Нужен ли техпаспорт при продаже квартиры

Нюансы продажи квартиры: нужен ли для этого технический паспорт?

Техпаспорт – документ, который содержит сведения обо всех технических особенностях квартиры, данные о капитальном ремонте и инженерных конструкциях строения.

К тому же, без него невозможно провести перепланировку квартиры и большинство сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости. Подробнее об этом узнаете в нашей статье.

Что это за документ?

Справка: Технический паспорт — это юридически значимый документ, содержащий все технические характеристики объекта недвижимости.

В нем указывают:

  1. Точный адрес жилья.
  2. Сведения о владельце.
  3. Инвентаризационную стоимость.
  4. Характеристики здания, в котором расположена квартира, а также самой квартиры.
  5. Номера объекта недвижимости (кадастровый и реестровый).

К существенным характеристикам относят сведения о:

  • капитальном ремонте дома;
  • метраже;
  • количестве изолированных помещений;
  • материала, из которого был построен дом и др.

Также нужно убедиться, приложена ли к паспорту графическая схема жилья — план.

В документе указываются результаты проведенной специалистом БТИ инвентаризации помещения.

Согласно законодательству РФ технический паспорт не является обязательным документом при продаже жилья, но на деле он требуется, если продавец серьезно готовится к процессу.

Чаще всего он необходим в тех случаях, когда покупатели планируют привлекать для сделки заемные средства, т. е. оформляют ипотечный кредит. Банки в процессе оформления займа требуют и технический и кадастровый паспорта на квартиру.

И практически со 100% вероятностью техпаспорт затребует сам покупатель – без этого документа не получится:

  • Получить кадастровый паспорт жилья.
  • Оформить ипотеку.
  • Прописаться в квартире.
  • Провести техническую экспертизу.
  • Рассчитать налог, которым будет облагаться жилплощадь.
  • Исчислить коммунальные платежи.
  • Получить разрешение на внесение изменений в планировку помещения.

Важно! Оформление и выдача осуществляется на возмездной основе и требует уплаты госпошлины. Точный тариф не предусмотрен, сумма будет зависеть от региона и сложности случая. В среднем плата составляет 900 рублей.

На сумму также будет влиять срочность получения документа. Оплатить можно в отделениях БТИ или в любом банке.

Обязательно ли оформлять?

Сделка купли-продажи может быть совершена и без предъявления техпаспорта, если покупатель уверен, что проблем с недвижимостью не возникнет.

Этот документ обязателен лишь при оформлении ипотеки, банки требуют полный пакет бумаг на объект недвижимости, включая:

  • кадастровый паспорт;
  • справку по форме №9 и прочие.

Сделка разрешается только после проверки всей документации.

Можно ли продать жилье без этой бумаги?

Продать квартиру без оформления технического паспорта можно, если участники сделки достигнут соответствующей договорённости. Если покупатель пойдет навстречу собственнику – договор купли-продажи будет подписан без этого документа.

Нужно ли менять на новый при смене владельца недвижимости?

Нет необходимости менять документ на новый при планировании сделки по продаже жилья, так как он не относится к основным правоустанавливающим документам. Как и вся прочая техническая документация, его срок действия составляет 5 лет с момента выдачи.

Справка: Исключением является те случаи, когда в течении этого периода проводилась перепланировка или переустройство жилья.

Нужен кадастровый паспорт?

Для того, чтобы сделка могла быть зарегистрирована – объект недвижимости в обязательном порядке должен состоять на кадастровом учете. При этом, кадастровый паспорт представляет собой лишь выписку из единой базы данных Государственного кадастра недвижимости.

При регистрации сотрудники Росреестра самостоятельно запрашивают сведения кадастра, и если квартира внесена в базу ГКН, то собственнику не придется заказывать выписку для регистрации сделки.

Исключения возможны если:

  • Жилье приобретается с привлечением заемных средств.
  • Если продавец не достиг 18 лет,то органы опеки и попечительства могут потребовать дополнительные документы, в том числе и кадастровый паспорт.

