Возникновение права аренды земельного участка в государствах – членах ЕС и в Российской Федерации

Информация об изменениях:

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

1 с 4 августа 2018 г.

Институт аренды земельных участков в российском законодательстве и законодательстве государств-членов Европейского Союза

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Эволюция института аренды земельных участков в законодательстве России и государств-членов Европейского Союза
§1.1 Становление и развитие института аренды земельных участков в законодательстве государств-членов Европейского Союза
§ 1.2 Возникновение и развитие института аренды земельных участков в российском законодательстве
Глава 2. Договор аренды земельных участков: общая характеристика § 2.1. Понятие, общая характеристика и существенные условия договора аренды
земельных участков в России и Европейском Союзе
§ 2.2. Особенности современного правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации и государствах – членах Европейского Союза
Глава 3. Проблемы современного законодательства об аренде земельных участков и пути их решения
§3.1. Основные проблемы нормативно-правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах-членах
Европейского Союза
§3.2. Совершенствование законодательства об аренде земельных участков как средство предупреждения правонарушений в области земельных правоотношений
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Введение
Актуальность темы исследования определяется стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации в конце XX — начале ХХТ в.в. Статистические данные свидетельствуют о значительной распространенности сделок с земельными участками, среди которых договор аренды земельных участков занимает лидирующее положение. В связи с этим среди назревших проблем реформирования гражданского законодательства Российской Федерации вопросы совершенствования правового регулирования аренды земельных участков являются одними из наиболее актуальных. Использование в этих целях опыта гармонизации законодательства государств – членов Европейского союза (далее – ЕС) в области правового регулирования имущественного найма земли приобретает особое значение, как для России, так и для новых интеграционных объединений (ЕврАзЭС, Таможенный союз России, Казахстана и Белоруссии), членом которых она является.
Всестороннее рассмотрение основных направлений совершенствования правового регулирования арендных отношений в области землепользования в Российской Федерации предполагает объективную оценку исторического опыта со всеми его отрицательными и положительными уроками; системное исследование состояния и тенденций развития института аренды земельных участков в России на современном этапе; анализ зарубежного опыта решения проблем в этой сфере и возможностей его использования в российских реалиях.
В настоящее время формирование в России рыночных отношений в области аренды земельных участков протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических реформ. Не выработаны методологические основы формирования стратегии развития арендных отношений в сфере землепользования, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Отсутствуют комплексные исследования формирования и развития в России системы правового регулирования отношений на рынке аренды земельных участков, а также сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта в этой сфере.
Законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, недостаточно систематизировано и разрозненно между различными отраслями. Нормативные правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков, зачастую не согласованы, дублируют друг друга, содержат внутренние проти-

воречия, характеризуются дефицитом общих норм о земле, непоследовательностью специальных норм. Это негативно сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. В связи с этим возрастает актуальность исследований, направленных на разработку путей формирования целостной системы правового регулирования оборота земли. Очевидно, что существующие проблемы необходимо решать путем совершенствования законодательства. При этом приоритетным направлением этой деятельности должно стать повышение качества правового регулирования земельного оборота, а не дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных правовых актов.
Актуальность темы настоящего исследования подтверждается также обострением дискуссии о соотношении и приоритетности норм Гражданского (далее – ГК РФ) и Земельного (далее – ЗК РФ) кодексов Российской Федерации, в том числе в части правового регулирования аренды земельных участков, о путях их оптимизации и гармонизации. Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации1, к тому же, не было предложено оптимальное решение вопроса о соотношении гражданского законодательства с комплексным законодательством, в том числе земельным.
Актуальной является и дискуссия о необходимости законодательного закрепления понятия земельного правонарушения. Совершенствование правового регулирования в этой области особенно важно для эффективной правоприменительной деятельности, в том числе органов внутренних дел.
Обозначенные проблемы повлияли на выбор темы диссертационного исследования и обусловили его актуальность как в теоретическом плане, так и в аспекте совершенствования правоприменительной деятельности.
Степень разработанности темы. В русской дореволюционной литературе исследованием договора аренды земельных участков занимались такие ученые, как Д. И. Азаревич, К. Н. Анненков, Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, С. М. Гроссман, Н. Л. Дювернуа, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, С. В. Пахман, А. Л. Пест-ржецкий, К.П. Победоносцев, И. А. Покровский, И. М. Рейнке, В. И. Синайский,
1 Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.

высвободили феодальное землевладение из зависимости от государственной службы и ликвидировали поместную систему; установили единую форму дворянской наследственной земельной собственности; заменили землю, как объект обложения, «ревизской душой» (подушная подать); превратили владение крепостными крестьянами в монополию дворянского сословия. Было создано особое сословие государственных крестьян. По экономической сущности и по правовому статусу, закрепленному в законодательных актах дворянской монархии, земли государственных крестьян являлись землями казны, собственностью феодального государства. Государственные крестьяне обладали лишь правом владения своими земельными наделами на основе феодального титула владения
Укрепление дворянской наследственной собственности, проведенное дворянской монархией, находилось в противоречии с земельной неустроенностью, с неопределенностью внешних границ землевладений, с чересполосицей различных владений, наличием совместных пользований и т. и.83 В интересах дворянства необходимо было упорядочить земелеустройство. Однако только при Екатерине II, на основе манифеста от 19 сентября 1765 г., было осуществлено генеральное межевание, ставившее перед собою межевые, землеустроительные, статистические и картографические задачи.
Значительной вехой в истории русского законодательства стала кодификация Сперанского и составление Свода Законов Российской империи84 1 83 5 г., сохранившего в части земельных отношений основные черты феодальной земельной собственности. В полной мере сохранен был сословный характер помещичьей земельной собственности, как дворянского землевладения. Право отчуждения дворянских имений ограничивалось правом родового выкупа.
Расширение товарного производства и классовое расслоение государственных крестьян, появление и расширение прослойки собственников, наряду с массовым обеднением крестьянства и ростом недоимок, настоятельно требовали замены феодально-крепостнического строя буржуазным. Реформа 1837 — 1841 гг. закрепляла в отношении государственных крестьян систему «государ-
82 См.: Дружинин Н. М. Государственные крестьяне и реформа. 1946. С. 30—31.
83 Подобная земельная неустроенность была результатом пожалований без определения точных границ, результатом беспорядочных захватов земель со стороны дворянства, наличия нераздельных владений, устарелости писцовых описей. Вследствие этого на практике возникали бесконечные споры и тяжбы.
84 В Своде предусматривалось учреждение майоратов, как земельных владений, полностью изъятых го гражданского оборога и переходящих по наследству старшему в роде. Из гражданского оборота изымались земли государственных крестьян, которые не могли отчуждаться ни отдельными общинниками, ни общиной в целом.

