Условия и риски покупки арестованной квартиры на торгах

Риски торгов при банкротстве: что об этом нужно знать?

Какие негативные моменты встречаются в практике покупок имущества на торгах?

Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными (по иску заинтересованного лица). В каких случаях это может произойти?

Торги могут признать недействительными, если:

• кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
• на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
• продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
• были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
• были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1 ст.449 ГК РФ).

Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Как показывает практика, распространенными нарушениями продажи имущества на торгах являются:

• публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);
• нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов (в т.ч. об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст. 449 ГК РФ).

Продажа имущества «нужному» покупателю

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя). Например, в одном из рассматриваемых споров в рамках дела о банкротстве банка его кредиторы обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества банка (акций банка «Пойдем!») и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Однако высшие судьи посчитали по-другому.

Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.

Поэтому шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, промежуток времени для подачи заявок и другие условия торгов должны определяться организатором исходя из наибольшего благоприятствования конкуренции для выявления максимально возможной цены соответствующего лота в конкретной ситуации.

Вместе с тем суды не проверили, отвечала ли длительность времени на подачу заявки для конкретного этапа публичного предложения, составляющая полтора дня, вышеперечисленным целям, имел ли потенциальный покупатель возможность успеть подготовить заявку со всеми прилагаемыми документами в столь сокращенный временной промежуток.

Коль скоро период подачи заявки составлял полтора дня, суды не дали оценки тому, насколько создание организатором торгов подобных условий участия в них могло повлиять на конкуренцию.

Не дали суды оценки и остальным доводам заявителей об иных процедурных нарушениях при проведении торгов, в частности, тому, что в ЕФРСБ не были размещены проекты договоров купли-продажи и задатка, в результате чего потенциальным участникам не были раскрыты все необходимые сведения, влияющие на принятие решения об участии или неучастии в торгах.

Также кредиторы обратили внимание на то, что проведение торгов «координировалось» Агентством со связанными лицами для определения, в конечном счете, «желаемого» покупателя.

Как отметила коллегия ВС РФ, нижестоящие суды проигнорировали существенные нарушения процедуры проведения торгов (срок для подачи заявки составлял всего 1,5 дня, были раскрыты не все сведения, торги были проведены для «желаемого» покупателя).

В связи с этим, дело направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.02.2019 г. № 305-ЭС16-20779(32)).

Отказ в допуске к участию в торгах

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. На практике встречаются ситуации, когда организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах по продаже имущества должника.

В этом случае суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Суд вправе определить фактического победителя торгов (постановление АС Дальневосточного округа от 11.11.2019 г. №А16-1799/2016).

Недостоверная информация о реализуемом имуществе

Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ). При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).

Имущество, купленное на торгах, не всегда освобождается от прав третьих лиц

Но даже если компания победила на торгах, впоследствии может оказаться, что желаемый объект не освобожден от притязаний третьих лиц.

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст.138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).

Суть спора заключалась в следующем.

Между компанией (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор — построить жилой дом. Решением АС компания признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.

Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

По итогам проведенных торгов победителем признана компания-покупатель, с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.

Во исполнение договора между участниками строительства, компанией-банкротом и покупателем заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.

При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве были не погашены, в связи с чем покупатель обратился в суд.

По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве компании, и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Однако имущество (например, объект незавершенного строительства) может выставляться на торги с обременением — в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам).

Очевидно, что наличие подобных обременений и повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий компанией-банкротом осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (определение ВС РФ от 05.12.2019 г. № 308-КГ18-16552 (2-5)).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

Какое жилье могут продавать за долги?

Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Где искать такое жилье?

Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует. Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Сколько можно сэкономить?

На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.

«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.

Как принять участие в аукционе?

Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Какие подводные камни?

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.

«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму. Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца. В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.

«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.

Если все же решились на покупку

В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов. Не всегда устроитель аукциона выставляет на сайт даже фотографии. И получается, как рассказывает Надежда Коркка, что единственной «зацепкой» становится адрес лота. Всю интересующую информацию придется добывать самостоятельно: искать сведения в интернете, приехать на место, расспросить соседей.

Приобретать ли жилье, реализуемое на аукционе, или нет — всегда личный выбор. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против», а также нанять жилищного юриста на проверку документов такой квартиры. Это поможет уберечь покупателя от потери времени и средств.

