Как правильно выбрать застройщика: советы юриста

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2022 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2022 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Как правильно выбрать застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме – идея заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле готового объекта недвижимости, особенно если речь идет о ранних стадиях строительства. Но и риски довольно высоки: достроят ли дом, будет ли он построен качественно, и будут ли выполнены все условия договора?

Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей.

Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика, то есть ту организацию, которая осуществляет строительство дома, ведь подписывая договор, нужно быть абсолютно уверенным в своем выборе контрагента.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать надежного застройщика для приобретения квартиры в новостройке.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

  • устав юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • протокол о назначении руководителя организации;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, касающаяся дома;
  • документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

Узнать как можно больше о компании-застройщике

​Лучше всего заключать договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт – вполне.

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить.

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме, должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг. В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств. Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

  • указание на предмет долевого строительства;
  • что дольщик получит по завершению строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • сроки и порядок оплаты по договору;
  • сроки передачи имущества дольщику;
  • гарантийные сроки на квартиру.

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.

Не следует заключать договор, когда:

  1. Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
  2. Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
  3. Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
  4. Происходила смена застройщика.
  5. Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
  6. Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
  7. Застройщик имеет статус ИП.
  8. Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
  9. Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками.

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором. Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

  • за счет средств строительной фирмы;
  • с помощью кредитных средств,
  • с использованием средств дольщиков.

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности. Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Новостройка. Как выбрать застройщика

Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всём, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этой статье я постараюсь рассказать всё, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ .

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

О долгосрочной ипотеке

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Дома с монолитным каркасом и кирпичным заполнением, микрорайон «Европейский берег». Источник — «Сибакадемстрой»

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю. Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ , — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и предварительный номер квартиры.
  4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ . На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ . Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ , застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора. УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ , вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Как не ошибиться с выбором застройщика: 6 правил

Выбор правильного застройщика имеет огромное значение для человека, решившегося на приобретение собственного жилья. Покупка квартиры является основной целью для любого взрослого самостоятельного человека, даже своеобразным экзаменом на зрелость.

Масса людей копят всю жизнь, либо продолжительное время, чтобы вложить средства в правильную, удобную, комфортную квартиру. Вряд ли кто-то допускает приобретение жилплощади, соответствующей потребностям лишь отчасти.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Как правильно выбрать застройщика

Исследование рынка предложений

Поскольку строительство недвижимости является одним из наиболее динамично развивающихся отраслей, то соответственно и конкуренция в этой сфере огромная. В битве за клиента застройщики предлагают все более долгосрочные инвестиционные возможности.

Кредитные учреждения готовят программы, чтобы помочь клиентам решиться на приобретение жилья. Желающему приобрести квартиру остается лишь выбрать правильного застройщика, что является самым сложным вопросом

Прежде всего необходимо точно установить перечень подрядчиков, выполняющих работу в данной местности. Для этого бывает достаточно посмотреть информацию в интернете. Либо придется штудировать местную прессу.

Наличие собственного сайта свидетельствует о серьезном подходе к своей работе. Чаще всего подобные компании ведут подробный отчет о проделанных работах.

Выкладывают фото и видео профессиональной деятельности, организовывают мастер-классы, размещают подробную информацию о квалификации сотрудников. Недобросовестные застройщики иногда пытаются обмануть бдительность клиента.

Необходимо обратить внимание на то, как часто меняются фотографии. Вряд ли снимки, висящие по несколько лет, могут свидетельствовать о динамичной деятельности компании.

Наличие всевозможных наград, грамот, отличий также отображается на сайте. Особо продвинутые устанавливают веб-камеры на месте текущих работ, чтобы возможные клиенты могли в режиме онлайн наблюдать работу подряда. Однако, и в этом случае нужно быть осторожным.

Следует обратить внимание не повторяется ли запись! Для этого придется наблюдать за деятельностью рабочих не менее пяти минут.

Если картинка имеет последовательно-продолжительный характер, все в порядке. Однако, если какой-то кадр повторяется, то это скорее всего жульничество. Придется посмотреть на деятельность рабочих в иное время и убедиться, что на стройке разворачиваются другие действия.

Как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры и на что обратить внимание вы можете узнать в этом видео:

Проще всего выбрать подходящего застройщика, посмотрев завершенные работы. Планировку, качество работ, строительные темпы можно оценить, просмотрев текущие проекты. Весьма полезно выслушать клиентов, уже воспользовавшихся услугами подрядчика.

