Что грозит за нарушение застройщиком правил эксплуатации?

Что грозит за нарушение застройщиком правил эксплуатации?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Программа разработана совместно с АО Сбербанк-АСТ.

Что грозит за нарушение застройщиком правил эксплуатации?

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации.

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора, МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ, согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно, если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” , касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками , делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с ч.2 ст.755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик. Так в Апелляционном определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

Иски об устранении недостатков застройщиком являются выигрышными, главное – не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться или ликвидироваться.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2016 № Ф01-4206/2016 по делу № А28-2617/2015 суд удовлетворил требования ТСЖ в части обязания застройщика заменить кровельное покрытие с последующим восстановлением ограждений, желобов и ходовых трапов, поскольку факт выполнения строительных работ с недостатками подтвержден.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 № Ф05-14350/2017 по делу № А41-88581/2016 суд, удовлетворил требования ТСЖ, поскольку подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком функции застройщика по инвестиционному контракту, в результате чего истцу причинены заявленные убытки. В обоснование иска Истец ссылался на то, что в результате некачественно выполненных ответчиком на основании инвестиционного контракта строительных работ по устройству кровельного покрытия спорного жилого дома происходили регулярные протечки воды в квартиры жильцов.

Примечательно, что при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку.

Согласно п.36, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами – участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”.

В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

ж информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

28 КоАП штраф от 200 до 500 тысяч рублей.

Что нужно указать в претензии

Для удовлетворения требований о взыскании неустойки их необходимо официально предъявить застройщику путем направления на его юридический адрес (он должен быть указан в договоре) заказного письма с уведомлением (лучше также составить опись вложения), в котором указать реквизиты договора участия в долевом строительстве, подробно описать, в чем выражается нарушение права участника (в данном случае ссылка на ст. 6 Закона о долевом строительстве и положения договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта), рассчитать неустойку на день направления претензии (неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем нарушения срока передачи) и предъявить требования об уплате рассчитанной сумы неустойки, указав реквизиты своего счета, на который застройщик должен перевести денежные средства.

Хочу отметить, что несмотря на право подачи в суд требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до момента его фактической передачи, такое требование лучше заявлять после подписания акта приема-передачи квартиры или иного объекта с застройщиком, так как одной из возможных причин задержки срока ввода объекта в эксплуатацию может быть недостаточное количество денежных средств на счетах застройщика.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер Векторстройфинанса Андрей Колочинский.

Что грозит за нарушение застройщиком правил эксплуатации?

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты рассчитывать неустойку в калькуляторе онлайн.

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, коими являются обычные граждане. Поэтому и штрафы застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсаций.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам срок строительства затягивается, он должен заранее (за 60 дней до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет подписывать данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Читайте также:  Список отделов ПФР Кашинский городской округ, Тверская область. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать будних дней с того момента, когда письмо было отправлено.

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирование договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После принятия судебного решения, у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после последнего срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает для застройщиков достаточно высокую степень ответственности за просрочку сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельств. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом.

Общество защиты прав дольщиков – это не просто название, наши юристы действительно всегда стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности. Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. В разделе «Контакты» вы найдете все наши координаты, по которым нас можно найти.

Рассмотрим каждый из них отдельно.

Содержание:
  • Административная ответственность застройщика
  • Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки
  • Уголовная ответственность застройщика

В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее. Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности. Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия.

Нарушение срока передачи квартиры дольщику

В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе.

Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.

Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).

Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.

Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.

Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).

КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ

Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.

Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.

Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя:
– расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
– утрату или повреждение имущества;
– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика – физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).

Для коммерческой организации – участника долевого строительства – убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.

Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли.

Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).

Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.

Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).

Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.

В гражданском законодательстве даны лишь квалифицирующие признаки понятия непреодолимой силы, к числу которых относятся чрезвычайность и непредотвратимость в наступлении обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства. Конкретный перечень не приводится. В пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указан лишь примерный перечень обстоятельств, которые непреодолимыми считаться не могут.
Следовательно, обстоятельства непреодолимой силы – это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми принятые ими обязательства выполнены быть не могут. Их возникновение освобождает участника – исполнителя договора от ответственности.
Учитывая, что в законодательстве нет четкого перечня указанных обстоятельств, при заключении договора в нем можно подробно указать, какие именно события стороны считают обстоятельствами непреодолимой силы, освобождающими от ответственности. Такие рекомендации, в частности, даны в письме УФНС России по г. Москве от 4 декабря 2008 г. № 19-12/112985.2.

Однако следует учитывать, что даже если стороны определят в договоре перечень обстоятельств, то решение вопроса о том, можно ли отнести такие события к обстоятельствам непреодолимой силы, будет зависеть от того, насколько то или иное из них отвечает установленным законодательством признакам. Так, если непредотвратимость определенных событий доказать несложно, то их чрезвычайность, или, иными словами, непредвиденность возникновения, может быть подвергнута сомнению. При наступлении события, хотя и носящего непредотвратимый характер, но предвидимого в момент возникновения обязательства, должник будет нести ответственность за его неисполнение.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в каком случае не относятся:
– нарушение обязанностей контрагентами должника;
– отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;
– отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).

