Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: особенности и порядок совершения сделки

Порядок реализации сделок с нотариальным депозитом

Осуществление операций по приобретению объектов недвижимости характеризуется высокими рисками. Обусловлено это такими факторами:

  • сумма платежей всегда значительная;
  • может иметь место мошенничество продавца путем подделки правоустанавливающих документов;
  • отсутствие гарантий безопасности и исполнения в полном объеме взятых обязательств всеми участниками сделки.

На первичном рынке минимизация рисков финансовых махинаций осуществляется тем, что расчеты реализуются напрямую. Компания-застройщик получает деньги и передает в собственность новую квартиру. На вторичном рынке безопасность и гарантированность расчетов обеспечивается несколькими способами:

  1. Передача денежных средств через банковскую ячейку. Для этого покупатель должен оформить на свое имя депозит в финансовом учреждении, предоставить к нему доступ лицу, продающему недвижимость. Доступ открывается после завершения сделки купли-продажи.
  2. Использование аккредитивной формы расчетов. В этом случае в проведении расчетов участвует посредник – банковская организация. Средства, которые подлежат уплате продавцу, находятся на хранении у банка. Выдача денег происходит при выполнении полного объема договорных условий – подтвердить это продавец должен документально.
  3. Оформление нотариального депозита.

Недостатки первых двух методов в их высокой стоимости и трудозатратности. Дополнительное препятствие для физических лиц – необходимость подготовки большого числа документов, для чего требуются специальные знания и понимание сути каждого этапа расчетов. Нотариальная разновидность депозита отличается более низкой ценой и возможностью получения профессиональных разъяснений по каждому шагу (средняя стоимость услуги находится на уровне 1500 руб.).

Продавцу выдается справка о реализованном платеже, которая должна быть обязательно заверена нотариусом.

Как внести деньги

Что значит положить деньги на депозит нотариусу? Согласно закону Федеральной Нотариальной Палаты, внесение денег на депозит нотариуса возможно одним из двух способов:

  1. Перечисление средств на депозитный счет по реквизитам. Подтверждением успешной транзакции служить чек-ордер.
  2. Передача наличных денег непосредственно нотариусу, который должен выдать соответствующую квитанцию.

В основах о нотариате есть правила совершения нотариальных действий на территории Российской Федерации.

Согласно с изменениями, внесенными в №457-ФЗ, все граждане могут воспользоваться депозитарным счетом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Стороны купли-продажи имеют право выбрать именно такую форму для проведения расчетов в любой момент.

Правила при обращении к депозиту:

  • договор заверяется у нотариуса;
  • составляется отдельный документ с подробным описанием передачи средств;
  • передача денег через депозит должна быть оговорена в договоре купли-продажи.

На сегодняшний день существует большое количество вариантов расчета между покупателем и продавцом:

  • наличность;
  • банковские ячейки и счета;
  • денежные переводы;
  • обмен денег через третьих лиц.

Если речь идет о большой сумме на покупку дома или квартиры, то в целях безопасности операций лучше использовать расчет через депозит нотариуса, который регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Необходимость в депозитном счете.

Как нотариус осуществляет операции с деньгами?

Многих интересует, как нотариус выполняет операции с передаваемыми ему средствами. Законом запрещено хранить материальные ценности в нотариальной конторе, так как данная контора не является учреждением, предназначенным для безопасного хранения материальных ценностей. Поэтому решается данный вопрос следующим образом:

  • Для хранения средств, поступающих для расчетов сторон обязательства, нотариусы имеют специальные счета в банках – публичные депозитные счета, куда перечисляют эти средства. Хранение собственных средств нотариуса на данных счетах запрещено, они открыты исключительно с целью предоставления возможности для расчетов между третьими лицами

Безопасность является одним из ключевых приоритетов, поэтому вся работа организована таким образом, чтобы исключить риск потери переданных нотариусу активов по каким-либо причинам.