О возможностях застройщика трудно судить по домам, сданным несколько лет назад. Обычно компании улучшают свою работу с каждым новым объектом. А вот на благоустройство, отделку, качество работ нелишне обратить внимание.

Желательно проверить последний этаж на предмет подтеков, сырости, качества штукатурки. Если дом сдан хотя бы год назад, а лифт не работает, то это минус застройщику, поскольку именно он и должен был устранить недочет.

Сертификация и репутация застройщика

Репутацию застройщика нужно будет проверить тщательно. Для этого придется смотреть соответствующие бумаги. Учредительные документы непременно должны быть в наличии у любой строительной компании.

Обычно подрядчики размещают на своем сайте свидетельство о регистрации и постановке на учет. У компании должен быть устав и выписка из ЕГРЮЛ.

Если соответствующие бумаги не размещены на сайте их придется запросить непосредственно у представителей. Также необходимо проверить дату регистрации застройщика. Это можно сделать через сайт налоговой службы. Любые несоответствия компания должна объяснить и опровергнуть.

Важно помнить, что любая новостройка должна иметь разрешение на строительство и проектную декларацию.

На сайте их следует искать в разделе «Документы». Выдаются администрацией или мэрией. Этот документ является гарантом того, что покупатели не приобретут в собственность квартиры в несуществующем доме.

Какие документы нужно в обязательном порядке проверить при покупке квартиры — читайте в этой статье.

Описание строения, финансовые риски и сроки указываются в проектной декларации. Его составляет застройщик, и подписывает директор.

Договор долевого участия

Проще всего обезопасить себя подписанием договора о долевом участии. Безусловно, и этот документ не являет собой полную гарантию безопасности. Однако он предполагает наличие предмета договора.

В документе указывается:

  • адрес дома;
  • кадастровый номер участка;
  • этаж и номер квартиры;
  • планировка, квадратура и высота потолков;
  • предполагаемая дата сдачи строения в эксплуатацию.

Этот договор гарантирует, что покупатель в итоге получит квартиру, которая описывается в документе.

Также ДДУ гарантирует задержку сроков сдачи. Точнее, если застройщик не сдаст дом вовремя, покупатель имеет право на компенсацию за каждый день просрочки (неустойка по договору долевого участия). Кроме того, в документе указывается срок, в течение которого застройщик ответственен за объект. В течение нескольких лет застройщик либо самостоятельно устраняет недочеты, либо компенсирует.

Прежде чем подписать договор, важно убедиться и в наличии договора страхования на новостройку. Оригинал достаточно увидеть в офисе компании, а вот копию можно прихватить для детального изучения. Этот документ является страховкой от банкротства либо заморозки стройки.

Образец договора долевого участия с застройщиком.

Важно убедиться и в том, что выбранной компании не предъявлялось требование о банкротстве. Для этого необходимо на ресурсах арбитражного суда указать:

  • ИНН либо наименование застройщика;
  • выбрать «ответчик»;
  • нажать опцию «банкротные».

Если компания оказалась в числе потенциальных банкротов, лучше отказаться от его услуг.

Дополнительным бонусом для застройщика может стать членство в каких-либо профессиональных ассоциациях или клубах.

Локализация и переговоры с компанией

Очень часто все деловые переговоры ведутся по мобильным телефонам. Многие клиенты и не удосуживаются убедиться, есть ли у компании застройщика офис вообще.

Наличие собственной площади с логотипами и фирменной символикой безусловно будет свидетельствовать о высоком уровне компании. Кроме того, уверенные в своих деловых качествах застройщики с радостью предоставят телефонные номера своих клиентов, для того, чтобы возможный клиент получил более полную информацию об их работе.

Отзывы о компании-застройщике

Будет нелишним поискать отзывы о компании. Лучше всего поучаствовать в живом разговоре, и напрямую выслушать мнение клиентов. Безусловно, штучные высказывания, как положительные, так и отрицательные, не могут создавать действительной картины.

Интернетные отзывы лучше искать на сайтах отзывов, а не форумах. Специализированные сайты имеют модераторов, которые отсеивают платные отзывы. Таковые обычно размещают на форумах.

Положительные часто заказывает компания сама себе, отрицательные проплачиваются конкурентами.

