Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Содержание статьи
    1. Что из себя представляет ПДДУ?
    2. О законности заключения предварительного договора долевого участия
    3. Почему не ДДУ?
    4. Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка.

Обман дольщиков и двойные продажи

Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится. В случае с ПДДУ таких препятствий нет.

Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

В соответствии со статьей 201.

Применяем № 214-ФЗ на практике. Часть первая

Этот закон всесторонне регулирует долевое строительство. Если в нем встречаются «болевые» моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде. Именно такие «тонкости» нас и заинтересовали. Их изучение позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры в строящемся доме.

4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Обзор). Обзор — это сборник наиболее показательных судебных дел, которые были рассмотрены. Для простых граждан данный документ будет интересен тем, что если у них возникнет аналогичная ситуация по договору долевого участия в строительстве, то ответы на вопросы — что ждет, и что делать — они смогут найти здесь.

Кроме того, в Обзоре рассматриваются ситуации, когда привлечение денежных средств граждан для строительства объектов происходит посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).

Ниже приведены выдержки из Обзора, а именно выводы по судебным делам.

ПРАКТИКА СУДОВ, ПО ДЕЛАМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, О РАСПРОСТРАНЕНИИ ДЕЙСТВИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 214-ФЗ НА ЗАКЛЮЧЕННЫЕ ГРАЖДАНАМИ ДОГОВОРЫ И ПРИЗНАНИИ СОБСТВЕННОСТИ

1. В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона № 214-ФЗ разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

То есть, если застройщик осуществлял строительные работы на переданном в аренду земельном участке фактически с 2004 года на основании разрешения на строительство, которое хотя прямо и не предусматривало возведение объекта капитального строительства, однако давало право на производство подготовительных работ, являющихся неотъемлемой частью и начальным этапом строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома, то на это разрешение и следует ориентироваться при урегулировании вопроса о применении к отношениям Федерального закона № 214-ФЗ.

2. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом № 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Право на привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска жилищных сертификатов в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные лица брать у Вас денежные средства на строительство объектов недвижимости не вправе.

3. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (с 01.01.2014) и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Предварительный ДДУ приравнивается к обычному ДДУ, если:

1) в ДДУ установлены существенные условия (их 5, и они указаны выше);

2) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок;

3) у застройщика получено в установленном порядке разрешение на строительство, опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация.

4) застройщик зарегистрировал право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, либо договор аренды, договор субаренды такого земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

4. К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей ПРИМЕНЯЕТСЯ.

То есть, если первоначально участником долевого строительства было юридическое лицо, а затем оно переуступило свои права по ДДУ физическому лицу, то согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» (статья 15).

Другими словами, если гражданин приобрел квартиру по переуступке от юридического лица, то к нему будет применяться Федеральный закон № 214-ФЗ и Закон РФ «О защите прав потребителей».

5. Федеральным законом № 214-ФЗ допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

6. Нарушение застройщиком положений Федерального закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Иначе говоря, если между гражданином и застройщиком не было заключено договора участия в долевом строительстве, а денежные средства на строительство квартиры были уплачены застройщику, например по предварительному договору купли-продажи, то суд признаёт, как правило, право собственности на квартиру за гражданином.

7. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

То есть если судом будет установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком (застройщиком), истец профинансировал строительство квартиры в многоквартирном доме в целях приобретения ее в собственность, строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, а установленный предварительным договором срок завершения строительства истек, иск о признании права собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме будет удовлетворен.

Таким образом, покупатели могут получить свои почти достроенные квартиры в собственность через суд.

8. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Например, между П. (дольщик) и ООО (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве. Денежные средства перечислены по договору полностью. В определенный договором срок, жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в регистрирующий орган застройщиком не представлены.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры удовлетворены.

Проще говоря, покупатели могут получить свои даже недостроенные квартиры в собственность через суд.

Если в нем встречаются болевые моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде.

Правовые последствия нарушения

Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн.

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка.

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.”>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.”>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.”>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».
Читайте также:  Что делать, если дочь задержали по подозрению в сбыте наркотиков?

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.”>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.”>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный ДДУ , в отличие от настоящего НЕ проходит государственную регистрацию.