При этом желательно удостоверить договор займа у нотариуса, чтобы избежать возможных проблем при возврате долга.

Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Читайте также:  Пенсионный фонд в Кожевникове - адрес, телефон, режим работы отделения

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Некоторые включают в условия доступа еще и Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.”>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Кто как это решает на практике – Откроется в новой вкладке.”>у кого хранится ключ от банковской ячейки – можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
(Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне)

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована.

Плюсы и минусы нотариального депозита

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью имеет положительные и негативные стороны, в том числе и в сравнении с банковской ячейкой. Основное отличие между этими формами расчетов состоит в том, что депозит – это безналичный способ рассчитаться с покупателем, а аренда индивидуального сейфа используется для наличных сделок.

Одно из свойств нотариального счета, которого лишена ячейка, – обеспечение прозрачности взаиморасчетов покупателя и продавца. В данном случае невозможна ситуация, когда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку банка закладывается другая. Это не позволяет продавцу уклониться от налогов, дезинформируя ФНС о реальной стоимости проданной недвижимости. Также это повышает безопасность сделки для покупателя, который при расторжении договора купли-продажи сможет вернуть полную сумму (а не ту, что он внес в договор по просьбе собственника жилья).

Другие плюсы и минусы счета нотариуса продемонстрированы в таблице.

Таблица 1. Преимущества и недостатки нотариального депозита перед банковской ячейкой

ПреимуществаНедостатки
Услуга нотариуса стоит дешевле. Минимальный тариф составит:

между сторонами составлено соответствующее соглашение;.

Нотариус удостоверяет сделку, а потом сам переводит деньги продавцу, как только собственность будет зарегистрирована в Росреестре.

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

  • использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ продавцу после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
  • передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
  • оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

  • оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
  • покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
  • с депозита продавец сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
  • вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

  1. Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);
  2. В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.
  3. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).
  4. После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).
  5. Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).
  6. Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.
  7. Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.

–>

Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Депозит нотариуса при расчетах по сделкам

Главная страница → Статьи → Депозит нотариуса при расчетах по сделкам

Если вы решили приобрести или продать квартиру, комнату, дом или земельный участок, или совершить иную сделку с недвижимостью и не только, то необходимо определить, какой способ расчетов выбрать?

В настоящее время возможны различные варианты проведения расчетов по сделкам: через банковскую ячейку, аккредитив, можно и наличными, если не страшно.

Одним из новых способов проведения расчетов между сторонами является депозит нотариуса. Этот способ появился сравнительно недавно, но уже набирает популярность.

Что же такое депозит нотариуса, как и когда можно использовать его и, самое главное, насколько этот способ безопасен при расчетах по сделкам.

С 2015 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Основы законодательства РФ о нотариате, позволившие нотариусам принимать в депозит денежные суммы на основании соглашения между должником и кредитором.

Итак, для того чтобы провести денежные расчеты по сделке с использованием депозита нотариуса, необходимо согласие обеих сторон. Возникает вопрос: в какой форме должно быть заключено соглашение между должником и кредитором? Должен ли это быть отдельный документ или можно предусмотреть условие о расчетах через депозит нотариуса в самом договоре купли-продажи? Полагаем, что возможны оба варианта.

Как и когда внести деньги в депозит покупателю и как их получить из депозита продавцу? Есть различные способы: например, внести деньги до подписания или в день подписания договора купли-продажи, можно оговорить срок внесения денег в депозит и после подписания договора, но во всех случаях следует правильно оценивать риски сторон и соблюдать баланс интересов.
Если покупатель вносит деньги в депозит после подписания договора, то риски продавца значительно повышаются, так как договор он подписал, а денег не видел, и есть ли они у покупателя, не знает.
Этого можно избежать, если на момент подписания договора купли-продажи деньги уже внесены в депозит, и нотариус подтверждает это продавцу.
С другой стороны, покупатель, который внес деньги до подписания договора, но еще не заключил сам договор купли-продажи, тоже рискует. В этом случае ему помогает закон, так как во всякое время до получения кредитором (продавцом) денег из депозита нотариуса должник (покупатель) вправе потребовать возврата ему таких денег.