Как купить квартиру у банка за долги

Гoвopят, чтo зaлoгoвyю квapтиpy мoжнo кyпить y бaнкa бyквaльнo зa кoпeйки. Пpичeм в видe бoнyca к oтличнoмy жилью пoлyчить бecплaтнyю пpoвepкy дoкyмeнтoв. Paзбиpaлиcь, нacтoлькo ли выгoдны тaкиe пoкyпки, кaк pиcyeт иx нapoднaя мoлвa, и кaк выкyпить квapтиpy y бaнкa.

Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa

Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.

Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.

Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.

Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.

Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.

Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:

• бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
• зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
• пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
• ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.

B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.

Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.

B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.

Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.

Гдe пoкyпaть

Квapтиpы, пpoдaвaeмыe бaнкaми зa дoлги , мoжнo пpиoбpeтaть нa paзныx плoщaдкax.

Нa пyбличныx тopгax

Ecли зaeмщик дaвнo нe плaтит пo кpeдитy, нo пpи этoм нe гoтoв пpoдaвaть квapтиpy дoбpoвoльнo, чтoбы выплaтить бaнкy cyммy зaдoлжeннocти и нaбeжaвшиe штpaфныe caнкции, бaнк мoжeт oбpaтитьcя в cyд зa пpинyдитeльным взыcкaниeм.

Cyдeбнaя пpaктикa пo ипoтeчным cпopaм cклaдывaeтcя в пoльзy кpeдитopoв. B cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями зaкoнa, ecли квapтиpы кyплeнa в ипoтeкy и нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa, cyд мoжeт вынecти peшeниe o пpинyдитeльнoй пpoдaжe, дaжe ecли этo жильe y ceмьи eдинcтвeннoe.

Кoгдa ceмья из Кypгaнинcкa пepecтaлa плaтить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк пoдaл иcкoвoe зaявлeниe, и cyд вынec peшeниe o пpoдaжe зaлoжeннoгo дoмa в cчeт пoгaшeния зaдoлжeннocти . Нecмoтpя нa тo чтo этoт дoм был eдинcтвeнным жильeм ceмьи c двyмя нecoвepшeннoлeтними дeтьми.

B cлyчae кoгдa cyд вынocит peшeниe o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa, квapтиpy выcтaвляют нa пyбличныe тopги. Иx пpoвoдят нa пepcoнaльныx интepнeт-плoщaдкax кpeдитныx opгaнизaций либo нa cпeциaлизиpoвaнныx плaтфopмax. Нaпpимep, ecть пpoдaжa зaлoгoвoгo имyщecтвa пo вceй Poccии. Нa тopгax квapтиpa дocтaeтcя тoмy, ктo пpeдлoжил лyчшyю цeнy. Topги мoгyт нe cocтoятьcя, тoгдa чepeз кaкoe-тo вpeмя пpoвoдятcя пoвтopныe. Нa ниx cтoимocть oбъeктa cнижaeтcя нa 15%. И этo кaк paз тoт caмый шaнc кyпить нeдвижимocть пo cнижeннoй цeнe.

Oднaкo caмыe интepecныe и вocтpeбoвaнныe вapиaнты yxoдят c мoлoткa eщe нa пepвыx тopгax, пoэтoмy ecли кaкoй-тo лoт пpиглянyлcя, cлeдyeт пoмнить, чтo пpeтeндeнтoв дocтaтoчнo мнoгo, и нe cтoит oтклaдывaть yчacтиe в нaдeждe дoждaтьcя cнижeния цeны. Чтoбы дeйcтвитeльнo выгoднo пpиoбpecти нeдвижимocть нa пyбличныx тopгax нyжнo пocтoяннo oтcлeживaть oбъявлeния.

Oдин из ocнoвныx pиcкoв в этoй cитyaции – ecли opгaнизaтopы или yчacтники нapyшaт пpaвилa пpoвeдeния тopгoв, и дoгoвop кyпли-пpoдaжи в peзyльтaтe мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльным, a вы ocтaнeтecь бeз квapтиpы.