Актуальной является и дискуссия о необходимости законодательного закрепления понятия земельного правонарушения.

Права на земельные участки и особенности их оборота в зарубежных правовых системах

Одним из самых актуальных вопросов, связанных с земельной недвижимостью, является вопрос о пределах использования земель в обороте и возможности приобретения земельных участков гражданами иностранных государств. Подход иностранных государств в этой сфере неоднозначен. Сходство проявляется в том, что практически ни одно государство мира не закрепляет в своей конституции абсолютное равенство права собственности на землю своих граждан и иностранцев [1] .

Различие заключается в степени ограничения возможностей иностранных граждан по приобретению прав на земельные участки. Страны можно разделить на группы в зависимости от того, насколько либеральна земельная политика в отношении иностранных граждан: 1) государства, в которых запрещена продажа иностранным лицам земельных участков (Тайланд, Абхазия и др.); 2) государства, в которых приобретение в собственность земельных участков иностранными лицами допускается, но с соблюдением определенных ограничений (большинство стран мира, в том числе Россия, Китай, Франция, ФРГ, Япония и др.); 3) страны, где нет нормативных запретов о предоставлении иностранцам земельных участков в собственность (Чехия и некоторые другие страны Европейского Союза, ряд стран Африки).

Наиболее распространенными земельными правами являются право собственности и право аренды. Как отмечается в юридической литературе, «при законодательном закреплении частной собственности на землю различных категорий и введении правил и условий их использования и хозяйственного оборота, в большинстве экономически развитых стран государство всемерно стимулирует внедрение аренды как формы земельного права» [2] .

Страны романо-германского типа. В Федеративной Республике Германия правовое регулирование земельных отношений осуществляется на основе положений Германского Гражданского Уложения (далее — ГГУ) и отдельных законов. Законодательно признаны все формы собственности на землю, при этом в частной собственности находится более 90% земель [3] . В ст. 14 Конституции ФРГ предусмотрена особая охрана права собственности со стороны государства. Право собственности на землю регулируется параграфом 903 ГГУ. В соответствии с первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае, если тому не препятствует закон или права третьих лиц. Примечательно, что здания рассматриваются как составные части землевладения, и таким образом, на них тоже распространяется действие земельного права [4] . Германское земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, предусматривающего запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства в интересах общества. Сельхозпроизводителям предоставляется приоритетное право на приобретение сельскохозяйственных угодий по сравнению с лицами, не занятыми в сельском хозяйстве. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии, Испании, Норвегии. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей, имеется и закон о планировании землепользования, который для государственных нужд предусматривает возможность по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д [5] .

Во Французской Республике правовые основы регулирования земельных отношений заложены в Гражданском кодексе Франции (Кодексе Наполеона) 1804 г. Книга II ГК Франции посвящена имуществам и различным видоизменениям собственности. Статья 518 ГК Франции относит земельные участки к недвижимому имуществу в силу природы. В рамках французской правовой системы земельный участок можно иметь на праве собственности, или на простом праве пользования, или обладать правом требования выполнения земельных повинностей (сервитутов). При этом последнему праву уделяется большое внимание: в ГК Франции имеется отдельный титул, посвященный сервитутам и земельным повинностям. Содержание правовых норм в этой части сводится к установлению пределов права собственности на земельные участки и его ограничениям правами третьих лиц. Например, согласно ст. 639 ГК Франции сервитут происходит или из естественного расположения участков, или из обязательств, установленных законом, или из соглашения между собственниками. Например, собственник нижележащего участка не может воздвигать плотину, которая препятствовала бы стоку воды. Собственник вышележащего участка не может делать ничего, что отягощало бы сервитут нижележащего участка (ст. 640 ГК Франции) [6] .

Для земельного права Франции характерен дифференцированный подход к правовому режиму земель в целях их охраны и рационального использования. Законодательством установлена система, при которой требуется разрешение властей при совершении земельных сделок, влекущих появление новых землепользователей (договора купли-продажи или аренды). Такая своеобразная система контроля за сменой фактических землепользователей позволяет четко определять субъектов земельных прав, а в случае нарушения законодательства справедливо распределять меры ответственности. В стране активно создаются семейные фермы. При предоставлении земельных участков в целях ведения семейного фермерского хозяйства учитывается опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующая аграрная квалификация. В целях сохранения качества земель предпочтение отдается наиболее квалифицированным фермерам. В среднем предельная площадь таких хозяйств составляет не менее 25 га, по разрешению Минсельхоза Франции установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Максимальный размер хозяйства не установлен, но при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли или ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в два минимальных будет сокращаться [7] .