Риски сделок без документа

Покупатель, который решил приобрести квартиру, будет проверять не только само наличие документа, но и достоверность сведений, содержащихся в нем. В противном случае возможны проблемы:

  1. Кадастровая стоимость жилья может быть по каким-либо причинам завышена.Это повлечёт существенное увеличение налогов, которые придется уплачивать новому владельцу.
  2. Опасаться следует и незаконных перепланировок.Возможные проблемы нового владельца будут зависеть от масштаба и сложности внесённых изменений. Специалисты надзорных органов могут потребовать возвращения первоначальной планировки. Строительные работы в этом случае будет проводить новый владелец помещения за свой счет.

Внимание! Несанкционированное изменение сведений, содержащихся в техническом паспорте, карается штрафом. Если этот факт будет обнаружен после продажи квартиры — штраф придется выплачивать новому собственнику.

Мы обсудили важный документ, который характеризует объект недвижимости и требуется практически для всех официальных инстанций, но сделка купли-продажи при этом может быть проведена и без него. Стоит отметить, что далеко не каждый покупатель согласится на такое условие, так как риски при сделке существенно возрастут.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Нужен ли Технический паспорт на объект недвижимости

Нужен ли Технический паспорт

Нужен ли Технический паспорт на объект недвижимости при сделке по купле-продаже, дарении, мены с квартирами, домами, гаражами?
-Нет, не нужен!
Актуальность статьи подтверждена: 21.01.2021 года
Разберемся подробно.

Нужен ли Технический паспорт

Прежде чем написать эту статью, я посмотрела несколько других сайтов, на которые заводит ваш поисковый запрос. Я не думаю, что авторы этих статей намеренно хотят запутать читателя, просто дают устаревшую информацию, копируя ее друг у друга.
Ведь большинство сайтов имеют задачу продажи рекламы, а отнюдь не выдача актуальной информации для читателя.
А ведь 02.01.2017 года вступил в силу новый Федеральный закон 218 «О государственной регистрации недвижимости», который определяет новый порядок оформления объекта недвижимости и прав на него.

И теперь для целей кадастрового учета и регистрации прав на объект недвижимости Технический паспорт не используется.

Для целей кадастрового учета объекта недвижимости необходим Технический план, который изготавливает кадастровый инженер.
Он же и ставит объект недвижимости на кадастровый учет.
То есть в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости вносятся все данные об объекте и только после этой процедуры можно получить Кадастровый паспорт(выписку из реестра).

Технический паспорт на квартиру

Технический паспорт на квартиру иногда все-таки применяется в сделке с недвижимостью.
Как правило это бывает в ипотечной сделке, с применением кредитных средств банка.
У каждого банка свой перечень документов на объект залога.
К тому же, именно Технический паспорт может запросить независимый оценщик. Ведь технический паспорт содержит необходимую для него информацию:

  • дату постройки
  • материал стен и перекрытий
  • высота потолков
  • площадь балконов и лоджий
  • тепло- и водоснабжение
  • перепланировки ( изменение конфигурации и площади комнат)
  • переустройства ( изменение расположения коммуникаций, перенос «мокрых точек», изменение назначения помещения)
  • и другие,
    нужные для оценки рыночной стоимости, характеристики.

Именно Технический паспорт позволяет сличить фактическую квартиру с «законной», то есть выявить не узаконенные перепланировки и переустройства.

Техпаспорт с перепланировкой и переустройством, введенным в эксплуатацию. Посмотреть >>>
Кадастровый паспорт на квартиру посмотреть >>>
Технический план на квартиру посмотреть >>>

Как получить Технический паспорт на квартиру

Технический паспорт на объекты недвижимости изготовляют Бюро технической инвентаризации.

Техник лично осмотрит квартиру и сделает замеры площадей.

Сроки изготовления Технического паспорта от 3 до 30 рабочих дней. Чем быстрее — тем дороже.

Срок действия технического паспорта — 5 лет. Но если его запрашивает банк или независимый оценщик — они могут требовать его обновления. И придется выполнить их условия.