Чтoбы пoдcтpaxoвaтьcя и yбeдитьcя в тoм, чтo тopги caнкциoниpoвaны, зaпpocитe y opгaнизaтopoв инфopмaцию o нaличии cyдeбнoгo aктa или дpyгиx дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx имyщecтвo пpoдaeтcя нa тopгax. Taкyю инфopмaцию opгaнизaтopы oбязaны дaть пo пepвoмy зaпpocy yчacтникa. Изyчитe пoлoжeниe o пopядкe пpoвeдeния тopгoв, чтoбы пoнять, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y yчacтникoв.

Нa ayкциoнe бaнкa

Ecли дoлжник coглaceн пpoдaть квapтиpy c тopгoв, чтoбы paccчитaтьcя c бaнкoм, зaлoгoвyю нeдвижимocть пpoдaют нa ayкциoнax. Пpи нaличии дoбpoвoльнoгo coглacия дoлжникa бaнк-кpeдитop дoгoвapивaeтcя o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa вo внecyдeбнoм пopядкe. Инфopмaцию o пpeдcтoящиx ayкциoнax мoжнo нaйти нa oфициaльныx caйтax бaнкa или нa cтopoнниx плoщaдкax — нaпpимep, мoжнo пocмoтpeть нa 3aлoг24 .

Bыкyп квapтиp, зaлoжeнныx в бaнкax, нa ayкциoнe пpoиcxoдит в тaкoм пopядкe. Нaчaльнaя цeнa лoтa oпpeдeляeтcя нeзaвиcимым oцeнщикoм. Ecли oцeнкa бyдeт cильнo нижe cyщecтвyющиx нa pынкe цeн, этo пoвoд для пoтeнциaльныx yчacтникoв нacтopoжитьcя, пocкoлькy мoжeт быть cигнaлoм o pиcкax, cвязaнныx c выcтaвлeннoй нa пpoдaжy нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и opгaнизaциeй тopгoв. Bce yчacтники внocят зaдaтoк в paзмepe нe бoлee 5% oт нaчaльнoй цeны пpoдaжи зaлoгoвoгo имyщecтвa. 3aдaтoк пoбeдитeля ayкциoнa идeт в cчeт бyдyщeй пoкyпки, a пpoигpaвшим внeceнныe дeньги бyдyт пoлнocтью вoзвpaщeны. Пoбeждaeт в тopгax лицo, пpeдлoжившee caмyю выcoкyю зa пpoдaвaeмyю нeдвижимocть.

Пo тaкoй cxeмe вpяд ли yдacтcя кyпить нeдвижимocть пpoблeмныx зaeмщикoв c cyщecтвeннoй cкидкoй. Taкиe oбъeкты бaнки cтapaютcя peaлизoвaть пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy cтapтoвaя цeнa бyдeт в pынкe. A пocлe, в пpoцecce тopгoв и пoвышeния cтoимocти yчacтникaми ayкциoнa и вoвce мoжeт зaпpocтo пpeвыcить cpeднepынoчныe пoкaзaтeли.

Нa oнлaйн-витpинe бaнкa

Ecли кaкиe-тo квapтиpы нe yдaлocь peaлизoвaть в пpoцecce тopгoв, бaнки иx внocят в cпeциaльный paздeл нa cвoиx oфициaльныx caйтax. Бaнк зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы пpoдaть зaлoгoвoe жильe в кopoткиe cpoки и зaкpыть дoлг, a тaкжe oбpaзoвaвшиecя yбытки. Чaщe вceгo эти oбъeкты нeдвижимocти выcтaвляютcя нa пpoдaжy пo cpeднepынoчнoй cтoимocти. Бoнycoм для жeлaющиx пpиoбpecти пoдoбнyю квapтиpy cлyжит гapaнтия бaнкa юpидичecкoй чиcтoты и пpoзpaчнocти пpoвeдeния cдeлки.

