Как открыть управляющую компанию по ЖКХ с нуля

Как открыть управляющую компанию по ЖКХ с нуля

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой огромный, но традиционно консервативный рынок, находящийся на значительно более низкой стадии цифровизации, чем другие сферы. Его размеры — 5,4 трлн рублей в год или 5,5 % ВВП.

Рынок же управляющих компаний оценивается в 1 трлн рублей в год. При таких вводных очевидно, что отрасль должна представлять интерес для бизнеса. В то же время часть потенциальных игроков отпадает из-за сложностей сферы и непонимания точек роста. В этой статье я расскажу, какие задачи стоят перед отраслью и как можно сделать так, чтобы ЖКХ зарабатывал.

Задача №1. Неэффективная модель рынка

Проблема

Традиционно в России деньги за коммунальные ресурсы — воду, электричество, тепло — проходят через управляющие компании. Добиться 100% собираемости оплаты от жителей невозможно, а поставщику необходимо отдать полную сумму.

Самое очевидное решение — компенсировать недостачу за счет статьи «Содержание жилья». Но это снизит общий бюджет на обслуживание дома и прибыть УК. В худшем случае компания будет копить долги за ресурсы.

Решение

Перевод домов на прямые договоры с подрядчиками, когда у каждого собственника есть отдельные договоры с «Водоканалом» на воду и канализацию, с производителем электричества, с поставщиком тепла, на вывоз мусора и непосредственно с управляющей компанией.

В этом случае УК получает деньги только за те работы, которые выполняет и за которые может отвечать: техническое обслуживание инженерных систем, уборка и уход за двором, управление, охрана.

Конечно, в этом случае появляется неудобство для жителя: ему приходится оплачивать не одну, а 5-6 квитанций, и тратить на это больше времени. Но это неудобство возможно будет устранить IT-сервисами, которые позволят в мобильном приложении объединить все квитанции и оплатить их одним кликом и одной суммой, а дальше будет происходить расщепление, и платеж разделится на несколько платежей в сторону всех контрагентов.

Сейчас игроки рынка цифровизации работают над созданием подобных решений, но пока ни у одной из компаний еще нет готового сервиса.

Задача №2. Сложности со сменой УК

Проблема

Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов:

• найти замену текущей УК;
• просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
• провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.

Решение

Победить эту проблему возможно с помощью цифровизации: распространение системы онлайн-голосования на надежных независимых платформах, которые старым управляющим компаниям невозможно будет подкупить, чтобы фальсифицировать результаты собраний. Да и для жителей проголосовать онлайн будет куда проще.

Задача №3. Общая консервативность отрасли

Проблема

Консервативность отрасли ЖКХ прежде всего проявляется в организации внутренних бизнес-процессов. Многие специалисты до сих пор ведут делопроизводство в бумажном варианте, а если и приходится работать в таблицах Excel, то сотрудники не всегда умеют обращаться с компьютером.

Ручная обработка данных замедляет реагирование на обращения и увеличивает шанс ошибки в цифрах платежных документов, в адресах, в номере заявки.

Решение

Обязательная модернизация устаревших методов и принципов работы и автоматизация важнейших внутренних процессов — учета, фиксирования заявки, отслеживания платежей и счетов. На сегодняшний день в России уже существует несколько решений, позволяющих отладить бизнес-процессы УК и даже настроить их с нуля.

Цифровизация ЖКХ поможет сделать рынок привлекательным для управляющих компаний. Как только люди поймут, что создать УК не сложнее, чем открыть автосервис или кофейню, а маржинальность этого бизнеса не уступает им, на рынке появятся новые игроки.

Задача №4. Неправильное восприятие цифровизации

Проблема

Управляющая компания стремится внедрить в свою работу современные инструменты и технологии. При этом неправильно расставляет приоритеты — начинает с создания или покупки мобильного приложения для жителей. Это важный инструмент, но далеко не первостепенный.

Решение

Автоматизация должна решать конкретные проблемы управляющей компании, сделать ее эффективнее и за счет этого заработать больше денег или сэкономить без потери, а лучше с ростом качества услуг.

Поэтому стоит сначала оценить возможные затраты и решить, что выгоднее сделать своими силами, а что отдать на аутсорсинг. Например, для УК до 500 тысяч содержание собственной диспетчерской неподъемно.

Дешевле и эффективнее с точки зрения качества сервиса заказ цифрового контакт-центра, в котором используются все новые технологии: чат-боты, обработка звонков роботами, очередь звонков и правильное распределение задач между исполнителями.

За счет цифровых продуктов по страхованию ответственности управляющей компании можно снизить риски потери денег. Например, ущерб от затопления по вине УК покрывается из ее доходов. Страхование помогает сократить подобные затраты.

Задача №5. Неэффективное для УК приложение пользователей

Проблема

Внутренние бизнес-процессы отлажены. Теперь можно перейти к приложению для жителей. Но в большинстве случаев внедрение такого приложения приводит к тому, что жители просто начинают отправлять огромное количество жалоб.

Решение

В первую очередь, быстро и эффективно собирать оплату. Через приложение все квитанции можно оплатить в один клик, а функция напоминания в нужный момент не даст забыть о том, что пора вносить деньги. Кроме того, использование услуги по автоматизации сбора задолженности и формирование привычки платить вовремя, позволяет собрать с жителей деньги гораздо быстрее, а значит — заплатить сотрудникам и подрядчикам.

Есть и другая очевидная экономическая польза. Жители сейчас сдают показания счетчиков на бумажках в почтовый ящик в подъезде. Эти бумажки нужно привезти в офис УК, расшифровать, вручную занести в биллинговую программу для выставления квитанций.

Каждый этап стоит денег — оплаты работы сотрудников УК. При этом остается высокий риск ошибки. Передача показаний через приложение и автоматическая интеграция с биллингом устраняет человеческий фактор, делает процесс гораздо быстрее, дешевле и эффективнее для УК.

Поэтому, разрабатывая или покупая готовое приложение пользователя, прежде всего нужно отдать предпочтение тем вариантам, которые позволяют решать бизнес-задачи управляющей компании.