Встреча с руководителем

Сузив список предполагаемых застройщиков до двух или трех человек самое время подумать о встрече лицом к лицу. Увидеться лучше всего с высшим руководством. На этой встрече со стороны клиента должны последовать озвучка потребностей и предполагаемого бюджета.

В процессе общения на возможные запасные кандидатуры лучше не намекать. В этом случае застройщик может пообещать что угодно, чтобы не упускать контракт.

А вот о деталях сделки непременно нужно поинтересоваться. Застройщики с готовностью рассказывают о строительном процессе, преимуществах, качестве оказываемых услуг, расценках и тд. Любые возникающие вопросы, предложения, сомнения лучше озвучивать и разрешать заранее, не оставляя дело на самотек.

При выборе компании-застройщика нужно обязательно встретиться с ее руководителем.

По этой схеме следует пообщаться с остальными претендентами. Только соотнеся предлагаемые услуги можно выбрать наиболее подходящего исполнителя.

Вряд ли при столь важном выборе стоит идти на компромисс цены и качества. Поскольку жилплощадь приобретается однажды и навсегда, лучше заплатить больше, но получить хороший результат.

Завершающий этап при покупке квартиры у застройщика

После того, как застройщик определен, необходимо позаботиться о процедуре оформления. Необходимо удостовериться в том, что все обещанное на словах будет воплощено в реальности. Для этого необходимо к заключению договора привлечь юриста.

Прежде чем подписать документ, необходимо его тщательно изучить, включая тексты мелким шрифтом.

Любое несоответствие ранее заявленному позволяет клиенту отказаться от подписания и выбрать более подходящего застройщика.

Как торговаться при покупке квартиры от застройщика вы можете узнать тут.

Алгоритм проверки

Выбирая застройщика необходимо убедиться в наличии:

  • учредительного документа и регистрации компании;
  • проектная декларация;
  • фото и видео отчеты;
  • оригиналы разрешительных документов;
  • проект ДДУ;
  • отзывы о застройщике;
  • требование о банкротстве.

Напоследок надо провести осмотр сданных недавно домов. Проверить благоустройство территории, качество отделки и обслуживания после сдачи в эксплуатацию.

Как выбрать надежного застройщика при покупке жилья в новостройке — смотрите это видео:

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Не все застройщики, с которыми будущие собственники квартир заключают договоры долевого участия в строительстве, оказываются добросовестными. Несмотря на то, что законодательные нормы и механизм финансирования долевого строительства были ужесточены, дольщик может не получить свою квартиру или получить ее позже оговоренного срока.

Рассказываем, что проверить перед заключением договора с застройщиком и как обезопасить себя от возможных рисков.

Перед заключением договора долевого участия стоит оценить надежность застройщика. Фото: Мир Квартир

Перед заключением договора долевого участия стоит оценить надежность застройщика. Фото: Мир Квартир

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке

Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.

Ознакомление с общей информацией о застройщике

Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:

  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • устав организации, на основании положений которого она функционирует;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.

Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.

Проверка застройщика по сайту компании

Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:

  • сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
  • данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
  • данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
  • информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
  • полученными наградами;
  • сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
  • данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.

Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании.

Просмотр договора долевого участия

Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.

В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:

  • информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
  • стоимость объекта;
  • дата сдачи;
  • этаж квартиры и ее номер;
  • гарантия на квартиру;
  • сведения о страховании ответственности компании;
  • данные паспорта покупателя;
  • реквизиты компании-застройщика.

По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.

ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ позволяет дольщику защитить свои права в случае их нарушения. Фото: newlife-ul.ru

ДДУ позволяет дольщику защитить свои права в случае их нарушения. Фото: newlife-ul.ru

Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.

Оценка договора страхования застройщика

Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:

  • застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
  • объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
  • застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.

Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты

После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.

Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.

Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания.

Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.

Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек

Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.

Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.

Оценка финансовой устойчивости строительной компании

Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.

Застройщик по требованию покупателя квартиры должен предоставить бухгалтерскую отчетность. Фото: phonoteka.org

Застройщик по требованию покупателя квартиры должен предоставить бухгалтерскую отчетность. Фото: phonoteka.org

Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.

По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:

  • чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
  • выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
  • размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
  • величина основных средств и другие активы — имущество компании;
  • величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
  • величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.

Получение информации об источниках финансирования

С середины 2019 года работающие на российском рынке недвижимости застройщики не могут сразу использовать деньги дольщиков после заключения договора долевого участия. Средства, которые поступают от них, размещают на эскроу-счетах. К застройщику они поступают только после того, как он сдает дом в эксплуатацию.

