Оформляем договор купли-продажи земельной доли

Договор купли-продажи доли земельного участка в долевую собственность

В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность. Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.

Причины выделения доли

Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.

Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.

Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:

  • на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
  • на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).

Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.

Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.

Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.

Основания для выдачи положительного решения

№ п/п Основание
1 Переезд семьи в другой район, регион
2 Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение)

В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.

Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:

  1. Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
  2. Подать заявление и перечень документации.
  3. Доказать острую необходимость продажи объекта.
  4. Получить решение (через 30 дней).
  5. В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.

Важно! В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.

Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.

Порядок оформления

Алгоритм действий при заключении сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка проекта договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация сделки.

Прилагаемая документация

Документация для заключения договора включает:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • согласие супругов сторон;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
  • выписка из ЕГРН.

В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.

Форма контракта

К договору предъявляются следующие требования:

  • обязательная письменная форма;
  • нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
  • количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
  • на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
  • договор не требует регистрации в Росреестре;
  • переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.

Так как речь идет о продаже доли в земельном участке, необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Исключение составляет ситуация, когда все собственники продают доли совместно.

Важно! Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.

Содержание договора

К существенным условиям контракта относятся:

  1. Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений.

Важно! Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.

  1. Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
  2. Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.

Фиксация момента перехода прав

Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.

Документ должен содержать:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Данные о предмете сделки.
  3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.

Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка

Стоимость оформления

Расходы на оформление сделки включают:

  • юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
  • нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
  • правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
  • государственная регистрация – 350 р.

Как признать договор недействительным

Документ может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:

  • одна из сторон нарушила условия договора;
  • документ оформлен с нарушением законодательства;
  • мошеннические действия сторон;
  • изменение обстоятельств у одной из сторон.

В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста. Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Продать часть участка можно, если сформировать ее как самостоятельный объект и поставить на кадастровый учет. Участок может быть образован, например, путем разделения исходного земельного участка на два новых.
После того как часть участка станет самостоятельным объектом недвижимости, им можно распоряжаться как любым другим участком. Чтобы продать его, нужно будет составить и подписать договор купли-продажи в виде единого документа, передать участок покупателю и зарегистрировать переход к нему права собственности.
Если вариант с формированием самостоятельного земельного участка вам не подходит, вы можете продать долю в праве на участок. Тогда вы с покупателем станете его долевыми собственниками.

1. Как сделать часть земельного участка самостоятельным объектом
Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.
Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше (п. 1 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ). Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, п. 3 ч. 1 ст. 15, п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное (п. 1 ст. 252 ГК РФ, п. 5 ст. 11.2, п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (см. Позицию ВС РФ, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Можно ли избежать формирования нового участка, но при этом передать право на него
Да, вы можете продать покупателю долю в праве на исходный участок. Тогда этот участок поступит в вашу с ним долевую собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, в дальнейшем вы должны будете соблюдать правила пользования и распоряжения участком в долевой собственности. Например, если вы решите продать свою долю, вы должны будете соблюсти преимущественное право покупки, которое есть у другого собственника (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Учтите, что при продаже доли в праве покупатель не получит в собственность физическую часть участка. Однако вы можете составить соглашение о порядке совместного пользования участком и определить в нем конкретные части участка, которыми каждый из вас будет пользоваться.

2. Как оформить куплю-продажу части земельного участка
После того как вы сделали часть участка самостоятельным объектом, продавать его нужно по общим правилам продажи земельных участков.
Составьте договор в письменной форме в виде единого документа. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Для подтверждения факта передачи участка составьте передаточный акт. В акте можно, в частности, указать состояние земельного участка, какие документы передаются покупателю вместе с ним.
С момента передачи участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельный участок считается переданным покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако если факт передачи недвижимости зафиксирован в договоре, она считается переданной покупателю даже без акта (см. Позицию ВАС РФ, АС округов, СОЮ).
Следует зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. С момента регистрации к покупателю перейдет право собственности на него (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи участка регистрировать не нужно.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?

Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?

Передача прав собственности на долю земельного участка должна быть оформлена путем составления договора (соглашения) о купле-продаже доли земельного участка.

Предметом такой сделки могут быть доли земель, имеющих сельскохозяйственное назначение.