Имeйтe в видy — в этoм cлyчae ecть шaнc дoждaтьcя cнижeния cтoимocти. Ecли бaнк нe cмoжeт пpoдaть зaлoжeннyю квapтиpy пo зaявлeннoй pынoчнoй цeнe, eмy пpидeтcя cнизить цeнy и пpoдaть дeшeвлe. Пpи этoм квapтиpa — нeцeлeвoй aктив бaнкa, eмy нeчeгo c нeй дeлaть. Нeпpoдaннaя квapтиpa для бaнкa дoпoлнитeльный иcтoчник pacxoдoв, вeдь нa ee coдepжaниe yxoдят дeньги. Taк чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть этy нeдвижимocть — чтoбы зaкpыть пpocpoчeнный кpeдит и пepecтaть тpaтить дeньги нa oбъeкт, нe пpинocящий дoxoдa. Пoэтoмy изpeдкa cкидкa мoжeт дoxoдить в cyммe дo 50% oт пepвoнaчaльнoй зaявлeннoй цeны.

Чтoбы пoвыcить шaнcы пpoдaть квapтиpy и пpивлeчь бoльшe пoкyпaтeлeй, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют кpeдит бaзы c бoлee выгoднoй пpoцeнтнoй cтaвкoй для пoкyпки жилья из зaлoгoвoй. Oплaтить пpиoбpeтeннoe имyщecтвo пoкyпaтeль мoжeт зa cчeт coбcтвeнныx cpeдcтв или зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв бaнкa, пoлyчeнныx нa cпeциaльныx льгoтныx ycлoвияx.

Oпpeдeлившиcь, кaк кyпить зaлoгoвyю квapтиpy y бaнкa , cлeдyeт выяcнить, кaк yчacтвoвaть в тopгax. Tyт вce зaвиcит oт cпocoбa пpиoбpeтeния. Ecли xoтитe пoдoбpaть жильe нa витpинe бaнкa, чтoбы вocпoльзoвaтьcя дoпoлнитeльными пpeимyщecтвaми и пoлyчить ипoтeкy пo cнижeннoй cтaвкe, вaм нyжнo oткpыть cooтвeтcтвyющий paздeл нa oфициaльнoм caйтe выбpaннoгo бaнкa. Taкиe витpины ecть пpaктичecки y вcex кpyпныx бaнкoв: y Cбepбaнкa , BTБ , Pocceльxoзбaнкa , Уpaлcибa и дpyгиx.

Ecли вac бoльшe интepecyeт apecтoвaннaя нeдвижимocть , пo кoтopoй ecть peшeниe cyдa, вaм нaдo иcкaть инфopмaцию o пyбличныx тopгax. B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa, ycтaнoвлeнными Фeдepaльным зaкoнoм «Oб ипoтeкe», пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa opгaнизyют и пpoвoдят cyдeбныe пpиcтaвы. Пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa пpoвoдятcя пo мecтy нaxoждeния этoгo имyщecтвa – ecли зaлoжeннaя квapтиpa pacпoлaгaeтcя в Mocквe, тopги пpoйдyт тaм жe, ecли в Tвepи – yчacтвoвaть в тopгax пpидeтcя в этoм гopoдe.

Кaк пpoxoдят тopги

Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.

Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%. Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.

Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.

Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН. B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.

Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.

Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.

В статье расскажем, насколько целесообразно приобретать недвижимость, которая была в залоге у банка, и можно ли верить слухам о выгоде такой покупки.

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

• загородные коттеджи,
• квартиры со вторичного и первичного рынка,
• таунхаусы,
• апартаменты,
• дачи.

Допустим, жилье было взято на кредитные средства у банка. По Гражданскому кодексу ст. 348, если выплаты поступают несвоевременно, то квартиру могут изъять у кредитополучателя.

Финансовая организация, выступающая кредитором, заинтересована в продаже имущества. Но процесс может занять длительное время – бывает так, что квартира простаивает больше года. Поэтому банк снижает цену на квадратный метр в залоговом имуществе.

В среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость.

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Переуступка ипотеки

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Схема аукциона:

• стоимость лота устанавливает независимая оценочная компания;
• участники аукциона вносят 5% от начальной цены;
• квартира достается человеку, который называет максимальную стоимость.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Аукцион после суда

На публичные торги квартиры попадают после судебных разбирательств. И владельцы такого жилья, как правило, выступают против его продажи.

Сергей, Виктор и Анатолий решили купить квартиру на публичном аукционе в складчину. Друзья несколько месяцев отслеживали объявления о торгах и копили деньги. Их целью стала однокомнатная квартира в пригороде.

Первые хозяева не справились с кредитом, и банк обратился в суд, чтобы выселить должников. Дело перешло к судебным приставам, которые выселили владельцев, опечатали квартиру и направили дело в Росимущество.