Нужен ли Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт включает в себя основные кадастровые характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер и правильный адрес ( иногда администрация населенного пункта меняет названия улиц и т.д и эти данные, в рамках межведомственного документооборота, поступают в ЕГРН).
Сейчас Кадастровый паспорт не выдают он обязательно включен в выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, которую можно заказать на сайте Госуслуг.

Дополнительно о Кадастровом паспорте читайте в статье: Нужен ли Кадастровый паспорт.

Всегда рада разъяснить. Автор

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности “рука об руку”. Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта – там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет – значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: – Анастасия Бусько; – Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Нужен ли Технический паспорт на объект недвижимости : 2 комментария

Ответ для Светланы.
Эти расходы оплачиваются по договоренности сторон.
Вообще не факт, что после предоставления этого документа банк одобрит предмет залога.

Здравствуйте! Хочу уточнить по техпаспорту на квартиру.
Получается, что техпаспорт необходим именно покупателю для того, чтобы ему одобрили ипотеку. Мне, как продавцу этот документ не нужен и нести дополнительные расходы совсем не хочется. Кто все таки в таком случае должен оплачивать услугу по изготовлению этого документа? Продавец или покупатель?
Спасибо.

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Читайте новые статьи

  • Какие документы приготовить для продажи квартиры 01/2022
  • Зарегистрировать право собственности по договору купли-продажи 01/2022
  • Покупка квартиры с несовершеннолетним ребёнком без нотариуса 01/2022
  • Основные требования при покупке квартиры 01/2022
  • Задаток при покупке квартиры потерять легко! 01/2022

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

  1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
    С уважением Семахина Н.И.
    _
  2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
    _
  3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
    Татьяна Бараева
    _
    4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
    Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
    Оксана, Приморский край
    _
    5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
    Александр., Крым
    _

Мое дело о наделении долей завершилось благополучно, без единого замечания со стороны регистрирующих органов.


7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Буду вас рекомендовать всем знакомым)) и обязательно обращусь к вам , если будут какие то другие вопросы по этой теме! Чувствуется профессионализм и главное : дарите — спокойствие и уверенность!

Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости

Разберемся, как квартира готовится к продаже, какие документы подготовить и как провести саму процедуру.

Чтобы сегодня покупать или продать квартиру можно воспользоваться десятками вариантов. Например, чтобы произошла купля-продажа, разместите объявление в интернете, воспользуйтесь социальными сетями, обратитесь к частному риелтору или пойдите в агентство. Можно продавать самостоятельно, но главное, юридически правильно все оформить. К тому же многие опасаются, что продешевят, хотя могли бы продать жилье намного дороже. Именно потому мы постарались собрать материал, который поможет разобраться, как квартира готовится к продаже, какие документы подготовить и как провести саму процедуру.

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Но не стоит доверять каждому риелтору или агентству, с помощью которых выполняется купля-продажа. Среди них много мошенников, у которых покупкаквартиры только прикрытие темных делишек. Поэтому, прежде чем продать жилье профессионалам, обязательно изучите документ, просмотрите, какие услуги оказывает агентство, насколько у него хорошая репутация.

Конечно, обращаться к подозрительным агентствам опасно, но и самому продаватьнедвижимость довольно сложно. Тогда на ваши плечи ложится подготовка документов и квартиры, проведение осмотра недвижимости и обеспечение безопасности сделки. А если этим занимается профессионал, работа будет проведена качественно и потери окажутся минимальными.

Документы о праве собственности

Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.

На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.

Оценка покупаемой квартиры

Прежде чем кто-то захочет купитьквартиру, нужно чтобы текущие собственники провели оценку недвижимости, покупка которой осуществляется. Это поможет в точности определить, сколько будет стоить квартира, когда осуществляется её купля-продажа. На точную стоимость имущества влияет множество факторов:

  • Насколько развитая у дома инфраструктура;
  • Есть ли придомовая территория (её состояние);
  • Насколько большая в квартире кухня;
  • Параметры метража продаваемой площади.

Принимаются во внимание и другие важные факторы, чтобы успешно продать или купитьнедвижимость. Чтобы не учитывать сотню рассматриваемых параметров, можно просто посмотреть, какие цены выставляют на квартиру с такими же, как у вас параметрами в вашем районе. Так гораздо быстрее и точнее разберетесь со средним показателем стоимости.