При внесении денег в депозит нужно помнить о правилах места исполнения обязательства, то есть, какому нотариусу вносить деньги.
По общему правилу при передаче недвижимого имущества деньги вносятся нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества. Если квартира находится в Санкт-Петербурге, то следует обращаться к нотариусу Санкт-Петербурга, но это правило может быть изменено соглашением сторон.
Можно заключить соглашение о порядке проведения расчетов через депозит нотариуса, регулирующее оплату нескольких объектов недвижимости, в том числе и в разных субъектах.
После того как деньги внесены в депозит, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В договоре целесообразно указать те условия, при наступлении которых деньги выплачиваются продавцу, например:

  • государственная регистрация перехода права собственности к покупателю;
  • предоставление продавцом справки, подтверждающей отсутствие зарегистрированных лиц в квартире;
  • предоставление сторонами акта приема-передачи;
  • иные условия, которые согласованы сторонами.

Следует отметить, что суммы, сроки и условия выплаты денег определяют стороны, возможны различные варианты.
После согласования всех условий сделки, подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права к покупателю. Это можно поручить сделать нотариусу.
Когда стороны исполнили все условия, предусмотренные договором купли-продажи, нотариус выплачивает деньги из депозита продавцу. Выплачиваются деньги из депозита продавцу, как наличными, так и переводом на счет.
Если в договоре купли-продажи указаны реквизиты счета продавца, то нотариус переводит деньги на счет. При оплате наличными выписывается чек, и продавец получает деньги в банке. Во всех случаях нотариус проверяет документы, подтверждающие исполнение договора и необходимые для выплаты денег.

При проведении расчетов через депозит нотариуса безопасность гарантируется:

  • персональной, имущественной, застрахованной ответственностью нотариуса;
  • честной и чистой сделкой, где нотариус не только устанавливает личности сторон, проверяет дееспособность и волеизъявление, но и контролирует расчеты сторон, причем сумма в договоре и сумма в депозите нотариуса не может отличаться, что иногда случается при заключении сделок в простой письменной форме;
  • законом, в соответствии с которым деньги, находящиеся на депозитном счете нотариуса, не включаются в конкурсную массу в случае банкротства банка.

В настоящее время стоимость расчетов через депозит невелика, но дает существенные дополнительные гарантии сторонам, избавляет от лишних рисков и затрат времени.

Елена Карпова
Нотариус Санкт-Петербурга

Должен ли это быть отдельный документ или можно предусмотреть условие о расчетах через депозит нотариуса в самом договоре купли-продажи.

Советы нотариуса: депозит нотариуса и другие формы расчетов при сделках

Ведущая – Добрый день. Тема сегодняшнего выпуска – «Депозит нотариуса и другие формы расчетов при сделках». На вопросы посетителей сайта BSN.ru отвечает Петр Васильевич Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Первый вопрос такой. Сейчас набирает популярность такая форма расчетов при сделках с недвижимостью, как депозит нотариуса. Екатерина просит поподробнее рассказать про депозит нотариуса – стоимость услуг за депозит, где и как он открывается, как происходит закладка денег?

Петр Герасименко – Вопрос очень хороший. Действительно депозит набирает популярность. Если до недавнего времени депозит нотариуса использовался как способ исполнения обязательств между должником и кредитором, то с введением новых нормативных актов депозит может быть использован и при расчетах по сделкам с недвижимостью.

Это означает, что продавец и покупатель при совершении сделки вправе провести расчеты через депозит нотариуса. Для этого при удостоверении договора или до заключения основного договора можно заключить соглашение, в котором установить, что расчеты определенной суммы будут произведены через депозит нотариуса. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению или стороны пришли к соглашению придать ей нотариальную форму, они оплатят тариф нотариуса (дополнительно помимо сделки) в сумме от 1,5 до 5 тысяч рублей вне зависимости от суммы, внесенной на депозит нотариуса.

