Счет эскроу в долевом строительстве-2020: что это и как работает?

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.”>проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (Откроется в новой вкладке.”>п.1 и 1.1, ст.9, и Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.”>просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.”>уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Откроется в новой вкладке.”>п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

закона ФЗ-214 см.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

В каких случаях покупатель может забрать деньги.

Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.

Схема долевого строительства выглядела так:

  1. Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  2. Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
  3. На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  4. Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

  1. Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
  2. Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  3. Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета.

Счет эскроу в долевом строительстве-2020: что это и как работает?

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Читайте также:  Как определить код продукции при применении льготной ставки по НДС

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Плюсы и минусы счета эскроу

  1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
  2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
  3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
  4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
  1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
  2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
  3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
  4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию обычно 0,7 1 от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар компания-застройщик.

Эскроу-счета

Эскроу-счета в строительстве

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Применение эскроу-счетов регламентируется законом в § 3 главы 45 ГК РФ.

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам?

Как продавались новостройки раньше.

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Застройщики, продавая квартиры на этапе строительства, направляют полученные от продажи средства на строительство домов.

Приобретение жилья на этапе строительства обычно дешевле, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.

Однако долевое финансирование строительства будущими жильцами по-прежнему содержало в себе некоторые риски для дольщиков и в 2017 году власти решили изменить существующую практику продажи новостроек.

Как будут продаваться новостройки теперь.

В конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новую схему финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Строить новые жилые дома можно будет только с привлечением собственных средств девелопера или заемных денег из банков.

Однако это не значит, что покупатели потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему сможет выбрать понравившийся объект, заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет через банк, осуществляющий финансирование строительства.

Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком?

  1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу- счета. На оформление и регистрацию ДДУ в «Росреестре» уйдет примерно 9 дней.
  2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трех-сторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
  3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги
с эскроу-счета?

Средства с эскроу-счета вернутся клиенту в следующих случаях:

  1. застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  2. застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  3. застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если обанкротится банк?

Деньги, размещенные на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн руб. Однако даже в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «ЮниКредит Банк», «Связьбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

Что если застройщик
обанкротится?

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от действий девелопера.

В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового застройщика для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

На какой стадии можно купить
новостройку через эскроу-счет?

Согласно прежней схеме работы, застройщик получал право начинать продажи квартиры еще на ранней стадии строительства жилого дома. Это позволяло быстрее привлекать средства для строительства. Новая схема, подразумевает использование девелопером собственных или заемных средств при возведении жилого объекта.

Однако в рамках новой схемы, продажи квартир по-прежнему будут открываться на ранних стадиях строительства. Этому способствует желание банков, выделяющих кредиты на строительство, минимизировать собственные риски, за счет привлечения денег покупателей на эксроу-счета.

Таким образом, чем больше денег привлечет застройщик в самом начале проекта, тем выгоднее для него станет кредит выдаваемый банком.

Насколько подорожают новостройки?

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Затраты на финансирование строительства в виде стоимости обслуживания кредита и выплаты процентов будут учитываться застройщиками при определении цен на жилье. Чем дороже получаемые застройщиком кредиты, тем дороже станут квартиры в новостройках для покупателей.

Схема привлечения средств на строительство через эскроу-счета защищает большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае — средства с эскроу-счета не подлежат изъятию, даже если сам покупатель окажется должником. Однако, гарантия сохранности средств неизбежно выразится в увеличении стоимости квартир.

Ранее застройщик мог привлекать кредитные средства лишь для покрытия разницы между стоимостью строительства и деньгами, привлеченными от дольщиков. При новой схеме финансирования доступа к средствам дольщиков на этапе строительства у застройщика не будет. Тем самым объем кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для возведения домов, возрастет до 85%, что значительно увеличит себестоимость строительства.

А это значит, что при переходе на эскроу-счета жилье в новостройках может подорожать по оценкам различных экспертов рынка недвижимости на 10–30 процентов.

Как оформляется договор по эскроу-счету?

Покупатель и продавец договариваются о сделке купли-продажи.

Покупатель и продавец обращаются в банк для осуществления взаиморасчетов по сделка с использованием счета эскроу.

Банк формирует договор, на основании которого открывает счёт.

Регистрация сделки в Росреесте.

Покупатель зачисляет денежные средства на счёт эскроу.

Банк проверяет выполнение застройщиком обязательств по строительству.

