аренду, как рассчитать доходность и на что обращать внимание?

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен. Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2022 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%. Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой. Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».

Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.

Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.

Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.

При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.

Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.

В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко. — Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут. Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски. Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбора Если вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться. Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%. на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее.

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений. Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости , советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров. Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды. Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок

автор статьи Вера Безлепко

Сначала выбирала, как лучше сдавать — посуточно или на длительный срок. Посуточная, конечно, выгоднее: например, месяц аренды однокомнатной квартиры в Челябинске стоит в среднем 10 000–15 000 ₽, а минимальная стоимость жилья за сутки — 800 ₽. Если сдавать квартиру посуточно, за месяц можно заработать 24 000 ₽.

стоимость квартиры в месяц при посуточной аренде

Это объявление с сервиса посуточной аренды Airbnb. За месяц владелец квартиры может заработать на ней от 33 000 ₽. Если сдавать ее на длительный срок, сложно получить не больше 15 000 ₽ в месяц — в два раза меньше, чем при посуточной аренде

На практике все не настолько радужно. Знакомая из Челябинска сдает три квартиры посуточно, она рассказала о некоторых нюансах кратковременной аренды.

    На создание стабильного потока арендаторов уйдет около трех месяцев. Челябинск не туристический город и спрос на посуточное жилье здесь небольшой. Первое время квартира может пустовать полмесяца и даже больше.

Важно: даже раскрученная квартира с хорошим ремонтом и в престижном районе может пустовать 10–30% времени.

Оценила, насколько моя квартира подходит для посуточной аренды. Она в хорошем районе, но это обычный «спальник», а не центр — до него около 20 минут на транспорте. Ремонт косметический, недостает мебели и техники: например, нет хорошего кухонного гарнитура, СВЧ-плиты и большого телевизора с плоским экраном, подключенного к кабельному ТВ. По словам знакомой, последний пункт — обязательный атрибут посуточного жилья, потому что людям в поездке часто нечем заняться, кроме как смотреть телевизор.

Я посчитала, что подготовка жилья к посуточной аренде обойдется мне минимум в 50 000 ₽, а то и больше. Не уверена, что быстро отобью эти деньги, плюс я не живу в городе постоянно, поэтому придется платить кому-то за уборку и передачу ключей. Засомневалась, что заработаю в первые месяцы больше 15 000 ₽, а возни с ремонтом, поиском и заселением людей предстоит много. От идеи сдавать жилье посуточно я отказалась.

Но если у вас квартира в популярном туристическом городе, например, в Санкт-Петербурге или Казани, есть время и желание заниматься арендой — в перспективе на этом можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.

Часто хозяева переоценивают свое жилье. Например, коллега пытается сдать квартиру дороже рыночной цены: она считает, что квартира находится в центре хотя до главных достопримечательностей идти минут 20, а то и 25. Желающих, конечно, немного.

Узнала рыночные цены. Чтобы выставить адекватную цену, посмотрела на Avito объявления об аренде однокомнатных квартир в моем районе. Их стоимость варьировалась в среднем от 9000 ₽ до 15 000 ₽. Среди всех объявлений выбрала жилье, максимально похожее на мое по расположению, возрасту дома и ремонту квартиры. Ценовой диапазон сузился до
10 000–12 000 ₽.

Сравнила свою квартиру с аналогичными. В конце сравнила плюсы и минусы своей квартиры с похожими из объявлений, чтобы назначить точную цену. Удобный район, развитую инфраструктуру и охраняемую придомовую территорию отнесла в плюсы. Однако в квартире был жирный минус — не было кухонного гарнитура, но он был почти во всех квартирах-конкурентах. Покупать гарнитур не хотелось, так что я решила просто немного снизить цену: поставила 11 500 ₽ в месяц вместо 12 000 ₽, как у конкурентов.

Добавила к стоимости аренды залог. К ежемесячной арендной плате добавила залог. Некоторые арендодатели просят залог, равный сумме за два и три месяца аренды, но в реальности сдать даже очень хорошую квартиру на таких условиях сложно. Поэтому мой залог равен месячной аренде.

Это деньги, которые пойдут на ремонт техники, если жильцы ее испортят. По-моему, залог стоит брать во всех случаях: от небрежного обращения арендаторов может пострадать ремонт, мебель, техника. Если квартира пустая, его можно уменьшить до половины стоимости аренды.

Оценила перечень работ. Если бы готовила квартиру только под сдачу, починила бы свет, сантехнику и поменяла диван на кровать. Или сдала бы квартиру без мебели. Но до сдачи я год прожила в Челябинске, поэтому ремонт делала для себя.

Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

  • выкинуть лишнее;
  • починить сломанное;
  • докупить нужное;
  • выполнить косметический ремонт.

Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.

квартира с ремонтом

Ремонт далек от идеального, но без ободранных стен и со шторами квартира стала выглядеть значительно лучше

Итого на подготовку жилья я потратила около 37 000 ₽. С новым ремонтом я смогла сдать квартиру на 1500 ₽ дороже, чем раньше. Чтобы отбить ремонт, мне потребуется больше двух лет.

Важно: вкладывать деньги есть смысл, если после ремонта стоимость аренды возрастет хотя бы на 3000–5000 ₽.

Составила объявление. Я хотела сдать квартиру как можно быстрее, поэтому предложила арендаторам лояльные условия. Например, разрешила разбить залог на три месяца. Эту информацию указала в объявлении. Мне было не принципиально получить все деньги сразу, а многим людям так удобнее.