Как это происходит? Стороны обращаются к нотариусу, сообщают о том, что хотят использовать депозит, и здесь уже может быть несколько вариантов. Как правило, нотариус направляет стороны в банк, где у него есть депозит. Туда они наличным способом вносят средства и после исполнения обязательств по договору, после регистрации права собственности в органах государственной регистрации (что также в свою очередь может сделать нотариус) нотариус перечисляет эти денежные средства продавцу. Это достаточно удобная форма, но в ней есть один существенный недостаток – расчет по этим сделкам происходит только в безналичной форме. Но при этом мы должны понимать, что мы живем в XXI веке, и мне кажется, что расчеты по сделкам должны быть прозрачными. Эту функцию безусловно выполняет депозит нотариуса.

С этого года установлена дополнительная безопасность для денежных средств, которые хранятся на депозите нотариуса. В 391-ФЗ установлено, что денежные средства, хранящиеся на депозите нотариуса, в случае, если у банка отзывается лицензия, не включаются в конкурсную массу. Это означает, что они не будут утеряны для сторон.

Стоимость депозита, как я сказал, от 1,5 до 5 тысяч рублей, если сделка совершается в нотариальной форме. Если сделка совершена в простой письменной форме, стороны также могут обратиться к депозиту нотариуса, но в этом случае стоимость будет составлять 0,5% от суммы, которая будет внесена в депозит. Поэтому целесообразно совершить сделку в нотариальной форме, заплатить установленную законом сумму, которая идет по регрессной шкале. Соответственно, оплатив расходы за депозит нотариуса, выиграть в денежных средствах.

В. – Екатерина просит уточнить, можно ли использовать депозит нотариуса, когда есть материнский капитал. Если да, то как будет это происходить?

П.Г. – Вопрос сложный, и, скорее всего, нет. Как правило, денежные средства, используемые по материнскому капиталу, находятся на некоем блокированном именном счете. Как правило, с этого блокированного именного счета они сразу перечисляются на счет продавца. Бывают случаи (я пока не сталкивался), когда эти средства могут быть получены покупателями наличным способом. В этом случае использование депозита нотариуса возможно. Но еще раз повторюсь: как правило, эти средства не находятся на руках у покупателей и сразу переходят от покупателя к продавцу со специальных счетов.

В. – Татьяна спрашивает: «Можно ли использовать депозит нотариуса при заниженной цене сделки?»

П.Г. – Нет, нельзя, потому что та сумма, которая внесена в депозит нотариуса, обязательно должна быть указана в договоре. Как раз речь идет о прозрачности сделки и расчетов. Это тот минус, который, если сравнивать банковскую ячейку и депозит нотариуса, имеется у последнего. С другой стороны, это плюс, потому что стороны в случае расторжения договора получают реальные суммы, которые они внесли. Если же будет указана сумма 1 млн рублей, а реально уплачено 5 млн, то и потерпевшая сторона сможет вернуть только 1 млн.

В. – Яна спрашивает: «Каким образом можно с использованием депозита нотариуса предусмотреть расчеты по встречным сделкам, когда продавцы получают денежные средства после регистрации не только своего, но всех объектов, участвующих в цепочке?

П.Г. – Все это возможно. Действительно можно сделать соглашение. Более того, учесть не только интересы сторон договора (продавца и покупателя), но и интересы риэлторов, которые сопровождают сделку, защитить интересы тех лиц, которые не участвуют в сделке, но, допустим, пользуются жильем и обязуются снять обременение своим пользованием, освободить от вещей отчуждаемую квартиры и также получить какую-то сумму. Все это можно оговорить в этом соглашении. Это очень удобный способ, и как раз в цепочках сделок сейчас активно депозит используется.

