Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке – больше. Особенно если продавец – семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие – квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент – при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса – статью 168 “Сделка, противоречащая закону” и статью 173.1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса – 168 “Сделка, противоречащая закону” и статье 173.1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул – в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде – суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

Закон не запрещает продавать недвижимость с правом собственности ребенка. Но такая сделка возможна при соблюдении нескольких условий.

Разбираемся, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, зачем обращаться в органы опеки и обязательно ли взамен проданного жилья покупать детям другую недвижимость.

При продаже недвижимости, где собственник несовершеннолетний, важно не нарушить права ребенка. Фото: moidomrf.ru

При продаже недвижимости, где собственник несовершеннолетний, важно не нарушить права ребенка. Фото: moidomrf.ru

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут становиться собственниками недвижимости. На это не влияет то, сколько ребенку лет — право собственности может получить и новорожденный.

Несовершеннолетние становятся собственниками недвижимого имущества в случае:

  • вступления в наследство;
  • принятия недвижимости в дар;
  • участия в приватизации. Для этого дети должны жить в квартире, которая не приватизирована. Ребенок при приватизации получает такую же долю, как и доля других лиц, проживающих в жилье;
  • добровольного выделения доли матерью и отцом;
  • выделения доли в жилье, которое приобретено за средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут использоваться для покупки дома, квартиры, в том числе и с использованием ипотеки. В таком случае закон обязывает выделить детям доли в приобретенной недвижимости. Это необходимо сделать не позднее 6 месяцев после снятия обременения, если жилье покупали с использованием банковского кредита.

Долю ребенку выделяют обязательно, если квартиру купили с использованием маткапитала. Фото: kvartiry-novostrojki-rostova.ru

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Ребенок до 14 лет может принимать участие в сделке, но свою подпись он не ставит на предварительном или основном договоре купли-продажи. За него принимают решение законные представители, расписываясь в документе.

Дети 14-18 лет считаются частично дееспособными. Они принимают участие в продаже и ставят свою подпись на документах, но их законные представители тоже расписываются, подтверждая, что дают согласие на проведение сделки.

Те, кому исполнилось 18 — полностью дееспособны. Одобрение родителей для сделки не требуется — ребенок, достигший такого возраста, принимает решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние дети, которые достигли 16 лет, тоже могут быть признаны полностью дееспособными. В таком случае они могут самостоятельно принимать решение о возможности продажи квартиры. Дееспособность может быть признана, если несовершеннолетний вступил в брак. Также дееспособность наступает при работе по трудовому договору.

Ребенок, достигший 16 лет и вступивший в брак, может распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Фото: nevsedoma.com.ua

Ребенок, достигший 16 лет и вступивший в брак, может распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Фото: nevsedoma.com.ua

Условия, при которых сделку одобрят

Единых требований и критериев, которых придерживаются сотрудники органов опеки, принимая решение об одобрении сделки, нет. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетнего. Бывает, то в одинаковой ситуации в одном регионе можно получить разрешение на проведение сделки, а в другой — отказ.

В большинстве случаев сделку одобряют, если:

  • ребенок в новой недвижимости получает долю больше, чем в проданной;
  • в приобретаемом жилье больше площадь;
  • новая недвижимость расположена в районе с более развитой инфраструктурой;
  • состояние новой квартиры лучше, чем проданной.

Когда в проведении сделки откажут

Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:

  • один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
  • родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
  • в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
  • общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
  • новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
  • родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.

ДКП при продаже жилья с правом собственности несовершеннолетнего нужно заверять у нотариуса. Фото: yuristprav.ru

ДКП при продаже жилья с правом собственности несовершеннолетнего нужно заверять у нотариуса. Фото: yuristprav.ru

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

С особыми условиями продают недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего при покупке жилья в ипотеку или в строящемся доме, при продаже жилья в связи с разводом родителей, при необходимости использовать полученные деньги на лечение ребенка.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Бывает, что родители собираются купить новую квартиру в ипотеку, а старую продают, чтобы внести первоначальный взнос или погасить уже оформленную ссуду. В такой ситуации также нужно получать разрешение органов опеки. Но это сложнее, чем в сделках, когда новую квартиру покупают без использования средств банка.