Бизнес с нуля: как создать и открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция

Если вы решили начать свой бизнес и выбрали направление ЖКХ, то следует знать особенности и нюансы этой деятельности.

Как организовать свою управляющую компанию (УК) и какой пакет документов потребуется собрать, рассмотрим подробно в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база в сфере ЖКХ

ВНИМАНИЕ: УК представляет собой организацию, основной деятельностью которой является управление многоквартирными домами (МКД).

Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:

• ЖК РФ; ;
• ГК РФ; и ФЗ №261 от 23.11.2009 год; ;

Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме управления. Выделяют три основных формы:

1. Управление самими собственниками (без привлечения сторонних лиц).
2. Управляющие компании, главная и единственная функция которых только управлять.
3. Эксплуатационное управление (обеспечение технического и санитарного состояния МКД на должном уровне, предоставление коммунальных услуг).

Обязанности организации

• Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
• Поддержание чистоты.
• Установка приборов учёта.
• Предоставление коммунальных услуг.
• Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
• Вывоз мусора.
• Проведение собраний, работа с жителями.
• Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
• Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
• Обеспечение пожарной безопасности.
• Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
• Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее:

; ;
• квитанция оплаченной госпошлины;
• для регистрации необходимо предоставить заявление по форме №Р11001, утверждённой в 2002 году; ;
• если помещение под офис вы снимаете в аренду, то необходим договор от собственника. В иных случаях требуется оформить гарантийное письмо-разрешение собственника жилого помещения;
• документ, свидетельствующий о назначении директора (приказ).

Что потребуется создать или открыть с нуля?

1. Необходимо позаботиться о размещении вашего офиса. Лучше всего его расположить в одном из домов, которые вы хотите взять на обслуживание.
2. Решение вопросов по оформлению офиса: покупка и установка оргтехники, проведение телефонной и диспетчерской линии, закупка расходных материалов и инвентаря.
3. Проведение агитационных бесед с жителями дома с целью произвести на них положительное впечатление. Необходимо зарекомендовать себя так, чтобы у жильцов не осталось сомнений по выбору именно вашей УК.
4. Подбор грамотных работников (главный инженер по дому, который компетентен по всем вопросам; другие специалисты с наличием соответствующих аттестатов).
5. Организация и открытие диспетчерской круглосуточной службы, специалисты которой должны иметь сменный график работы для оперативного реагирования любого поступившего звонка от собственников.
6. Решение вопроса по начальному капиталу. На данный момент он может составлять около 20 000 рублей и более.
7. Чёткая разработка политики компании. Утверждение работ и услуг, которые будут проводиться и предоставляться.

ВАЖНО: если у человека была ранее судимость за экономические преступления, или был наложен временный запрет на деятельность в ЖКХ, ему никогда не разрешат управлять МКД.

Пошаговая инструкция по открытию

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:

• заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
• подбор и принятие квалифицированного персонала;
• закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
• составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Процедура лицензирования

Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.

СОВЕТ: Директор компании или руководитель в обязательном порядке должен пройти обучение и получить документ, свидетельствующий о квалификации.

Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).

Кому может быть выдана лицензия?

1. У кандидата должна отсутствовать судимость.
2. Наличие квалифицированного аттестата.
3. Лицензия может быть выдана только юридическому лицу или ИП, которое зарегистрировано в РФ.
4. Лицензиат должен строго соблюдать установленные нормативы стандартов раскрытия информации, а также не нарушать законодательство РФ.

Лицензия может быть отозвана:

1. при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
2. директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Вопросы о выборе, замене и отказе от УК решают собственники на общем собрании путём голосования.

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

Далее идёт утверждение всей технической документации. К соглашениям об управлении МКД прикладывается дополнительный документ(приложение), в котором прописывается:

• всё имущество МКД;
• список обязательных работ и оказания услуг;
• величина оплаты за содержание и ремонт (приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 года под номером 303);
• ежемесячная оплата за коммунальные услуги (статья 157 Жилищного кодекса РФ).

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

• работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
• услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт:

1. вывоз мусора и других отходов;
2. поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
3. осуществление ремонтных работ;
4. обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
5. подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
6. благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
7. устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
8. поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
9. устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
10. регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги:

• своевременное оповещение жителей МКД о смене тарифов;
• контроль оплаты предоставляемых услуг;
• сбор и хранение всей документации МКД;
• проведение собраний, предоставление отчётов о работе;
• учёт жителей дома;
• выявление должников по коммунальным платежам.

Как оформить соглашение?

Необходимо заключить соглашение с каждым собственником квартиры (статья 162 ЖК РФ). Такое соглашение является основанием для начала отношений и взаимных обязательств между УК и собственником (в том числе и по оплате – статья 155 ЖК РФ).

Бывают случаи, когда договоры по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится. У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Создание контроля со стороны жильцов

Собственники имеют полное право контролировать:

1. Должное исполнение обязанностей управляющей компанией.
2. В полной ли мере выполняются должные работы.
3. Качество оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
4. Своевременность оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК. чётко регламентирует, что УК обязаны обеспечивать жителям МКД свободный доступ к сведениям, связанным:
   • финансово-хозяйственным состоянием;
   • выполнением работ ремонту и содержанию общедомового имущества;
   • формированием стоимости за коммунальные услуги;
   • порядком предоставления услуг.

Смотрите видео об обязанностях УК ЖКХ перед собственниками жилья согласно договору:

Обязательные правила при заключении договоров

Важным моментом является информация о сроке соглашения. Срок действия находится в диапазоне от 1-5 лет. Предметом договора является обслуживание, предоставление коммунальных услуг и проведение ремонтных работ управляющей компанией.

Взаимодействуют в соглашении две стороны: владелец (представитель ТСЖ, товарищество собственников МКД) и управляющая компания.

Расторгнуть данное соглашение возможно только по соглашению обеих сторон, либо в судебном порядке (статья 162 ЖК РФ). Эта же статья регламентирует, что жители имеют право расторгнуть отношения с УК по собственной инициативе. Это может быть в случае невыполнения управляющей компании своих обязанностей.