У меня живет собака, поэтому знаю, что арендаторам-владельцам животных часто отказывают. Еще многие хозяева квартир оговаривают в объявлении, что не сдают жилье семьям с маленькими детьми. У меня обычный ремонт, портить в квартире особенно нечего, так что дети и животные не смущали. Чтобы расширить список потенциальных жильцов, согласилась сдать квартиру владельцам животных и родителям с маленькими детьми. В итоге большая часть клиентов с Avito, были владельцами кошек или собак и мамы с малышами.

Как мне кажется, большинство арендаторов не любит визитов хозяев. Поэтому в объявлении написала, что живу в другом городе и не буду приходить с проверками. Еще взяла на себя коммунальные платежи. Мои жильцы платят только за свет. По-моему, так удобнее всем: им не надо возиться с квитанциями, а я не буду волноваться о задолженности по коммуналке.

В объявлении подробно рассказала о квартире, доме и инфраструктуре района, но это не помогло: многие удивлялись, что нет кухни, задавали вопросы, ответы на которые были в тексте. Так я поняла, что многие пользователи не вчитываются в объявления.

Девушку, которая сняла у меня квартиру, тоже смущало отсутствие кухонного гарнитура. Но мы договорились, что она купит подержанный на Avito в счет залога. Она заплатила мне 11 500 ₽ за первый месяц аренды при заключении договора и внесла 8000 ₽ залога. Мы договорились, что если с квартирой все будет в порядке — внесенный залог пойдет в счет последнего месяца аренды.

Разместила объявление. В Питере я находила жилье через Avito и бесплатные группы по аренде недвижимости, поэтому искать арендаторов решила аналогичным способом.

Объявление о сдаче квартиры на Avito можно разместить только платно — это стоит 620 ₽.

стоимость размещения объявления о сдаче квартиры на Авито

Если у вас несколько квартир, или вы не только сдаете, но и параллельно продаете жилье — на объявлении можно немного сэкономить

Первые два дня звонков было много, но потом они внезапно закончились. Оказывается, за это время объявление съехало на третью страницу выдачи, и пользователи до него не доходили. Пришлось заплатить за платные показы — это стоило еще 1200 ₽.

Звонки снова участились: всего с Avito пришло около 20 потенциальных арендаторов, но до сделки мы не дошли. Часть людей смущало отсутствие кухонного гарнитура. Некоторые только начали искать жилье и готовы подписать договор через две–три недели — мне такой вариант не подходил. Параллельно я разместила объявление во «ВКонтакте», примерно в 10 бесплатных группах по аренде жилья в Челябинске. Откликнулось не больше пяти человек, а смотреть не пришел никто. Помимо этого, разместила объявление на своей странице и попросила сделать репост, а также рассказала знакомым, что сдаю жилье. В итоге арендатора помогла найти подруга, на поиск жильца ушло около 10 дней.

Составить договор попросила подругу-юриста, по ее совету внесла в документ важные условия.

1. Арендатор не может передавать жилье в субаренду. Пункт нужен, чтобы квартиру не сдали посуточно или на длительный срок другим людям.

2. Сумма штрафов, залога и компенсаций за порчу или утрату имущества. Лучше писать конкретно, например, сколько стоит холодильник, и какую сумму арендатор вернет за его порчу. При оценке вещей нужно учесть их износ. Нельзя за подержанную технику требовать денег, как за новую.

3. Необходимо согласовать с собственником любые изменения и неотделимые улучшения квартиры. Также нужно определить судьбу улучшений: по закону несогласованные изменения собственник возмещать не обязан, и они остаются с ним. Например, арендаторы без согласования с вами отремонтировали кухню: переклеили обои, заменили светильники. Вы не обязаны возвращать им деньги за ремонт.

4. Необходимо незамедлительно сообщать обо всех повреждениях имущества и коммуникаций. Арендаторы не смогут без вашего ведома заменить дорогую вещь дешевой и сослаться на поломку.

5. Срок аренды до одного года. Если указать в договоре больший срок, придется регистрировать сделку в Росреестре и платить госпошлину — 2000 ₽. Обычно договор заключают на 11 месяцев или 11 месяцев и 28 дней.

6. Необходимо ежемесячно пересылать владельцу квартиры квитанции. А также фото счетчиков и чеки об оплате, если жильцы платят за коммуналку сами.

7. Срок и порядок уведомления о расторжении договора. Как правило, оговаривают месячный срок. Если арендатор за месяц предупредит о выезде, у вас будет время найти новых жильцов. Если предупредят за меньший срок — можете удержать залог за аренду.

8. Сумма пени при задержке оплаты, и возможность отказаться от договора в одностороннем порядке. В договоре можно указать любую сумму пени, но по закону, если неустойка будет несоразмерна последствиям нарушенных обязательств, суд может ее уменьшить.

9. Составить акт сдачи-приема перед заселением. К акту приложить фотографии ценного имущества и счетчиков — на снимках должны читаться серийные номера техники и показания на счетчиках. Принимать квартиру будете, сверяясь с актом.

Акт нужен на случай, если жильцы что-то сломают, а потом сделают вид, что пылесоса или утюга у вас не было. Без акта доказать обратное будет непросто.

Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта

выгодно ли сдавать квартиру журнал грош https://grosh-blog.ru/

В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.

1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность

Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: «бери, это выгодно, квартира — это актив, который всегда будет расти в цене» или вот это, например, «это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь». Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.

Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад — в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.

В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.

Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым «отобьёт» часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем — с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.

2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга

За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.

Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось — готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.

Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.

Кстати, вот подборка жилья от «конкурентов» на Авито в том же районе и за такую же цену.

Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража

3. Жильцы бывают разные…

4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь — оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.

Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.

4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода

Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.

Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей — это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.

Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.

5. Налоги на жильё

Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг — не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей — с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.

Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?

Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.

Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.

Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да — ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры — это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.

Сейчас жильё — это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.

И напоследок

Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?

Ссылка на основную публикацию