09.02.2022

Квартира без обмана: азбука покупателя

Четыре реальные истории, когда проверка документов при покупке квартиры помогла не попасть на удочку мошенников

Интернет кишит историями обманутых покупателей недвижимости. И эти истории, конечно, поучительны. В то же время они формируют впечатление беспомощности простых людей перед ловкостью квартирных мошенников. Но такое впечатление ложно. Гораздо чаще бывало, что желающие купить жилье проявляли бдительность (в том числе с помощью грамотных юристов) и обманывать себя не позволяли. Как, например, в случаях, о которых пойдет речь ниже.

История о не самой свежей выписке из ЕГРП

Женщину лет 55 звали Надежда Вячеславовна. Она продавала свою небольшую квартиру в старом доме, но зато расположенном около станции метро “Проспект мира”. Объяснила, что хочет переехать на окраину Москвы, поскольку после недавней налоговой реформы непомерно выросли налоги на недвижимость в центре. “А ведь это только начало, – грустно сказала Надежда Вячеславовна. – Налог станет еще выше. Эх, выдавливают нас, пенсионеров, власти в спальные районы!”

Женщина предъявила документы на квартиру. Сначала показала свидетельство о собственности. Оно, правда, покупателя не убедило. Такой документ часто не отражает изменений в правах на объект недвижимости. Неслучайно с середины прошлого года, в соответствии с новой редакцией Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, свидетельства о собственности больше не выдают, и главным документом стала выписка из ЕГРП. Как раз ее Надежда Вячеславовна и продемонстрировала недоверчивому покупателю. Выписка была практически свежей – всего лишь двухнедельной давности. “Давайте проводить сделку, – попросила продавщица. – Только ждать ее регистрации мне некогда. Деньги нужны тут же для покупки другой квартиры. Вы уж мне выдайте их сразу под расписку. Все равно регистрация – это простая формальность”.

Настойчивость все же настораживала. Да и цена показалась заниженной. И заказал покупатель выписку из ЕГРП по той же квартире уже самостоятельно. И все стало ясно. Квартира уже 10 дней как находилась под арестом в порядке ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса. И сама Надежда Вячеславовна, как потом оказалось, была отнюдь не пенсионеркой, а вице-президентом компании. Эта компания едва не стала жертвой рейдерского захвата со стороны более могущественного конкурента, которому в той миссии в качестве “своего среди чужих, чужого среди своих” помогала как раз Надежда Вячеславовна. Но замысел вскрылся, в результате чего на нее завели уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса за мошенничество в особо крупном размере. Квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты грозящего подозреваемой (помимо 10-летнего тюремного срока) штрафа в 1 млн руб., а также компенсации материального и морального вреда потерпевшей стороне, то есть компании, в рейдерском захвате которой Надежда Вячеславовна участвовала. Улики против нее были налицо, и она трезвым умом понимала, что осуждения вряд ли избежит. И решила хотя бы реализовать свою весьма дорогую квартиру, чтобы припрятать до лучших времен деньги за нее. Если бы не бдительность покупателя, так бы и вышло.

История о пользе расширенной выписки из ЕГРП

“Хорошая квартира, можете смело покупать, – нахваливала свой товар Людмила Алексеевна. – Я недавно ее купила и жила бы в ней, но вдруг нашла работу за границей. Скорее всего, перееду туда навсегда. А квартиру отдаю быстро и дешево. Считайте, что за половину рыночной цены. Берите – по документам ведь все в порядке”.

По документам все было в порядке. По крайней мере, по тем, которые представила Людмила Алексеевна. Но из выписки из ЕГРП следовало, что квартира обрела нового хозяина буквально парой месяцев раньше. Выглядел данный факт подозрительно. И вроде бы все объяснила продавщица, но сомнения остались.

Выписка из ЕРГП была простой. А если заказать расширенную? Из нее и выяснилось, что квартира за последний год поменяла сразу пятерых владельцев. Началось все с ее приватизации, после которой последовало несколько продаж. “Нехорошая квартира!” – подумал, в точности по Булгакову, покупатель и решил с ней не связываться, а поискать еще что-нибудь.