В других странах Европейского Союза порядок приобретения земельных участков и недвижимости иностранными гражданами носит разрешительный характер, но есть и исключения из правил. Например, в Польше разрешительный порядок не распространяется на иностранных физических лиц, имеющих место жительства в данном государстве, в соответствии с польским Законом о приобретении недвижимости иностранцами 1920 г. [8] они могут приобрести земельные участки, за исключением объектов на приграничных территориях, если им был выдан вид на жительство или разрешение на пребывание как долгосрочному резиденту Европейского Союза, и после этого они прожили в Польше не менее пяти лет [9] . Ограничения на приобретение земли действовали в Чехии, но в настоящее время иностранные граждане могут приобретать в собственность даже земельные участки сельскохозяйственного назначения и лесные угодья. Отмена ограничений связана со вступлением Чехии в Европейский Союз и подписанием Акта условий вступления в Европейский Союз (неотъемлемая часть Договора о вступлении Чехии в Европейский Союз) [10] .

В странах англосаксонского типа (США, Великобритания, Новая Зеландия и т.д.) земельное законодательство не выделяется в виде отдельных нормативных актов или их частей. Земельные отношения регулируются в основном общим правом, которое сформировалось еще во времена феодальной Англии, а потому многие средневековые правила-прецеденты общего права сохранили в той или иной степени значение для современного права собственности на земельные участки. Управление земельными ресурсами строится на данных из Земельного реестра ее Величества (Her Majesty Land Register), основанного еще в 1862 г., который представляет собой реестр титулов на землю и другие объекты недвижимости и содержит юридические сведения о сделках с земельными участками на территории Англии и Уэльса. В Шотландии также действует Система регистрации земель (Land Registration System), которая отражает юридические титулы и ограничения прав на земельные участки, что позволяет вести учет земель и служит гарантией законных прав собственников. В Великобритании земля и земельные участки юридически являются собственностью Короны, поэтому гражданам они предоставляются на других вещных правах. Право владения земельным участком в англо-американских странах фактически включает все правомочия собственника и соответствует принятому в континентальной правовой семье праву собственности Земельный участок и здания, расположенные на нем, считаются единым объектом недвижимости. В англо-американской правовой системе имеют место различные виды прав на землю. Традиционно их разделяют на две группы: первая — титулы, связанные с правом собственности (право собственности ); право собственности, ограниченное в порядке наследования и отчуждения пожизненное владение вторая — титулы, называемые «несвободным держанием» земельных участков (срочная аренда, аренда с пролонгацией, бессрочная аренда и аренда с согласия собственника) [11] . Сведения о переходе прав на земельные участки вносятся в Земельный реестр. Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане и юридические лица имеют право приобретать земельные участки на различных титулах.

В японской правовой системе земельно-правовые нормы занимают особое место ввиду того, что земельные ресурсы страны сильно ограничены, а плотность населения в стране увеличивается (особенно ввиду развития строительства городских территорий и миграции населения из районов крупных промышленных аварий). Поэтому земли сельскохозяйственного назначения становятся наиболее важным объектом охраны со стороны государства. Э го объясняет тот факт, что все правовые вопросы, связанные со сменой правообладателя земельного участка — собственника или арендатора, решаются с активным участием государственных органов и при их согласии. Законодательство Японии действует весьма строго в отношении претендентов на земельные участки сельскохозяйственного назначения: во-первых, собственник земли должен самостоятельно обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует; во-вторых, существует требование к землепользователю (хотя бы одному из членов крестьянского хозяйства) быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме; в-третьих, законом установлены предельные размеры сельскохозяйственных угодий после их приобретения или аренды. Так, их общая площадь должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства; в-четвертых, крестьянин должен постоянно не только работать, но и жить на ферме, иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы. Если гражданин удовлетворяет всем этим требованиям то он признается «физическим сельскохозяйственным лицом». Соответственно таковым не может быть иностранный гражданин [12] .

В англо-американской правовой системе имеют место различные виды прав на землю.

Право безвозмездного пользования у иностранных граждан на земельные участки

Иностранные граждане вправе заключить договор безвозмездного пользования земельным участком с собственником этого участка (физическим, юридическим лицом).

Если речь идет о предоставлении земли из государственной и муниципальной собственности, то в 2016 году вступил в силу Федеральный закон “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях Республики Саха (Якутия), Камчатского края, Приморского края, Хабаровского края, Амурской области, Магаданской области, Сахалинской области, Еврейской автономной области, Чукотского автономного округа, гражданам Российской Федерации, а также иностранным гражданам и лицам без гражданства, являющимся участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, и членам их семей, совместно переселяющимся на постоянное место жительства в Российскую Федерацию.

Право безвозмездного пользования у иностранных граждан на земельные участки.

Права арендатора земельного участка

Сюда же законодатель относит право:

  • сдать участок в субаренду;
  • передать права на землю в качестве залога;
  • внести права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (например, АО, ООО, товарищества);
  • внести в качестве взноса в паевой фонд производственного кооператива.

Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

  • пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
  • извлекать из него пользу (в виде доходов);
  • фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В ЕС В КОНТЕКСТЕ ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ

Эффективность функционирования земельного рынка во многом определяется степенью развитости его институциональной среды, которую образуют регулирующие отношения собственности на землю нормы, традиции и стереотипы мышления субъектов земельного рынка, непосредственно субъекты земельных отношений, включая государство как гаранта стабильности, а также всевозможные проявления земельных отношений в форме аренды, собственности, залога и т.д. Базовым элементом в институциональной среде земельного рынка в современных условиях является институт частной земельной собственности как основа цивилизованного рынка земли. Поскольку государство выступило в условиях рыночной трансформации и продолжает оставаться институциональным инноватором, то существенным фактором в системе землепользования и рынка земли в целом является государственное регулирование как важнейший механизм, обеспечивающий эффективное использование земельных участков на основе соблюдения социальных и экологических интересов.

Земля как основа государственности и доминантный фактор производства в сельском хозяйстве в соответствии с Конституцией РФ используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории [5]. Поскольку земельные участки локализованы, то земля выполняет роль регионального материального актива – императивного природного ресурса в устойчивом развитии региона [2, с. 18].