В. – Можно ли заранее в договоре предусмотреть последствия (возможное расторжение договоров) в случае, если один объект в цепочке не проходит регистрацию?

П.Г. – Можно. Можно оговорить условия в случае, если сделка не будет совершена либо если не будет зарегистрировано право собственности по какой-то причине, либо не будут выполнены обязательства с чей-то стороны. В этом случаи деньги будут возращены тому лицу, которое внес их в депозит.

В. – Татьяна интересуется: «Сколько нотариусов используют депозит? Существует ли список нотариусов, которые уже открыли депозит?»

П.Г. – Порядка 100 человек сегодня имеют депозитный счет, активно его используют около 50 нотариусов (из 320). На сегодня этого в принципе достаточно. С каждым днем все больше нотариусов открывают депозитные счета, и в ближайшее время информация о таких нотариусах будет размещена на сайте Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

В. – Помимо депозита нотариуса есть такие формы расчетов при сделках, как сейфовая ячейка и банковский аккредитив. В чем, по Вашему мнению, заключаются плюсы и минусы депозита нотариуса по сравнению с двумя другими формами расчетов?

П.Г. – При внесении денег в банковскую ячейку в договоре нередко указывается заниженная цена. Это и плюс, и минус. Можно уйти от налогообложения, можно указать не всю сумму – в этом определенный плюс, если сравнивать с банковским аккредитивом и депозитным счетом нотариуса. Но в то же время это и минус, так как это опасно – вплоть до того, что имущество банковской ячейки может быть похищено, а банки не страхуют и не указывают суммы, которые хранятся в этих банковских ячейках. Есть страхование некой определенной суммы, которая не связана с суммой, находящейся в ячейке. Такие случаи, увы, были. Удобство банковской ячейки в том, что расчеты происходят наличным способом. Это и плюс, и минус, потому что сейчас уже пора переходить на безналичные расчеты.

Аккредитив и депозит нотариуса очень похожи в плане расчетов. Более того, с введением нормы 391-ФЗ банки серьезно снизили суммы, которые они взыскивают за использование аккредитива. Если раньше аккредитив стоил 20-50 тыс. рублей, то сейчас в городе есть аккредитивы, которые стоят и 5, и 10 тысяч рублей. Большой разницы между депозитом нотариуса и аккредитивом я не вижу.

Плюс банковской ячейки в том, что можно произвести наличные расчеты и сокрыть какую-то сумму. В то же время сокрытие доходов все-таки является нарушением, если не преступлением налоговым. Еще один недостаток депозита и аккредитива, насколько я знаю, это то, что по ним возможны расчеты только в рублях, а в банковскую ячейку можно внести и валюту.

В. – Одним из недавних нововведений стала видеофиксация сделок. В чем суть нововведения? Сколько нотариусов уже используют видеофиксацию?

П.Г. – Немногие нотариусы официально используют видеофиксацию. Информация об этом должна быть размещена в нотариальной конторе, должна быть доведена до лиц, которые обращаются к нотариусу. Но так как расходы достаточно большие, я думаю, что только в этом году или в следующем это примет массовый характер. Сегодня это право, а не обязанность нотариуса.

В. – Я слышала, что клиенты нотариуса при желании сами могут записать действия нотариуса на видео. Так ли это?

П.Г. – Да, имеют право при согласии всех сторон сделки, и если не нарушается тайна нотариального действия, действительно могут.

В. – Большое спасибо за ответы!

С этого года установлена дополнительная безопасность для денежных средств, которые хранятся на депозите нотариуса.

Что такое депозит нотариуса?

При совершении купли-продажи недвижимого имущества необходимо проходить процедуры, связанные с передачей крупной суммы денег.

Одним из безопасных способов взаиморасчета между продавцом и покупателем является депозит нотариуса при сделках с недвижимостью.