Когда выставите на сайт квартиру по цене, за которую её могут купить, не спешите сразу продавать – покупка может быть невыгодной. Лучше посмотрите, сколько звонков вызовет ваше объявление. Когда за сутки звонили больше десяти человек готовых купить жилье, цену можно повышать (но не слишком сильно). Когда поступило всего 1-2 звонка, но никто не захотел покупать квартиру – лучше снизить цену чтобы жилье смогли купить. Этот шаг снизит выгодность продажи для продавца, но позволит гораздо быстрее найти покупателя. Давно замечено, что для быстрой продажинедвижимости достаточно снизить её рыночную стоимость на 15%, и жилье оторвут с руками.

Можно воспользоваться услугами оценщика, с которым покупка недвижимости станет удобнее. Но услуги этого специалиста не бесплатные, хотя цены разумные – от 3 до 5 тыс. рублей. Оценщик выполнит всю работу за вас – проведет диагностику рынка, вашего района, просмотрит квартиры, что уже выставлены на продажу. Это отличный шаг, особенно если квартирапокупается людьми, оформившими на неё ипотеку.

Подготовка квартиры перед продажей

Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.

В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.

Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.

Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.

Объявления о продаже квартиры

Когда внешний вид жилья обрел конкурентоспособность, можно формировать объявление и выставлять его на сайтах, где продаютнедвижимость. Наибольшей популярностью пользуются Domofond, Aвитo и другие. Можно разместить пост в социальных сетях, расширив аудиторию людей, готовых купить недвижимость.

Объявление привлекает не только описанием, но и качественными фото. Фотографии можно сделать самостоятельно или заказать услуги профессионального фотографа. К обычным фотографиям важно добавить план, как выглядит квартира, чтобы её захотели купить. Когда фото готовы, составляете описание квадратных метров. В описании лучше использовать максимальное количество конкретной информации.

Показ квартиры покупателям

Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.

Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.

Список документов для продажи квартиры

Чтобы успешно и быстро продать квартиру, нужно заранее собрать документы для этой сделки. На сборы всех бумажек может уйти около 14 дней. Давайте разбираться, какие документы нужны для покупки и продажи квартиры во всех случаях:

  • Паспорта собственников (всех, даже если их несколько);
  • Если квартира принадлежит несовершеннолетнему – разрешение от органов опеки;
  • Согласие супруга на сделку (если квартиру покупатели в браке).

К основному списку документов нужно собрать дополнительные, но не менее важные бумаги:

  • Бумаги правоустанавливающего толка на недвижимость;
  • Техпаспорт жилья;
  • Выписка ЕГРН;
  • Документ, что квартира не в долгах;
  • Договор о задатке.

Эти бумаги просматривают покупатели, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, что им пытаются продать. Когда продаете квартиру, следует выписаться из неё. Чтобы эту процедуру выполнили через МФЦ, следует подождать 5-14 дней. Прежде чем считать, что каждый документ нашел свое место, следует передать папку юристу, чтобы он убедился в отсутствии ошибок.

Договор задатка

Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.

Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.

В договоре задатка нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Паспортные сведения (продавца/покупателя);
  • Описание квартиры и адрес, по которому она находится;
  • Сколько стоит квартира;
  • Точный размер задатка, сроки его действия;
  • На каких условиях задаток останется продавцу, если покупатель передумает выполнять свои обязанности;
  • Данные, согласно которым квартира окажется без обременений;
  • На каких условиях будет возвращен задаток, если продавец откажется от продажи;
  • В какие сроки нужно выехать из квартиры и подготовить документ для её продажи.

В конце документа обязательно ставится дата его подписания и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи недвижимости – это следующий важный договор, который стороны должны составить и подписать, прежде чем состоится покупка. Чтобы не наделать ошибок в процессе покупки, важно обратиться к юристу. Он проверит уже готовую бумагу или поможет в составлении договоракупли-продажи с нуля. Когда документ составлен, его следует заверить у нотариуса.