Если управляющая компания внесла по собственной инициативе в соглашение какие-либо изменения, не согласовав с собственниками МКД, то жильцы вполне могут считать такой договор недействительным.

СОВЕТ: Оспорить такой момент можно, начав с претензионного порядка, а затем (если реакции не было) в судебном порядке.

При выявленном некачественном выполнении обязательств (проведение ремонтных работ и оказание услуг) управляющей компанией, собственники имеют право требовать снижение тарифов по оплате за квартиру, а также отчётность по тратам денежных средств, которые они регулярно вносят.

Подводя итоги, можно сказать, что открытие управляющей компании – это очень сложная и ответственная процедура, которая требует особого внимания, подхода, и соблюдения всех правил и нормативов законодательства. Нужно помнить, что для осуществления деятельности нужна соответствующая лицензия. При отсутствии лицензии вам никто не даст полномочия на управление МКД.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

«Уйти из строительной фирмы, чтобы открыть свою управляющую компанию». А что, так можно было?

Реально ли построить бизнес в ЖКХ, как открыть управляющую компанию и искать объекты? Я ответил на эти популярные вопросы о секретах ЖКХ, читай!

Как я решился оставить работу и открыть свою управляющую компанию.

Много лет я посвятил строительству: окончил университет, работал мастером в строительной фирме и вырос до начальника участка. Но, как это обычно бывает, начальники стареют, а их дети разваливают дело, к тому все и шло.

Вместе со своими рабочими мы иногда шабашили на стороне, и однажды ко мне обратилась управляющая компания с заказом на ремонт кровли многоквартирного дома. Я поехал на объект, чтобы посмотреть и оценить его, и понял, что там никто ничего не понимает в строительстве… Но как так? Почему управляющая компания не может сама организовать ремонт строений, а может только следить за графиком уборки в подъездах? Вопросы повисли в воздухе, а мы приступили к работе.

После выполнения всех работ я приехал за расчетом в УК, и увидел, как там все устроено. Небольшой офис находился в одном из домов, там ютились управляющий, дворник, уборщица, сантехник и электрик. Я задал свои вопросы по работе ЖКХ, а потом понял, что тоже могу открыть собственную управляющую компанию.

Было 2 аргумента в пользу открытия УК:

1) Жильцы сами проводят ежемесячную плату.

2) Не нужен большой бюджет на старте.

Все что нужно, это получить аттестат и лицензию.

Получить лицензию сложно? Что для этого нужно?

Нет, совсем не сложно! Экзамен для открытия УК можно сдать бесплатно, потом выдают аттестат. Затем нужно заплатить госпошлину, подать документы в жилищную инспекцию и получить лицензию на управление многоквартирными домами.

Как я нашел свои первые дома?

Первый дом я получил по конкурсу от муниципалитета, это было общежитие. Заработать на нем особо не получилось, так как все деньги уходили на покрытие расходов, да и жилая площадь общежития небольшая. И я начал присматривать для обслуживания второй дом.

А вот со вторым домом история была интереснее. На тот момент на окраине города стоял долгострой из трех корпусов: один достроен, а два на половину. Но достроенный дом так и не могли ввести в эксплуатацию – застройщик оказался банкротом, а дольщики обманутыми.

Я встретился с застройщиком, и мы договорились, что я помогу ему устранить недочеты и сдать дом (я же строитель), а он после сдачи подпишет договор управления (по закону после сдачи нового дома застройщик сам может выбрать управляющую компанию на три месяца).

Сделка состоялась, дом приняли, и я начал управлять: купил за свой счет почтовые ящики, урны к подъездам, контейнеры для сбора отходов, оперативно обрабатывал заявки жильцов. Жильцам моя работа понравилась, и мы заключили договор на год.

Через четыре месяца после получения второго дома, на почту пришло письмо с запросом на обслуживание одного большого жилого комплекса. Мы провели собрание сразу по двум рядом стоящим домам, и жильцы выбрали нас в качестве управленцев. Оказалось, что прошлая УК накопила долги и не смогла выполнить свои обязательства. Там даже некоторые лифты стояли обездвиженные, не говоря уже о других проблемах.

Спустя год и восемь месяцев у нас в управлении было уже 4 многоквартирных дома, а еще спустя пять месяцев ‒ 6 домов.

Сегодня мы обслуживаем 51200 квадратных метров, а это 1050 квартир и тысячи клиентов.

Самое главное поддерживать репутацию, работать прозрачно и клиентоориентированно, тогда клиенты (дома) будут сами выходить на компанию.

Почему у УК могут образоваться долги?

Долги у УК образуются, если компания плохо работает с должниками. К сожалению, не у всех есть привычка исправно платить, и тогда УК должна подавать в суд на должников и взыскивать долги через приставов.

Но тут важно донести до жильцов, что если они хотят жить в чистоте в исправном доме, то должны платить ежемесячно. Деньги на содержание дома – это зарплата дворников, уборщиц, сантехников и электриков. А еще исполнение заявок: текущий ремонт домов, покупка мусорных контейнеров, почтовых ящиков, благоустройство территории и прочее.

Окупились ли мои собственные вложения?

Да, конечно. Важно воспринимать это не как затрату, а как инвестицию. Ты делаешь добрые дела, жильцы это видят и в ход идет рекомендательный маркетинг (сарафанное радио). Кто-то тратит деньги на рекламу и говорит всем, какой он хороший, а мы показываем это реальными делами и тем самым привлекаем новых клиентов.

Кроме того, мы стараемся разнообразить жизнь жильцов и показываем прозрачность работы:

• Ко дню работника ЖКХ провели конкурс рисунков «Двор моей мечты» среди детей города с призами и подарками.

• Провели экскурсии для детей из школы и детского сада по нашим домам, рассказали о том, кто и как обслуживает дома, а так же рассказали для чего и как нужно разделять мусор. Региональное телевидение даже сняло об этом репортаж https://vk.com/ukdomus?z=video-70593796_456239068%2Fc03e2d213ff5bfa107%2Fpl_wall_-190468654

· По каждому дому у нас делается ежемесячный отчет о проделанной работе. Где мы указываем количество и тип выполненных заявок от жильцов и проделанные важные работы по дому и на прилегающей территории в формате фотоотчета.