То есть продавец недвижимости может обезопасить себя от мошеннических действий покупателя, воспользовавшись посредничеством нотариуса и банковского счета.

Депозит нотариуса, что это такое? Это денежный сейф для продавца и покупателя недвижимости. Нотариус на свое имя открывает счет в банке, куда покупатель перечисляет сумму.

Деньги там хранятся до тех пор, пока сделка с куплей-продажей не пройдет регистрацию в Росреестре. После этого средства переводятся на счет продавца в виде безналичного расчета.

Деньги также можно получить в кассе банка. Такой способ передачи денег стал доступен с 2015 года, чтобы обезопасить стороны сделки от финансовых мошенничеств.

После этого средства переводятся на счет продавца в виде безналичного расчета.

Проверено ЦИАН

Кроме того,деятельность нотариуса застрахована и если его депозитный счет обнесли,то страховая должна покрыть убытки.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров расскажут вам о депозите нотариуса и его применении при сделках с недвижимостью для проведения расчетов.

Светлана: Что такое депозит нотариуса?

Алексей: Депозит нотариуса выполняет две функции. Первая – это возможность исполнить обязательство путем внесения денежных средств на депозит нотариуса при условии, если непонятно, кто является кредитором (кому вы должны) или нет возможности его найти и ему исполнить обязательства.

Например, произошла уступка права требования и непонятно, кто теперь является кредитором, потому что вроде приносят по должнику одни документы, а уведомления будут посланы другим лицом и т. д.

Случай вполне типичный. Это первый законный способ, как можно исполнить свое обязательство перед кредитором. То есть условно говоря, внесение денежных средств в депозит нотариусу при условии тех обстоятельств, про которые я сказал, будет являться некой фикцией исполнения обязательств и должник не будет попадать в просрочку.

И второе – по соглашению между должником и кредитором можно договориться о том, как будет исполняться обязательство, а именно исполняться обязательство будет с помощью депозита нотариуса.

То есть первый – это законный способ. В случаях, установленных законом, можно использовать свои обязательства через депозит нотариуса.

А второй – договорной способ. То есть мы с вами договорились, я вам продаю квартиру, а вы, как покупатель, вносите деньги, которые вы мне должны будете передать не в сейфовую ячейку или не в банковский аккредитив, а вносите в нотариальный депозит.

Светлана: Расскажите подробнее, каким образом возможно применить депозит при сделках с недвижимостью?

Алексей: Ну примерно так же, как я и сказал. Сначала стороны записываются на консультацию к нотариусу. Я всегда рекомендую это сделать всем агентам (продавцам), потому что несмотря на то, что в прошлом году еще активно начал использоваться депозит на рынке жилья, но все равно мало кто еще знает о нюансах.

Поэтому лучше прийти на консультацию к нотариусу, где нотариус опишет агенту (продавцу) и клиенту (покупателю) приблизительную схему того, как это все происходит.

Это, с одной стороны, очень просто, но с другой – любая новизна немного отпугивает. Поэтому агенты могут не совсем комфортно себя чувствовать, отвечая на вопросы клиентов.

Поэтому я предлагаю обратиться к первоисточнику, то есть к нотариусу. И нотариус на предварительной консультации рассказывает, что такое депозит, и как он работает. Покупатель вносит денежные средства в кассу банка на депозитный счет нотариуса.

С того момента, как деньги на депозитный счет нотариуса поступили, стороны собираются и заключают договор купли-продажи.

После заключения договора купли-продажи, лицо, внесшее денежные средства (покупатель), получает справку о том, что деньги находятся на депозитном счете нотариуса. И условие расчетов прописывается прямо в договоре купли-продажи.

Например, продавец имеет право получить денежные средства с депозитного счета нотариуса при условии представления нотариусу выписки о переходе права собственности на имя покупателя. Это простой сценарий.