Чтобы с договором купли-продажи считались, его нужно составить правильно, в нем нужно указывать указывается в договоре купли-продажи:

  • ФИО и другие важные паспортные данные сторон;
  • Точная цена недвижимости;
  • Обременения (указывайте, имеет ли квартира обременения, уведомьте об их отсутствии);
  • Максимально всеобъемлющее описание квартиры (количество комнат, метраж);
  • На каких условиях договоры будут считаться недействительными;
  • Разрешение на сделку от супруга купить/продать жилье (при необходимости);
  • В каком порядке, и в какие сроки будет передаваться покупка;
  • Являются ли стороны дееспособными;
  • Заключается ли этот договор на добровольных основаниях.

Договор, по которому купили жилье, должен быть подкреплен некоторыми документами. В частности, копией техпаспорта, актом приема-передачи, распиской о приеме денег.

Регистрация квартиры в Росреестре

Даже после подписания договорапокупки-продажи, недвижимость все ещё в собственности продавца. Чтобы квартира была переоформлена и доказать что её купили, нужно обратиться к МФЦ или Росреестр. Пошлина за эту услугу составляет 2 тыс. рублей, платят его люди, которые купили недвижимость. Через 9 дней получите выписку ЕГРН, где будет числиться новый собственник. Но за ней снова придется стоять в очереди.

Передача денег за квартиру

После передачи права собственности, можно требовать денег по договорукупли-продажи. Оплатить средства могут наличными, используя банковскую ячейку или аккредитивный счет. Последний вариант оплатить товар что купили – наиболее популярен, поскольку относительно надежный.

Передача квартиры новому собственнику

Обращаясь в МФЦ или Росреестр, подписывается акт приема-передачи. Поставив свою подпись, продавец подтверждает желание продатьнедвижимость, а покупатель заинтересованность в её покупке. К акту прикрепляется документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Теперь сделку можно считать завершенной.

Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.

Как получить техпаспорт на квартиру и нужен ли он при продаже

Как получить техпаспорт на квартиру и нужен ли он при продаже

В список документов на квартиру в обязательном порядке входит техпаспорт. Он содержит все технические характеристики недвижимости, по мере их изменения необходимо заказывать новый документ. Поэтому важно знать, где взять техпаспорт на квартиру в новостройке и как при необходимости заказать новый.

Что такое техпаспорт БТИ

Технический паспорт – документ, в котором представлена вся техническая информация о помещении или здании в целом, необходимая для инвентаризационного и паспортного учета объектов недвижимости в России. Изготовлением техпаспорта на квартиру и прочие жилые и нежилые объекты занимается БТИ – Бюро технической инвентаризации.

Документ используется для оценки помещения или объекта капитального строительства с целью определения его состояния и инвентаризационной стоимости. Сотрудники БТИ тщательно отслеживают производимые перепланировки в квартире, предварительно выдав на них разрешение. Это важно для сохранения жилого дома в удовлетворительном состоянии.

Чем отличается от других документов

У собственников жилья часто возникает вопрос относительно отличий между техпланом, техническим и кадастровым паспортами. Большинство владельцев квартир считают выдачу техпаспорта БТИ достаточной, а сам документ аналогичным указанным бумагам.

По факту же это три разных документа:

  1. Техплан включает в себя техническую информацию об объекте, привязку к зданию и местности (в случае регистрации земельного участка). Дополнительно в нем содержится спутниковая фотография – местоположение объекта.
  2. Под техническим паспортом БТИ понимают приложение к техплану – это упрощенные сведения, по которым можно сделать выводы относительно объекта (в данном случае квартиры). Здесь представлен план с указанием значений длины каждой стены в квартире и местоположения инженерных коммуникаций.
  3. Кадастровый паспорт содержит информацию, отображенную в адресном реестре, а также номер объекта в единой системе регистрации построек.

Любой многоквартирный дом после возведения сдается застройщиком сотрудникам БТИ в полной мере. Только после того как здание проходит проверку и вводится в эксплуатацию, обязательные документы изготавливаются на каждую квартиру в отдельности. Владельцами становятся люди или компании, которые приобретают жилую недвижимость, включая ее в капитал предприятия.