Как вскоре выяснилось, правильно сделал. Позже квартира фигурировала в уголовном деле по той же ст. 159 УК РФ. Людмила Алексеевна не зря говорила про командировку за границу. Настоящий хозяин квартиры (на тот момент еще муниципальной) находился именно там на длительной работе. За время его отсутствия мошенники приватизировали ее по поддельному паспорту, а потом провели серию фиктивных продаж, чтобы замести следы. Людмила Алексеевна была последним звеном в цепочке и теперь искала настоящего покупателя, с которого можно взять реальные деньги.

Конечно, она его нашла. Другой человек вскоре попался в расставленные сети. Итог очевиден. Исконный хозяин квартиры, вернувшись в Россию, обратился в суд и прокуратуру. Суд, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса, объявил все сделки ничтожными. И хотя последнего приобретателя признали добросовестным, ему пришлось, как требует ст. 302 ГК РФ, квартиру вернуть. Тем временем несостоявшийся покупатель, не поведшийся на посулы Людмилы Алексеевны (объявленной к тому моменту во всероссийский розыск), уже жил в новой квартире, которая оказалась пусть и дороже, но зато юридически чистой.

История о проверке прав возможных наследников

Продавец представился Олегом Евгеньевичем. Восемь месяцев назад он похоронил отца, но до сих пор, по собственным словам, не оправился от шока. И утешением вряд ли могла служить отцовская квартира, доставшаяся Олегу Евгеньевичу по завещанию. Он ее решил продать, едва оформив в собственность. И даже просил не очень дорого, лишь бы избавиться от нее и связанных с ней воспоминаний поскорее.

А поскольку просил недорого, покупатель отыскался быстро. Тот, правда, приехал на встречу с адвокатом, который оказался весьма дотошным и начал задавать каверзные вопросы. Хотя, казалось бы, и так все понятно. По завещанию, Олег Евгеньевич – единственный наследник. И даже если бы отыскался иной претендент, то что бы это изменило? Ст. 1154 ГК РФ отводит на принятие наследства полгода с момента его открытия, то есть смерти наследодателя. А прошло уже даже больше.

Однако адвокат потенциального покупателя продолжал вникать в детали. Затем посоветовал клиенту взять паузу в переговорах и сказал, что хочет сделать несколько запросов. Сделка не состоялась. А насторожило адвоката вот что. Оказалось, покойный был женат. И хотя с супругой, матерью Олега Евгеньевича, разошелся, развода не оформил. Посчитал простой формальностью. Супруга была инвалидом и как раз в момент смерти мужа давно уже находилась в больнице. А значит, по ст. 1148 ГК РФ, имела право на часть квартиры умершего, даже если тот завещал ее целиком другому человеку. И даже если квартиру супруг приобрел до брака, и она не являлась совместно нажитым имуществом.

При этом ст. 1155 ГК РФ разрешала вдове заявить о своих притязаниях по истечении шестимесячного срока, поскольку у нее имелась уважительная причина не знать о кончине мужа.

У Олега Евгеньевича с матерью взаимопонимание было полное (не как у отца). На лечение матери требовались средства. Для этого Олег Евгеньевич и хотел продать квартиру. Но потом они решили попробовать и деньги получить, и квартиру сохранить. Стоит только матери предъявить свои права на нее уже после сделки, как суд должен будет расторгнуть куплю-продажу. А дальше как обычно: все, что выручили при продаже, уже будто бы растратили и готовы возвращать маленькими частями с зарплаты.

История о справке из психоневрологического диспансера

“Продаю квартиру быстро, поскольку переезжаю за город, – бодро сказала Валентина Ивановна, старушка, которой было на вид около 70 лет. – Свежий воздух в моем возрасте – лучшее лекарство. Ты не волнуйся: я – единственная хозяйка в квартире. Имею полное право делать с ней все, что захочу. Покупай: по такой цене двухкомнатную ты не найдешь”.

Претендент на жилье задумался. Документы все в порядке. Но только бабушка очень старенькая. И ведет при всей своей доброжелательности себя несколько странно. Как будто не вполне адекватно.

И попросил он тогда Валентину Ивановну принести справку о том, что та не стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Бабушка в крик: “Зачем же ты меня так обижаешь!” Не очень помогло и зачтение специально для нее ст. 177 ГК РФ, не признающей сделки, когда ее участник не понимает значения своих действий. Так ничего в тот день добиться и не удалось.