Соответственно, как нотариусу одна из сторон выписку предоставляет, он принимает заявление от покупателя о готовности получить денежные средства с просьбой его клиента выдать денежные средства, и нотариус, в зависимости от того, какой способ получения денег продавец выбирает, либо перечисляет деньги на счет клиента в другом банке, либо выдает через кассу наличными.

Грубо говоря, все это дело выглядит так. Достаточно просто, прозрачно и понятно. А дальше возникает очень много разных нюансов.

Светлана: Какова стоимость самого депозита?

Алексей: Если мы имеем договор один на один (когда один объект, есть продавцы и есть покупатели, это называется сделка один на один) без взаимообусловленных сделок (так называемых цепочек), услуга обойдется в 2 200 рублей.

Светлана: А если имеет место цепочка?

Алексей: То около 5 000 рублей.

Светлана: Какие основные преимущества вы можете выделить у депозита, например, перед банковским аккредитивом.

Алексей: Основное преимущество заключается в том, что стороны обращаются к одному специалисту. Мы знаем, что у нас с прошлого года подлежат обязательному удостоверению сделки с долями, и это около половины всех сделок, которые проходят в Санкт-Петербурге.

А нотариус знаком с оборотом рынка жилья. Он точно понимает, как функционирует юридический порядок оформления, и в связи с этим имеет вполне конкретное представление, как происходит расчет между сторонами.

Потому что мы всегда в работе сталкиваемся с ситуациями, когда клиенты приходят и говорят: «Вот у нас в договоре написано, что расчет произведен до подписания договора или будет произведен после. А вот у нас деньги в ячейке. А вот подскажите…» и так далее.

Все эти вопросы – они все равно на нотариуса сыплются, и приходится на них отвечать. И поэтому, с точки зрения депозита, сделкой самой и расчетами по сделке занимается один человек.

Человек, который понимает, что оно из себя представляет и понимает тонкие нюансы всей процедуры. И за консультацией проще обратиться.

Нотариус всегда на месте – пришли и проконсультировались. Нотариус всегда ответит, как лучше рассчитаться, какие есть нюансы, какие более правильные пропорции и др.

Ну а если возникает проблема, тем более проще. Внести какие-то изменения, например. Приходите к нотариусу, и он в течение получаса пропишет все необходимые изменения. С аккредитивом сложнее в этом смысле.

Потому что когда аккредитив открывается (происходит перечисление денег), вы должны предоставить документы, которые указаны в аккредитиве.

Но документ у вас готовит одно лицо, а аккредитивом занимается другое лицо. Здесь тоже могут какие-то определенные нестыковки произойти. Нотариус, оформляя заранее документы, уже знает, какие документы беспрепятственно будут являться основанием получения денег с депозита.

Первый такой очень технический момент – это удобство. А второй момент связан с тем, что в соответствии с законом, деньги, которые находятся на депозитном счете нотариуса, не попадают в конкурсную массу кредитной организации, если она обанкротится.

У аккредитива таких преимуществ нет. То есть если банк обанкротится, по аккредитиву деньги сгорят. Абсолютно точно.

Светлана: А по депозиту я смогу их забрать?

Депозит нотариуса в банке при сделках с недвижимостью.

О нотариальном заверении сделок с недвижимостью читайте тут.

Алексей: А по депозиту — да. Они выходят из конкурсной массы, то есть не входят в тот объем, который потом рассчитывается, исходя из очередности, которая указана в законе, они сразу возвращаются обратно.

Это, конечно, большое удобство. Но тоже до этого доводить не нужно. У меня лично счета открыты в разных банках, в том числе в ВТБ 24, потому что вероятность того, что этот банк обанкротится, почти равна нулю, так как если ВТБ 24 обанкротится, тогда вообще все обанкротится.

Светлана: Бывает депозит нотариуса, а также сейф или ячейка. Какие у них преимущества и отличия?

Алексей: Во-первых, по депозиту нотариуса – это безналичный расчет. Сейф и ячейка – это наличный расчет. В тех случаях, когда стороны пытаются оптимизировать вопрос, связанный с налогообложением, депозит очень помогает. Точнее, помогал.

