Переход права собственности на квартиру

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

• Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
• Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Комментарий к ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ “О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним” // СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ “О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним”.

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).

4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя – как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).

5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).

При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.

Судебная практика по статье 551 ГК РФ

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Удовлетворяя требования, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключении специалиста от 17.10.2012 N 2012-1071-ЗС, обстоятельствах, установленных при рассмотрении дела N А40-91932/2008 Арбитражного суда города Москвы, руководствуясь положениями статей 1, 10, 166, 168, 170, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 6, 19, 61.1 61.3, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, позицией, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 “О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)”, пунктах 4 – 8, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”, исходил из мнимости спорных сделок, установив факт их совершения заинтересованными лицами без намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей вследствие совершения данных сделок, но с противоправной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника в виде вывода активов последнего и недопущения обращения взыскания на указанное имущество; применил последствия недействительности сделок.

Поскольку надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

Оспариваемые заявителем положения пункта 2 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 ГК Российской Федерации, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, указанные в жалобе, равно как и статья 1132 этого же Кодекса, основанная на необходимости учета действительной воли наследодателя, выраженной в завещании, и служащая реализации предписаний статей 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации.

Отменяя принятый по делу судебный акт, суд округа, руководствуясь положениями статей 8.1, 218, 219, 223, 551, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 6 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П, а также в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, счел ошибочными приведенные в нем выводы о том, что завершение процедуры реализации имущества должника и его освобождение от дальнейшего исполнения обязательств перед кредиторами не затрагивает прав и законных интересов Ильиной М.В., приобретшей на торгах имущество с обременением и не имеющей объективной возможности зарегистрировать свое право в отношении названного имущества в силу продолжающегося нахождения его в конкурсной массе за должником.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 года) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Законом N 218-ФЗ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам N А41-27983/2014, А41-14142/2016, А41-82101/2017, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции и поддержавший его выводы суд округа, руководствовались положениями статей 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” и установив, что на момент государственной регистрации права собственности Герасимовым В.В. не была исполнена обязанность по оплате стоимости спорного земельного участка, земельный участок был обременен договорами аренды и фактически Герасимову В.В. по передаточному акту от 16.07.2014 не передавался, признав, что представленное на государственную регистрацию в пакете документов постановление ФАС Центрального округа от 23.01.2014 по делу N А14-9818/2012, которым на администрацию возложена обязанность принять решение в соответствии с положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, не является основанием возникновения права собственности Герасимова В.В. на спорный земельный участок, при отсутствии заявления администрации – продавца по договору, пришли к выводу о государственной регистрации ответчиком права собственности Герасимова В.В. на земельный участок в отсутствие законных оснований.

Разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между Арутюновым И.И. и Гайдак Л.И. в письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка, Гайдак Л.И. свои обязательства по данному договору исполнила в полном объеме, однако в результате бездействий ответчика государственная регистрация перехода права собственности невозможна, руководствуясь статьями 165, 425, 432, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем сделка, заключенная между сторонами, является состоявшейся и признал за Гайдак Л.И. право собственности на земельный участок.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, разъяснениями, приведенными в пунктах 56, 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе судебными актами по делам N А54-581/2016, N А54-3954/2017, которыми признаны незаконными действия управления по внесению в ЕГРП записей о праве собственности общества, а также действия по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности Мимоглядова В.Н. на спорные объекты, признав подтвержденным факт заключения с истцом договора купли-продажи от 11.11.2015 в установленной законом форме, фактическую передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности, проведение такой регистрации уполномоченным органом, признав общество недобросовестным приобретателем спорных объектов, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Мимоглядовым В.Н. требований.

Отказывая в удовлетворении заявления Ильиной О.В., суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовались статьями 219, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из невозможности признания права собственности на спорное нежилое помещение за Ильиной О.В., поскольку она не является участницей строительства в значении, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве, а также из того, что удовлетворение заявления Ильиной О.В. повлечет нарушение прав иных кредиторов должника на соразмерное удовлетворение их требований за счет имущества должника.

Регистрация права собственности на недвижимость в 2022

Регистрация права собственности на недвижимость имеет массу особенностей в зависимости от конкретной сделки. В законодательстве постоянно происходят изменения, могут быть противоречия и разночтения документов. Поэтому людям без юридического образования может быть сложно оформить квартиру или дом в собственность.

Мы собрали актуальную информацию о том, как зарегистрировать права собственности на недвижимость в 2022 году, какими способами это можно сделать, сколько потребуется заплатить, какой порядок регистрации квартиры в новостройке.