Через пару недель Валентина Ивановна вдруг позвонила сама. “Приезжай подписывать договор, – сказала она, – дам я тебе справку”. Что ж, квартира все еще нужна, почему бы не приехать. И вот она справка. Печати стоят, дата свежая, фамилия и отчество совпадают, а имя другое. “Они, наверное, что-то там перепутали, – запричитала Валентина Ивановна. – Ох, уж эти врачи! Да, не переживай же ты! Покупай квартиру, я тебе еще процентов пять скину, лишь бы время больше не тратить”.

Но наш герой от покупки отказался. И тем самым спас себя от неприятностей. Вся подноготная истории всплыла, как обычно, позже. Оказалось, зря Валентина Ивановна грешила на врачей. Справка была выписана на ее родную сестру, не состоявшую в ПНД на учете. А сама Валентина Ивановна как раз там наблюдалась и документ о том, что здорова, на свое имя получить не могла. Но очень хотела этой сделки и надеялась, что клиент посмотрит бумагу не слишком внимательно. Или же поверит в неряшливость сотрудников ПНД.

Почему хотела сделки? Как раз для того, чтобы потом признать ее недействительной на основании той самой ст. 177 ГК РФ и присвоить деньги. Именно юридически подкованная сестра научила Валентину Ивановну такой хитрости. Хорошо, что покупатель тоже оказался грамотным. А иначе остался бы без всего.

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото. Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток. Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.

Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. Фото: relait.ru

Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.

В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Как избежать

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. Фото: postroitbanju.ru

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2022 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. Фото: egorsukhachev.com

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. Фото: prozkh.ru

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН

С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах;
справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.

Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.

Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

Злоумышленники придумывают все более изощренные схемы обмана. Как вовремя вычислить преступные комбинации и не попасться на крючок жуликов, выбирая квартиру на «вторичке»?

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2022-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

🎭 Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Как обманывают при покупке квартиры

Приобретение квартиры – дело всегда серьезное. Важно, не ошибиться и не наткнуться на недобросовестных продавцов, которые могут ввести доверчивого покупателя в заблуждение и продать за большие деньги жилье, к которому много вопросов. А то и вовсе можно угодить на мошенников и остаться без денег и без квартиры.

Как могут обмануть покупателя?

Невозвратная предоплата

Это одна из самых распространенных обманных схем. И по словам риелторов, самая щадящая, если можно, так сказать. Она работает, когда покупатель вносит предоплату и заключает с продавцом договор задатка.

Важно! При задатке особые условия возврата денег. Если сделка не состоится по вине продавца, то он возвращает средства в двойном размере. Если виноваты оба, то покупатель просто получает внесенную сумму обратно. А если будущий владелец отказывается от покупки, тогда деньги остаются у продавца.

На это и рассчитывают недобросовестные собственники. Они сначала берут задаток, а потом все делают так, что покупатель сам разрывает отношения, но в убыток себе. Например, при просмотре квартиры продавцы скрывают какие-то серьезные детали и пускают пыль в глаза, а после внесения денег сами раскрывают все недостатки и у покупателя слетают «розовые очки».

Здесь важно не поддаваться первому порыву, не нужно сразу вносить предоплату. Попросите время «на подумать», взвесьте все плюсы и минусы и соберите максимум информации по квартире и о самом владельце.

«Кот в мешке»

Проще говоря, покупали вы одно, а по факту оказалось совсем другое. Особенно это распространено при онлайн-просмотрах. Во время пандемии такая практика стала очень популярна. Покупатели не выезжают на место, находясь, например, в другом городе, а осматривают жилье через видеосвязь. Заключили сделку, заплатили деньги, а потом оказалось, что все плохо с коммуникациями, очень шумные соседи и вообще, в квартире холодно. Чтобы не покупать такого «кота», нужно осмотреть все лично. Более того, заглянуть в каждый угол, пройтись по соседям, проверить окна и коммуникации, изучить квитанции, потрогать батареи. В общем, сделать полный качественный осмотр и только тогда заключать сделку.

Объявились наследники

Это может случиться даже после того, как покупатель станет законным владельцем приобретенного жилья. Человек покупает недвижимость, которую продавец получил в наследство. По закону, у других наследников, которые не знали о смерти предыдущего собственника или по объективным причинам не могли принять наследство, есть право заявить о себе через суд. Даже спустя несколько лет после сделки. По итогу судебных тяжб покупателю придется делиться своей квартирой или вовсе остаться без нее.

Поэтому важно при покупке такого жилья иметь на руках нотариальные отказы других наследников. А также обращать внимание на дату получения документа о наследовании. Либо стараться обходить такие квартиры стороной.