I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Сторонами таких правоотношений являются, с одной стороны, участник долевого строительства, а с другой стороны, застройщик.

Действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ). Неудачная формулировка данной нормы приводит к спорам о разграничении договоров долевого участия и инвестиционных договоров, и в связи с этим – о применении норм Закона N 214-ФЗ к сделкам застройщика с юридическими лицами и предпринимателями.

Для правильной квалификации заключаемого договора необходимо исходить из признаков долевого участия в строительстве:

– предметом такого договора являются отдельные жилые/нежилые помещения, а не несколько объектов недвижимости как единый объект гражданских прав;

– строительство помещений предполагает инвестирование несколькими лицами и создание общего с кем-либо имущества;

– в результате вложения денежных средств участники долевого строительства приобретают право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен.

Особенностью регулирования отношений долевого участия Законом N 214-ФЗ является включение гарантий по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства как более слабой стороны, нуждающейся в повышенной юридической защите: уплата неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (часть 2 статьи 6), гарантийный срок объекта долевого строительства (часть 5 статьи 7), уплата процентов застройщиком при расторжении договора участником долевого строительства (часть 2 статьи 9), обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору (статьи 12.1-15.2) и т.д.

Кроме того, Законом N 214-ФЗ установлено требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, при отсутствии которой договор считается незаключенным (часть 3 статьи 4, статья 17). Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора (статья 17 Закона N 214-ФЗ, статья 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной. Так, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в Законе N 214-ФЗ способами, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 “О защите прав потребителей”.

По различным проблемным вопросам, возникающим при рассмотрении споров, связанных с применением положений Закона N 214-ФЗ, Верховным Судом РФ обобщена сложившаяся судебная практика (см. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве, а именно:

– определение существенных условий договора долевого участия в строительстве;

– споры, связанные с государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве;

– расторжение договора долевого участия в строительстве;

– обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. Залог;

– разграничение договора долевого участия с другими договорами.

Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора статья 17 Закона N 214-ФЗ, статья 25.

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Многие покупатели, привлеченные красочными проспектами благоустроенного жилья, и перспективой в скором будущем получить квартиру за относительно невысокую стоимость, склонны верить обещаниям застройщика. Вот только небольшой нюанс: застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия в строительстве, конечно, временно, а через некоторое время, совсем скоро он обещает оформить ДДУ. И дольщики, мало задумываясь о последствиях, отдают деньги и подписывают предварительный договор. Между тем сделка, оформленная по ПДДУ, является одной из самых рискованных и может обернуться для покупателя большими проблемами.

214 ФЗ действует более десяти лет, и сегодня уже многие граждане о нем слышали и знают, что при покупке жилья в новостройке, необходимо заключать договор долевого участия, который обеспечивает им полноценную защиту от любых рисков при участии в долевом проекте. Однако далеко не каждый покупатель может отличить подлинный договор ДДУ от того, который им предлагают оформить застройщики. Поэтому, подписывая предварительный ДДУ, они предполагают, что данный договор также заключается по 214 ФЗ. Но нужно сказать однозначно, что предварительный договор не имеет ничего общего с федеральным законом.

ДДУ, гарантирует дольщику получение квартиры, которая вплоть до окончания строительства находится у него в залоге. Документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, только после этого он считается заключенным, что защищает участника долевого проекта от повторных продаж его квартиры. Подробнее о том, что представляет собой ДДУ, и как его оформить, можно узнать здесь.

Тем не менее, ПДДУ никак нельзя назвать незаконным. Данный вид договора предусмотрен законодательством и регулируется статьей 429 ГК, но поскольку он не предполагает получения какого-либо материального продукта (товара, недвижимости, услуги и проч.), то и оплата по нему осуществляться не может. Таким образом, предварительный договор с застройщиком вполне может заключаться до основного ДДУ, но без взимания платы за жилье.

Собственно в этом и заключается проблема. Основная цель застройщика при заключении ПДДУ – привлечение инвестиций в свой проект. Зачастую данные договоры оформляются еще на стадии согласования и получения разрешения на стройку, в то время, когда подписать ДДУ невозможно из-за отсутствия разрешительной документации. А деньги нужны сегодня, вот застройщики и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство. Хотя по закону они не имеют право этого делать, такие действия незаконны и грозят им большими штрафами.