Ежемесячный отчет о работе по всем домам публикуется в нашей группе Вконтакте (https://vk.com/ukdomus), где мы тоже принимаем заявки от жильцов через сообщения.

Некоторые старые УК тоже пытались наладить социальную жизнь, но для этого нужно сменить принципы и политику своей работы, на что не каждый может пойти. И в качестве признания нашей эффективности мы стали получать звонки с угрозами. Кто-то просто звонил, кто-то пытался назначить встречу, но мы всегда сглаживали углы и уходили от конфликтов.

Среди УК встречаются недобросовестные компании?

Конечно! Плохие управляющие компании всегда используют одну серую схему – берут деньги, а обязательства не выполняют. Отсюда появляются грязные дворы и подъезды, сломанные лифты, устаревшие кровли и фасады.

Не все УК понимают, что воруя у жильцов – они воруют у себя. Чтобы быть прибыльным, нужно качественно выполнять свою работу, а ЖКХ-бизнес очень рентабельный.

Как нам удалось так грамотно выстроить систему управления?

Вся работа компании четко отлажена: у каждого дома есть председатель, у подъезда старший, мы состоим в совместных чатах Watsapp, где решаем вопросы по управлению дома.

В течение 5 минут после получения заявки, исполнитель связывается с жильцом и оговаривает удобное время для исполнения запроса. Контроль за работником идет в CRM-системе. Заявка сохраняется в электронном архиве, есть ее идентификационный номер, ответственный исполнитель и срок выполнения. По важным заявкам идет отзвон жильцу для дополнительной обратной связи по качеству проделанной работы.

CRM система по контролю за работниками и заявками жильцов

Какие у нас планы, будем ли масштабироваться?

Мы не собираемся останавливаться на достигнутом, и хотим основать федеральную управляющую компанию с ERP-системой управления и принципом клиентоориентированности, которых нет аналогов на рынке.

Если вы поддерживаете наши ценности и хотите стать партнером компании «ДОМУС», пишите нам на электронную почту partner@ukdomus.ru.

Мы ищем надёжных партнёров, чтобы вместе построить одну из лучших в стране систем управления домами!

Как создать управляющую компанию. От регистрации до управления МКД

Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.

Регистрация юридического лица

Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.

Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.

После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.

Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен – это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе – несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.

После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.

На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.

Организация управляющей компании и получение лицензии

С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.

Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.

Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.

Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.

На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.

Как получить МКД в управление

Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.

Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.

Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.

Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.

Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.

Как открыть и автоматизировать управляющую компанию ЖКХ?

Открытие управляющей компании ЖКХ до сих пор не самое легкое дело. Но очевидные плюсы много лет привлекают предпринимателей входить на этот рынок. Для начала коротко определим, что же это такое и чем нужно заниматься.

Управляющая компания ЖКХ – это коммерческая организация, которая является посредником между потребителями и поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Ведет расчет потребления и выполняет обязанности по санитарно-техническому содержанию домов. Деньги в компанию идут за счет оплаты содержания и текущего ремонта мест общего пользования, также оплаты централизованных коммунальных услуг.

Какие главные преимущества открытия УК:

Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги. Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг.

На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.

Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:

Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях. Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домов

В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.

Теперь рассмотрим, как открыть управляющую компанию пошагово:

1. Регистрация

• Выбираете форму собственности будущей организации: ООО, ОАО или ЗАО.
• Предоставляете следующие документы и регистрируете юридическое лицо:

• решение об организации УК, являющееся протоколом общего собрания учредителей;
• устав новой компании;
• учредительный договор (если предприятие ЖКХ создается с участием нескольких лиц);
• заявление о гос. регистрации (по форме № Р11001 прил. №1 Постановления Правительства РФ №439 от 19.06.2002 г.);
• заявление о регистрации вносимых в учредительные документы юр. лица изменений (по форме №Р13001 прил. №3 Постановления Правительства РФ от 19.06.2002 №439);
• документы для регистрации вносимых модификаций в учредительные документы действующей фирмы;
• новый или измененный Устав;
• решение о необходимых изменениях в учредительных документах, являющееся протоколом собрания учредителей по внесению соответствующих изменений).

2. Получение лицензии

• УК в сфере жилищно-коммунальных услуг лицензии выдаются в Госжилнадзоре.
• Выданная лицензия действительна лишь на территории того региона, в котором она была получена, при этом она является бессрочной.
• Чтобы претендовать на получение лицензии, УК ЖКХ должна иметь:

• штат квалифицированных сотрудников, которые будут производить обслуживание, в том числе электрика, монтажников, сантехника и др.;
• оборудование, требуемое для предоставления услуг в области жилищно-коммунального хозяйства;
• нежилое помещение, отвечающее ее потребностям;
• квалификационный аттестат руководителей УК (документ о повышении квалификации в сфере ЖКУ);
• соответствие принятым стандартам раскрытия информации.

3. Выбор помещения

Ваша компания должна иметь помещение, в котором она сможет полноценно осуществлять свою деятельность. Ей потребуется, в частности, размещать немалое число сотрудников, необходимых для исполнения поставленных задач, а для этого будет необходима определенная площадь.

В зависимости от масштабов организации, можно, например, арендовать в одном здании несколько офисов или разместиться сразу на нескольких этажах. Желательно, чтобы офис УК находился на территории, где она будет осуществлять свою деятельность, или хотя бы поблизости от нее.

4. Реклама

УК в сфере ЖКУ не нужны как таковые рекламирование своих услуг и маркетинг: ведь организация будет непосредственно осуществлять коммуникацию со своими заказчиками. Обычно представители только что открывшихся организаций сами обходят многоквартирные дома, предлагая им сотрудничать

Если фирма добросовестно выполняет свою работу, о ней обязательно узнают и без рекламы: такова специфика отрасли.

5. Выбор приборов учета

В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.

