Куда обращаться по перепланировке квартиры

Как согласовать перепланировку

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

  1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
  10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
  13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
  7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
  8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

  • планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
  • решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
  • решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
  • решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5. Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
  • дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6. Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия .

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ.

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, кроме некоторых случаев .

Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.

Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания. Срок действия такого решения может быть продлен на 6 месяцев, но только один раз.

7. Что нужно учитывать при проведении работ?

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

  1. Отразить в журнале ход производства работ.
  2. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
  3. Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
  4. Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

8. Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании онлайн.

9. Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявление об оформлении акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.

Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц необходима нотариальная доверенность).

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения (заполняется онлайн);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
  • журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
  • акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки;
  • если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования, понадобятся:
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

С подготовленным пакетом документов заявку на оформление акта вы можете подать онлайн на mos.ru. Все документы прикрепляются в виде скан-копий.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если окажется, что какие-то сведения не могут быть получены с помощью межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Согласовать перепланировку квартиры в новостройке проще, чем в домах старых серий. Но и здесь придется собрать не самые очевидные документы и заплатить несколько десятков тысяч рублей. Подробно об этом рассказывает руководитель агентства GOROD Алексей Паршин.

Особенности перепланировки в новостройке. Куда обращаться?

Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным.

Документы для перепланировки в новостройке

  1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
  2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
  3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
  4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
  5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
  • письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Процесс согласования

  1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
  2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
  3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
  4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость перепланировки

Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.

За что нужно платить:

  1. Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
  2. Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
  3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
  4. Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.

Если не согласовывать, какие будут проблемы?

Вот лишь краткий список возможных побочных эффектов несогласованной перепланировки.

Штрафы и, в крайних случаях (это решение уже по суду), лишение прав на квартиру.

Потеря ликвидности квартиры. Риелторы говорят, что квартира с несогласованной перепланировкой стоит на 5-10% ниже среднерыночной, то есть по сравнению с аналогичной квартирой с согласованной перепланировкой. То есть жилье за 10 млн рублей потеряет от 300 тысяч до 500 тысяч.

Проблемы с заключением сделок. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой – банки подобную сделку не одобрят.

Как итог: большой ремонт без согласования – это игра в «русскую рулетку». Поэтому правильнее сначала получить положительное решение от администрации или БТИ, а уже затем делать ремонт.

Жалобы на незаконную перепланировку

написать жалобу

Нелегальное переустройство квартиры – это изменение конфигурации комнат без оформления разрешения от государственных органов. Такие работы нередко проводятся с нарушением положений Жилищного Кодекса, санитарных и строительных стандартов. Подобная халатность чревата не просто неудобствами для соседей, но риском для их жизни. Потому заинтересованные лица вправе сообщить о происходящем в соответствующие органы. Приэтом жалоба на перепланировку должна быть подготовлена заранее. В дополнение потребуется собрать пакет доказательств, удостоверяющих факт нарушения.

Кто может подать жалобу

  • ликвидировать несущие стены;
  • располагать туалет, ванную над жилыми комнатами;
  • присоединять часть нежилых помещений (чердак, подвал) или всю их площадь к квартире;
  • изменять газоотведение, водоотведение;
  • переносить кухню в жилую комнату, объединять их;
  • увеличивать кухню за счет квадратных метров туалета, жилой комнаты;
  • перемещать радиаторы на балкон.

Куда сообщить о противозаконном переобустройстве квартиры

  • трещины в стенах;
  • нарушение вентиляции;
  • протечки в канализационных конструкциях;
  • плесень на стенах, потолке, на полу.

В управляющую компанию

  1. Собственник позволяет провести осмотр. В этом случае владелец предоставляет разрешение от госорганов на проведение работ. Либо показывает, в чем заключался ремонт, не требующий согласия от соответствующих инстанций. Например, шум или мусор могли появиться в результате замены окон, дверей.
  2. Владелец против проверки и не пускает представителей УК в квартиру. При таких обстоятельствах комиссия составляет акт об отказе собственника в содействии. Далее, УК от своего имени может жаловаться в Жилищную инспекцию.

