Организация жилищного накопительного кооператива и его структура

12. Органы управления жилищно-накопительного кооператива

Органами кооператива являются:

1) общее собрание членов кооператива – высший орган кооператива;

2) правление кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

4) исполнительные органы кооператива.

В соответствии с уставом кооператива могут быть предусмотрены другие органы.

Срок полномочий правления кооператива истекает в день проведения годового общего собрания членов кооператива. Полномочия членов правления кооператива и членов ревизионной

комиссии (ревизора) кооператива могут быть прекращены досрочно решением внеочередного общего собрания членов кооператива.

Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива ежегодно. Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не

ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива являются внеочередными. Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов

кооператива один голос. Член кооператива может действовать через своего представителя, который действует на основании доверенности. Один представитель может представлять не более двух членов кооператива в кооперативе с числом членов кооператива до пятисот человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет пятьсот человек и более. Созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива осуществляются правлением кооператива.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;

2) утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива;

3) утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;

4) принятиерешения ореорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

5) избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;

6) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиальногоисполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом

кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;

7) утверждение форм участия в деятельности кооператива;

8) определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;

9) утверждение __________предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива;

10) утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

11) утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;

12) определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;

13) утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.

Решение общего собрания членов кооператива по вопросу, поставленному на голосование, принимается большинством голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива, за исключением вопросов 1- 4, решения по которым принимаются двумя третями голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива.

Кроме вышеуказанных функций, общее собрание членов кооператива принимает решение о совершении крупных сделок, совершаемых кооперативом. Так, кооператив не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований закона. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.

Внеочередное общее собрание членов кооператива созывается по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее десяти процентов от общего числа членов кооператива на день предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания членов кооператива. Уставом кооператива может быть предусмотрено меньшее число членов кооператива, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания членов кооператива.

Внеочередное собрание членов ЖНК подлежит обязательному созыву в случае выявления убытков кооператива, которые превышают сумму, равную двадцати пяти процентам паевого фонда кооператива. Внеочередное собрание в данном случае созывается по инициативе ревизионной комиссии (ревизора) кооператива или исполнительных органов кооператива и должно быть проведено в течение сорока пяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Решение общего собрания членов кооператива может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов кооператива для обсуждения вопросов повестки дня и принятия

решений по вопросам, поставленным на голосование) посредством проведения заочного голосования.

Кворум общего собрания членов кооператива, при котором решения считаются принятыми, составляет не менее пятидесятипроцентов от общего числа членов кооператива или ихпредставителей.

В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, общее собрание членов кооператива в соответствии с уставом кооператива может проводиться в форме собрания

Правление кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива.

Количественный состав правления кооператива определяетсяуставом кооператива или решением общего собрания членовкооператива, но не может быть менее трех человек.

К компетенции правления кооператива относятся следующие вопросы:

1) прием в члены кооператива и прекращение членства в кооперативе, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции иных органов кооператива;

2) созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива, за исключением случаев, предусмотренных законом;

3) избрание или назначение исполнительных органов кооператива

(единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива это отнесено к компетенции правления кооператива;

4) контроль за деятельностью исполнительных органов кооператива;

5) предварительное утверждение форм участия в деятельности кооператива;

6) утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива после внесения им в течение установленного периода части паевого взноса в соответствии с

выбранной формой участия в деятельности кооператива;

7) предварительное утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

8) предварительное утверждение аудиторского заключения;

9) утверждение аудитора кооператива и условий договора с ним,а также принятие решения о расторжении такого договора;

10) утверждение оценщика и условий договора с ним, а также принятие решения о расторжении такого договора;

11) принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива;

12) одобрение договоров займа и кредитных договоров;

13) иные предусмотренные вышеуказанным Федеральным законом от 30.12.2004г.

Правление кооператива в любое время имеет право потребовать от исполнительных органов кооператива отчет о деятельности кооператива, а также имеет право знакомиться с документами

бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа членов правления и оформляются в виде протоколов заседаний правления кооператива. Протоколы заседаний

правления кооператива подписываются председателем правления кооператива и секретарем заседания правления кооператива.

Ревизионная комиссия кооператива создается для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива

Уставом кооператива определяется компетенция и срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также количественный состав ревизионной комиссии кооператива. Члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору.

Исполнительные органы кооператива осуществляют руководство текущей деятельностью кооператива. Он может быть создан в форме:

1. единоличного исполнительного органа кооператива (директора);

2. коллегиального исполнительного органа кооператива (дирекции).