Сейчас уже это сделать сложно, потому что расчет налога происходит с кадастровой стоимости или с большей стоимости, указанной в сделке.

Но сейф хуже во всех отношениях, по моему мнению, чем депозит нотариуса. Например, в депозит нотариуса, когда вносишь деньги – за проверку платить не надо.

Там кассир автоматически проверяет. А в ячейке нужно будет еще и за проверку платить. Притом стоимости общие приблизительно сопоставимы (на услугу хранения денежных средств и оформление договора).

Мне кажется, что ячейки – это атавизм уже. За что не возьмись, в ячейке очень много минусов. Например, как деньги кладутся в ячейку – банк за них не отвечает. Для него — это некий пакет с неизвестным содержимым.

Поэтому есть какие-то просчеты, обманы, фальшивые деньги и т. д. Здесь есть масса огромных проблем, поэтому более цивилизованный способ – это расчет через аккредитив и еще лучше через депозит нотариуса. Но кто привык через ячейку, значит надо в ячейку идти.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

А нотариус знаком с оборотом рынка жилья.

Как проходит открытие и функционирование эскроу-счета

  • Вна­ча­ле нота­ри­ус реги­стри­ру­ет заяв­ле­ние, опись иму­ще­ства и дру­гие доку­мен­таль­ные осно­ва­ния для депо­ни­ро­ва­ния в реги­стра­ци­он­ный жур­нал.
  • В день вне­се­ния денег или бумаг на услов­ный счет нота­ри­ус про­во­дит реги­стра­цию осно­во­по­ла­га­ю­ще­го доку­мен­та в кни­ге уче­та депо­зи­тар­ных опе­ра­ций. В кни­гу вно­сят­ся, по регла­мен­ту дан­ной инструк­ции, подроб­ные све­де­ния о депо­зи­тар­ной опе­ра­ции:
    • дан­ные обра­тив­ше­го­ся лица;
    • вид испол­не­ния обя­за­тельств;
    • иден­ти­фи­ка­ци­он­ные дан­ные лица, на кото­рое депо­зит открыт;
    • пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты;
    • све­де­ния о вне­сен­ных сред­ствах (вид валю­ты, сум­ма, дан­ные о цен­ных бума­гах);
    • дан­ные о лице, кото­ро­му выдан депо­зит;
    • запи­си о пере­чис­ле­нии средств на счет кре­ди­то­ра, воз­вра­те их обра­тив­ше­му­ся лицу при нали­чии осно­ва­ний;
    • отмет­ка об окон­ча­нии дело­про­из­вод­ства.
  • Дан­ные всех кре­ди­то­ров, на имя кото­рых зачис­ля­ют­ся сред­ства, зано­сят­ся в кре­ди­тор­скую Алфа­вит­ную кни­гу.
  • В отно­ше­нии каж­до­го из кре­ди­то­ров по его опе­ра­ции откры­ва­ет­ся отдель­ное дело, и к нему при­ла­га­ют­ся доку­мен­ты с под­твер­жде­ни­ем осно­ва­ний и прав для вне­се­ния средств и об их зачис­ле­нии на депо­зит.
  • На руки лицу, обра­тив­ше­му­ся к нота­ри­усу с прось­бой об откры­тии депо­зи­та, выда­ет­ся справ­ка осо­бой фор­мы с гер­бо­вой печа­тью и под­пи­сью.
  • Кре­ди­то­рам же либо наслед­ни­кам посы­ла­ет­ся изве­ще­ние в фор­ме заказ­но­го пись­ма с уве­дом­ле­ни­ем о вру­че­нии.

Дан ные всех кре ди то ров, на имя кото рых зачис ля ют ся сред ства, зано сят ся в кре ди тор скую Алфа вит ную кни гу.

Добавить комментарий