Застройщиков, которые возводят объекты только за свой счет, на рынке почти нет. Обычно компании используют часть своих средств и банковский кредит. Кредит оформляют в той финансовой организации, где открыты эскроу-счета.

Практика показывает, что получение кредита в крупной финансовой организации свидетельствует о надежности застройщика. Любой банк перед предоставлением ссуды тщательно проверяет компанию и выдает деньги только в случае, если считает застройщика добросовестным.

Получение информации о судебной активности компании

Принимая решение о возможности подписания договора с застройщиком, нужно ознакомиться с информацией о наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах. Такие данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если в судебных разбирательствах компания застройщика часто фигурирует в качестве ответчика, это означает, что у ее партнеров или кредиторов есть к ней претензии.

О спорах с физическими лицами можно узнать на сайте районного суда. Его определяют по месту регистрации застройщика — его юридическому адресу.

Если были заведены арбитражные дела, нужно проверить такую информацию:

  • дата рассмотрения;
  • суть спора;
  • решение, принятое судом;
  • величина взысканной суммы.

Особое внимание стоит уделить спорам о взыскании средств с застройщика банком, предоставлявшим ему кредит для строительства домов.

Оценка финансовой состоятельности — как проверить застройщика на банкротство

Если подано заявление о признании застройщика банкротом, оно будет размещено в картотеке арбитражных дел. Следует понимать, что присутствие такого заявления еще не означает, что застройщик неблагонадежен и не сможет выполнить обязательства, взятые при подписании договора долевого участия. По результатам рассмотрения заявлений компании не всегда признаются банкротами. Но если такие заявления есть, особенно если их несколько, это повод тщательнее проверить благонадежность застройщика.

Поиск исполнительных производств

Наличие исполнительного производства свидетельствует о том, что у застройщика в принудительном порядке взыскивают средства. Это может быть имущество, которое реализуется для покрытия долгов перед банком, штрафов за просрочку или пени. Средства могут взыскивать в принудительном порядке и при наличии долгов перед физическими лицами.

Проверка застройщика на долги по налогам

Если у застройщика есть налоговая задолженность, он не сдает отчетность, это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Поэтому лучше проверить данные по таким долгам перед заключением договора. Информация о застройщиках и других юридических лицах, у которых долги по выплате налоговых обязательств превышают 1000 рублей, указана на сайте Федеральной налоговой службы.

На сайте ФНС можно проверить информацию о компаниях, у которых есть задолженность по налогам. Фото: service.nalog.ru

На сайте ФНС можно проверить информацию о компаниях, у которых есть задолженность по налогам. Фото: service.nalog.ru

Проверка единого реестра застройщиков, реестров проблемных застройщиков и объектов

В первую очередь стоит проверить присутствие девелопера в едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. В нем размещают всю информацию о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. В реестре также есть информация об инвесторах застройщиков, подконтрольных подрядчиках.

После сдачи каждого объекта анализируется информация о том, были соблюдены сроки сдачи объекта или нет. По результатам анализа застройщику присваивается определенное количество баллов рейтинга — от 0,5 до 5. Низкие баллы говорят о том, что предыдущие объекты были введены в эксплуатацию позже срока. Чем выше значение, тем меньше будет вероятность того, что девелопер сорвет сроки сдачи следующего объекта.

Отдельно нужно ознакомиться с информацией, которая размещена в специализированных реестрах недобросовестных строительных компаний. Например, в Московской области есть отдельный реестр проблемных застройщиков. Его ведет министерство строительного комплекса Московской области. Если сведения о компании присутствуют в таком реестре, лучше обратить внимание на другие фирмы, с которыми можно заключить ДДУ.

Оценка строящегося объекта — как проверить новостройку перед покупкой

Оценивая возможность подписания договора долевого участия, дольщикам стоит оценивать не только надежность застройщика. Необходимо проверять и объект, в котором будет приобретаться квартира.

Оценка законности возведения дома — как проверить разрешение на строительство

Присутствие такого документа обязательно — если он не оформлен, то строительство здания незаконно. Разрешение на строительство в большинстве случаев застройщик размещает на сайте в свободном доступе.