Что такое регистрация права собственности

Регистрация права собственности, это подтверждение возникновения права собственника на недвижимое имущество. Она является доказательством принадлежности имущества физическому или юридическому лицу. Независимо от способа приобретения имущества без регистрации права недвижимость не будет считаться собственностью владельца.

Зарегистрированное право собственности оспаривается только в судебном порядке.

Процедура осуществляется через Росреестр.

Какие права на недвижимость подлежат регистрации

В таблице перечислены основные виды прав и особенности их регистрации.

Вид права собственности

Основание, ст. ГК РФ

Особенности регистрации

Залог возникает с момента регистрации

п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента регистрации.

Договор дарения без регистрации считается ничтожным

Аренды недвижимого имущества

п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651

Регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок более 1 года

Аренды предприятия и передаче недвижимости в доверительное управление

п. 2 ст. 658 и п. 2 ст. 1017

Договор подлежит регистрации независимо от срока аренды

Регистрируется договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты

Пожизненного наследуемого владения

Применяются правила, установленные для договора пожизненной ренты

Как государство защищает владельцев недвижимости

Если после покупки недвижимости выясниться, что продавец не имел права заключать сделку, за утрату права на жилье добросовестный покупатель получит компенсацию. Компенсация выплачивается, если суд принял решение о взыскании с недобросовестного продавца деньги, но в реальности по истечении полугода они не были возвращены приобретателю недвижимости.

Для получения возмещения нужно обращаться в суд. Покупатель сможет получить сумму реального ущерба или кадастровую стоимость изъятого жилья.

Закон, защищающий права добросовестных покупателей жилья, действует с 2022 года. Им внесены изменения в первую часть ГК РФ.

Понятие добросовестный покупатель означает, что при осуществлении сделки он не знал об отсутствии права на отчуждение имущества продавцом. При покупке он использовал сведения из ЕГРН.

Закон действует также в отношении обманутых приобретателей, получивших недвижимость в дар или в наследство.

Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет

В 2022 году ставить квартиру на кадастровый учет отдельно от регистрации права не потребуется. Это можно вообще не делать или подавать документы одновременно.

• Не потребуется ставить на кадастровый учет объект, который уже состоит на учете в кадастре, т. е. сведения о нем уже внесены в ЕГРН. В этом случае понадобится только регистрация права.
• Если недвижимость ранее не состояла в ЕГРН (например, частный дом только построен), то нужно подавать документы одновременно для постановки ее на кадастровый учет и для регистрации права.
• Объект нужно поставить только на кадастровый учет при существенном изменении его характеристик, например, к частному дому сделан пристрой или второй этаж.
• Подача документов на кадастровый учет нужна, если объект уничтожен.

Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом

Да, можно сформировать один пакет и передать его выбранным способом для регистрации.

При необходимости можно доносить документы и приобщать к своему досье.

Документы для регистрации права собственности

Стандартный список можно получить на сайте Росрееста в разделе «Государственные услуги и функции».

Что в него может входить при покупке недвижимости:

• Договор купли-продажи в 2-х экземплярах.
• Паспорта сторон.
• Заявления от продавца и покупателя.
• Документы продавца: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности – документы, правоустанавливающие документы на недвижимость, нотариальное согласие супруги/га на сделку, если в жилье проживают несовершеннолетние – согласие органов опеки.
• При покупке доли в общедолевой собственности: отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены.
• Если квартира в залоге: согласие залогодержателя.

Конкретный перечень необходимых документов формируется индивидуально, в зависимости от особенностей сделки. Для того, чтобы узнать, какие документы потребуются, можно воспользоваться специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Вам нужно выбрать объект и операцию, система сформирует стандартный перечень документов, который можно сделать более детальным, заполнив анкету:

В результате вы получите детальный перечень необходимых для регистрации сделки документов.

Обратите внимание, квитанция об оплате госпошлины не входит в список необходимых документов для регистрации. Она может быть представлена по желанию сторон сделки. Информация об оплате вносится в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах, и регистратор сможет самостоятельно получить данные.

На оплату госпошлины дается 5 дней, если сведения не появились, заявление на регистрацию не возвращается заявителям.

Как подать документы на регистрацию

Гражданам предлагаются разные способы подачи документов, которые имеют свои особенности.

Лично

Лично можно подать документы, обратившись в МФЦ или в офисы Росреерстра. Получить сведения об адресах офисов, телефонах и режимах работы, предварительно записаться можно с помощью сервиса «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием» в учетной записи на портале Госуслуг.