В настоящее время произошло изменение понимания частной собственности в начале рыночно-трансформационных преобразований как неограниченных прав земельного собственника к ограниченным правам с высокой социальной ответственностью. В результате в России, как и во всех развитых странах ЕС возникла система государственного регулирования земельного рынка, сделок купли-продажи и аренды земель, механизма наследования и др. форм передачи собственности на землю.

Важным направлением модернизации институциональной составляющей рынка земли, целеориентированной на сохранение и увеличение его объекта – земель сельхозназначения, выступает повышение экономической ответственности пользователей за сохранность этого основного компонента национального богатства регионов Юга России. Эффективным инструментом государственного регулирования долгосрочного воспроизводства земли как объекта рыночно-земельных отношений выступает система штрафов за порчу земли. В настоящее время максимальный штраф составляет для граждан 2 тыс. руб., а для юрлиц – 4 тыс. руб., что никак не соотносится с высокими затратами на рекультивацию земель – 184 тыс. руб. на 1 га при средней площади испорченных участков в 21 га [12, с.2]. Исходя из этих затрат, штрафы должны увеличиться в сотни раз, доходить до 40-50 % кадастровой стоимости земли и быть пропорциональными площади испорченного участка. Конечно, еще не закончена кадастрификация земель, но и в этом случае при отсутствии кадастровой стоимость штраф для граждан должен составлять до 10 тыс. руб., для индивидуальных предпринимателей – до 500 тыс. руб., для юридических лиц – до 1 млн руб.

Читайте также:  Что подразумевается под понятием “занижение налоговой базы” и какая за это последует ответственность

Поскольку значительная часть территории России находится в неблагоприятных для сельского хозяйства зонах, то необходимо разрабатывать специальные программы по недопущению обезлюдевания территорий. В данном аспекте может быть использован опыт Норвегии, которая законодательно ограничивает возможность дробления участков земли в неблагоприятных районах севера и центра с целью закрепления населения в данных регионах [9, с. 71-72].

В основе государственного регулирования рынка земли лежит земельная политика, включающая в себя не только правовые методы, но и систему экономических инструментов, включающую налогообложение, субсидии и дотации, выплаты при изъятии и консервации земель и т.д. На земельном рынке государство не только выступает как активный участник, но и способствует развитию эффективных земельных отношений путем стимулирования долгосрочных договоров аренды, установления льготного налогообложения для сельскохозяйственных земель, ведения кадастрового учета земельных участков, оптимизацией сельскохозяйственного землепользования прямыми и косвенными методами и т.д.

В ЕС реализуется единая сельскохозяйственная политика (Common Agricultural Policy), т.е. система сельскохозяйственного субсидирования и сельхозпрограмм, на которую расходуется 32 % бюджета ЕС (до 1992 г. затраты на сельское хозяйство составляли 49 % бюджета ЕС), но доля затрат на региональную политику возросла с 17% в 1988 г. до 36 % в 2013 г. [3].

Для эффективного функционирования сельского хозяйства необходимо распространение долгосрочных арендных отношений. В соответствии с ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается на срок от 3 до 49 лет. Законодательное установление минимальных и максимальных сроков аренды земель в РФ находится в русле их институционализации в ЕС (таблица 1): минимальные сроки аренды в Италии 15 лет, во Франции и Бельгии – 9 лет, в Испании – 6 лет. В Германии государство регулирует также величину ставки арендной платы: в случае, если она необоснованно завышена, органы власти могут отказать в регистрации данной сделки. Сроки аренды устанавливаются в зависимости от ее вида: полная – 9, 12, 15, 18 лет; дополнительная – 2-18 лет. В целом, среди государств Европейского союза наблюдается тенденция удлинения сроков аренды и стабилизации ставок арендной платы. В ЕС, как и в большинстве развитых стран, государство стремится защитить фактического собственника земли, который осуществляет на ней хозяйствование, поэтому арендатору принадлежит исключительное право владения арендованной землей, т.е. он использует земельный участок без вмешательства арендодателя. Так, даже субаренда земли допускается без согласия арендодателя. Арендодатель пользуется преимущественным правом не только на продление срока аренды, но и на приобретение земель в собственность.

Институционально-правовые основания арендных контрактов земель сельхозназначения [14, с. 47]

Длительность и регулирование контрактов по аренде

Великобритания (38,4% земель арендуется)

Срок зависит от контрактов – долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.

Срок зависит от контракта, размер арендной платы определяется законом.

Ирландия (12,4% земли арендуется)

Срок аренды – минимум 3 года, размер арендной платы определяется рынком.

Греция (22,2% земель арендуется)

Срок аренды – минимум 4 года, размер арендной платы определяется рынком.

Срок арендной платы – минимум 6 лет для участка и 8 лет для всего хозяйства, размер арендной платы определяется рынком.

Срок аренды – минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе.

Нидерланды (31,5% земли в аренде)

Срок аренды – минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фермы. Максимальный уровень арендуемой платы устанавливается законодательством.

Продолжение табл. 1

Испания (19,9% земли в аренде)

Минимальный срок аренды – 6 лет, максимальный – 15 лет.

Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями.

Бельгия (66,2% земли в аренде)

Срок аренды – минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.

Франция (56,2% земель арендуется

Срок аренды – минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов.

Португалия (24,6% земли в аренде)

Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда – 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.

Норвегия (21% земли арендуется)

При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.

Германия (42% земли в аренде)

Срок аренды зависит от контракта (полная – 9, 12, 15, 18 лет; дополнительная – 2-18 лет). Суд может продлить срок договора максимум до 12 лет (отдельных участков земли) и 18 лет для хозяйства в целом.

Италия (18,4% арендованной земли)

Минимальный срок аренды – 15 лет для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается, исходя из стандартов, установленных властями.

Дания (13,1% земли арендуется)

Максимальный срок аренды – 30 лет (хозяйства в целом), арендная плата определяется рынком.