Именно недвижимое имущество на публичные торги попадает через несколько месяцев, а иногда спустя пару лет после выселения должников. Квартира стоит закрытой, пока дело проходит через сложные бюрократические процедуры. В скорейшей продаже такой недвижимости и закрытии кредита банк заинтересован больше всего.

Раз в год одна территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Субподрядчик, выигравший конкурс, получает право на проведение аукциона.

На электронных площадках публикуют данные квартиры, причины выставления на торги. У участников есть месяц, чтобы познакомиться с материалами по недвижимости, узнать, кто в ней прописан, есть ли долги по ЖКХ и проч.

Важно: публичные торги проходят по такой же схеме, как банковские аукционы. Квартиру получает участник, предложивший большую цену.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота.

Из стоимости, проданной на аукционе квартиры, свой процент забирает организатор торгов. Затем судебные приставы переводят сумму Росреестру, который отправляет деньги в банк в счет погашения кредита.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

• на сайтах кредитных организаций в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
• на странице о проведении торгов,
• на сайте Росимущества. Искать необходимо по региону места жительства. Некоторые регионы объединены одним ведомством.

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

• на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Совет от банка

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

Покупка с публичных торгов- не гарантия чистоты сделки.

Нашел тут решение Верховного Суда от 20 августа 2022 года № 305-ЭС19-3996 (6), с участием банкротов, расторжением сделок и отменой результатов торгов, это больше для тех, кто считает, что с торгов “юридически чисто” и “сбербанк фсе решит”.

Обстоятельства спора о праве собственности

23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.

24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

20 апреля 2018 г. заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом. При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.

25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.

26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.

9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.

Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г. отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности. Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.

До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения. 27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.

Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным. Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения. В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.

ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника

Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.

ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость. В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г. Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.

Высшая инстанция добавила, что основная обязанность по договору купли-продажи от 26 декабря 2018 г. не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция, подчеркнул ВС, соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).

Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

В п. 58 и 59 Постановления № 10/22, отметил Верховный Суд, разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению.

«Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, Ингулова В.Б., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Решетниковым Д.О. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции. Данное требование она обратила к надлежащему ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части Ингулова В.Б. избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. Соответствующее судебное решение о признании права собственности Ингуловой В.Б. должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй пункта 52 постановления № 10/22)», – подчеркивается в определении.

Однако, заметила высшая инстанция, в настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование Ингуловой, поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Решетникова, после истребования дела Верховным Судом был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в ЕГРН. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.

ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.

«Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после подачи кассационной жалобы, судебная коллегия считает возможным изложить в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности Решетникова Д.О. на квартиру никогда не возникало, и оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О.», – резюмируется в документе. ВС добавил, что иной итог разрешения спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу. При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру. Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Покупка арестованной квартиры являет собой для многих лакомый кусочек, поскольку стоимость такой недвижимости в разы ниже рыночной, примерно на 30-40%. Однако, желая стать собственником залогового жилья, нужно быть готовым ко всевозможным сюрпризам от покупки. Прежде чем приобретать арестованную недвижимость, лучше оценить все существующие недостатки и преимущества, узнать о тонкостях процесса.

Как жилье становится арестованным

Арест имущественной массы представляет собой ограничение на прерогативу распоряжения принадлежащими объектами, то есть нельзя подарить, продать и прочее. Преференция наложения ограничений находится у судебных приставов на основе решения соответствующего суда.

Для применения санкции необходимо соблюдение некоторых условий:

1. Недвижимость не должна быть единственной у задолжавшегося индивида (исключением является предмет залога. Например, купленная в ипотеку квартира, в любом случае вправе быть изъята для погашения займа на основании ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Значительно выросшая сумма долга практически равная стоимости приобретенных ранее квадратных метров. То есть при просрочке платежей непродолжительное время и по сумме в 30 тыс. рублей никто не станет заниматься изъятием собственности.
3. У пристава на руках судебное заключение об аресте конкретной жилплощади.