• по телефону;
• на сайте в разделе Управляющей компании;
• при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;

6. Сайт компании

Объяснять причины почему любой компании нужно иметь свой сайт уже не имеет смысла. А для управляющих компаний сайт поможет более эффективно работать с клиентами и получать обратную связь. Быстро и легко создать многофункциональный сайт товарищества собственников жилья либо УК поможет использование современной программы

«VDGB: Сайт ЖКХ».
Раскрытие информации на сайте уже реализовано по требованиям постановления правительства 731

Как просто автоматизировать управляющую компанию

Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.

Главным решением такой задачи является использование специальных программ для автоматизации бизнес-процессов. Самой популярной и проверенной временем является программа «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК». Она разработана для полной автоматизации процессов ведения учета хозяйственной деятельности управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ (товариществ собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и остальных управляющих компаний сектора ЖКХ.

Использование этой программы поможет облегчить:

Ведения налогового и бухгалтеского учета	Ведение паспортного учета	Расчет квартплаты и коммунальных услуг
Контроль взаиморасчетов с получателями ЖКУ	Управления зданиями	Ведение строительства и ремонта
Обеспечение работы аварийно-диспетчерской службы	Обмен данными с «1C: Сайт ЖКХ»	Обмен информацией с ГИС ЖКХ

Более подробная информация по функционалу программного продукта «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК» представлена в описании.

Чтобы управлять компанией ЖКХ, нужно получить лицензию

Город­ское насе­ле­ние про­жи­ва­ет пре­иму­ще­ствен­но в мно­го­квар­тир­ных домах. И хотя квар­ти­ры в МКД в основ­ном при­ва­ти­зи­ро­ва­ны, име­ет­ся так­же кол­лек­тив­ная соб­ствен­ность, к кото­рой отно­сит­ся обо­ру­до­ва­ние домов, капи­таль­ные несу­щие кон­струк­ции, фаса­ды, подъ­ез­ды, под­соб­ные поме­ще­ния, ком­му­ни­ка­ции, дво­ро­вая тер­ри­то­рия и т.д. Сле­до­ва­тель­но, созда­ет­ся необ­хо­ди­мость управ­ле­ния всем этим иму­ще­ством. Поми­мо это­го, кто-то дол­жен кон­тро­ли­ро­вать постав­ку и тари­фы ком­му­наль­ных услуг и защи­щать инте­ре­сы жиль­цов. Всем этим занимаются:

• управ­ля­ю­щие орга­ни­за­ции ЖКХ;
• това­ри­ще­ства соб­ствен­ни­ков жилья (ТСЖ);
• потре­би­тель­ские кооперативы;
• управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК ЖКХ).

Созда­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии явля­ет­ся одним из видов биз­не­са. При нали­чии необ­хо­ди­мой ква­ли­фи­ка­ции и лицен­зии мож­но снять офис, набрать сотруд­ни­ков и начать рабо­ту. Давай­те раз­бе­рем­ся, как создать управ­ля­ю­щую ком­па­нию ЖКХ с нуля, под силу ли это обыч­но­му человеку.

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

До 2015 года созда­ние УК не пред­став­ля­ло боль­шой слож­но­сти, так как для это­го не нуж­на была лицензия.

Лицензия и государственный надзор

В насто­я­щее вре­мя без­ли­цен­зи­он­ная дея­тель­ность управ­ля­ю­щих жилищ­ных ком­па­ний запре­ще­на. Все лицен­зии на этот вид дея­тель­но­сти нахо­дят­ся в свод­ном феде­раль­ном реест­ре лицен­зий, а управ­ля­ю­щие ком­па­нии кон­тро­ли­ру­ют­ся орга­на­ми госу­дар­ствен­ной жилищ­но­го инспек­ции (ГЖИ). Госу­дар­ствен­ный над­зор име­ет пра­во пере­да­чи сво­их пол­но­мо­чий по кон­тро­лю УК мест­ным орга­нам само­управ­ле­ния (ст.1 Феде­раль­но­го Зако­на “О вне­се­нии изме­не­ний в ЖК…” N 255-ФЗ).

• От госу­дар­ствен­но­го над­зо­ра осво­бож­да­ют­ся толь­ко те УК, кото­рые управ­ля­ют одним МКД, коли­че­ство квар­тир в кото­ром не пре­вы­ша­ет 16. Но при этом нали­чие лицен­зии все рав­но обязательно.
• В свою оче­редь сами госу­дар­ствен­ные орга­ны жилищ­но­го над­зо­ра кон­тро­ли­ру­ют­ся феде­раль­ны­ми орга­на­ми испол­ни­тель­ной власти.

Суть лицензионной деятельности

Ст. 1 N 255-ФЗ вво­дит в ГК новый раз­дел “О лицен­зи­он­ной дея­тель­но­сти по управ­ле­нию МКД”, в кото­ром нахо­дят­ся ст. 192 — 202 ГК.

• Выда­ча лицен­зий про­ис­хо­дит лицен­зи­он­ной комис­си­ей ГЖИ на осно­ва­нии при­ня­то­го решения.
• Дея­тель­ность УК по лицен­зии заклю­ча­ет­ся в выпол­не­нии управ­лен­че­ских работ и ока­за­нию услуг это­го рода, на осно­ва­нии заклю­чен­но­го дого­во­ра по управ­ле­нию МКД.
• Орга­ны гос­над­зо­ра осу­ществ­ля­ют лицен­зи­он­ный кон­троль дея­тель­но­сти УК.
• Лицен­зия бес­сроч­ная, то есть ее дей­ствие постоянное.