Дольщикам, заключающим ПДДУ, необходимо понимать, что данная сделка является очень рискованной, поскольку они вкладывают свои деньги не в конкретное жилье, а только в обещание, которое нередко оказывается пустым и невыполнимым. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет одни сплошные выгоды, для дольщиков он оборачивается многочисленными минусами.

Чтобы заключить ДДУ, девелопер должен соответствовать всем требованиям 214 ФЗ, обязан строго соблюдать все его условия, в том числе по срокам сдачи дома и качеству возводимого объекта. Любые нарушения грозят ему неустойками и штрафами. Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед дольщиком. Чтобы заключить предварительный договор долевого участия ничего этого не требуется. Застройщик берет на себя минимальные обязательства и не несет практически никаких финансовых рисков. При невыполнении условий договора, он в худшем для себя случае возвращает обеспечительный платеж без выплаты неустойки и пени покупателю.

Риски дольщика намного выше и главный из них – вообще не получить назад своих денег. По закону в предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, отведенный для подписания основного документа. Если время не определено, то по умолчанию он составляет один год. Если в течение этого времени ДДУ так и не будет оформлен, и ни одна из сторон не направит предложение о его подписании, то обязательства по договору прекращаются.

Иногда обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика подписать ПДДУ. Например, удобное местонахождение возводимого объекта, удачная планировка будущих квартир, выгодная стоимость жилья. В этом случае основная задача участника долевого проекта – минимизировать свои риски. Однозначно не стоит заключать предварительный договор, обеспечительный платеж по которому равен полной стоимости квартиры, даже если предложение очень заманчиво, и все другие условия полностью устраивают. Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Особое внимание нужно обратить на условия договора, в котором должны быть:

  • прописаны взаимные обязательства подписать основной договор;
  • обозначены условия, позволяющие определить предмет и условия будущего договора;
  • установлен срок, в пределах которого должен быть заключен ДДУ.

Компания, с которой заключается предварительный договор, и застройщик, фигурирующий в ДДУ, должны быть одним и тем же юридическим лицом. ПДДУ должен быть подписан только генеральным директором, а не менеджером, бухгалтером или любым другим сотрудником.

В предварительном договоре должен быть понятно и четко прописан его предмет, а поскольку обязательством по нему является заключение ДДУ, то должны быть предельно ясно изложены его условия. Нужно учесть, что если в ПДДУ будет отсутствовать точное и конкретное определение предмета, не будут отчетливо описаны условия основного договора, суд признает документ недействительным.

Один из самых основных пунктов – описание объекта, передаваемого дольщику, по которому его можно идентифицировать. Должна быть указана вся информация о квартире: площадь, количество комнат, на каком этаже и в какой секции дома она находится. Если предполагается чистовая отделка, то ее также нужно подробно описать. Необходимо прописать полную стоимость жилья, указать, каким порядком и в какие сроки должны вноситься платежи. Нужно проследить, чтобы ПДДУ содержал пункт о том, что денежное обеспечение, внесенное дольщиком, идет в зачет по основному договору.

Не менее важный пункт – срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, а не размытую формулировку о заключении ДДУ, например, после получения разрешения на строительство или других значимых событий. Желательно, чтобы срок не превышал 3-6 месяцев. Этого вполне достаточно для решения застройщиком своих технических вопросов, а для дольщика в этом случае риск минимален.

Нередко девелопер, не укладываясь в срок, предусмотренный в ПДДУ, просит подписать дополнительное соглашение о продлении времени на заключение основного договора. Соглашаться на это или нет – дело дольщика, все зависит от конкретных обстоятельств и нюансов, которых в каждом случае может быть множество.