Общий алгоритм проведения ареста предполагает:

• долгосрочная неуплата должником полагающихся платежей;
• обращение кредитора с заявлением о взыскании суммы задолженности в суд;
• рассмотрение дела в зале заседаний;
• вынесение решения судьей и передача исполнительного листа приставам;
• посещение сотрудниками ФССП должника, уведомление о наложении ареста и оповещение о предстоящей реализации на торгах;
• проведение аукциона и продажа имущества.

Преимущества и недостатки приобретения недвижимости по аресту

Основываясь на отзывах интернет сообщества можно выделить следующие плюсы покупки залоговой жилплощади:

1. Привлекательно заниженная стоимость. Почему так происходит? У банка в данной ситуации нет цели получить выгоду или прибыль, а только вернуть понесенные затраты. По этой причине выставляется довольно низкая цена, чтобы таким образом приманить покупателя и как можно быстрее осуществить реализацию и получить деньги.
2. Юридическая чистота сделки и обретаемого жилья. То, что соглашение будет действительно честным никто и не сомневается. Однако многие заблуждаются, надеясь на тщательную проверку банковской организацией продаваемого жилья, хотя вполне реально впоследствии столкнуться с долгами по коммунальным платежам.
3. Покупка квадратных метров в новостройке. Поскольку в основном финансовые учреждения вкладываются только во вновь возведенное жилье.

Несмотря на существующие преимущества обретения, есть довольно значительные отрицательные моменты и их стоит учесть заранее:

• невозможность увидеть жилище воочию. Показом жилья не станут заниматься ни банковские служащие, ни приставы. Разрешено знать лишь адрес, этаж, планировку, время строительства и введения в эксплуатацию. Посетив лично дом, оценить обстановку в подъезде, рассмотреть из какого материала произведена постройка. Многое можно выяснить, пообщавшись с соседями. Однако состояние конкретной квартиры оценить заранее не получится – состояние ремонта, потребуется ли смена сантехники и прочее;
• неприятные моменты и разбирательства с бывшим владельцем. Не согласившись с решением суда последний вправе инициировать новую тяжбу, а также неоднократно посещать новых собственников, угрожать;
• как правило, снятие ограничений на жилплощадь происходит по инициативе приобретателя. А это дополнительные временные и энергетические затраты. Хотя по закону всякие обременения должны быть сняты автоматически.

По сути, главным преимуществом выступает цена и не более того. Стоит ли рисковать ради снижения стоимости личное дело каждого индивида.

Способы приобретения

Покупка квартиры непосредственно с торгов у банка вполне реальна. Положительным моментом в данной ситуации является отсутствие обременений в отношении жилища. Кредитное учреждение старается разрешить спор без привлечения судейского сообщества.

Выделяют несколько способов покупки такого рода недвижимости:

1. Реализацией занимается должник самостоятельно по факту одобрения банком. Здесь сэкономить не удастся, потому как владелец желает продать жилье по более выгодной цене. Ведь ему необходимо аннулировать долговые обязательства перед кредитным учреждением, и чтобы самому остаться не с голыми руками. По заниженной цене задолжавшееся лицо продает имущество только при истекании сроков (обычно организация отводит 3 месяца на все действия), или при явном сопротивлении покупателя, ссылающегося на действующее обременение.
2. Продажей занимается кредитное учреждение через риэлтеров. Стоимость жилплощади в этом случае зависит от позиции агентства недвижимости, могут как понизить, так и завысить. Банковской организации все равно на цену, поскольку заинтересован лишь в возврате долга, но не прибыли. Порядок действий таков: заключается соглашение с должников о передаче прерогатив на жилье банку, происходит реализация недвижимости, ликвидируются долговые обязательства перед кредитором, в случае наличия остатка осуществляется его возврат бывшему владельцу квартиры. Также нередко финансовое учреждение предоставляет ипотеку новому клиенту по сниженной ставке и продает залоговое имущество таким образом.
3. Открытая публичная продажа на торгах. Происходит процедура уже по факту наличия судебного решения. То есть кредитор обратился с заявлением и выиграл процесс.