Аннулирование и приостановка лицензии

В лицен­зи­он­ной управ­лен­че­ской дея­тель­но­сти при­ня­ты поло­же­ния, ука­зан­ные в Феде­раль­ном Законе N 99-ФЗ “О лицен­зи­ро­ва­нии отдель­ных видов дея­тель­но­сти”, за исклю­че­ни­ем поло­же­ний об анну­ли­ро­ва­нии, при­оста­нов­ке и воз­об­нов­ле­нии дей­ствия лицен­зии (ст. 199 — 200):

• так, анну­ли­ро­ва­ние лицен­зии может про­изой­ти толь­ко по реше­нию суда или исклю­че­ния из реест­ра тех МКД, в кото­рых не нахо­дят­ся под управ­ле­ни­ем поме­ще­ния, пло­щадь кото­рых состав­ля­ет свы­ше 15% от общей пло­ща­ди поме­ще­ний, нахо­дя­щих­ся под управ­ле­ни­ем в тече­ние года;
• пре­кра­ще­ние дей­ствия лицен­зии про­ис­хо­дит из-за ее анну­ли­ро­ва­ния и по реше­нию суда и дру­гим при­чи­нам, ука­зан­ным в N 99-ФЗ;
• несмот­ря на анну­ли­ро­ва­ние или пре­кра­ще­ние дей­ствия лицен­зии, управ­ля­ю­щая ком­па­ния долж­на про­дол­жать доб­ро­со­вест­но осу­ществ­лять свою дея­тель­ность, соглас­но дого­во­ру, до того момен­та, когда не будет обра­зо­ва­на новая УК или изме­не­на фор­ма прав­ле­ния МКД (напри­мер, общее собра­ние жиль­цов реша­ет создать коопе­ра­тив или ТСЖ);
• все доку­мен­ты по управ­ле­нию МКД долж­ны быть пере­да­ны лицу, ИО по управ­ле­нию, не поз­же двух рабо­чих дней;
• после полу­че­ния уве­дом­ле­ния из ГЖИ о пре­кра­ще­нии лицен­зи­он­ной дея­тель­но­сти УК, орга­ны МСУ долж­ны в тече­ние двух недель про­ве­сти общее собра­ние жиль­цов дома, что­бы избрать спо­соб управ­ле­ния МКД.

Требования к соискателю лицензии

Для полу­че­ния лицен­зии нужны:

• обя­за­тель­ная реги­стра­ция ИП или ООО (юри­ди­че­ско­го лица) на тер­ри­то­рии РФ;
• нали­чие атте­ста­та о ква­ли­фи­ка­ции (все-таки эле­мен­тар­ные зна­ния в обла­сти управ­ле­ния и ЖКХ долж­ны быть);
• отсут­ствие суди­мо­сти за эко­но­ми­че­ские и уго­лов­ные пре­ступ­ле­ния (все, кро­ме лег­ких): если суди­мость была сня­та или пога­ше­на, она в рас­чет не принимается;
• отсут­ствие све­де­ний в реест­ре об анну­ли­ро­ва­нии у соис­ка­те­ля или лицен­зи­а­та в про­шлом лицен­зий или све­де­ний о дисквалификации;
• пол­ное откры­тие инфор­ма­ции со сто­ро­ны соис­ка­те­ля или лицензиата.

Квалификационный аттестат

Управ­ля­ю­щее долж­ност­ное лицо долж­но иметь атте­стат, под­твер­жда­ю­щий его ква­ли­фи­ка­цию. Его выда­ча про­ис­хо­дит после сда­чи ква­ли­фи­ка­ци­он­но­го экза­ме­на по его резуль­та­там, соглас­но уста­нов­лен­но­му феде­раль­ны­ми испол­ни­тель­ны­ми вла­стя­ми порядку.

• При­ем экза­ме­на про­ис­хо­дит бесплатно.
• Срок дей­ствия атте­ста­та — 5 лет.
• Анну­ли­ро­ва­ние атте­ста­та про­ис­хо­дит при предо­став­ле­нии под­лож­ных доку­мен­тов или дис­ква­ли­фи­ка­ции долж­ност­но­го лица.

Штрафы за отсутствие лицензии и нарушений правил управления

Ново­вве­де­ния в ГК Феде­раль­ным Зако­ном N 255-ФЗ в ст. 3 преду­смат­ри­ва­ют суро­вые нака­за­ния для пред­при­ни­ма­те­лей, лег­ко­мыс­лен­но отно­ся­щих­ся к это­му виду дея­тель­но­сти. К долж­ност­ным лицам под­ход более мягок: за все виды нару­ше­ния (кро­ме преж­де­вре­мен­но­го пре­кра­ще­ния дея­тель­но­сти после анну­ли­ро­ва­ния лицен­зии) преду­смот­рен штраф от 50 до 100 тыс. рублей.

• За отсут­ствие лицен­зии у инди­ви­ду­аль­ных пред­при­ни­ма­те­лей или юри­ди­че­ских лиц преду­смат­ри­ва­ют­ся штра­фы от 250 до 350 тыс. руб., либо дис­ква­ли­фи­ка­ция до 3 лет (для инди­ви­ду­аль­ных предпринимателей).
• Нару­ше­ние тре­бо­ва­ний лицен­зии ведет к штра­фам для ИП и юрли­ца от 250 до 300 тыс. руб. (либо так­же к ана­ло­гич­ной дисквалификации).
• Нару­ше­ние пра­вил веде­ния дея­тель­но­сти будет чре­ва­то штра­фа­ми той же кате­го­рии лиц от 150 до 250 тыс. руб.

Но наи­бо­лее суро­вое нака­за­ние ждет тех, кто сра­зу же после того, как ото­бра­ли лицен­зию, решил плю­нуть на управ­ле­ние и пере­стал зани­мать­ся дела­ми МКД. Здесь даже не поща­ди­ли долж­ност­ных лиц:

• для д.л. штра­фы будут в пре­де­лах от 150 до 200 тыс. руб.;
• ИП и юрли­ца: от 150 до 500 тыс. руб. (для ИП есть на выбор аль­тер­на­ти­ва дис­ква­ли­фи­ка­ции на три года).

Государственная пошлина за выдачу или переоформление лицензии

Выда­ча, пере­оформ­ле­ние, предо­став­ле­ние дуб­ли­ка­та лицен­зии не бес­плат­но, обла­га­ет­ся пошли­ной, на осно­ва­нии ст. 10 зако­на №99-ФЗ, и регу­ли­ру­ет­ся нало­го­вым законодательством.