Конечно, нельзя утверждать, что все застройщики, предлагающие подписать ПДДУ, заранее хотят обмануть потенциальных дольщиков. Многие серьезные и крупные компании также используют такую схему продаж, чтобы избежать простоев и иметь возможность приступить к строительству до того момента, как будут оформлены все разрешительные документы. Но в любом случае, прежде чем идти на риск, дольщику нужно тщательно проверить, с кем он заключает договор, какая репутация у компании, и не тянется ли за ней шлейф невыполненных обязательств.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам в любых вопросах, касающихся долевого строительства. Вы можете обратиться к нам как на стадии подписания договора, чтобы юристы нашей организации проанализировали его условия и подсказали, как минимизировать свои риски, так и в том случае, если у вас уже возникли проблемы с застройщиком. Связаться с нами можно по координатам, которые вы найдете на странице «Контакты».

Добросовестные строительные компании не станут выдвигать такого требования, а предложат внести задаток в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

О законности заключения предварительного договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 03 марта 2013 вкл. 03 марта 2013 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 23574

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Читайте также:  Важные нюансы оформления приказа о назначении ответственного за обработку и другие действия с персональными данными

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. (“Жилищное право”, 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора договора долевого участия в строительстве.

Условия ПДДУ

Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2019 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.

Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.

Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.

Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно — должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.

Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон — либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон либо застройщик может смениться, либо заказчик.

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

ВС с этим не согласился.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

Читайте также:  Список отделов ПФР Люберцы, Московская область. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться.

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Сентября 2014 в 10:33, статья

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора.

. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве

Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:

  • договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
  • в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
  • в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.

Президиумом Верховного Суда РФ 04.

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

В статье «Разрешение споров по долевому строительству» представлен краткий анализ судебной практики рассмотрения и разрешения споров по долевому строительству. К данной категории споров относятся споры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у данных лиц (далее также – дольщик и/или участник долевого строительства) права собственности на эти объекты.

В настоящей статье также рассмотрены вопросы, касающиеся:

☑ применения законодательства о долевом строительстве и законодательства в сфере защиты прав потребителей;

☑ использования правомерных (неправомерных) схем и вариантов привлечения денежных средств дольщиков;

☑ прикрытия договора участия в долевом строительстве соглашениями иных видов;

☑ подведомственности и подсудности споров по долевому строительству;

☑ включения требований дольщика (участника долевого строительства) в реестр требований о передаче жилого помещения, включения в реестр требований о взыскании денежных средств, осуществления иных действий при банкротстве застройщика;

☑ признания права собственности на квартиру (иной объект недвижимости) в судебном порядке;

☑ признания права собственности на объекты незавершенного строительства в судебном порядке;

☑ ответственности застройщика (иных организаций) за нарушения договора участия в долевом строительстве;

☑ взыскания неустойки, штрафов с застройщика (иных организаций), компенсации морального вреда;

☑ возмещения застройщиком (иными организациями) убытков, причиненных дольщику;

☑ признания недействительными (незаключенными) договоров участия в долевом строительстве, иных договоров, которые используются застройщиками (иными организациями) в сфере долевого строительства;

☑ расторжения договора участия в долевом строительстве, договоров иных видов;

☑ уклонения застройщика от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

☑ понуждения дольщика к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта недвижимости (объекта долевого строительства);

☑ применения норм материального и процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

☑ действия Закона об участии в долевом строительстве во времени и по кругу отношений;

☑ судебной практики рассмотрения и разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, а также иных споров по долевому строительству;

☑ судебной защиты прав участников долевого строительства (дольщиков);

☑ иных проблем и трудностей, возникающих при рассмотрении споров по долевому строительству.

В части 1 данной статьи, в частности, затронуты вопросы применения законодательства о долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей в спорах, связанных с участием граждан в долевом строительстве.

Достаточно долгое время суды при рассмотрении категории дел по спорам, возникающим из отношений в сфере долевого строительства, испытывали существенные трудности и проблемы при разрешении данной категории споров. Однако в течение 2013 – 2014 гг. произошли значительные изменения в судебной практике. Можно констатировать, что Пленум и Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее также – ВС РФ) рассмотрел судебную практику по категории споров, связанных с долевым строительством, обобщив сложившуюся судебную практику по вопросам долевого строительства, выработал рекомендации для судов общей юрисдикции. Поэтому при подаче искового заявления по делам, связанными с участием в долевом строительстве, например, о признании договоров недействительными (незаключенными), взыскании неустойки, компенсации морального вреда необходимо знать основные рекомендации в сфере долевого строительства.

Отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее также – Закон об участии в долевом строительстве).