Зачем он нужен

Прежде чем разбираться, как получить технический паспорт на квартиру, требуется понять, для чего он нужен:

  1. Собственники недвижимости сделали ремонт, в результате чего по ранее одобренному заявлению произошла незначительная (или значительная) перепланировка. В этом случае необходимо обновить технические данные, ранее зарегистрированные в базе БТИ. Подобные действия также требуются при переносе коммуникаций.
  2. Произошли изменения в поэтажном плане. К примеру, замена труб новыми из другого материала также требует внесения данных в техпаспорт.
  3. Недвижимость требуется поставить на кадастровый учет. В большинстве случаев это необходимо при оформлении документов на жилье в новостройках. Но возникают и ситуации иного рода, когда на помещение вовсе нет никакой документации.
  4. Необходимо зарегистрировать долгосрочную аренду недвижимости. Собственник квартиры должен предоставить всю документацию на квартиру с целью показать арендаторам отсутствие незаконной перепланировки. Нередко самовольные действия на объекте влекут нарушения в инженерных конструкциях, из-за чего происходят чрезвычайные происшествия, угрожающие жизни и здоровью жильцов.
  5. Оформление ипотечного кредита в банке. Кредитор на основании технического паспорта проводит проверку соответствия инвентаризационной стоимости фактической, а также пригодности для проживания. Важно проверить статус многоквартирного дома: банки не одобряют ипотеку при желании приобрести недвижимость в доме, признанном аварийным.
  6. Необходимо провести перепланировку жилплощади. Без изучения сведений, поданных ранее, невозможно сделать новый план строения объекта и получить разрешение на осуществление задуманного.

Оформление технического паспорта может потребоваться и по иным причинам. Сделать запрос может только собственник недвижимости или его представитель по нотариально заверенной доверенности.

Где можно сделать

Техпаспорт на различные объекты недвижимости может выглядеть по-разному, что объясняется содержанием индивидуальных технических характеристик. К примеру, бумага на земельный участок имеет отличительный от стандартного образца вид и называется межевым планом. Заказать документ можно в одном госучреждении или другими схожими способами.

На квартиру

Техпаспорт на квартиру можно получить в БТИ или иным способом через организацию-посредника:

  • МФЦ – многофункциональный центр, который работает только для приема заявок у граждан с последующей передачей в госучреждения. Сроки изготовления документа могут увеличиться на 2-3 дня, но собственники квартиры могут обратиться в любое удобное время для подачи заявления и не тратить дополнительные денежные средства;
  • портал “Госуслуги” – этот сайт действует только для принятия заявлений на оформление документов при предоставлении всех данных и бумаг по интернету. Получить техпаспорт можно будет, только лично обратившись в БТИ сразу после изготовления документа;
  • частные конторы – сотрудники подобных компаний берут на себя ответственность за оформление документа, но они также выступают в качестве посредника. Стоимость услуг достигает 50-70% от цены на получение техпаспорта через БТИ напрямую.

Внимание! В МФЦ и частной конторе получить документ можно по месту обращения. Но если многофункциональный центр не запрашивает дополнительных бумаг, то в компании придется оформить нотариально заверенную доверенность на одного из ее сотрудников.

На объект недвижимости

Под объектами недвижимости подразумеваются земельные участки, жилые дома и нежилые помещения. В случае с участками и строениями на них можно обращаться в муниципальное отделение градостроительства и архитектуры.

Предварительно необходимо оформить разрешение на строительство дома, если это предусматривается в ближайшем будущем. Только после возведения постройки будет изготовлен техпаспорт, содержащий план земельного участка и дома, а также его расположение на площади.

На многоквартирный дом

Согласно нормативным документам, а именно статье 25 ЖК РФ, каждый собственник недвижимости обязан сделать на свое жилье технический паспорт.

Если речь идет о многоквартирном доме, документ заказывает застройщик сразу по факту возведения постройки и введения ее в эксплуатацию. Оформление документации происходит в БТИ. В последующем документ хранится в управляющей компании, которая обслуживает дом.