Вторая форма исполнительного органа кооператива является обязательной для кооператива с числом участников более 500.

Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, образование

коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным.

К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, кроме тех, которые отнесены к компетенции общего собрания членов

кооператива и правления кооператива. Исполнительные органы кооператива реализуют выполнение решений общего собрания членов кооператива и правления кооператива. По решению общего собрания

членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа кооператива могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Решение о передаче полномочий единоличного

исполнительного органа кооператива управляющей организации или управляющему принимается общим собранием членов кооператива только по предложению правления кооператива.

Кооператив за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд, средства которогомогут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков

кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Взносы членов кооператива в резервный фонд, неиспользованныенавышеуказанныецели, подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе до внесения паевого взноса в полном размере или

засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнегоплатежа.

Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.

Основная цель

На сегодняшний день работает много жилищных накопительных кооперативов, главная цель которых заключается в обеспечении помощи пайщикам в приобретении квартир, частных домов, коттеджей. Весь процесс покупки жилья через ЖНК проводится за счет использования объединения взносов других участников.

Как производятся взносы за квартиру по договору ЖСК и как получить справку о выплаченном пае.

Правление

Правление жилищного кооператива – это коллегиальный орган. Он избирается на общем собрании из числа членов.

Читайте также:  Где именно в военном билете написана категория годности к военной службе

Срок полномочий и условия деятельности определяются уставом или внутренними документами организации (ст. 118 ЖК РФ).

В период между общими собраниями правление:

  • руководит текущей деятельностью (п. 3 ст. 118 ЖК РФ);
  • рассматривает заявления о приеме в члены ЖСК и передает свое заключение на утверждение общему собранию (ст. 121 ЖК РФ);
  • избирает председателя правления (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).

Посмотрите видео о роли правления в жилищном кооперативе:

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Голосование может быть очным или заочным.

Сравнение ЖСК и ЖНК

Основное отличие этих организаций состоит в том, что ЖСК формируется исключительно для сооружения одного здания, при этом ЖНК не имеет таких ограничений и направляет собранные денежные средства на покупку и строительство объектов недвижимости разных видов и площади. Организация первого вида осуществляет деятельность в соответствии с законом ФЗ-214, а вторые с ФЗ-215.

Кроме того, формы кооперативов имеют отличия принципов накопления паевых взносов, а также их использования. ЖНК подразумевает взнос части денег в первую очередь, а остальную сумму выплачивает организация, после чего гражданин возвращает ссуду с выплатой процентов. В ЖСК все денежные средства задействуют в сооружении дома.

Эти организации отличаются рисками внесения дополнительных денег для граждан, если компания не сможет соорудить постройку за счет паевых взносов. Кроме того, заселение в квартиры доступно только после полной выплаты пая. По этим причинам более актуально обращаться в ЖНК.

Эти организации отличаются рисками внесения дополнительных денег для граждан, если компания не сможет соорудить постройку за счет паевых взносов.

Минусы сотрудничества

Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:

  • выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
  • если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
  • для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
  • ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.

Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.

ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.

Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.

ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной.

Что такое жилищный накопительный кооператив и какова цель деятельности ЖНК согласно ФЗ РФ?

С 2005 года, ввиду принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» в обиход вошло общепринятое понятие “ЖНК”, или же жилищный накопительный кооператив. Не путайте его с ЖСК.

Что такое жилищный накопительный кооператив, каковы его цели и что следует знать каждому, кто сталкивается с ним в своей повседневной деятельности?

С 2005 года, ввиду принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах в обиход вошло общепринятое понятие ЖНК , или же жилищный накопительный кооператив.

Почему жилищно-накопительные кооперативы – прекрасная схема строительства многоквартирных домов? (взгляд криминолога)

После предложенных Минстроем в 2017 году изменений регулирования строительного рынка в области жилищного строительства для этого самого рынка, встал незамысловатый вопрос: «что же, собственно, делать?» Градус серьезности дискуссии не удалось довести до уровня Чернышевского, только по одной причине – в целом, ситуация больше напоминала не вопрос, а вопли с вырыванием волос: «Все пропало, шеф! Все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает!».