Инициировать оборот земли в частном секторе земельного рынка целесообразнее всего путем аренды «лишней» земли, принадлежащей определенным слоям населения, не имеющего возможности обработать эту землю и заинтересованного сдать ее в аренду. Государство может выступить как посредник в перераспределении земель от неэффективных собственников к эффективным. Существуют специальные государственные программы перераспределения земель, согласно которым государство приобретает земельные участки, а затем перепродает их на более благоприятных условиях или предоставляет их в аренду эффективным собственникам.

Следующим вопросом земельных отношений, который должен получить развитие, является формирование инфраструктуры земельного рынка. В настоящее время рыночная передача земли осуществляется по трем каналам – государственному, независимого обращения и частного (свободного) рынка. Сделки с государственными землями совершаются через органы исполнительной власти. Деятельность системы независимого обращения земельных участков имеет пока ограниченный характер, ее в небольшом масштабе выполняют кредитные учреждения (банки), которые берут землю в залог, и специальные земельные посреднические организации, которые перепродают землю, минуя государственные органы. Частный земельный рынок организуется на основе согласительных договоренностей сторон (покупателей и продавцов, арендодателей и арендаторов и др.) относительно земельных участков – объектов соответствующих земельных сделок.

Одним из важнейших направлений государственной политики на рынке земли является сохранение фонда земель сельскохозяйственного назначения, направленное на обеспечение максимально эффективного функционирования большого числа различных по площади хозяйств и на недопущение чрезмерной концентрации земельной собственности в одних руках. Целесообразно установить минимальный и максимальный размер земельного участка в зависимости от особенностей конкретного района. Подобные механизмы используются в большинстве развитых стран (США, Дания, Германия, Италия, Франция и др.). В Германии государство стремится избежать одновременно и фрагментации земель, и их концентрации в собственности отдельных хозяйств. Так, минимальный размер земельного участка установлен на уровне 1 га, а максимальная граница – на уровне 400-500 га [7, с. 55-56]. Эти ограничения относятся как к покупке земли, так и к ее аренде.

Все сельское хозяйство Германии является одним из факторов экологической безопасности страны, поэтому законодательство строго ограничивает перевод земель сельскохозяйственного назначения на использование в другой сфере, а также определяет необходимость мероприятий по борьбе с обезлю- диванием горных территорий и территорий, неблагоприятных для ведения сельского хозяйства [11. С. 59-61].

Защита земель сельскохозяйственного назначения в ЕС проявляется, прежде всего, в том, что в наиболее развитых сельскохозяйственных регионах введен запрет на покупку сельскохозяйственных угодий не фермерами, юридическим лицам также нельзя приобретать сельскохозяйственные земли. Данное положение обусловлено стремлением государства предотвратить скупку земли для дальнейшего использования ее вне сельскохозяйственного оборота. Необходимо отметить, что данный запрет не препятствует фермерам в создании объединения, семейной корпорации, т.е. собственниками фермы должны являться члены семьи.

В Дании использование сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственных целях ограничено, законом предусмотрены меры по стимулированию закрепления населения в сельскохозяйственных районах. При аренде земли, как и при ее покупке, арендатор должен сохранить сельскохозяйственный характер ее использования. В стране установлен верхний предел землепользования как собственной, так и арендованной землей – 150 га, приобретение или аренда дополнительного земельного участка разрешается фермеру, если он удовлетворяет широкому спектру условий (жить в сельской местности более 8 лет [10, с. 85-86], иметь специальное образование и опыт работы в сельском хозяйстве, взять на себя обязательства далее проживать в сельской местности в течение длительного периода времени).

Во многих странах покупатель сельскохозяйственного угодья должен иметь специальное образование или сельскохозяйственные навыки (Дания, Норвегия, Нидерланды, Франция, Швеция, Бельгия и др.). Наряду с административными мерами регулирования рынка земли, широкое распространение получили и экономические инструменты. Основным таким инструментом является льготное налогообложение земель сельскохозяйственного назначения.

В ЕС практикуется частичное освобождение от уплаты поземельного налога, поскольку он является одним из важнейших источников дохода местных властей. В ЕС земля фермеров оценивается по сельскохозяйственной продуктивности, что всегда ниже ее рыночной стоимости, т.е. рыночная цена сельскохозяйственных угодий гораздо больше капитализированной ренты, поэтому подобная оценка позволяет значительно снизить налогооблагаемую стоимость земли. Кроме того, при оценке налогооблагаемой стоимости земли учитывается не текущая ее стоимость, а прежняя ее стоимость (принцип отложенного платежа [6, с. 73-74]), т.е. вычитается стоимость всех улучшений земельного участка, мелиоративных работ, спекулятивных изменений цен на продукцию сельского хозяйства. В этом случае налогооблагаемая стоимость земли оказывается ниже, чем если бы она оценивалась по текущим рыночным ценам. В ряде развитых стран предусмотрено также полное освобождение от уплаты поземельного налога или налога на недвижимость (таблица 2).

Налоговые льготы для собственников сельхозугодий [14, с. 54]