Особенностью такой сделки является то, что объект соглашения не выделяется из общей массы участка земли, так и остается долей, то есть земельный участок может принадлежать нескольким собственникам.

Сторонами соглашения является продавец (собственник доли земельного участка), покупатель (может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо).

Перед тем как заключать и подписывать соглашение, собственник должен представить документы, подтверждающие наличие этого права. Не допускается передавать права собственности на объекты, на которые наложены обременения. Информация об отсутствии обременений должна быть подтверждена соответствующей выпиской из уполномоченного органа.

В случае сокрытия этой информации продавец может быть привлечен к ответственности.

До подписания соглашения стороны должны оговорить стоимость доли участка, а также процедуру расчета.

Образец типового договора купли-продажи доли земельного участка

В текст соглашения должны быть внесены в обязательном порядке следующие положения:

  • Название соглашения, дата и место его заключения;
  • Информация о сторонах соглашения (ФИО, паспортные данные, сведения о месте проживания);
  • Информация о предмете соглашения (указываются технические и кадастровые характеристики, указывается размер доли, которая продается);
  • Указываются сведения о документах – основаниях возникновения у продавца права собственности на долю участка земли;
  • Описываются права и обязанности сторон, меры ответственности в случае несоблюдения условий, предусмотренных документом;
  • Сведения о стоимости доли участка земли, порядок передачи денежных средств;
  • Иные положения, которые были согласованы сторонами соглашения.

Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах, каждое из которых подписывается обеими сторонами. Два из них остаются у сторон сделки, третий документ подается в регистрационный орган.

Алгоритм покупки доли земельного участка

Процедура продажи земель, имеющих категорию сельскохозяйственных или земель населенных пунктов, имеет сходства с процедурой продажи обычного участка земли, с некоторыми особенностями.

Итак, процедура продажи долей указанных выше категорий земельных наделов, следующая:

  • Покупатель должен проверить документы на долю земельного участка (документ о праве собственности продавца, кадастровую документацию, выписку из ЕГРП о том, что на участок не наложены обременения);
  • Сторонами должно быть составлено предварительное соглашение, в текст которого включаются основные условия заключения основного соглашения;
  • Необходимо удостовериться, что собственник уведомил лиц, которые обладают преимущественным правом покупки доли участка земли. Также тех лиц, которые являются собственниками земли, доля из которой реализуется;
  • Только после того, как все вышеуказанные действия совершены стороны могут составлять и подписывать соглашение.

Обратите внимание на то, что после подписания соглашения договор должен быть зарегистрирован в Россреестре. Без этой регистрации права собственника к покупателю не перейдут, и он не сможет распоряжаться долей по своему усмотрению.

Важные моменты покупки доли земельного участка

При заключении соглашения о продаже доли участка земли необходимо помнить, что с 2016 года, в соответствии с ФЗ № 351, в случае продажи или иного вида отчуждения доли на земельный участок, нотариальное оформление не требуется для этого вида сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Про образец договора купли-продажи земельного участка с домом смотрите тут.

Стороны при согласовании имеют право самостоятельно обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения.

Закон содержит перечень случаев, в которых покупатель обладает преимущественное право приобретения доли:

  • Реализуемая доля участка земли располагается с долей покупателя на одном участке, который имеет единый кадастровый номер;
  • Реализуемая доля находится на соседнем участке, имеющим общие границы с землей, принадлежащей покупателю. Оба участка имеют одинаковую категорию земель.

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств, продавец обязан уведомить соседа о намерении продать свой земельный участок.

Покупателю дается 30 дней, в течение которых он обязан реализовать свое преимущественное право на приобретение земли.

Если владелец соседнего участка земли не воспользовался своим правом, то собственник может продать землю иному лицу, но по цене, которая не может, ниже быть, чем та, которая указывалась в уведомлении к соседу.

В случае если цена будет занижена, то сосед может обратиться в уполномоченный орган с заявлением об опротестовании сделки.

Закон допускает в случае обнаружения умышленного сокрытия продавцом сведений об обременении земельного участка, требование возврата части внесенных денежных средств или уменьшения стоимости участка земли.