Кроме того, подобные проблемы могут возникнуть, если квартиру продал один из супругов без согласия другого. Жена или муж, которые не согласились с продажей или якобы не знали об этом, могут с легкостью обратиться в суд. Тогда сделку признают недействительной. Поэтому обязательно попросите согласие второй стороны и свидетельство о браке.

Продажа арестованной квартиры

Если у человека есть долги (по кредитам, не оплаченные услуги ЖКХ и т.п.), от погашения которых он систематически уклоняется, на него могут открыть исполнительное производство. А на его имущество наложить арест. Под зоркий глаз судебных приставов попадают машины, земельные участки, дома и квартиры. По закону такое имущество, в том числе и недвижимость, становится непродаваемым. Должник не имеет право им распоряжаться, пока не погасит долг. Но недобросовестные собственники не останавливаются перед этим и пытаются продать квартиры, надеясь на недальновидных покупателей. Ошибка последних – не проверить вовремя наличие обременений. И поэтому случаются такие истории, когда к законному новому владельцу стучатся приставы и сделку через суд признают недействительной. Хорошо, если продавец не скроется и с него удастся получить свои деньги. А то можно остаться и без них, и без квартиры.

Ненастоящий собственник

Один из способов обмана покупателей – продажа чужой недвижимости. Когда мошенники представляются собственниками, а настоящие хозяева, например, находятся в отъезде. Злоумышленники подделывают документы на квартиру. Или просто не показывают свой паспорт, если понимают, что перед ними совсем доверчивые люди. Покупатель, ничего не ведая, заключает договор с лжевладельцами и отдает им деньги. А потом продавец быстро исчезает. Такую сделку легко признать незаконной. Квартиру возвращают настоящим собственникам, а покупателю остается куча проблем. Повезет, если мошенников поймают и взыщут сумму по суду. Если нет, тогда все печальнее.

Чтобы не стать жертвой таких случаев, важно вовремя убедиться, что продавец действительно тот, за кого он себя выдает. Для этого его паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность, нужно сверить с бумагами на квартиру. И дополнительно заказать выписку из ЕГРН, где будет прописан настоящий собственник.

Тоже самое касается и сделки через доверенное лицо. Когда владелец сам не является на продажу, а все действия совершает его представитель. Очень часто такие схемы используют «черные риелторы», когда продают квартиры одиноких пенсионеров. Здесь нужно проверить доверенность, ее срок действия, а лучше стараться избегать таких квартир или добиваться встречи с собственником.

Многократная продажа

Когда квартиру продают сразу нескольким покупателям. Вы выбираете жилье, оно вам очень нравится, вы вносите деньги, приходите с ключами. А потом, оказывается, что квартира далеко не ваша, вернее ваша и еще чья-то, таких же обманутых покупателей. Как вы будете делить ее и главное, где искать злоумышленников?

Чтобы не задаваться такими вопросами, важно не только проверить все документы перед покупкой, но и не торопиться с переводом денег. Если продавец просит сумму до перехода прав собственности, то это недобрый сигнал и нужно буквально убегать оттуда. А в всех других случаях всегда дожидайтесь, пока жилье зарегистрируют на вас и только тогда отдавайте всю сумму.

Как можно обезопасить себя?

Мы перечислили самые распространенные схемы обмана доверчивых покупателей. На самом деле их гораздо больше. Поэтому при покупке квартиры нельзя расслабляться и до последнего нужно быть начеку. Перед тем, как внести предоплату, проверьте жилье со всех сторон.

Во-первых, пристально осмотрите квартиру.
Во-вторых, к моменту внесения денег закажите выписку из ЕГРН. В 2016 году она заменила свидетельство о праве собственности и стала практически главным документом для объектов недвижимости. По данным риелторов, после ее введения количество мошеннических случаев значительно снизилось. Кроме информации о собственнике, с помощью выписки из ЕГРН можно узнать точные параметры квартиры, практически всех ее предыдущих владельцев, а также информацию об обременениях: ипотеке, аресте. За исключением только материнского капитала.

Получить ее можно очень быстро и просто, воспользовавшись сервисом ЕГРН.Реестр. Указать адрес квартиры или кадастровый номер и в течение часа получить документ на почту. После этого, у вас будет полная картина о недвижимости и вам будет легче понять, стоит покупать эту квартиру или лучше остерегаться.