Земля как основа государственности и доминантный фактор производства в сельском хозяйстве в соответствии с Конституцией РФ используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории 5.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
С.А. ГОЛОСОВА
Голосова С.А., юрист.
Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования . Новым Гражданским кодексом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положений параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК). Уклонение законодателя от своевременного принятия Земельного кодекса, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, было связано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политического содержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. При этом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась к отрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы и противоречия правового регулирования землевладения закономерным образом влияли на нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки и препятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок. Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивного развития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространение соглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование. По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора с собственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеют обязательственную природу. Аренда земли занимает среди них центральное место.
——————————–
Суханов Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 3.
Аренда земли – правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию.
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества – категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ.
Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.
В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участка имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.
Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права .
——————————–
Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дисс. к.ю.н. Казань, 2002. С. 13.
А.Д. Александров указывает, что на основании того, что в п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено правило, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо Гражданского кодекса РФ, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в Земельном кодексе РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов .
——————————–
Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2002. N 1. С. 61.
Интересна точка зрения И.А. Иконицкой о том, что “не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права” .
——————————–
Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. N 9. С. 78.
С учетом изложенного представляется, что при применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, тем самым признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.
Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. “к” ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то время как гражданское законодательство (п. “о” ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.
В соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет регулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что “прерогатива гражданского права – регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами” . Б.В. Ерофеев исходит из того, что “приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности” .
——————————–
Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 39.
Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. М.: МЦУПЛ, 1999. С. 21.
Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка.
Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. “Все эти действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы” . В.В. Витрянский отмечает, что “согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду” . В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, “передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества” . Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество . Следовательно, выглядит безусловно необходимым получение согласия собственника на последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельного законодательства пытаются объяснить особыми публичными интересами при совершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этот интерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданием более свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правами на земельный участок. Правила же гражданского законодательства достаточно последовательны, например, при передаче обязанности, влекущей перевод долга, что фактически происходит при заключении договора субаренды; п. 1 ст. 391 ГК РФ требует по общему правилу обязательного согласия кредитора, то есть арендодателя, как стороны основного договорного обязательства. Очевидно, что возможность передачи прав на земельный участок третьим лицам без согласия собственника ущемляет его вещные права на этот участок. Таким образом, отсутствие полученного в письменной форме согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду должно квалифицироваться как совершение арендатором ничтожной сделки на основании статьи 168 ГК.
——————————–
Комментарий к Гражданскому кодексу, части второй (постатейный) / Отв. ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садиков. М.: Юр. фирма КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. С. 196.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 115.
Маттеи Уго, Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 316.
Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 255.
Не менее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора аренды для отдельных видов имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен законом в 49 лет, водных объектов – 25 лет, недр – 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока аренды земельных

Материалы конференции.

Законность уступки права аренды зем. Участка

Законно ли соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка находящегося в Федеральной собственности полученного на торгах. Соглашение согласно договора аренды согласовано с Тер. Управлением

Читайте также:  ПФР Алтайский край, Яровое, ул. Пушкина, 2а/а: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Ответы юристов ( 5 )

  • 7,8 рейтинг
  • 2490 отзывов

Здравствуйте Игорь Романович.

Если под законностью Вы понимаете возможность зарегистрировать смену арендатора в ЕГРН, то незаконно, в силу ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.

  • 10,0 рейтинг
  • 10083 отзыва эксперт

Здравствуйте. Уступка права по заключенному на торгах договору аренды действительно не может считаться законной в силу положений п.7 ст. 448 ГК РФ. При этом согласно:

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

То есть надо смотреть на условия договора, а также как именно оформить возможность иного лица пользоваться данным участком.

  • 7,9 рейтинг
  • 341 отзыв

Добрый день, Игорь Романович.

Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, закон не исключает возможность уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка находящегося в Федеральной собственности полученного на торгах. Для определения законности конкретной сделки, необходимо знать не подпадает ли она под исключения указанные в данной норме.

Исправлю свой ответ: поскольку право аренды на участок был получено именно на торгах, то такая уступка незаконна в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, как верно указали коллеги. Часть 5 ст. 22 ЗК РФ, приведенная мной и ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, процитированная коллегой Колковским не придаёт законности данной сделке, поскольку ст. 448 ГК РФ как раз и является исключением для ч. 9 ст. 22 ЗК РФ.

  • 308 ответов
  • 125 отзывов

Доброе утро, Игорь.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например: — запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах; — ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий; —в зависимости от условий конкретного договора. Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором. В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Однако есть судебная практика по вашему вопросу.

Так, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом*(1). То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.На этом основании суды признают недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур

(смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24.08.2016 по делу N 2а-2035/2016).

При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых.Поскольку в рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор аренды земельного участка по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, на наш взгляд, будет противоречить прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016. Такого же мнения придерживаются сотрудники ФАС России (смотрите, например, решение Управления ФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17). Соответственно, отказ территориального органа Росреестра в регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка правомерен.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Основные проблемы нормативно-правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах-членах Европейского Союза

Основные проблемы нормативного правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков на современном этапе развития России и государств-членов ЕС представляются весьма актуальными и требуют скорейшего рассмотрения и устранения. Рассмотрим указанные вопросы применительно к арендным отношения России, затем обозначим ситуацию в государствах-членах ЕС и перейдем к изучению сотрудничества России и ЕС в указанной сфере.

В России период первых шагов, определивших основы нового земельного правопорядка (многообразие форм собственности, закрепление части земельного фонда в собственность граждан и коммерческих организаций), сменяется этапом более широких преобразований. В предлагаемых темпах и объеме есть как положительные, так и отрицательные стороны. Основные материальные нормы теперь закрепляются в нормативных актах уровня закона, как и должно быть в обществе, имеющем представление о правовом государстве. Положительна и концептуальная модернизация нормативного регулирования. Однако за скорость законотворчества приходится платить качеством принимаемых норм. Недостатки земельного законодательства, его вторжение в сферу правового регулирования гражданского права, повлияли на принятие концепции совершенствования гражданского законодательства РФ от 07.10.2009 г. и иных нормативных правовых актов, призванных устранить существующие недостатки.

Как бы радикальны ни были дальнейшие перемены, в их основе в любом случае должны быть уже утвержденные Конституцией РФ базовые принципы.395 В основе дальнейшего развития российского земельного законодательства лежит необходимость обеспечения эффективного управления государственной и муниципальной собственностью на землю с определением земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на основе Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». Без окончания процедуры разфаничения невозможно говорить о полноценной реализации норм ЗК РФ, в особенности регулирующих отношения по управлению, владению, пользованию и распоряжению государственными и муниципальными землями. Однако до завершения указанной процедуры, которая объективно займет несколько лет, необходимо четко определить порядок управления «неразграниченной» государственной собственностью.