Как известно, реформа зарубила схему с ЖСК, поскольку жилое строительство теперь предлагается вести только при продаже готовых квартир или проектном финансировании. Не готова сейчас анализировать, прямо скажем, опрометчивые инициативы Минстроя. Привычка в нашем народе вести тихую подковерную борьбу с государством сохраняется с советских времен. Поэтому ожидаемо застройщики начали искать выход из сложившейся ситуации. Идиллическая картина, которую рисовало себе министерство, когда на рынке останутся только самые ответственные застройщики, естественно, как все Утопии, не реализовалась.

У любого из нас есть своя профдеформация. У специалистов по уголовному праву, особенно по экономической безопасности, она тоже случается. Признаюсь, я даже с некоторым нетерпением ждала, какие же схемы, будут использованы уже прямо в этом сезоне. Как говорится, «ждала, ждала, пока не дождалась». Счастливые новости пришли прямо из строительного Диснейленда. Таковым лично я считаю Ленинградскую область. Никакие сафари-парки, даже картины Босха несравнимы по остроте ощущений с организацией и юридическим сопровождением строительства в нашем регионе.

Известная городская газета «Деловой Петербург», по определенным причинам с умилением взирающая на любые инициативы Ленинградской области, не далее, как вчера, разразилась прекрасной статьей о том, что впервые в Ленобласти, будет реализован новый проект по схеме, которая почему-то (даже не знаю, по какой причине, в самом деле) недостаточно популярна в России. С подкупающей доверчивостью застройщик и эксперты рассказывали о том, что новая-старая схема позволит обойти ненужные сложности, которые были созданы в прошлом году путем внесения изменений в ФЗ-214. Предложенной спасительной схемой стал жилищно-накопительный кооператив. https://m.dp.ru/a/2018/05/02/Operacija_kooperacija

А, и правда! Тяга нашего населения к аббревиатурам из трех букв, известна со времен еще «МММ». Для пущей привлекательности описанный в статье жилищно-накопительный кооператив называется «Центр безопасной покупки жилья». Если коротко, ЖПК «ЦБПЖ». В первую очередь, хочется отметить удачный маркетинговый ход с названием. Достаточно попробовать произнести аббревиатуру несколько раз, чтобы понять, что обилие букв «Ж» в названии неслучайно.

Ну что, давайте посмотрим, что ж у нас за прекрасная схема жилищного накопительного кооператива, почему, несмотря на то, что он предусмотрен законом 2004 года, кооперативами такого рода пользуются крайне редко.

Юридическая природа у ЖНК вполне традиционно. ЖНК представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения определенных потребностей, в данном случае, потребности в жилье. Разумеется, это происходит путем объединения членами кооператива паевых взносов, ничего нетрадиционного в данном случае нет. Как сексуальная жизнь по «Домострою». С другой стороны, в этом смысле никаких принципиальных отличий от ЖСК или ЖК тоже нет. До момента полного оплате паев члены осуществляют пользования помещениями. После оплаты могут получить их в собственность. То есть все то, от чего хотели уйти, меняя 214-й закон, сохраняется. В чем же отличия? Начнем с того, что сведения о членстве в ЖНК вносятся в ЕГРЮЛ. То есть после принятия в члены, данные о гражданине подаются в ФНС. Риски, проистекающие из этого, понятны, наверное, юристам. Я что-то пойдет не так в организации, все граждане, которые числились ее членами, окажутся под определенным риском. Возможно, они попадут в списки так называемых недобросовестных участников юридических лиц. А какой простор для взыскания потом налоговой! Загляденье просто! Поскольку ЖНК является в каком-то смысле аналогом финансовых институтов, регулирование их деятельности ведет ЦБ РФ. Он же осуществляет контроль соблюдения режима, с последствиями несоблюдения установленных Правительством РФ нормативов следующих финансовой устойчивости:

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива;

7) норматив задолженности членов кооператива;

8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Если ЖНК не соблюдает хотя бы один норматив из перечисленных, он не вправе привлекать новых членов.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае нехватки собственных средств ЖНК.

ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом о ЖНК (при этом ограничения в отношении такой предпринимательской деятельности прямо законом не предусмотрены; надо полагать, что здесь действует общее требование специальной правоспособности о том, что предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение целей ЖНК).