Разрешение на строительство дополнительно можно проверить в профильном ведомстве. Например, разрешения, выданные для строительства в пределах Москвы, можно посмотреть в списке Комитета государственного строительного надзора.

Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта, где будет возводиться здание. В документе указывают:

  • название компании;
  • дату выдачи разрешения;
  • данные о том, что застройщику разрешено возводить здание на конкретном участке;
  • печать ведомства и подпись специалиста, который предоставил документ.

Проверка проектной декларации

В проектной декларации указывают:

  • название и контакты компании;
  • строительный адрес дома;
  • номер дома, соответствующий данным технического плана;
  • сроки строительства;
  • прибыль фирмы за текущий год;
  • сведения о банке, где будут открыты счета эскроу;
  • заключение экспертизы на проект;
  • заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ;
  • сведения о документации, которая подтверждает право собственности или аренды участка;
  • заключение аудиторов о деятельности компании;
  • способы, с помощью которых застройщик обеспечит выполнение обязательств перед покупателями квартир на стадии строительства;
  • проект ДДУ;
  • стоимость квадратного метра в объекте и другую информацию.

Если застройщик уже переносил сроки сдачи объекта, эта информация будет отражена в проектной декларации. С учетом такой информации можно оценить вероятность сдачи объекта вовремя или переноса срока.

Проверка документа, подтверждающего право собственности или аренды на земельный участок

Такой документ также должен быть размещен на сайте застройщика. Дополнительно проверить информацию можно на сайте Росреестра.

Участок не обязательно должен быть собственностью застройщика. Многие здания возводятся на основании договора аренды. В таком случае необходимо проверить:

  • дату окончания срока действия договора. Он не должен истекать раньше планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию;
  • прошел ли договор государственную регистрацию.

Кроме проверки общей информации стоит сравнить границы участка, указанные в документах, с фактическими границами строительства.

Оценка степени готовности дома

Риэлтор, представляющий интересы строительной компании, сам застройщик, привлекая очередного клиента к заключению ДДУ, может преувеличивать информацию о степени готовности дома. Чтобы получить достоверные сведения, стоит попросить риэлтора или менеджера компании посетить объект. Так можно увидеть, что делают на стройке, оценить готовность здания, коммуникаций.

Чтобы оценить степень готовности дома, нужно посетить строящийся объект. Фото: Мир Квартир

Чтобы оценить степень готовности дома, нужно посетить строящийся объект. Фото: Мир Квартир

Кроме выезда на объект для оценки степени его готовности стоит получить доступ к форуму дольщиков. В нем можно узнать более точную информацию о текущем положении вещей в возводимом доме и проблемах, если они есть.

Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Человеку без опыта в строительстве, особенно в возведении многоэтажных домов, сложно самому по фотографиям стройки, сделанным в динамике, определить, будет ли дом сдан в срок. Если такие фотографии доступны, лучше с ними обратиться к опытному строителю и спросить его мнения о том, успеет ли застройщик к обозначенному сроку сдачи дома.

Проверка аккредитации застройщика банками

Аккредитация банком застройщика — это проверка компании на предмет надежности. Финансовые организации проводят такую процедуру для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме. Это дает больше гарантий того, что заемщик получит квартиру, а банк — свои средства в соответствии с принятым ежемесячным графиком погашения.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная.

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Приобретение квартиры во вновь возводимом здании довольно привлекательная возможность, но в такой ситуации важно правильно выбрать застройщика. Поскольку со всеми существующими плюсами, немаленькими выступают и риски – будет ли доведено строительство до логического завершения, устроит ли качество работ и прочие.

Как правильно выбрать застройщика

Судебная практика изобилует примерами обманутых дольщиков, которые вложили крупные суммы денег, а застройщик пропал или не собирается завершать начатое дело. Статья расскажет о существующих плюсах и минусах пользования услугами постройки многоквартирных домов, как обезопасить себя, что должно насторожить в поведении участников.

Преимущества и недостатки

Учитывая стоимость жилплощади и частые мошеннические операции в этой сфере, покупка жилья является ответственным шагом для каждого человека. В последнее время люди часто пользуются услугами частных застройщиков и отдают предпочтение квадратным метрам в новостройке. Такое обретение обладает собственными плюсами и минусами.