По сделке продавец застройщик получает денежные средства. Покупатель — свою квартиру.

  1. Постоянное финансирование строительства, независимое от сезонности продаж и других обстоятельств.
  2. Контроль со стороны банка за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором сроков распоряжения денежными средствами.
  3. Минимизация рисков неоплаты.
  1. Дольщик имеет полную гарантию получения жилья по зафиксированной цене, либо гарантию возврата денег.
  2. Уверенность в получение квартиры.
  3. Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.
  1. Застройщик вынужден брать кредит банке под процент, который придется закладывать в стоимость возводимого жилья.
  2. Данная схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.
  3. Пересмотр собственной финансовой модели, что также может сказаться на конечной стоимости объекта и срокам сдачи.
  4. Часть небольших застройщиков не сможет работать в данных условиях и уйдет с рынка.
  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка.
  2. Эскроу-счета — относительно новый продукт для России, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
  3. При необходимости провести дорогостоящую сделку, сумма свыше 10 млн рублей является личным риском покупателя.
  4. Увеличение среднерыночной стоимости жилья.
  5. Возможное увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Подготовлено по материалам :

Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом 214-Ф3. Проектная декларация опубликована на сайте: www.gk-mic.ru. Фактический внешний вид возводимых зданий может отличаться от изображений, размещаемых на сайте. Информация, изложенная на сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условия не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.

  • Выбрать квартиру
  • О компании
  • Ипотека
  • Новости
  • Акции
  • Контакты
  • Карта сайта

Клиентская поддержка: +7 (495) 255-44-16
Адрес: Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 1Б
Понедельник-пятница с 9:00 до 21:00
Суббота, воскресенье с 10:00 до 19:00

Клиентская поддержка 7 495 255-44-16 Адрес Москва, Космодамианская наб.

Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета.

Счета эскроу в долевом строительстве

Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.

Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.

Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.

Законопроект

Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс. Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.

Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.

Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей.

Популярные вопросы и ответы

Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги.

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

Недостатки?

Явных недостатков я не вижу. Сейчас наличными уже почти никто не расплачивается и большинство расчетов – прозрачные. Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь многие не пользуются аккредитивом (разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет – прим. ред.) по большей части, потому, что тогда высветится реальная стоимость квартиры. Если ее нужно скрыть, используются ячейки. В случае с эскроу-счетами такой фокус не проходит: какая сумма указана в договоре, такая и проходит по счетам. Скрыть ничего не получится.

Опрошенные ЦИАН юристы и застройщики минусы нашли, и довольно много. О них читайте в следующей статье.

И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет доступа не будет.

Что такое эскроу-счета

Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника:

  • депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности;
  • бенефициар — кто их получает;
  • эскроу-агент, который все это контролирует.

Чтобы получить деньги депонента, бенефициар должен выполнить какие-то условия. И пока он этого не сделает, средства будут храниться как раз на эскроу-счетах. А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

Эскроу-счета: как изменилась бухгалтерская отчетность застройщиков?

С переходом на счета эскроу модель бухгалтерского учета для застройщиков и подрядчиков изменилась, что вызвало немало вопросов и разногласий. Разберём некоторые из них.

Как работает счет эскроу.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно. И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.

Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю. Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

  • покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
  • продавцом квартиры;
  • агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

покупатель квартиры обращается в банк для получения ипотечного кредита;.

Что такое счет эскроу

Эскроу счет – это специальный счет, который открывается в банке для каждого дольщика. На нем деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства дома.

Средства передаются строительной компании только после того, как она полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками.

В буквальном смысле расчеты со строительной организацией через счет эскроу выглядят следующим образом:

  1. покупатель выбрал квартиру в строящемся доме;
  2. заключил договор долевого участия (ДДУ);
  3. зарегистрировал дду в регистрационной палате;
  4. перечисляет деньги в банк на эскроу-счет до сдачи дома в эксплуатацию. Деньги на этом счету заблокированы для дольщика и застройщика.

Когда дом готов и сдан в эксплуатацию, строительная компания получает с этих счетов деньги. Если же застройщик обанкротился, деньги возвращаются дольщику.

Таким образом, эскроу-счет является одним из вариантов гарантирующим дольщику сохранность его денег. По смыслу работы он практически не отличается от расчета с участием банка через аккредитив.

Когда дом готов и сдан в эксплуатацию, строительная компания получает с этих счетов деньги.

Добавить комментарий