Поря­док взи­ма­ния гос­по­шли­ны уста­нов­лен ст. 333.18 НК РФ, а раз­мер — ст. 333.33 п.134 НК РФ:

• выда­ча лицен­зии — 30 тыс. руб.;
• пере­оформ­ле­ние — 5000 руб.;
• выда­ча дуб­ли­ка­та — 5000 руб.

Перед полу­че­ни­ем лицен­зии пред­при­ни­ма­тель или юрли­цо обя­за­ны прой­ти госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию и упла­тить гос­по­шли­ну, соот­вет­ствен­но 800 руб. или 4000 руб.

Как получить лицензию управляющей компании ЖКХ

Пра­ви­ло предо­став­ле­ния лицен­зии для юри­ди­че­ских лиц и ИП и пол­ный пере­чень доку­мен­тов мож­но най­ти в ст.13 зако­на №99-ФЗ.

Соис­ка­тель пода­ет заяв­ле­ние (непо­сред­ствен­но или по почте) стан­дарт­ной фор­мы в орган, предо­став­ля­ю­щий лицен­зии, где указывает:

• пол­ное и крат­кое (если есть) наиме­но­ва­ние ком­па­нии (либо ФИО инди­ви­ду­аль­но­го предпринимателя);
• фак­ти­че­ский и юри­ди­че­ский адре­са юрли­ца (адрес про­жи­ва­ния ИП и адрес, по кото­ро­му будет про­во­дить­ся лицен­зи­он­ная деятельность);
• гос­но­мер о реги­стра­ции юрли­ца или ИП;
• выпис­ку о вне­се­нии юрли­ца в ЕГРЮЛ, а ИП — в реестр ИП;
• кон­такт­ные дан­ные: номер теле­фо­на и элек­трон­ный адрес (если послед­ний имеется);
• ИНН и доку­мент поста­нов­ки на учет в нало­го­вой инспекции;
• наиме­но­ва­ние лицен­зи­он­ной дея­тель­но­сти (управ­ле­ние МКД, экс­плу­а­та­ция МКД, управ­ле­ние + эксплуатация);
• рек­ви­зи­ты доку­мен­та об упла­те гос­по­шли­ны за лицензию;
• рек­ви­зи­ты ква­ли­фи­ка­ци­он­но­го атте­ста­та, справ­ки об отсут­ствии суди­мо­сти, выпис­ки из реест­ра лицен­зий и дру­гих доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих соот­вет­ствие соис­ка­те­ля предъ­яв­ля­е­мым к нему требованиям.

Что­бы узнать пере­чень необ­хо­ди­мых доку­мен­тов для выда­чи лицен­зии, соис­ка­тель может попро­сить напра­вить на его элек­трон­ный адрес пол­ную инфор­ма­цию. Так­же нуж­но предо­ста­вить копии всех доку­мен­тов, опре­де­ля­е­мых поло­же­ни­ем о лицен­зи­ро­ва­нии управ­лен­че­ской дея­тель­но­сти в обла­сти, и опись все­го паке­та документов.

Как принимается решение лицензирующим органом

Реше­ние о рас­смот­ре­нии доку­мен­тов или их воз­врат при­ни­ма­ет­ся в лицен­зи­ру­ю­щем органе не позд­нее, чем через три дня после их предо­став­ле­ния. Воз­врат про­ис­хо­дит в слу­чае если:

• доку­мен­ты непра­виль­но оформлены;
• предо­став­ле­ны не в пол­ном объеме;
• в них ука­за­ны лож­ные недо­сто­вер­ные сведения.

Если необ­хо­ди­ма дора­бот­ка или отправ­ка недо­ста­ю­щих доку­мен­тов, то срок при­ня­тия реше­ния о предо­став­ле­нии лицен­зии соис­ка­те­лю будет отсчи­ты­вать­ся с момен­та полу­че­ния пра­виль­но­го оформ­лен­но­го пол­но­го паке­та документов.

На дора­бот­ку дает­ся 30 дней. Если за это вре­мя пре­тен­дент не предо­ста­вит нуж­ное, то пере­дан­ный им ранее пакет будет ему возвращен.

Заяв­ле­ние и доку­мен­ты соис­ка­тель может отпра­вить в элек­трон­ном виде, но они долж­ны быть заве­ре­ны уси­лен­ной элек­трон­ной под­пи­сью. Ана­ло­гич­ным обра­зом (по жела­нию заяви­те­ля) может быть ему отправ­ле­на и лицензия.

Лицензия получена — что дальше?

А даль­ше все просто:

• подыс­ки­ва­ем поме­ще­ние для офиса;
• нани­ма­ем сотруд­ни­ков (инже­не­ра, сан­тех­ни­ка, элек­три­ка, бух­гал­те­ра, убор­щи­цу, двор­ни­ка и т.д.);
• заклю­ча­ем дого­во­ры с жиль­ца­ми дома.

Как УК зарабатывает деньги

Дого­во­ры заклю­ча­ют­ся воз­мезд­ные: за обслу­жи­ва­ние дома УК берет от 1 до 5% средств, пере­чис­лен­ных в служ­бы, постав­ля­ю­щие услу­ги. То есть фак­ти­че­ски управ­ля­ю­щая ком­па­ния — тот же посред­ник, но толь­ко меж­ду ЖКХ и жиль­ца­ми дома.