УСЛОВИЕ О ЗАЛОГЕ НЕЗАКОННО

При заключении договора долевого участия строительной компании следует учесть такой момент. В качестве последствия, наступающего в случае просрочки дольщиком внесения платежей, законодательство предусматривает такие меры, как отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требование к дольщику об уплате неустойки. Обязанность участника долевого строительства по передаче застройщику в залог объекта долевого строительства законом № 214-ФЗ не предусмотрена. А возложение на одну из сторон договора дополнительной обязанности, не предусмотренной указанным законом и другими нормативными актами, ущемляет ее права. Таким образом, условие договора о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения дольщиком обязательств по оплате объекта не соответствует закону.

За включение указанного условия в договор организация (застройщик) может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а ее должностные лица – на сумму от 1000 до 2000 рублей на основании пункта 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Причем нарушением является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика. Недействительность либо ничтожность этого условия – не основание для освобождения от ответственности. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. № А26-5884/2008).

Читайте также:  Простой из-за коронавируса: как оформить и оплатить на работе?

Статья напечатана в журнале “Учет в строительстве” №5, май 2010 г.

Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы пожар, наводнение, землетрясение и т.

Виды правонарушений и размеры штрафов, в области градостроительной деятельности и государственного строительного надзора, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

ВИДЫ ПРАВОНАРУШЕНИЙ И РАЗМЕРЫ ШТРАФОВ,

в области градостроительной деятельности и государственного строительного надзора,

В отношении каких лиц

Размер штрафа в рублях или иной вид наказания

Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов

приостановление деятельности до 90 суток

деятельности на срок до 90 суток

Те же действия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей, а также безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения

приостановление деятельности до 90 суток

приостановление деятельности на срок до 90 суток

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство

приостановление деятельности до 90 суток

500 000- 1 000 000

приостановление деятельности до 90 суток

Нарушение сроков направления в уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора орган извещения о начале строительства или неуведомление этого органа о сроках завершения работ, которые подлежат проверке

Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных органом, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства

Приостановление деятельности до 90 суток

50 000 – 100 000

приостановление деятельности до 90 суток

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора органа, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство

Выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, без свидетельства о допуске к указанным видам работ, если такое свидетельство является обязательным

Несоблюдение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при выполнении работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, минимально необходимых требований к выдаче свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

Повторное в течение года несоблюдение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при выполнении работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, минимально необходимых требований к выдаче свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

деятельности до 90 суток

Несоблюдение при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений требований энергетической эффективности, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов

Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством

Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений

Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме

Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений

Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей

Воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) по проведению проверок или уклонение от таких проверок

Действия (бездействие), предусмотренные частью 1 настоящей статьи, повлекшее невозможность проведения или завершения проверки

Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренног7о частью 2 настоящей статьи

или дисквалификация от шести месяцев до одного года

Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа ( должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства

или дисквалификация на срок до 3-х лет

Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации

приостановление деятельности до 90 суток

50 000 – 100 000

на срок до 90 суток

Непринятие по постановлению (представлению) орган(должностного лица), рассмотревшего дело об административном правонарушении, мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения

Непредставление или несвоевременное представление в государственный орган ( должностному лицу) сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, а равно представление в государственный орган таких сведений не в полном объеме или искаженном виде

Неуплата административного штрафа в срок, предусмотренный Кодексом РФ об административных правонарушениях

В двухкратном размере суммы неуплаченного штрафа, но не менее 1 000 рублей, либо административный арест на срок до пятнадцати суток

Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного органа, осуществляющего государственный надзор контроль , а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей.

Ответственность застройщика по законодательству

К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.

  • Оглавление
  • Виновность застройщика или подрядчик
  • Что нужно делать дольщику при не исполнении договора застройщиком

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

  • естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
  • нарушение пользователями правил эксплуатации;
  • отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Нарушение срока передачи квартиры дольщику

Кондрашова Л. А., начальник юридического отдела, Аудиторская компания “Аудит-Эскорт”

Закон защищает участника долевого строительства от неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств, в том числе связанных со своевременной передачей построенных объектов инвесторам. На что может рассчитывать дольщик при задержке сдачи дома в эксплуатацию? Какие меры ответственности предусмотрены для нарушителей? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье. (Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.)

Ответственность застройщика

В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе.

Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.

УПЛАТА НЕУСТОЙКИ

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.

Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).

Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.

Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.

Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).

КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ

Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.

Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя:
– расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
– утрату или повреждение имущества;
– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика – физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).

Читайте также:  Список отделов ПФР Заиграевский район, Республика Бурятия. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Для коммерческой организации – участника долевого строительства – убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.

Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли.

Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).

Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.

КОМПЕНСАЦИЯ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.

Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).

Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.