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося ЖНК для члена ЖНК жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены ЖНК, и указывается в решении уполномоченного уставом ЖНК органа о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Таким образом, стоимость жилого помещения заранее точно не известна и может корректироваться по согласованию с членом ЖНК. При этом закон не содержит указаний на то, как надо поступать, если член ЖНК не согласен с размером изменения фактической стоимости (в сторону увеличения) или если стоимость оказалась меньше (порядок возврата переплаты). По-видимому, в случае увеличившейся стоимости жилья и несогласии члена ЖНК доплачивать нужно руководствоваться ст.123.3 ГК РФ, согласно которой в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. В такой ситуации члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Здесь, наверное, потребуется более упрощенный комментарий . Для широкой, так сказать, общественности. Все помнят бородатый анекдот о том, что будет, если скрестить ежа и ужа? Правильно! Полтора метра колючей проволоки. Вот это примерно и есть жилищно-накопительный кооператив. Граждане, фактически, создают организацию не для постройки жилья. Они создают, подчеркну, финансовую организацию. Именно поэтому ее регулирует Центробанк. Именно поэтому не определена заранее стоимость объекта недвижимости, который будет приобретен на эти денежные средства. Именно поэтому все эти граждане вносятся в реестр налоговой службой. Именно поэтому им предстоит нести все связанные с финансовой деятельностью риски. Поэтому управления этого самого кооператива, может, расходовать денежные средства, туда, куда посчитает нужным, при реализации различных видов предпринимательской деятельности.

На эти самые паевые взносы, могут быть начислены проценты, могут приобретаться различные права. Жилищно накопительный кооператив может установить правила индексирования периодических платежей в счет паевого взноса. Меня несколько смутило, что в статье говорится лишь о 20%, которые предстоит внести в качестве первого взноса, в то время как закон устанавливает размер в 30%, но спишем это на какое-то недопонимание.

Собственно, ЖНК от обычной финансовой организации отвечает лишь следующее. Кооператив, после выплаты части пая, обязан приобрести для пайщиков жилое помещение или построить его в соответствии с теми требованиями, которые пайщик указал в своем заявлении. Изюминкой процесса является то, что удовлетворение требований пайщиков происходит в данном случае не единовременно. Это сейчас очень важно. В порядке очередности удовлетворяются сначала те, кто внес раньше, а при прочих равных, кто внес большую часть.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков – член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Таким образом, в деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды» (да, я не зря поминала «МММ» в самом начале): помещения для более старых членов ЖНК приобретаются за счёт средств новых членов – в порядке очерёдности.

Принцип «пирамиды» несколько ограничен Законом о ЖНК. Во-первых, установлен минимальный размер первоначального взноса, после которого может приобретаться или строиться жильё для данного члена ЖНК – 30% паевого взноса. Устав ЖНК может предусматривать более высокий размер.

Во-вторых, установлено, что общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. То есть если член ЖНК внёс 30% паевого взноса, то за счёт средств других членов может быть уплачено тоже не более 30%.

Если первоначального взноса и средств других членов ЖНК не хватает на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, то кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части паевого взноса при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

После приобретения (ввода в эксплуатацию построенного) помещения оно передаётся члену ЖНК в пользование на срок до полной выплаты паевого взноса. После полной оплаты помещений переходит в собственность члена ЖНК.

В случае прекращения членства в ЖНК кооператив обязан в течение 6 месяцев после окончания финансового года, в котором прекратилось членство, выплатить выбывшему члену ЖНК действительную стоимость его доли. Срок этой выплаты может быть увеличен уставом ЖНК, но не может превышать 2 года. Таким образом, может сложиться ситуация, когда ЖНК на законных основаниях будет пользоваться деньгами бывшего члена ЖНК в течение 2 лет.

  1. В деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды», что прямо отражено в законе;
  2. Деятельность ЖНК может быть легко заблокирована при нарушении хотя бы одного норматива финансовой устойчивости: ЖНК до выправления ситуации не сможет привлекать новых членов и будет вынужден прибегать к дополнительным заимствованиям или увеличениям взносов существующих членов (что, в свою очередь, отрицательно скажется на соответствии ЖНК нормативам и с высокой степенью вероятности только усугубит ситуацию);
  3. Члены ЖНК несут риски деятельности кооператива в пределах своих паенакоплений, то есть они могут лишиться всех или значительной части внесённых средств без какой-либо компенсации (в отличие, например, от дольщиков при долевом строительстве, где есть страховка и компенсационные фонды);
  4. Вызывает сомнение как готовность банков предоставлять ипотечное кредитование на срок полной выплаты паевого взноса, так и готовность заёмщиков брать такие кредиты на условиях, которые банки смогут предложить (несмотря на то, что формально заёмщиком будет ЖНК, платежи по кредитам будут распределены по паевым взносам членов ЖНК);
  5. В случае прекращения членства в ЖНК деньги бывшего члена ЖНК могут на законных основаниях «зависнуть» в ЖНК, который будет ими пользоваться без какой-либо компенсации.