Закон допускает участие представителей при заключении соглашения вместо сторон сделки. Такое участие допустимо в том случае, когда представители имеют письменные нотариально удостоверенные доверенности с наличием прав на такое участие. В текст договора должен быть внесен пункт о том, что от имени сторон действовали представители на основании доверенности с указанием данных документов.

Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год

Чтобы продать участок другому физическому или юридическому лицу, нужен договор купли-продажи. Его заключают в простой письменной форме. Разберемся, что нужно включить в договор, как его расторгнуть и что делать, если вместе с участком продается дом.

dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-na-2021-god

Порядок оформления договора

Владелец земельного участка имеет право распоряжаться им как захочет, в том числе продать любому человеку или организации. Но при условии, что на земле нет обременений или других ограничений. Еще одно условие — продать и купить можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет.

  • Для оформления сделки и передачи права собственности заключают договор купли-продажи. Он составляется в письменной форме, а подписывают его и продавец, и покупатель. Нарушение этих двух условий приведет к тому, что договор признают недействительным. Статья 550 Гражданского Кодекса РФ.
  • Всего понадобится три договора: один для покупателя, один для продавца и один для Росреестра.
  • Заверять у нотариуса договор не обязательно. Но если в сделке участвуют несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или «долевики», то к нотариусу сходить придется.

dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-na-2021-god

Содержание договора

В договоре должны быть в обязательном порядке прописаны все существенные условия:

  1. Стороны договора. В этой части должны быть приведены все данные, которые нужны, чтобы понять, кто и с кем заключает договор. Физлица указывают свои фамилию, имя, отчество, место жительства и данные паспорта. Организации – наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, данные директора.
  2. Предмет договора. Это сам земельный участок. Его номер по кадастру, точный адрес, категория земли, ВРИ и площадь.

Дополнительно стоит сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца на участок: прописать, кем и когда он выдан, на каком основании (купля-продажа, наследование, мена, приватизация и пр.).

Право собственности на участок подлежит государственной регистрации – то есть об этом должна быть сделана запись в ЕГРН. В договоре указывается номер регистрации в реестре. Его можно узнать, заказав выписку через специальный сервис ЕГРН.Реестр. Статья 554 Гражданского Кодекса РФ, статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок состоит из 4 разделов:

  • сведения о характеристиках объекта недвижимости;
  • сведения о зарегистрированных правах;
  • описание местоположения земельного участка;
  • сведения о частях земельного участка.

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности – несколько иной документ. Из него можно узнать кадастровый номер, адрес и категорию земли, собственников.

Для покупателя наиболее интересна информация о категории земель, ведь от этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться участком. Например, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, выделенного под ЛПХ, на них нельзя возводить постройки. На землях поселений ИЖС можно возвести дом или другую постройку и даже получить прописку и адрес, однако, если дом не построить за 10 лет, придется платить двойные налоги.

Кстати, указанная в выписке кадастровая стоимость земельного участка позволит сразу высчитать размер налога, который новому владельцу нужно будет платить.

кадастровая стоимость

В первом разделе также можно узнать площадь участка в квадратных метрах, номер, под которым участок поставлен на учет, кадастровые номера надела и каждого его объекта и иные характеристики.

Далее в документе представлена информация о владельце земли, перечне правоустанавливающих документов на объект, данные об имеющихся ограничениях и обременениях и сведения об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

земельный участок

  1. Цена. Стоимость, за которую участок будет продан, и порядок передачи денег от покупателя к продавцу должны быть прописаны в договоре. Если цена сделки не указана, она не считается согласованной сторонами, поэтому, с точки зрения закона, договор не является заключенным. Статья 555 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Права и обязанности сторон. В этой части должно быть прописано, что продавец принимает на себя обязанность передать право собственности на участок покупателю, а сам покупатель в свою очередь оплатить и принять участок. Статья 556 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Данные об ограничениях на участке. В договоре продавец обязан сообщить, есть ли на участке обременения (залог, аренда и др.) или какие-либо ограничения в обращении. Чтобы это не стало сюрпризом, покупателю лучше заранее «пробить» участок по госреестру недвижимости и узнать обо всех возможных проблемах.