К преимуществам покупки нового жилья или в строящемся объекте относят:
  1. Свободный выбор планировки и расположения. Возможность выбрать расположение встроенной мебели, последовательность комнат, а также района проживания.
  2. Используются современные технологии (утепление, наличие дополнительных отопительных систем, чистота подъездов).
  3. Безопасность. Установка новейших противопожарных технологий, сигнализации, оборудование камерами видеонаблюдения.
  4. Юридическая чистота квартиры. То есть жилье без прошлого, отсутствие долгов по ЖКХ и претензий третьих лиц.
  5. Финансовая экономия. Конечная стоимость может оказаться ниже жилья во вторичном рынке. Более того, новые технологии позволяют экономить на оплате услуг жкх.
Недостатками являются:
  • долгосрочное ожидание готового к эксплуатации жилища. Хорошо, если застройщик выполнит обязательства в срок, а часто люди ждут свои жилплощади годами, арендуя в это время помещения;
  • как правило, вновь строящиеся здания располагаются в отдаленных районах города, а это значит, что еще не развита транспортная развязка и придется ездить до пункта назначения с пересадками;
  • покупает человек фактически оштукатуренные стены с подведенными коммуникациями. Доведение квартиры до жилого вида потребует финансовых вложений на ремонт;
  • гарантирован постоянный шум и пыль, поскольку соседи также занимаются отделкой и у каждой семьи происходить это будет в разное время и может растянуться на долгое время;
  • по факту проживания вполне реально столкнуться с незаметными при осмотре и приемке недоделками, попросту некачественной работой застройщика и его группы;
  • риск вовсе быть обманутым застройщиком, который на деле лишь собрал средства и покинул поле деятельности;
  • ожидание завершения не начатой и не существующей стройки.

ВНИМАНИЕ . Таким образом, вместе с существующими плюсами новой жилплощади и пользования услугами строительной компании есть реальные недостатки, при наличии способные перекрыть любое из преимуществ. Поэтому надлежит внимательно и ответственно отнестись к выбору застройщика, а лучше не экономить и обратиться к знающим толк в этом деле людям.

Основные параметры

Деятельность застройщика и репутация в целом базируются на неких качественных и количественных показателях. Сравнив данные оценки можно принять взвешенное и объективное решение – связывать свои дела с этой компанией или лучше обойти ее стороной.

Качественные показатели включают:
  1. Взаимодействие с устоявшимися банковскими организациями (возможность получения ипотеки на льготных условиях, проектное финансирование постройки).
  2. Наличие наград по профессии, занятие не последних мест в рейтинге отрасли.
  3. Ведется иная деятельности помимо возведения зданий, приносящая сторонний доход и обеспечивающая тем самым стабильность.
  4. Бесперебойное строительство (отсутствие задержек сдачи в пользование, а также «заморозок» стройки свидетельствуют о надежности и ответственности застройщика).
  5. Обзоры текущих проектов на крупных интернет доменах.
  6. Отзывы клиентов.
Среди количественных можно назвать:
  • бухгалтерская отчетность компании;
  • продолжительность деятельности на рынке;
  • масштаб и география действий;
  • объем, тип и количество сданных в эксплуатацию объектов;
  • цены, соответствующие качеству возводимых построек.

Проверка документации

Первое, что необходимо сделать перед составлением и подписанием соглашения, проверить всю документацию компании.

Изначально лучше посетить официальный сайт, на котором должны располагаться в общем доступе учредительные документы:
  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. Сведения о постановке на учет в налоговой инспекции.
  4. Выписка из реестра юридических лиц.

Вышеперечисленные бумаги подтверждают легальность деятельность и вообще реальное существование такой компании. Отсутствие сведений на сайте или нежелание застройщика продемонстрировать документы по просьбе клиента должны насторожить обратившегося индивида.

Помимо прочего следует тщательным образом изучить документы, касающиеся непосредственно возведения здания, а именно:
  • разрешительный акт на постройку;
  • проектные бумаги;
  • доказательства о наличии прерогативы на земельный участок под дом (соглашение об аренде или информация о преференции владения землей);
  • экспертное заключение о представленном проекте сооружения.

При постройке на арендуемой площади стоит учесть продолжительность действия соглашения аренды, что срок не истечет до того момента, пока не будет достроено помещение.

ВАЖНО . Однако одним из самых важных документов считается предлагаемый для подписания договор. Поскольку именно в нем зафиксированы преференции и обязательства сторон, сроки сдачи, ответственность участников сделки при тех или иных ситуациях. Такого рода соглашения лучше изучать с юристом.

Ссылка на основную публикацию