Ну, и «вишенка на торте». Как я сказала, закон о ЖНК был принят в 2004 г. Схема не получила популярности по понятным всем, как я думаю, причинам.

А в 2016 г. УК РФ был дополнен нормой следующего содержания. Статья 172.2. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества

1. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в крупном размере, при которой выплата дохода и (или) предоставление иной выгоды лицам, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены ранее, осуществляются за счет привлеченных денежных средств и (или) иного имущества иных физических лиц и (или) юридических лиц при отсутствии инвестиционной и (или) иной законной предпринимательской или иной деятельности, связанной с использованием привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, в объеме, сопоставимом с объемом привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, –

наказывается штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

2. Деяние, предусмотренные частью первой настоящей статьи, сопряженное с привлечением денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в особо крупном размере, –

наказывается штрафом в размере до одного миллиона пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до шести лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

И вот я смотрю одним глазом в УК, а другим в статью в «ДП». И получается, знаете ли, интересный стереоэффект. У меня только один вопрос. Должностные лица, согласовавшие такую схему строительства, как соучастники в данном преступлении будут рассматриваться или чисто должностными ограничатся?

Ах, да! Почему я считаю, что схема с ЖНК очень хорошая и полезная? Я – большой сторонник системы переписи лиц по признакам их интеллектуальных способностей. А такие случаи редко предоставляются криминологам.

7 норматив задолженности членов кооператива;.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива

Представляет собой организованное собрание членов кооператива на одной территории, либо посредством электронной сети (информационной системы), для рассмотрения поставленных вопросов и принятия по ним решений. Является основным, высшим органом управления в кооперативе. К полномочию общего собрания отнесены самые важные вопросы деятельности организации. К компетенции рассматриваемого органа ЖК РФ относит:

  1. рассмотрение вопросов, связанных с основной документацией организации;
  2. принятие решений о вступлении в ЖК или ЖСК новых членов, или о выходе участников;
  3. выбор органов управления и назначение должностных лиц;
  4. вопросы организации и предоставления кооперативом отчетов;
  5. рассмотрение вопросов о прекращении кооперативом деятельности или реорганизации;
  6. рассмотрение и внесение изменений в Устав кооператива;
  7. правомочия членов ЖК или ЖСК.

Устав может содержать и иные направления деятельности, подчиненные рассмотрению высшего органа управления, если это не противоречит требованиям закона.

По общему правилу рассматриваемый орган собирается раз в 12 месяцев, но возможно организовать внеочередное собрание и в случае необходимости. Периодичность таких собраний законом не установлена, поэтому предполагается, что собираться члены кооператива для решения важных вопросов могут в любое время. Собрание является правомочным, если в нем приняли участие не меньше половины всех членов ЖК или ЖСК.

Конференцией признается общее собрание кооператива, в котором численность участников превышает 50 и данное количество предполагается в тексте Устава кооператива.

Количество членов правления и сроки исполнения правлением полномочий указаны в Уставе.

Жилищный кооператив: как это работает и кому это выгодно?

Сложно найти человека, который отказался бы от покупки квартиры, особенно если речь идет о жилье в новостройке, где первый покупатель недвижимости одновременно является новоселом. Однако на деле лишь совершенно скромный процент граждан РФ на сегодняшний день способен приобрести квартиру. Главная причина — отсутствие денег.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Кооператив как альтернатива ипотеке.

Взять ипотечный кредит сегодня может позволить себе лишь один из десяти россиян. Высокие проценты и обязательное страхование приводят к тому, что покупка квартиры в Москве в кредит автоматически подразумевает немыслимую переплату. По подсчетам экспертов компании «НДВ-Недвижимость», сумма переплаты зачастую составляет от 80% до 150% от общей стоимости кредита. В итоге ситуация кажется безвыходной: достаточной для покупки суммы нет, а ставки по ипотечным кредитам многим гражданам просто не по карману. Специалисты напоминают, что, кроме ипотеки, есть и альтернативные способы улучшить свои жилищные условия.

Один из вариантов – членство в жилищном кооперативе. ЖК представляют собой некоммерческую организацию, которая направляет свою деятельность на обеспечение вступивших в нее граждан жильем. Деятельность жилищных кооперативов и обязанности их членов регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, не вступая в противоречие с Законом. На деньги членов кооператива строят дом (или покупают готовую новостройку), в котором получает квартиру каждый из участников организации. Примечательно, что членом жилищного кооператива может стать как гражданское, так и юридическое лицо.