Полу­ча­ет­ся, зар­пла­та УК состо­ит из тех денег, кото­рые люди упла­чи­ва­ют (а вер­нее, пере­пла­чи­ва­ют) за ком­му­наль­ные услу­ги, то есть идет из наше­го с вами кар­ма­на. Хотя руко­во­ди­те­ли УК божат­ся, что ни копей­ки не берут с самих кви­тан­ций, зара­ба­ты­вать на ком­му­наль­ных услу­гах мож­но мил­ли­о­ны. Разу­ме­ет­ся, это схе­мы по отмы­ва­нию денег: служ­бы ЖКХ, управ­ля­ю­щие ком­па­нии, сан­тех­ни­ки, элек­три­ки, реви­зи­он­ные комис­сии — все рабо­та­ют в одной упряжке.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ

Управ­ля­ю­щие ком­па­нии должны:

• сле­дить за пра­виль­ной экс­плу­а­та­ци­ей иму­ще­ства домов, пожар­ной безопасностью;
• обес­пе­чи­вать заме­ну и ремонт оборудования;
• забо­тить­ся о бес­пе­ре­бой­ной пода­че ком­му­наль­ных услуг;
• вести учет потреб­ля­е­мых ресур­сов, уста­нав­ли­вая счет­чи­ки на элек­три­че­ство, систе­мы водо‑, газо- и теплоснабжения;
• под­го­тав­ли­вать дом к ото­пи­тель­но­му и лет­не­му сезонам;
• под­дер­жи­вать дом и дво­ро­вую тер­ри­то­рию в чистоте;
• орга­ни­зо­вать вывоз мусора;
• про­во­дить свое­вре­мен­ный ремонт кры­ши, подъ­ез­дов, капи­таль­ный ремонт и т.д.

Если управ­ля­ю­щая ком­па­ния заклю­чи­ла дого­вор с застрой­щи­ком, у нее может быть ряд допол­ни­тель­ных обя­зан­но­стей: при­ем­ка дома при вво­де его в экс­плу­а­та­цию; раз­да­ча клю­чей и т.д.

И по всем этим пунк­там мож­но зара­бо­тать горы денег, и ушлые пред­при­ни­ма­те­ли зна­ют как:

• закры­вать гла­за на недо­че­ты при стро­и­тель­стве, отсут­ствие пожар­ных кра­нов и пр.;
• неглас­но сда­вать в арен­ду пусту­ю­щие квартиры;
• насчи­ты­вать боль­шее потреб­ле­ние воды и дру­гих ресур­сов за счет “мерт­вых душ” — тех, кто про­пи­сан, но реаль­но не про­жи­ва­ет в квартире;
• исполь­зо­вать для ремон­та кры­ши 10 мет­ров кров­ли, а в доку­мен­тах писать — 50;
• покра­сить ска­мей­ки во дво­ре и побе­лить подъ­ез­ды, а в отче­тах это про­ве­сти как бла­го­устрой­ство тер­ри­то­рии и ремонт дома;
• спи­сы­вать день­ги на покуп­ку доро­го­го обо­ру­до­ва­ния, на деле поку­пая дешевое;
• насчи­ты­вать лиш­ние кило­ват­ты на осве­ще­ние лест­нич­ных пло­ща­док и подъездов;
• ука­зы­вать в доку­мен­тах завы­шен­ную тем­пе­ра­ту­ру теплоносителя;
• ста­вить заглуш­ки в систе­мы отоп­ле­ния, кото­рые про­пус­ка­ют в дом мень­шее коли­че­ство гига­кал­ло­рий, чем при­шло извне: с жиль­цов берет­ся пла­та по обще­му счет­чи­ку в доме, а постав­щи­ку опла­чи­ва­ет­ся реаль­но потреб­лен­ная энергия.

Пример расчета левой прибыли УК

Накрут­ки на теп­ле дости­га­ют сума­сшед­ших цифр. Давай­те посчи­та­ем при­быль ком­па­нии, управ­ля­ю­щей 20 домами:

• допу­стим, в месяц дом по счет­чи­ку потреб­ля­ет 100 Гкал, но скры­тая чудо-заглуш­ка сокра­ща­ет потреб­ле­ние до 60 Гкал.
• УК с жиль­цов дома берет по тари­фу за 100 Гкал, а с постав­щи­ком рас­счи­ты­ва­ет­ся за 60 ГК.
• Раз­ни­ца меж­ду 100 и 60, то есть целых 40 Гкал идет в левую при­быль УК.
• Сто­и­мость 1 Гкал для Мос­ков­ской обла­сти в 2018 г. — 1534 руб.
• С одно­го дома зара­бо­ток УК — 61360 руб.
• С 20 домов — 1227200 руб.
• Навар за год для ком­па­нии, из рас­че­та, что ото­пи­тель­ный сезон длит­ся семь меся­цев, соста­вит 8590400 руб.

И это толь­ко по одно­му пунк­ту — отоп­ле­ние. Несо­от­вет­ствие бух­гал­тер­ских отче­тов УК и постав­щи­ков услуг лег­ко и про­сто уста­но­вить. Но реви­зии, как ни стран­но, ниче­го не видят.

Может быть некра­си­во чужие день­ги счи­тать, но это отно­сит­ся к чест­ным видам зара­бот­ка, а не к обыч­но­му воров­ству у потре­би­те­лей, мно­гие из кото­рых едва сво­дят кон­цы с кон­ца­ми. Види­мо мен­та­ли­тет нынеш­них “биз­не­сме­нов” таков: посред­ни­че­ство, про­да­жа воз­ду­ха и жуль­ни­че­ские улов­ки. Это немуд­ре­но, если реаль­ное про­из­вод­ство вытес­ня­ет­ся рас­про­да­жей ресур­сов стра­ны и посред­ни­че­ски­ми услугами.

Ито­ги

Поды­то­жим. Что­бы открыть управ­ля­ю­щую ком­па­нию с нуля, необ­хо­ди­мо сде­лать такие шаги:

• заре­ги­стри­ро­вать ИП или ООО;
• сдать экза­мен на полу­че­ние атте­ста­та по управ­ле­нию ЖКХ;
• подать доку­мен­ты на полу­че­ние лицензии;
• заве­сти бан­ков­ский счет;
• зака­зать печати;
• снять офис, обо­ру­до­вать его орг­тех­ни­кой и мебелью;
• полу­чить юри­ди­че­ский адрес;
• нанять сотруд­ни­ков;
• заклю­чить дого­во­ры на управ­ле­ние с жиль­ца­ми МКД.

Созда­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии доволь­но тру­до­ем­кий про­цесс, так как тре­бу­ет­ся лицен­зия и под­твер­жде­ние ква­ли­фи­ка­ции. Пока все ЖКХ насквозь про­гнив­шее и уста­рев­шее, как и сами дома, УК будут откры­вать види­мо толь­ко с одной целью – воровать.