К документам, имеющим существенное значение для правильного и своевременного разрешения споров, связанных с долевым строительством, направленным на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства) можно отнести нижеуказанные документы, включая, но, не ограничиваясь, следующими судебными актами и документами:

  1. Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
  2. Обзор судебной практики ВС РФ за 4-й квартал 2012г., утвержденный Президиумом ВС РФ 10.04.2013 г.
  3. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанный обзор утвержден Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

Из вышеперечисленных документов, которые, без всякого сомнения, помогут дольщикам-участникам долевого строительства реализовать и защитить свои права, можно сделать следующие выводы, касающиеся применения Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей.

1. В порядке искового производства дольщик – истец (участник долевого строительства) вправе потребовать возврата денежных средств, переданных им компании – застройщику и (или) иному юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) – ответчику далее, а также взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

При этом истцу (дольщику) необходимо доказать, что ответчик («застройщик») не преследовал цели приобретения квартир или иного объекта недвижимости, а главной целью ответчика было привлечение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома. Кроме того, необходимо представить доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком требований Закона об участии в долевом строительстве. Например, незаключение ответчиком договора участия в долевом строительстве и отсутствие его государственной регистрации.

*Обратите внимание! В некоторых делах по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве и сходных с ними отношениях, не имело приоритетного значения, является ли ответчик застройщиком или строительство осуществляется третьим лицом, получено ли им разрешение на строительство, опубликована ли им проектная декларация, имеется ли у него право на земельный участок.

Неправомерным привлечением денежных средств граждан ответчик нарушает требования Закона об участии в долевом строительстве, т.к. указанным законом императивно установлено привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве. Необходимо акцентировать внимание суда на то обстоятельство, что ответчик («застройщик») не имеет права на привлечение денежных средств граждан.

Не забудьте обратить внимание суда на то, что отношения сторон договора являются сходными по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, отношения по долевому строительству не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве.

Не имеет значения, как стороны долевого строительства поименовали договор. При этом необходимо доказать, что договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исходя из его экономической сути, между сторонами договора фактически сложились отношения по долевому строительству. А заключенный договор не отвечает признакам того договора, в соответствии с которым договор и был поименован, а также не содержит необходимых существенных условий, предусмотренных законодательством для договоров такого вида. Необходимо исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон вне зависимости от наименования заключенного договора.

Например, убытками, подлежащими ко взысканию в судебном порядке, могут быть проценты по кредитному договору, уплаченные дольщиком банку.

Кроме того, возможна компенсация морального вреда, причиненного дольщику ответчиком, и штраф за невыполнение требований дольщика в добровольном порядке.

В случае, если документы, подтверждающие доводы дольщика, отсутствуют, истребуйте эти документы через суд.

2. Если дольщик заключает договор только для личных, семейных, домашних и иных нужд, которые не связаны с осуществлением им предпринимательской деятельности и извлечением прибыли (название договора не имеет существенного значения), можно применять положения Закона о защите прав потребителей. В этом случае необходимо предъявить исковые требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа.

Необходимо помнить, что для взыскания штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, необходимо до обращения в суд направить в адрес ответчика письмо, в котором изложить требования о возврате денежных средств в добровольном порядке. Факт отправки надо зафиксировать, поэтому лучше отправить письменную корреспонденцию с требованиями ценным письмом с описью вложения. Более того, лучше всего отправить письма аналогичного содержания по всем известным адресам ответчика.

*Обратите внимание! Необходимо осуществить анализ заключенного договора, постараться доказать его несоответствие признакам соответствующего вида договора, отсутствие и неполноту существенных условий, предусмотренных законодательством для договоров такого вида.

Надо исходить из того, что сторонами, вне зависимости от названия договора, имелся в виду и фактически был заключен именно договор участия в долевом строительстве, целью которого являлось приобретение дольщиком, например, квартиры.

В связи с этим ВС РФ дал разъяснения, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Надо приложить усилия и доказать, что отношения в рамках заключенного между истцом (дольщиком) и ответчиком («застройщиком») договора (или даже договоров) должны быть квалифицированы судом как отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве.