Если продавец даст покупателю ложную информацию об участке, то покупатель сможет потребовать пересмотреть цену сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такое возможно, к примеру, если нет разрешения на застройку участка, сокрыты качественные свойства земли, данные об использовании соседних земель. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

  1. Порядок передачи участка. В договоре обязательно нужно прописать, в какой момент участок переходит к покупателю по акту приема-передачи. Можно решить, что договор одновременно является актом и участок переходит сразу после подписания.

договор купли-продажи земельного участка

Что не нужно прописывать в договоре

В Земельном кодексе есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но они не будут действовать по закону. В этот список попадают следующие условия:

  • Сохранение за продавцом права в любой момент выкупить землю по собственному желанию;
  • Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком, в том числе ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок;
  • Ограничение ответственности продавца на случай, если право на земельный участок решать предъявить третьи лица. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

договор купли-продажи земельного участка

Образец договора купли-продажи земли

Договор можно составить с юристом или самостоятельно. Если решите оформлять сделку сами, то можно воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 года.

договор купли-продажи земельного участка

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на участок;
  • Документ, который подтверждает право собственности продавца на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, акт госоргана о передаче земли в собственность и пр.);
  • Заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на продажу участка;
  • Документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка (если такие документы есть).

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит заранее узнать, возможны ли какие-то проблемы с участком. По кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, назначение и ВРИ участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой придется платить налог (если это предусмотрено регионом). Из выписки ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с участком, наличии среди собственников детей, наложении ареста на участок или передаче его в залог.

выписка ЕГРН

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

  1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
  2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
  3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
  4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
  5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

договор купли-продажи земли

Покупая участок земли, дом или квартиру, не забывайте об осторожности. Перед сделкой всегда проверяйте недвижимость и продавца. Сервис ЕГРН.Реестр поможет защитить себя от мошенников.

Купля-продажа доли земельного надела и особенности составления договора

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Общие правила покупки доли надела земли

приобретение доли земли

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа.

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Причины для покупки доли надела земли

земельные наделы

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

  • Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
  • Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
  • Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
  • Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов, или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства, дачного строительства или личного подсобного хозяйства, то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

алгоритм покупки земли

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

    отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
  1. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
  2. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
  3. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки. (соглашение) регистрируется в органах Росреестра, где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец обязан первым делом письменно известить сособственников земельного надела о желании продать долю, принадлежащую ему, с указанием цены доли и прочих условий, и если в течение тридцати календарных дней сособственники надела не выразят намерения купить такую долю, то продавец вправе продавать её третьим лицам.

земли с/х назначения

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • пашен;
  • земель для выпаса скота;
  • земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

предварительный договор на покупку земли

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

  • Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
  • Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
  • Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
  • Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
  • Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Размер такого залога и точные условия его возвращения определяются сторонами.

Основного

заключение договора купли-продажи

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
  • Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
  • Описание возможных обременений на продаваемую долю;
  • Цена сделки в рублях;
  • Способы и сроки произведения оплаты;
  • Реквизиты сторон сделки;
  • Прочие условия.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт, безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

как приватизировать комнату в общежитии

Субаренда земельного участка принципиально отличается от переуступки.

Хотите приватизировать комнату в общежитии? Узнайте, как это сделать, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный сертификат и как им правильно воспользоваться? Узнайте об этом в нашей статье.

Важные моменты покупки доли

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2016 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

  • Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
  • Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

особенности покупки доли земли

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Договор купли-продажи земельного участка: обязанности продавца и покупателя, документы и госпошлина

Договор купли-продажи земельного участка (ДКП земли) в 2022 году: обязанности сторон сделки, список документов и размер госпошлины. Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю земли.

Договор купли-продажи земельного участка или купчая (как его иногда называют) является документом, который официально закрепляет право передать имущество. И в этом документе указываются все нюансы сделки, чтобы она считалась законной.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Обязательно указывается категория земли. Без этого пункта договор не будет зарегистрирован. Уточнить, какая именно категория использовалась для характеристики земли, можно в Росреестре, заказав выписку оттуда. Также эта информация может быть на публичной кадастровой карте. Вид использования территории, на которое выдано разрешение, не имеет значения при переходе права собственности. Хотя эти условия все же лучше прописать в документе.