Сами строим — сами управляем.

Без участия коммерческих структур (в данном случае – банковских учреждений) покупка квартиры в новостройке обходится членам кооператива намного дешевле. Недвижимость строится без участия посредников, а членам кооператива предоставляют определенные налоговые льготы, что делает квартиры еще более дешевыми. Построенный дом содержится на средства участников кооператива; они самостоятельно занимаются ремонтом и реконструкцией и содержат придомовую территорию. Предусмотрена деятельностью кооператива и постройка нежилых помещений под нужды жильцов.

Каждый жилищный кооператив имеет свой устав. Он определяет объем паевого взноса (который необходим, для того чтобы вселиться в квартиру), регулирует процедуру вступления или выхода из кооператива и всю деятельность организации. Финансовыми и хозяйственными делами жилищного кооператива ведают Правление во главе с председателем, которых выбирают на общем собрании членов организации. Извне финансовая деятельность кооператива контролируется ревизионной комиссией, в которую члены организации не входят. Собственником жилья член кооператива становится после выплаты паевого взноса в полном объеме.

Какими бывают жилищные кооперативы.

На территории Российской Федерации разрешена деятельность жилищных кооперативов трех типов: ЖК – жилищный кооператив; ЖНК – жилищный накопительный кооператив; ЖСК – жилищно-строительный кооператив. ЖК или ЖСК создаются с целью приобретения жилья в конкретном доме; причем ЖК покупает уже сданный в эксплуатацию дом, а ЖСК своими силами организует строительство нового дома.

Взносы членов ЖНК предназначены для покупки квартир в разных домах. Этот вариант следует выбирать осмотрительно, поскольку известны случаи финансовых махинаций под прикрытием создания жилищно-накопительного кооператива.

Какой бы тип жилищного кооператива вы не выбрали, помните: любое начинание хорошо, когда за дело берутся профессионалы. В обязательном порядке получите консультацию у квалифицированных специалистов. Лучше, если вы обратитесь за помощью в компанию, которая оказывает комплексные услуги на рынке недвижимости. Сотрудники такой компании помогут разобраться в тонкостях условий членства в кооперативе и окажут необходимую юридическую поддержку.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Собственником жилья член кооператива становится после выплаты паевого взноса в полном объеме.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Раздел 6. Жилищные, жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы

Понятие, виды, организация деятельности и государственная регистрация жилищного кооператива

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются федеральными законами.

Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:

1) оба вида кооперативов являются потребительскими;

2) как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;

3) цель деятельности обоих видов кооперативов – удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;

4) члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;

5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;

6) имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;

7) государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;

8) те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;

9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия:

1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);

2) число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного – менее пятидесяти;

3) количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более пяти тысяч человек и т.п.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органы управления и контроля за деятельностью жилищного кооператива

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.

Правовое положение членов жилищных кооперативов

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены в статье 80 ЖК РФ.

Сдача в наем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 – 79 ЖК РФ.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания жилищного кооператива (конференции).

Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При такой ситуации одно юридическое лицо превращается в другое путем преобразования.

Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. При этом к вновь возникшему товариществу собственников жилья переходят права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом (балансом).

В соответствии со ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством.

Ликвидация жилищного кооператива представляет собой способ прекращения его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Жилищный кооператив как юридическое лицо ликвидируется по решению общего собрания. Статья 61 ГК РФ предусматривает и иные основания ликвидации жилищного кооператива.

Порядок ликвидации юридического лица, а следовательно и такого юридического лица, как жилищный кооператив, определен в ст. 63 ГК РФ.

Ликвидация жилищного кооператива считается завершенной, а жилищный кооператив прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Жилищный накопительный кооператив как разновидность потребительского, его организация и структура. Сущность, условия и последствия приобретения членства в жилищном накопительном кооперативе. Основные имущественные права и обязанности участников.

РубрикаГосударство и право
ПредметПраво
Виддипломная работа
Языкрусский
Прислал(а)Firefox
Дата добавления20.04.2018
Размер файла1,2 M
  • посмотреть текст работы
  • скачать работу можно здесь

Основные права и обязанности членов жилищных кооперативов.

Из положительных моментов:
  • минимум необходимых документов;
  • нет нужды в поручителях и гарантиях;
  • выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов. Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.

В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов вступительных, паевых и многое другое.

Добавить комментарий