В Жилищную инспекцию

  1. Собственник сотрудничает с ЖИ. Если при осмотре жилья комиссия выявляет незаконную перепланировку квартиры, то составляется протокол и хозяину назначается штраф. Также ему выдается предписание узаконить проведенные работы в период 4-6 месяцев.
  2. Владелец отказывается впустить комиссию в помещение. Такое поведение со стороны собственника рассматривается как злостное нарушение. Если подобное происходит дважды, то жилище снимается с контроля. Претензия о незаконных изменениях в жилище передается в суд. Сюда владельца вызовут повесткой и ему придется участвовать в судебном разбирательстве. Если факт незаконных изменений будет доказан, то собственника обяжут привести помещение в первичный вид. Дополнительно будет назначен штраф.

В прокуратуру

  • заявление о незаконной перепланировке;
  • официальный ответ на жалобу от УК, ЖИ;
  • акты проверки жилища, если она проводилась;
  • акт об отказе в допуске в помещение, если собственник не открыл дверь или прямо об этом заявил;
  • доказательства факта нарушения строительных норм – фотоматериалы, показания свидетелей.

Как составить претензию

  • наименование инстанции, в которую направляется обращение;
  • данные заявителя – Ф.И.О., адрес, контакты (в коллективной жалобе указываются сведения о каждом заявителе);
  • адрес квартиры, в которой проведено переустройство;
  • данные собственника жилья;
  • примерные даты проведенных работ;
  • требование провести проверку и основания для нее – опасность, грозящая жизни и здоровью жильцов дома, нанесение зданию ущерба;
  • дата подготовки жалобы;
  • подпись составителя и расшифровка.

Как обращаться в суд

  • подготовить иск – при составлении следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ;
  • собрать документы;
  • подать иск в судебный секретариат;
  • получить извещение о начале производства по делу;
  • посетить судебное разбирательство – одно либо несколько, зависит от сложности процесса.

В какой суд подавать заявление

Что касается того, куда обращаться с иском, то жаловаться следует в суд первой инстанции. А именно – в районный суд по месту проживания.

Какие документы и доказательства нужны

  • заключение о размере ущерба – заказать оценку можно у независимого эксперта;
  • паспорт БТИ;
  • копии обращений в УК, ЖИ, а также ответы, решения, заключения этих инстанций – эти документы удостоверят факт попытки досудебного урегулирования конфликта;
  • заключение от органов пожарного надзора, если имеет место риск утечки газа или зафиксирована пожароопасная ситуация.

Какой штраф положен тем, кто делает такое переобустройство

Штраф за самовольное переустройство недвижимости предусмотрен ст. 7.21 КоАП РФ. При перепланировке квартиры в многоэтажном доме сумма составит 2-2,5 тыс. рублей. Для жилых зданий иного типа – 1-1,5 тыс. рублей. В случае нанесения ущерба соседям, собственнику придется предоставить им материальную компенсацию. Также его обяжут за свой счет устранить допущенные нарушения.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

  • снос несущих стен;
  • вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
  • объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
  • объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
  • организация мокрых зон над сухими;
  • демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
  • заявление на перепланировку;
  • нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
  • договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
  • технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
  • свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

kak-uzakonit-pereplanirovku-poshagovaya-instruktsiya

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья. Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах. Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем.

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт на квартиру;
  • экспликации.

перепланировка квартиры

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

  • снесли несущую стену;
  • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
  • перенесли батарею на балкон;
  • присоединили балкон к жилой комнате;
  • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
  • демонтировали вентиляционный короб;
  • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

перепланировка квартиры

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

перепланировка квартиры

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

  • заявление на перепланировку;
  • техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
  • справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
  • проект изменений в квартире;
  • согласия на перепланировку от остальных собственников;
  • документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
  • техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

перепланировка квартиры

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Фото: Shutterstock

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото:Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Ссылка на основную публикацию