Согласно ГК обязательно нужно показать данные, важные для определения участка, и стоимость. Важно, что цена самого участка включает цену зданий, что на нем построены (если такие имеются). После того, как все согласовано, передача территории происходит согласно условиям акта приема-передачи.

Сделка купли-продажи земельного участка: что должен сделать продавец

Он обязуется обеспечить законный переход права собственности на земельный участок, собрав документы (кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги) на землю и дать второй стороне полную информацию о продаваемом объекте. Также обязательно должна быть озвучена информация о том, что на территорию претендуют какие-то третьи лица (например, арендаторы).

Сделка купли-продажи земельного участка: что обязан выполнить покупатель

Вторая сторона обязана принять право собственности на земельный участок и оплатить оговоренную цену в согласованные сроки. Как только право собственности передано, новый владелец обязуется использовать землю по назначению, что предусмотрено для неё в законе.

Договор купли продажи земельного участка: порядок оформления между физическими лицами

ДКП земельного участка, оформленный между физическими лицами, регистрируется в Росреестре. Заняться этим можно в ближайшем МФЦ или наняв нотариуса. Самый быстрый способ получить регистрацию – отделение Росреестра. Сразу после подписания договора необходимо встать в очередь на услугу «Регистрация права». Дальше собираете пакет документов и приходите в назначенное время.

МФЦ является посредником между сторонами – Росреестром и лицом. Здесь можно отдать документы и подождать, пока они попадут в Росреестр. Процедура займет больше времени, но в остальном она не отличается от той же, что и в Росреестре. Причем можно даже не записываться на прием. К тому же МФЦ удобно тем, что оно есть всюду, тогда как об отделениях Росреестра этого сказать нельзя. Нотариус поможет в таких ситуациях:

  • Если участники договора сами желают воспользоваться его услугами;
  • Когда продается не вся территория, а доля в праве на владение ею;
  • Когда земля находиться в собственности несовершеннолетнего, недееспособного или человека с ограниченной дееспособностью.

Два последних случая попросту не будут оформлены, если в них не принимал участие нотариус. Оформление в Росреестре занимает около недели. Если обращаться через МФЦ, процедура потребует 9 дней. При участии нотариуса и соблюдении процедуры, документ будет зарегистрирован за три дня.

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:

  • Квитанция за госпошлину.
  • Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
  • Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.

Иногда могут потребоваться другие документы, необходимость в которых зависит от особенностей ситуации.

Переход права собственности на земельный участок: размер госпошлин

Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, необходимо заплатить госпошлину. Её размер зависит от ситуации:

  • Если оформляете сельхоз земли, индивидуальные подсобные владения, заплатите 350 рублей.
  • Если оформляется сделка с другой недвижимостью между физлицами, заплатите 2 тыс. руб.
  • Если оформляются сделки между юридическими лицами, заплатите 2200 рублей.

Уточните, какой вариант оплаты подходит именно вам, и внесите средства.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки – не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.
Оспоримый Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Но чтобы не оспаривать документ, желательно уделить чуть больше внимания его правильному заключению.

Переход права собственности на земельный участок: несколько полезных советов

Чтобы оформить ДКП земельного участка, может быть полезным придерживаться нескольких правил:

  1. Изучите документы на землю. Важно убедиться, что вся информация везде совпадает, чтобы не возникало проблем с оформлением.
  2. Убедитесь, что на участке нет ограничений. Например, проверьте, нет ли на территорию ареста и т.п. Для этого достаточно запросить выписку из ЕГРП.
  3. При подготовке соглашения воспользуйтесь услугами юриста. Особенно если впервые сталкиваетесь с вопросом оформления земли.
  4. Позаботьтесь о плане участка. Приложите его к соглашению. Это поможет не терять время на разбор кадастровых чертежей.
  5. Договоритесь, что окончательный расчет будет проведен после оформления прав собственности. Это убережет от мошенничества и различных форм-мажоров.

Оформляя право собственности на участок, необходимо уделить внимание деталям, желательно, с помощью юристов. Это избавит от неприятностей в будущем, сэкономит время и деньги.

Ссылка на основную публикацию