В гражданском законодательстве даны лишь квалифицирующие признаки понятия непреодолимой силы, к числу которых относятся чрезвычайность и непредотвратимость в наступлении обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства. Конкретный перечень не приводится. В пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указан лишь примерный перечень обстоятельств, которые непреодолимыми считаться не могут.
Следовательно, обстоятельства непреодолимой силы – это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми принятые ими обязательства выполнены быть не могут. Их возникновение освобождает участника – исполнителя договора от ответственности.
Учитывая, что в законодательстве нет четкого перечня указанных обстоятельств, при заключении договора в нем можно подробно указать, какие именно события стороны считают обстоятельствами непреодолимой силы, освобождающими от ответственности. Такие рекомендации, в частности, даны в письме УФНС России по г. Москве от 4 декабря 2008 г. № 19-12/112985.2.

Однако следует учитывать, что даже если стороны определят в договоре перечень обстоятельств, то решение вопроса о том, можно ли отнести такие события к обстоятельствам непреодолимой силы, будет зависеть от того, насколько то или иное из них отвечает установленным законодательством признакам. Так, если непредотвратимость определенных событий доказать несложно, то их чрезвычайность, или, иными словами, непредвиденность возникновения, может быть подвергнута сомнению. При наступлении события, хотя и носящего непредотвратимый характер, но предвидимого в момент возникновения обязательства, должник будет нести ответственность за его неисполнение.

Освобождение от ответственности

ОТСУТСТВИЕ ВИНЫ ЗАСТРОЙЩИКА

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в каком случае не относятся:
– нарушение обязанностей контрагентами должника;
– отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;
– отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).

ВИНА УЧАСТНИКА

УСЛОВИЕ О ЗАЛОГЕ НЕЗАКОННО

При заключении договора долевого участия строительной компании следует учесть такой момент. В качестве последствия, наступающего в случае просрочки дольщиком внесения платежей, законодательство предусматривает такие меры, как отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требование к дольщику об уплате неустойки. Обязанность участника долевого строительства по передаче застройщику в залог объекта долевого строительства законом № 214-ФЗ не предусмотрена. А возложение на одну из сторон договора дополнительной обязанности, не предусмотренной указанным законом и другими нормативными актами, ущемляет ее права. Таким образом, условие договора о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения дольщиком обязательств по оплате объекта не соответствует закону.

За включение указанного условия в договор организация (застройщик) может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а ее должностные лица – на сумму от 1000 до 2000 рублей на основании пункта 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Причем нарушением является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика. Недействительность либо ничтожность этого условия – не основание для освобождения от ответственности. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. № А26-5884/2008).

, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс.

Какие законные основания для предъявления к застройщику требований о привлечении его к ответственности в связи с нарушением сроков в договоре долевого участия?

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Штраф до 50 от суммы присужденной неустойки.

Неустойка по ДДУ: особенности начисления и взыскания в 2020 году. Обзор Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423

1. Неустойка за нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля 2020 по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423).

Например, срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31.12.2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление пени будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.

От неустойки освобождены все застройщики, независимо от причин и периода просрочки, наличия/отсутствия препятствий к передаче квартиры до введения карантина и каких-либо иных обстоятельств.

Такое решение выглядит спорным и негативно отразится на дольщиках. Например, в ситуации, когда дом достроен, своевременно сдан, но в квартире есть недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. Возникают сомнения в том, что отдельные застройщики в подобных ситуациях поспешат эти недостатки устранять. Ведь безнаказанно не торопиться с передачей квартиры они могут до конца текущего года.

2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ.

Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца.

Если участник долевого строительства расторгает договор в одностороннем или судебном порядке, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Правительство РФ освободило застройщиков от уплаты этих процентов за период с 03.04.2020 по 31.12.2020.

Недобросовестные застройщики и ранее не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходится через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ не такая уж и редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически получили разрешение на безнаказанное удержание денег дольщика на протяжении 9 месяцев.

Конечно, можно взыскать деньги с застройщика в суде. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела в суде и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что даже больше 9 месяцев.

Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик же за это отвечать не будет.

Для отдельных дольщиков последствия такого решения Правительства РФ могут стать катастрофическими. Тем более, если положение застройщика будет стремительно ухудшаться.

3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 03.04.2020г.

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020. Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Остается только догадываться, что имели ввиду авторы Постановления 423, изложив правило об отсрочке так, как есть. Попробуем разобраться, в отношении каких неустоек действует отсрочка.

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423 значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Например, последний день срока передачи квартиры по ДДУ – 31.12.2019 года, застройщиком он нарушен. Дольщик направил (вручил) застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка.

На все это «распрекрасие» накладывается проблема со взысканием потребительского штрафа за неуплату неустойки по требованию дольщика до его обращения в суд. Надо полагать, штраф к отсроченной неустойке не применим?

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве , где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 участники долевого строительства получили исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.

Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия. Хотя не исключено какое-нибудь оригинальное толкование в духе: «здесь работает, а здесь до нового года отключили».

Ожидая будущих толкований судами правил об отсрочке по уплате неустоек, надеемся, что они не будут столь неоднозначными и односторонними как обсуждаемое Постановление.

Правда, подвисает вопрос значима дата направления или вручения требования.

Комментарий к Статье 10 214-ФЗ

В статье установлена ответственность сторон (застройщика и участника долевого строительства) за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительства.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом N 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

Добавить комментарий