Сложность в получении разрешения связана с тем, что квартира, которую покупают в ипотеку, будет в залоге у банка. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплатить кредит, банк имеет право реализовать квартиру и получить свои деньги за счет вырученных средств. Если это произойдет, ребенок лишится жилья.

Принимая решение, учитывают:

  • размер кредита;
  • сроки погашения ссуды;
  • источник дохода, за счет которого будет погашаться долговое обязательство;
  • условия, на которых банк предоставляет ссуду.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

При оформлении ДДУ для покупки нового жилья в строящемся доме реже одобряют проведение сделки. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, выделить долю несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверяют:

  • репутацию компании-застройщика и то, соблюдает ли он сроки при сдаче объектов;
  • содержание договора, оформленного между застройщиком и покупателем;
  • готовность дома. Иногда органы опеки дают разрешение при условии, что готовность дома — 50%. Иногда требуют, чтобы он был достроен на 70%;
  • застрахована ли гражданская ответственность застройщика.

Согласие на сделку тяжелее получить, если новое жилье покупают в строящемся доме. Фото: progorodsamara.ru

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не обязательно ситуации, когда мать и отец действуют только в собственных интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в большой дом, который принадлежит бабушке или дедушке ребенка.

В таких или аналогичных случаях могут разрешить не покупать недвижимость взамен проданной, но обяжут положить деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, в банк. Счет в таком случае открывается на имя ребенка. После достижения совершеннолетия он сможет воспользоваться деньгами по своему усмотрению. Если до этого момента родители захотят купить квартиру и использовать эти деньги, нужно будет снова обратиться в органы опеки для получения разрешения.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке. Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.

Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Когда родители разводятся, после продажи общей квартиры не всегда есть возможность купить другую недвижимость. В такой ситуации чаще одобряют сделку, поскольку при совместном проживании разведенных родителей может создаваться ситуация, неблагоприятная для психики ребенка. Вырученные средства кладут на счет ребенка в банке. Но если у кого-то из родителей есть другая недвижимость или кто-то из них приобретает новое жилье, в ней обяжут выделить долю для ребенка.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.

Используя деньги за проданную квартиру для лечения ребенка, нужно собирать чеки. Фото: pochkimed.ru

Используя деньги за проданную квартиру для лечения ребенка, нужно собирать чеки. Фото: pochkimed.ru

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.

Какие документы нужно собрать

Для одобрения сделки в органах опеки нужны:

  • паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
  • выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
  • правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
  • проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

  1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
  2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
  3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
  4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
  5. Зарегистрировать право собственности.
  6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

Если отчет о покупке новой недвижимости и выделении в ней доли ребенку не предоставить, сделку могут аннулировать.

Органы опеки сами устанавливают сроки, в которые нужно отчитаться о покупке нового жилья. Фото: renovar.ru

Органы опеки сами устанавливают сроки, в которые нужно отчитаться о покупке нового жилья. Фото: renovar.ru

Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети

Когда наступает необходимость продать квартиру, наличие детей среди собственников может стать серьезным препятствием.

 Фото: iStock

Как рассказала “Российской газете” адвокат Софья Рубасская, несмотря на то, что сделки от имени лиц, не обладающих полной дееспособностью (а к ним относятся несовершеннолетние граждане), осуществляют их родители или опекуны, в целях защиты прав детей такие сделки должны проводиться с согласия органов опеки и попечительства.

Фото: iStock

“Без получения такого согласия сделка по продаже жилья может быть признана недействительной, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников сделки,- говорит юрист. – Если дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к определенным трудностям при продаже такого жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, “выписать в никуда” несовершеннолетнего нельзя”.