Как получить

Получение техпаспорта происходит в аналогичном для всех ситуаций и объектов порядке. Единственное отличие – необходимый для подготовки пакет документов.

Квартира

Получить техпаспорт на квартиру может только собственник при обращении в одно из указанных учреждений, занимающихся приемом заявлений, со следующими документами:

  • паспорт гражданина РФ;
  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • документ – основание присваивания права собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, наследования и пр.);
  • заявление (пишется по факту подачи документов).

Если собственник не может самостоятельно обратиться в госучреждение, за него это делает доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности.

Внимание! Чтобы заказать техпаспорт на квартиру, находящуюся в долевой собственности, разрешения от других собственников не требуется. Каждый владелец недвижимости может запросить оформление нового документа или написать заявление на изготовление его копии.

Иная недвижимость

Если речь идет о хозпостройках, дачных и земельных участках, домах, которые необходимо ввести в эксплуатацию, требуется предоставить следующие бумаги:

  • паспорт владельца объекта;
  • свидетельство о праве собственности;
  • разрешение на строительство, выданное отделом БТИ или департаментом градостроительства и архитектуры.

При обращении в госучреждение во время строительства дома заявитель не всегда может предоставить свидетельство о праве собственности на него. В этом случае достаточно будет предъявить свидетельство о праве собственности на землю или выписку из Росреестра, подтверждающую факт принадлежности лицу земельного участка, на котором была возведена постройка.

В БТИ должен обратиться застройщик и предоставить следующие документы:

  • учредительные документы компании-застройщика;
  • выписка из ЕГРЮЛ (подтверждает факт регистрации компании-застройщика в качестве юридического лица);
  • разрешение на строительство, выданное администрацией;
  • план межевания земельного участка, на котором происходило строительство;
  • ранее одобренные инженерный и архитектурный планы.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы. В большинстве случаев предоставляются бумаги, свидетельствующие об отсутствии на земельном участке, к примеру, заповедной зоны.

Возможные сложности

Сложностей при заказе тех. паспорта квартиры, как правило, не возникает. Отдельно можно выделить ситуацию, когда владелец недвижимости не может предоставить на нее никаких документов. При этом вместе с паспортом собственника квартиры требуется подать в БТИ выписку из Росреестра и кадастровый паспорт. Это убедит сотрудников в наличии права собственности на недвижимость.

Нужен ли при продаже квартиры

С 2012 года, в соответствии с законодательством РФ, предоставление технического паспорта при продаже квартиры не обязательно. Однако чаще всего покупатели желают проверить отсутствие незаконной перепланировки, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами.

Более того, документ также требуют в Росреестре: без технического паспорта его сотрудники отказываются регистрировать сделку, ссылаясь на возможный факт наличия неузаконенной перепланировки.

Заключение

Техпаспорт при необходимости позволяет решить проблемы технического характера в отношении квартиры. Без него невозможно осуществить какую-либо сделку с недвижимостью, поэтому об оформлении документа следует думать заблаговременно. Заказать изготовление технического паспорта можно напрямую в БТИ, а также в ближайшем отделении многофункционального центра, на портале “Госуслуги” или через частную компанию-посредника.

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

  • Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
  • Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
  • Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
  • Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
  • Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
  • Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

«РБК-Недвижимость» объясняет, какие документы нужно подготовить тем, кто планирует продавать квартиру в 2021 году. Если не позаботиться об этом заранее или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют

Фото: Anete Lusina/Pexels

Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Список документов для продажи квартиры

  • Паспорт
  • Справка о составе семьи
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из ЕГРН
  • Нотариальная доверенность
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Свидетельство о рождении ребенка
  • Письменное согласие супруга
  • Правоустанавливающий документ
  • Технический паспорт

Паспорт

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Договор купли-продажи

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Выписка из ЕГРН

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

Нотариальная доверенность

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Письменное согласие супруга

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.

Правоустанавливающий документ

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Технический паспорт

Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.

Дополнительные документы

Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг. Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Документы для продажи доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления. Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Регистрация права собственности

Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ. Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней. Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.

Ссылка на основную публикацию