Почтой

Адреса территориальных органов Росреестра и филиалов Кадастровой палаты можно узнать в разделе «Территориальная сеть». Можно отправить документы заказным письмом в Центральный аппарат Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19

Онлайн

Пользователи, имеющие идентифицированную учетную запись на портале Госуслуг, могут подать документы через сервис «Личный кабинет правообладателя» на сайте Росреестра

На дому

Услуга предоставляется бесплатно ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп при предъявлении документов, при регистрации сделки, правообладателем по которой они выступают

Госпошлина

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности зависит от сделки и ее участников:

Для физических лиц

Для юридических лиц

Доля в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме

Для ипотеки:

Физическому лицу

Юридическому лицу

Есть категории физических лиц, которые освобождены от уплаты государственной пошлины:

• малоимущие, за исключением регистрации ограничения прав на недвижимость;
• ветераны ВОВ;
• москвичи при регистрации права на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда.

Способы оплаты

Заплатить госпошлину можно наличными и безналичным путем.

• Устройства самообслуживания, кассы банков.
• Интернет-банк.
• Мобильные приложения банков.
• Через портал Госуслуг.
• В МФЦ.

Реквизиты для оплаты

Реквизиты для оплаты госпошлины зависят от региона. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра.

• Установите геолокацию или введите в шапке сайта свой регион.
• Перейдите в раздел «Государственные услуги и функции».
• Откройте «Кадастровый учет и регистрация прав».
• Далее в «Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов».
• Вам будут представлены реквизиты для оплаты.

Сроки оформления права собственности

Операции по государственной регистрации прав собственности на недвижимость в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Это зависит от способа подачи документов и вида сделки, например:

• При подаче через МФЦ 9 дней.
• Непосредственно в Росреестр 7 дней.
• Если сделка заверена нотариусом 3 дня.
• При подаче в электронной форме 1 день.

Срок начинает отсчитываться со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Особенности регистрации права собственности

В зависимости от того, каким способом регистрируется сделка, она будет иметь свои особенности, достоинства и недостатки.

Способ регистрации

Особенность

Достоинства

Минусы

Нужно найти типовой бланк договора, изучить требования законодательства

Возможны ошибки в составлении документов

Не потребуется готовить документы самостоятельно

Исключены ошибки, будут учтены все нюансы сделки

Потребуется самостоятельно формировать пакет документов

Можно получить скидку по процентам при ипотеке

Нужна квалифицированная электронная подпись, в нетиповых случаях может потребоваться помощь специалистов

Подготовкой документов займется нотариальная контора

Нотариус самостоятельно направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Регистрация права собственности на новостройку возможна после совершения застройщиком следующих действий:

• оформил разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• поставил дом на кадастровый учет в Росреестре;
• составил технический паспорт на весь дом в БТИ;
• дому присвоен адрес;
• оформил передаточный Акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Оформление в собственность квартиры в новостройке состоит из нескольких этапов.

Вызов застройщика и сотрудника мэрии

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен уведомить собственника о возможности передачи ключей от объекта. Уведомление может быть выслано заказным письмом или вручено лично под расписку.

После получения извещения в течение 7 дней собственник должен встретиться с застройщиком в новостройке, где подписывается акт приема-передачи жилья. Перед подписанием документов необходимо сделать полный осмотр квартиры, выяснить сроки исполнения недоделок или других недочетов.

Сбор документов на право собственности

После подписания акта приема передачи недвижимости можно собирать документы на регистрацию.

Что нужно подготовить:

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Паспорт.
• Свидетельство о браке, если недвижимость приобретается в совместную собственность супругов.
• Свидетельства о рождении детей, если они будут иметь долю в квартире.

Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть:

• Договор, на основании которого была заключена сделка: долевого участия, переуступки прав требования, жилищно-строительного кооператива.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Кредитный договор и договор залога, если объект приобретен за счет заемных средств (ипотека).

Если вы регистрируете недвижимость через МФЦ, вам не потребуется самостоятельно писать заявление, его сформирует сотрудник.

Оплата госпошлины

Далее нужно оплатить госпошлину любым из приведенных нами способов.

Сдача документов в МФЦ или кадастровую палату

Сдавать документы на регистрацию можно в МФЦ, в офисах Росреестра, электронно, через нотариуса. Потребуется наличие всех собственников. Несовершеннолетние до 14 лет могут не присутствовать, достаточно, если их интересы будет представлять родитель или опекун. Дети в возрасте 14–18 лет присутствуют на сделке лично, с присутствием законного представителя.

После принятия документов будет оформлена расписка.

Получение документов

После регистрации дольщики приходят за документами. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. При получении электронной выписки ходить никуда не потребуется, она придет на электронную почту собственника, если он указал его при подаче заявления.

Чем подтверждается государственная регистрация права

В качестве подтверждения факта регистрации права собственности они получат выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В этой указываются все собственники квартиры и, если есть, обременения.