А что нужно, чтобы продать квартиру, среди собственников которой есть ребенок? Как отмечает юрист, необходимо понимать, что главным в данном случае дополнительным документом является согласие от органов опеки и попечительства. Без него невозможно оформление сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса и в целом осуществление данной процедуры.

“В случае, если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также должен сам быть участником сделки и принимать решение о продаже своей доли. Это не отменяет необходимости получения согласия органов опеки и попечительства, но позволяет ребенку обладать определенной субъектностью и тоже принимать решение о том, нужна ли ему данная недвижимость на текущий момент или нет. Единственным исключением из данной ситуации является процедура эмансипации (это объявление несовершеннолетнего гражданина, не достигшего возраста 18 лет, полностью дееспособным, она предусмотрена и регламентирована ст. 27 ГК РФ).

Если лицо, достигшее 16-летнего возраста, прошло через эмансипацию, то оно вправе распоряжаться своей недвижимостью как полноценный взрослый человек, не дожидаясь решения органов опеки и попечительства. В таком случае, продажа доли этого ребенка не будет отличаться от продажи доли взрослого совершеннолетнего собственника”, – рассказала Софья Рубасская.

Она уточнила, что основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребёнка в квартире, – это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно – чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем, не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относится:

Фото: iStock

1. Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу

2. Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.

3. Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода. Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.

Кроме этого, органы опеки также учитывают другие факторы и их совокупность. Так, могут отказать в продаже жилья, если новое приобретается в строящемся доме или в ипотеке. С другой стороны – на продажу жилья могут дать согласие, если семье срочно нужны деньги на лечение ребенка, даже если новые жилищные условия будут хуже. В отдельных случаях допускается продажа жилья, если средства от продажи доли ребенка будут зачислены на его банковский счет.

“Следует также отметить, что решение органов опеки во многом зависит от воли случая и обстоятельств. Ситуация может серьезно отличаться в различных городах и тем более регионах. Более того – разные сотрудники органов опеки могут выносить различные решения даже в схожих ситуациях”, – добавила юрист.

Подводя итоги, она уточнила, что продать квартиру, собственником доли в которой является ребенок, возможно. Но практически всегда потребуются дополнительные гарантии и оформление сделки продажи жилья одновременно с покупкой нового с обязательным предоставлением ребенку доли в нем.

Все лучшее — детям! Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Все лучшее — детям! Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Продажа и покупка квартир, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, — отнюдь не редкость. Большое распространение такие сделки получили с развитием программы маткапитала, непременным условием которой является наделение детей долями в покупаемом жилье. Если впоследствии возникает необходимость в продаже такой недвижимости, то продавцу потребуется разрешение органов опеки на проведение подобной сделки. Это нужно для того, чтобы права ребенка, который является сособственником, не были нарушены.

Как его получить, на какой срок оно дается, какие потребуются документы и сколько придется ждать согласования? На эти и другие вопросы ФАН отвечает адвокат Марина Светлицкая.

Все лучшее — детям! Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Зачем нужно разрешение опеки и каким образом его получить

«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.

Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:

  • сдача внаем или в аренду;
  • передача в безвозмездное пользование;
  • использование в качестве залога;
  • обмен и дарение;
  • раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
  • иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.

Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.

Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.

Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.

Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.

Разрешение опеки может иметь бессрочное действие

Какие документы потребуются

По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:

  • общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
  • куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
  • что предполагается приобрести взамен.

Кроме того, необходимо будет предоставить:

  1. Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
  2. Заявление.
  3. Паспорта родителей.
  4. Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
  5. Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
  6. Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
  7. Документы жилищного учета.
  8. Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
  9. Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.

Ждать разрешения органов опеки долго не придется

Когда возможен отказ?

«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».

Что может служить причиной для отказа:

  • Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
  • Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
  • Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
  • Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
  • У родителей нет участка земли под строительство дома.
  • Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
  • Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
  • Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.

Вероятные риски и сложности

«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».

1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.

2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.

3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.

4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.

Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.

Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.

5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.

6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.

Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.

«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».

При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

  • Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

  • Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Фото: fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Ссылка на основную публикацию