3. Если истцом (дольщиком) был заключен именно предварительный договор участия в долевом строительстве, то можно признать указанный предварительный договор основным (договором участия в долевом строительстве). Более того, в иске возможно заявление требований, направленных на предоставление ответчиком (застройщиком) всех необходимых документов для государственной регистрации договора.

*Обратите внимание! В этом случае необходимо иметь в виду следующее.

Во-первых, застройщик (он же – ответчик) должен соответствовать критериям и требованиям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве, в том числе:

✔ Иметь в собственности или на праве аренды (субаренды), на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, на котором осуществляется строительство.

✔ Правомерно привлекать денежные средства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

✔ Иметь разрешение на строительство.

✔ Опубликовать, разместить, представить дольщику (участнику долевого строительства) проектную документацию.

По сути, лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, должно быть именно застройщиком, но не продавцом, агентом, заемщиком и т.д.

Во-вторых, предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве. То есть те условия, которые являются обязательными для включения в договор участия в долевом строительстве. Для признания в судебном порядке предварительного договора участия в долевом строительстве основным в предварительном договоре должны быть указаны:

✔ Четкая конкретизация объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика.

✔ Ссылки на проектную документацию, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

✔ Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

✔ Цена договора, срок и порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

✔ Гарантийный срок на объект долевого строительства.

✔ Каким способом застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, при наличии (и доказанности) вышеназванных обстоятельств исковые требования дольщика (истца) будут удовлетворены судом.

4. Если дольщик заключает договор уступки прав требований, первоначальной стороной которого в качестве участника долевого строительства являлось лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то также возможно предъявление требования о компенсации морального вреда.

Проще говоря, предположим, что первоначальными сторонами договора участия в долевом строительстве были застройщик и коммерческая организация, осуществляющая коммерческую деятельность. Далее коммерческая организация (бывший участник долевого строительства) уступила свои права дольщику – гражданину. В этом случае участник долевого строительства (дольщик) в качестве истца вправе, ссылаясь на положения Закона о защите прав потребителей, требовать компенсацию морального вреда, причиненного нарушением срока приема-передачи объекта долевого строительства, и недостатками выполненных работ.

*Обратите внимание! Необходимо доказать приобретение дольщиком – гражданином объекта долевого строительства именно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Надо доказать, что правоотношения первоначальных и последующих сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования.

Необходимо помнить о том, что Закон о защите прав потребителей применяется в части не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствующей вкладке (слева) раздела «Наши дела» представлена небольшая часть судебных актов по делам, связанным с участием в долевом строительстве, защитой прав дольщиков – участников долевого строительства, взыскании убытков, неустойки, штрафов с застройщиков, компенсации морального вреда, возмещении дольщику – участнику долевого строительства судебных расходов. Кстати, большинство судебных разбирательств по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве и иных сходных с участием в долевом строительстве отношений, закончилось удовлетворением требований наших Клиентов.

Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» возьмёт на себя решение полного комплекса вопросов, возникающих при составлении, оформлении, заключении, реализации, регистрации договора участия в долевом строительстве, а также юридического сопровождения иных сделок с недвижимостью.

Наша команда готова предоставить надежную и эффективную судебную защиту прав Клиентов – участников долевого строительства, включая удовлетворение требований дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, взыскании неустойки и убытков, штрафов, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

Команда юристов нашей компании приложит все свои усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве, иных сделок с недвижимым имуществом.

Мы гарантируем добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!

Иметь разрешение на строительство.

Предварительный договор долевого участия в строительстве: каковы риски его заключения

Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Это очень популярный способ покупки жилья, а также очень востребованный инвестиционный инструмент в сегодняшнее непростое время.

Конечно, для покупателя квадратных метров выгода на лицо – есть возможность по приятной стоимости выбрать недвижимый объект.

Но нужно отметить, что такие вложения представляются очень рискованными и для сокращения рисков необходимо очень ответственно подходить к составлению договора.

Предварительный договор долевого участия в строительстве характеризует намерения его участников, планирующих подписать настоящий.

Он составляется при неполучении разрешения на возведение постройки. Есть ли смысл приобретать недвижимость в запланированном здании, для строительства которого нет соответствующих документов?

Навигация по статье

В этом случае дольщик находится под защитой закона.

Добавить комментарий