Условия проведения торгов

Проведение открытого аукциона должно соответствовать ряду установок:

• организация мероприятия осуществляется специализированными организациями, но не сотрудниками ФССП;
• существует временное ограничение в 2 месяца с момента ареста имущества.
  То есть торги должны произойти в этот период;
• приобретателем избирается индивид, готовый больше заплатить за реализуемую жилплощадь;
• список предполагаемых мероприятий, а также обремененной имущественной массы можно отыскать на официальном сайте службы приставов. Там же можно узнать некоторую информацию об объекте – адрес расположения, количество комнат, метраж, планировку и прочие сведения;
• изначальную стоимость устанавливают приставы на основе указанной суммы в заключении судьи;
• торги считаются состоявшимися, если в них приняли участие 2 и более потенциальных покупателей. Причем требуется, чтобы предложение их цены было несколько выше изначально установленной.

Аукцион вправе быть назначен заново, о чем ходатайствует кредитор суд. Однако начальная стоимость уже меньше на 15% предыдущей. Поэтому более дешево можно приобрести жилье уже на вторых торгах.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Порядок проведения и участия

Чтобы стать полноценным участником проводимых мероприятий, необходимо заранее проделать несколько действий:

1. На сайте службы приставов выбирается заинтересовавший объект недвижимости.
2. Заключается соглашение непосредственно с лицом, которое реализует.
3. Оплачивается установленная сумма задатка.

ВАЖНО . Выигравший торг индивид обратно не получает оплаченной суммы, она включается в стоимость приобретения. Остальным участникам возвращаются внесенные ими средства (ч.5 ст.448 ГК РФ).

После произведения платежа нужно предоставить список документов:

• заявку о принятии участия на специальном бланке;
• доказательство оплаты задатка – квитанция с отметками банка;
• паспорт или иная документация, подтверждающая личность;
• опись всех предоставленных бумаг с фиксацией даты и времени подачи заявления;
• запечатанный конверт с указанием суммы, которую готовы отдать за объект торгов.

Впоследствии специализированная комиссия проверяет возможность принятия участия каждым претендентом и вправе отказать ему в этом. Наиболее частой причиной отказа служит несоответствие или отсутствие того, или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если заявитель допущен к аукциону, то он становится фигурантом мероприятия.

Выбирается определенный день, место и время проведения процедуры. Все индивиды надлежащим образом извещаются и обязаны присутствовать. То лицо, в чьем конверте окажется сумма, указанная больше, чем у остальных – становится победителем.

ВНИМАНИЕ . В этот же день между выигравшим торги участником и организатором подписывается протокол об итогах проведения. Он заменяет соглашение и считается официальным документом.

Главным риском для приобретателя выступает возможность признания мероприятия недействительным. Доказывать этот факт берутся заинтересованные лица в тяжебном порядке. Ключевым фактором ничтожности процедуры является упущение в правилах и условиях проведения.

Ознакомление с документацией

Оплатив задаток многие имеют желание изучить документы, касающиеся объекта недвижимости.

К таким бумагам можно отнести:

1. Кредитное соглашение.
2. Выписка из единого реестра.
3. Сведения о сумме долга.
4. Исполнительный лист и заключение суда.
5. Постановление пристава-исполнителя.
6. Разрешение финансовой организации и договор с риэлтором.

По сути, банк не обязан сообщать информацию о размере долговых обязательств, однако без этих сведений желающих приобретать жилье становится вполовину меньше.

Спор с бывшим владельцем

Одним из неблагоприятных последствий выступает конфликт с должником нового собственника. Банк получает преференцию реализовать имущество, но не более того. То есть никаких принудительных выселений жильцов не предусматривается.

Поэтому вполне реально приехать в квартиру и обнаружить там бывшего владельца, не собирающегося покидать жилище. Более того, индивид может не соглашаться покинуть жилье добровольно и выписаться из него. Тогда покупателю придется обращаться в суд, требовать выселения и компенсации по расходам.

ВАЖНО . После приобретения недвижимости все возникающие проблемы ложатся на плечи приобретателя. Ни кредитное учреждение, ни организаторы аукциона не несут никакой ответственности за действия экс-жильцов.

Такого рода приобретение экономически целесообразно, однако довольно рискованно для покупателя. Принять участие в торгах есть смысл исключительно по факту реализации ипотечного жилья. Поскольку жилищный заем выдается в основном на квартиру в новостройке. Прежде чем подавать заявку на участие и вносить платежи, стоит оценить все преимущества и недостатки. Иной раз привлекательная стоимость может омрачиться реально негативными последствиями для приобретателя.