Образец выписки:

Отказ в регистрации права собственности

Мы собрали основные причины, почему могут отказать в регистрации и способы решения проблемы.

Причины

Что можно сделать

Предоставление неполного пакета документов

Донести требуемые документы

Не оплачена госпошлина

Оплатить госпошлину в срок

Обнаружены ошибки технического характера

Нужно устранить ошибки и подать документы снова

Обнаружена двойная продажа одного объекта

Сделка будет отменена. Нужно написать заявление в правоохранительные органы

Продавец отказался от сделки до регистрации права собственности

Продавец должен вернуть деньги, а покупатель квартиру

В процессе регистрации наложено обременение на квартиру

Сделка будет отменена

Смерть продавца в процессе регистрации

Придется возвращать квартиру наследникам

Как запретить регистрировать права на недвижимость без личного присутствия

Чтобы Росреестр отклонял попытки сторонних лиц зарегистрировать права на недвижимость без личного присутствия собственника, он может подать заявление о внесении в ЕГРН соответствующей записи. За исключением сделок, когда изменение прав производится на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

При необходимости такая запись может быть погашена.

Оспаривание права собственности

Оспорить зарегистрированное право собственности можно только в судебном порядке.

Какие могут быть основания:

• Не уведомлены сособственники недвижимости.
• Нет согласия супруги.
• Неправильно выданное свидетельство о наследстве, позволившее распорядиться всей квартирой, хотя есть другие наследники.
• Обнаружение ошибок в документах.
• Обнаружение факта уголовного деяния стороной сделки.

Будет ли возвращена госпошлина при отказе от регистрации сделки?

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Можно ли вернуть излишне уплаченную госпошлину?

Да, для этого нужно подать заявление в Росреестр и приложить к нему квитанцию об оплате.

Куда звонить при возникновении вопросов, связанных с регистрацией права собственности на недвижимость?

Звоните по единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра 8 (800) 100-34-34.

Переход права собственности по договору купли-продажи

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

• 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
• 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
• 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
• 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
• 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

• Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
• В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
• При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Комментирует нотариус:

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Вопрос нотариусу:

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Вопрос нотариусу:

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Вопрос нотариусу:

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

Вопрос нотариусу:

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях – по желанию сторон..

Вам может быть интересно:

• Депозит нотариуса
• Взыскание на заложенное имущество
• Удостоверение фактов
• Передача заявлений
• Принятие на хранение документов
• Удостоверение сделок

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья

Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.

Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.

Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.

В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.

Очень важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого покупатель должен попросить у продавца технический паспорт. Надо, чтобы все изменения в квартире были узаконены. Если этого не было сделано, то после покупки квартиры новому собственнику придется делать это самостоятельно и за свой счет.

На что еще обратить внимание

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Сколько платить

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Куда обращаться для регистрации сделки

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
• в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• через нотариуса;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.

Государственная регистрация права и передача недвижимости

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности
на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной
регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания
недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим
покупателем и продавцом, но именно государственная регистрация договора
купли-продажи и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого
имущества является основанием для возникновения права собственности у нового
собственника и прекращение права собственности у прежнего, именно с момента
государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор
считается совершенным.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной
регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого
имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК
РФ. В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение
имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения
действий по государственной регистрации перехода права собственности на это
имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о
государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК
РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца
по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).
В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении
соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац
седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права
собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности
не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об
исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если
же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и
того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной
регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого
передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе
требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи
продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того
же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода
права собственности за одним из покупателей, другие покупатели вправе требовать
от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору
купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель
недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации
перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным
универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца, либо при ликвидации продавца – юридического
лица, суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому
оно было передано во владение, во исполнение договора купли-продажи, вправе
обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного
регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием
заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или
главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по
передаче недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по его
оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права
собственности является отсутствие продавца – суд удовлетворяет соответствующее
требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает
государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации
перехода права собственности.
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи
недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к
покупателям права собственности, учитывается следующее:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не
произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ
вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со
статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не
является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным
статьей 450 ГК РФ (по соглашению сторон, при существенном нарушении договора
одной из сторон). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты
за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для
государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и
государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости
продавца.

Владимир, я не пониманию, со всем уважением к тебе ты решил весь ГК здесь опубликовать?

Нет, Николай, я просто подробно расписал несколько моментов, о которых часто спрашивают на форуме, а в ответах на вопросы – так подробно всего не распишешь. Есть слабая надежда, что посетители сайта прочитают блог, а тогда и вопросы задавать не придется.

Переход права собственности на квартиру

Пресс-центр

Новости

Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры?

В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
• Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
• свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
• в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
• через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.