В европейской правовой юридической доктрине высказывалось мнение о том, что в экономическом смысле имущественный найм земли может представ ТЛУ лять больший интерес, чем собственность. Более того, в ряде случаев, при соответствующих методах осуществления государственной политики, право аренды земельного участка почти равносильно праву собственности на него.397 Аренда земли позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель как в сельском хозяйстве, так и на несельскохозяйственных землях. Противники частной собственности на землю видят в аренде альтернативу приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Роль арендных отношений возрастает и в фермерстве, являющемся одной из перспективных форм хозяйствования на земле. Так, в государствах-членах ЕС произошли значительные изменения в менталитете фермеров. Если раньше фермерское хозяйство рассматривалось как перешедший по наследству вековой образ жизни, а дополнительная покупка земли способствовала его укреплению, то с развитием капиталистических элементов хозяйствования ферма рассматривается как объект для вложения капитала, который должен приносить доход. В России наибольший процент арендованных сельскохозяйственных земель приходится на фермеров, арендующих землю у государства, коллективных хозяйств и собственников земельных долей.399

Широкое распространение получила аренда земли у собственников земельных долей. Имеются все основания полагать, что ее масштабы будут постоянно возрастать. В действительности среди наделенных земельными паями в ходе реорганизации колхозов и совхозов около 40% – пенсионеры и работники социальной сферы села.400 Естественно, что эти категории владельцев земли, как правило, не могут самостоятельно ее обрабатывать. Поэтому в большинстве своем они выступают в качестве арендодателей земли. Предварительные расчеты показывают, что различными формами арендных отношений в сельском хозяйстве может быть охвачено около половины всех сельскохозяйственных угодий России. В силу этих обстоятельств, проблема разработки правоотношений при сдаче в аренду земли собственниками земельных долей представляется весьма актуальной.

397 Аренда земли позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель как в сельском хозяйстве, так и на несельскохозяйственных землях.

ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может.

Новости

В своем письме от 05.04.2018 N 03-04-05/22178 Минфин ответил на вопрос об обложении НДФЛ доходов, полученных от продажи земельных участков.

Ведомство считает, что при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, ранее истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ.

Срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав вновь образованных земельных участков,

Но у налогоплательщика есть возможность воспользоваться налоговым вычетом. Подробней об этом читайте в статье: «Минфин рассказал, как платить НДФЛ при разделе земельного участка для продажи».

Минфин в своем письме № 03-07-14/16592 от 24 марта 2016 года уточняет, уплачивается ли НДФЛ при переуступке прав аренды земельного участка одним физлицом другому физлицу на безвозмездной основе.

Ведомство напоминает, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ.

При безвозмездной переуступке прав аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, у физического лица не возникает экономической выгоды и, соответственно, дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

Замглавы директора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Вячеслав Спиренков сообщил на пресс-конференции, что министерством подготовлен законопроект, который заставит землевладельцев застраивать участки «настоящими домами», а не ограничиваться «сарайчиками».

Представитель МЭР напомнил, что в России уже действуют повышающие коэффициенты к земельному налогу на участки, предназначенные для жилищного строительства, но на которых пока не построен дом. Однако, несмотря на это, в России около 5 миллионов участков не застроено. При этом хозяева данных участков либо платят повышенный налог, либо уклоняются от этой обязанности.

В этой связи министерством предлагаются поправки, которые обеспечат стопроцентную собираемость налогов.

Так, в частности, в министерстве предлагают не обнулять повышающий коэффициент в случае, если земельный участок перепродается. В этом случае покупатель, как и продавец, будет платить повышенный налог. Также законопроект предлагает закрепить положение о строительстве жилого дома, что исключит уклонение от уплаты повышенного налога за счет строительства на участке «сарая».

При этом для крупных застройщиков, которые возводят комплексно сразу несколько многоквартирных домов, предлагается увеличить до 5 лет срок, в течение которого они могут не платить повышенный налог на землю.

Предполагают, что закон может вступить в силу с 1 января 2017 года, передает «Российская газета».

Госдуме рекомендовано принять законопроект “о дальневосточном гектаре”, разработанный по поручению Президента РФ.

Согласно подготовленному законопроекту, земельные участки площадью 1 га предоставляются на территории Дальнего Востока гражданам РФ сначала в безвозмездное пользование, а затем и в собственность бесплатно. Участок может быть использован в любых, не запрещенных законом, целях.

Земельный участок нужно будет освоить за пять лет.

Отметим, получатели «дальневосточного гектара» смогут рассчитывать на получение льготного ипотечного кредита от Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Об этом заявил вице-премьер РФ Юрий Трутнев.

«Я вчера встречался в главой АИЖК. Мы с ним договорились о том, что ипотечный кредит для участников программы выделения земли на Дальнем Востоке будет максимально льготным. Это будут лучшие условия из всех программ, которые предлагает агентство. То есть, просто лучшие в стране», – сказал он.

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, предлагающий ввести упрощенный порядок установления зон охраны объектов культурного наследия.

Читайте также:  Бездействие администрации по расселению непригодного для проживания частного дома

В правительстве сообщают, что поправками предусматривается возможность принятия органами охраны объектов культурного наследия решения об установлении защитной зоны объекта культурного наследия с параметрами зоны.

Кроме того, предлагается дополнить закон новым видом объектов историко-культурной экспертизы – документацией, обосновывающей границы защитной зоны объекта культурного наследия.

Также поправками устанавливаются сроки и условия действия параметров защитных зон объектов культурного наследия и ранее выданных разрешений на строительство на земельных участках в границах защитных зон.

Министерство сельского хозяйства подготовило проект изменений в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые предусматривают изменение порядка изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения в случае их ненадлежащего использования.

Об этом в ходе «нулевого чтения» законопроекта, прошедшего в Общественной палате РФ, заявил заместитель директора Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Минсельхоза России Эдуард Галишин. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В частности, предлагается сократить “контрольный срок” неиспользования участка, после которого он может быть изъят, с пяти до трех лет. В свою очередь, новый собственник участка должен будет приступить к его надлежащему использованию в течение года с момента покупки. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 8.8 КоАП.

В закон № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля» предлагается внести изменения, согласно которым проверка участка может осуществляться в отсутствие собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (при условии их надлежащего уведомления о проверке).

В месячный срок со дня поступления материалов от Россельхознадзора орган исполнительной власти субъекта РФ должен обратиться в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов. Сами торги должны быть проведены в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. При этом лицо, у которого изымается участок, не может участвовать в торгах.

Если участок запущен, то его начальная цена уменьшается на величину расходов на культуртехнические работы, но не более чем на 20 процентов. При повторных торгах цена снижается на двадцать процентов. Если и повторные торги признаны несостоявшимися, участок может быть приобретен в муниципальную собственность по цене вдвое меньше начальной цены, заявленной на повторных торгах. Если участок не приобретен в муниципальную собственность, его по указанной цене обязан приобрести субъект РФ.

По словам Эдуарда Галишина, законопроект получил одобрение 80 субъектов РФ, завершается его согласование с причастными министерствами и ведомствами перед внесением в Госдуму.

Завкафедрой земельного права Государственного университета по землеустройству Станислав Липски напомнил о неразмежеванных до сих пор земельных паях, которые в 1990-х годах выдавались работникам сельхозпредприятий. выданные населению. По его словам, число таких паёв хоть и сокращается, однако в сумме их по стране до сих пор насчитывается 9 миллионов. Липски призвал учесть эту особенность и при принятии закона выделить неразмежеванные паи в отдельную категорию участков.

Представитель ГУЗ также напомнил о том, что в Налоговом кодексе и сегодня есть “вилка” – от 0,3% до 1,5% кадастровой стоимости участки, и ставку можно поднимать, если земля не используется по назначению. По словам Липски, такая практика уже освоена в Московской области, где земельная и налоговая инспекции наладили плодотворное взаимодействие.

Директор Центра агропродовольственной политики РАНХ и ГС Наталья Шагайда тем временем подчеркнула, что из неиспользуемых сельскохозяйственных земель лишь 15% это частные земли, остальное — в собственности государства.

«Однако законопроект направлен именно против частного собственника, нерационально использующего землю, – отметила она. – Это дискриминация и, более того, коррупционногенный фактор».

Об этом заявил вице-премьер РФ Юрий Трутнев.

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”

Принят Государственной Думой 4 июля 2001 года

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).

Статья 1. Правовое регулирование отношений в области разграничения государственной собственности на землю

Правовое регулирование отношений в области разграничения государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Настоящий Федеральный закон применяется в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Статья 2. Возникновение права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю

1. Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Статья 3. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности

Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Статья 4. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности

1. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

фонда перераспределения земель;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абзаце четвертом статьи 3 настоящего Федерального закона.

2. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является также основание, указанное в пункте 1 статьи 5 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности

1. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения;

земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, указанных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

2. Основание передачи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации.

Статья 6. Порядок разграничения государственной собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:

специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в статьях 3, 4, 5 настоящего Федерального закона, подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством Российской Федерации;

сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Разрешение споров о разграничении государственной собственности на землю

1. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур.

2. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

Статья 8. Введение в действие настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.

2. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

3. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Президент
Российской Федерации
В. ПУТИН

Настоящий Федеральный закон применяется в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Возникновение права аренды земельного участка в государствах – членах ЕС и в Российской Федерации

121. Порядок проведения государственной оценки земель устанавливается:
Правительством Российской Федерации

122. Порядок проведения землеустройства устанавливается:
Федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации

123. Порядок установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог определяется:
Правительством Российской Федерации

124. После подачи заявления гражданина исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства в срок:
14 дней

125. Права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании.
документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимого имущества, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости

126. Права на землю могут быть ограничены на основании норм:
Земельного кодекса Российской Федерации
федеральных законов

127. Права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса) в уставной капитал вновь образуемого юридического лица, возникают с момента.
государственной регистрации права

128. Правительство Российской Федерации:
устанавливает границы объектов деятельности особого регулирования федерального значения
устанавливает порядок ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности
утверждает основы федеральной политики в области градостроительства
утверждает проекты черты городов Москвы и Санкт-Петербурга

129. Право долгосрочного пользования водным объектом, находящимся в государственной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам в долгосрочное пользование:
от 3 до 25 лет

130. Право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок до:
3 лет

131. Право на получение земельной доли только в одной коммерческой организации (при приватизации земельных и имущественных фондов колхозов и совхозов) получили:
военнослужащие срочной службы
женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и уходу за ребенком
лица занятые в социальной сфере на селе
пенсионеры, вышедшие на пенсию из сельскохозяйственных организаций и проживающие на ее территории
работники сельскохозяйственной коммерческой организации (в том числе уволенные по сокращению штатов после 1 января 1992 г.)
работники, направленные на повышение квалификации
стипендиаты сельскохозяйственной организации

132. Право преимущественной покупки при продаже земельного участка сельхозназначения (за исключением продажи с публичных торгов) имеют:
субъект Российской Федерации и орган местного самоуправления в соответствии с законами субъекта Российской Федерации

133. Правовая охрана земель — это один из видов охраны земель:
представляющий собой совокупность юридических норм, направленных на обеспечение рационального использования земли и улучшение ее естественных свойств

134. Правовой режим земель — это:
установленный законом порядок использования земли

135. Правом, по заявлению собственника, выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель или передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции наделены:
органы местного самоуправления

государственной регистрации права.

Право аренды земельного участка.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.Основным источником регулированияаренды земель выступает договор. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды. Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Основными признаками аренды земель являются:- срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации. Размер арендной платы определяется договором аренды. В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:- органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;- органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;- органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Договор аренды земельного участка прекращается:- по соглашению сторон;- по решению суда;- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;.

Добавить комментарий