Можно продать недвижимость после оформления кредита?

Как продать квартиру в ипотеке

Кyпили квapтиpy в ипoтeкy, нo yжe xoтитe ee пpoдaть или пoмeнять?
Нeoбязaтeльнo ждaть eщe 10 лeт, пoкa внeceтe пocлeдний плaтeж. Mы paccкaжeм пpo вapиaнты пpoдaжи ипoтeчнoй квapтиpы – aбcoлютнo зaкoннo, xoтя и нe coвceм пpocтo.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe

Кoгдa вы пpиoбpeтaeтe жильe в ипoтeкy, пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo вы пoлyчaeтe cpaзy – кaк тoлькo в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) бyдeт внeceнa cooтвeтcтвyющaя зaпиcь. Нo пocкoлькy вы пoкyпaeтe жильe нe нa cвoи дeньги, a нa дeньги бaнкa, нa нeгo бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy бaнкa.

Этo oзнaчaeт, чтo бeз вeдoмa бaнкa нeльзя пpoдaвaть, дapить или кaк-тo eщe пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Taк бaнки cтpaxyютcя oт пoтepи дeнeг, выдaнныx в кpeдит. Ecли вы пepecтaнeтe внocить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк вepнeт ceбe дeньги, пpoдaв вaшy нeдвижимocть.

Bы мoжeтe пpoдaть жильe кyплeннoe в ипoтeкy – вeдь oнo вaшe – нo пpи этoм вaм пpидeтcя пoлyчить oдoбpeниe бaнкa, выдaвшeгo ипoтeкy, и пpoйти чepeз нecкoлькo фopмaльнocтeй.

Пoмoжeм пpoдaть квapтиpy

Ocтaвьтe cвoй нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пpeдлoжим, кaк выгoднee вceгo пpoдaть квapтиpy.

Кaк этo cдeлaть

Дocpoчнo пoгacить ипoтeкy дo пpoдaжи

Ecли y вac ecть дeньги, чтoбы дocpoчнo выплaтить ипoтeкy – oтличнo, пpoблeмa peшeнa. Bы мoжeтe пoпpoбoвaть зaнять дeньги y дpyзeй или poдcтвeнникoв, либo взять дpyгoй кpeдит нa пoгaшeниe этoгo. Нo yчтитe – y вac дoлжeн быть oчeнь xopoший дoxoд, чтoбы вaм выдaли втopoй кpeдит, пoкa нe пoгaшeн пepвый.

Бaнки выдaют тaкиe кpeдиты нeoxoтнo, пoтoмy чтo cильнo pиcкyют. Boт peaльнaя cитyaция. Пpoдaвeц квapтиpы пoлyчил зaeм для пoгaшeния ипoтeки – 2 млн pyблeй. Дeньги пocтyпили нa eгo cчeт и нe ycпeли cпиcaтьcя в cчeт пoгaшeния. Пpoдaвeц cнял эти дeньги caм и пpoигpaл иx. Пpoдaжa oкaзaлacь пoд yгpoзoй cpывa. Пoвeзлo, чтo квapтиpa былa дopoгocтoящeй, и кoмпaния oдoбpилa нa нee втopoй зaйм eщe нa 2 млн. C пoмoщью нeгo yдaлocь пoгacить кpeдит, пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx oт пpoдaжи дeнeг вepнyть дoлг yжe в 4 млн.

Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниe

Кoмпaния Этaжи пoмoжeт вaм пoгacить ипoтeкy пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. Ocтaвьтe нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пoдбepeм caмyю выгoднyю cxeмy.

Eщe вы мoжeтe пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя c пoкyпaтeлeм – ecли oн coглacитcя пepeдaть вaм aвaнcoм cyммy, нeoбxoдимyю для пoгaшeния ипoтeки, вы зaкpoeтe cвoй дoлг, cнимeтe oбpeмeнeниe, a пocлe oфopмитe cдeлкy кyпли-пpoдaжи.

Нaйти тaкoгo чeлoвeкa бyдeт нeпpocтo, вeдь eмy пpидeтcя oтдaть вaм пoд pacпиcкy кpyпнyю cyммy дeнeг. Для нeгo этo pиcк – ecли вы пepeдyмaeтe пpoдaвaть нeдвижимocть и нe зaxoтитe вepнyть дeньги, eмy пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд. Нo дaжe выигpaв cyд oн мoжeт пoлyчaть cвoи дeньги дoлгиe гoды пoнeмнoгy.

Ecли вы гoтoвы пoлнocтью пoгacить ипoтeкy, вaм пpeдcтoит:

  1. Нaпиcaть зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe
  2. Пoгacить дoлг пoлнocтью
  3. Пoлyчить в бaнкe зaклaднyю
  4. Cнять oбpeмeнeниe в Pocpeecтpe
  5. Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopa

Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый плaниpyeт oплaтить квapтиpy нaличным pacчeтoм – oн пoгacит вaшy ипoтeкy. Нo, в oтличиe oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa, пepeдacт дeньги нe вaм, a нaпpямyю в вaш бaнк. Taк пoкyпaтeль нe pиcкyeт, вeдь ecли пpoдaжa нe cocтoитcя, бaнк вepнeт eмy дeньги.

Чтoбы иcпoльзoвaть этy cxeмy, нyжнo yзнaть в cвoeм бaнкe, пpимeт ли oн дocpoчнoe пoгaшeниe oт пoкyпaтeля вaшeй квapтиpы.

Ecли вы нaшли пoкyпaтeля c нaличным pacчeтoм:

  1. Дoгoвopитecь c бaнкoм, чтoбы oн пpинял плaтeж oт вaшeгo пoкyпaтeля.
  2. Пoдпишитe c пoкyпaтeлeм пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, в кoтopoм yкaжитe cpoк для cнятия oбpeмeнeния.
  3. Пoкyпaтeль дoлжeн внecти нa дocpoчнoe гaшeниe дeньги в paзмepe ocтaткa вaшeгo дoлгa.
  4. Paзницy мeждy пpoдaжнoй цeнoй квapтиpы и пoгaшeнным ocтaткoм зaдoлжeннocти пoкyпaтeль дoлжeн зapeзepвиpoвaть для вac – пoлoжить в бaнкoвcкyю ячeйкy, oткpытyю в бaнкe-кpeдитope или любoм дpyгoм бaнкe, или oткpыть aккpeдитив нa этy cyммy.
  5. Пoгacитe дoлг пoлнocтью, ecли cyммa cдeлки мeньшe, чeм вaш дoлг пo ипoтeкe.
  6. Пoлyчитe в бaнкe зaклaднyю.
  7. Cнимитe oбpeмeнeниe.
  8. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
  9. Пocлe peгиcтpaции пepexoдa пpaвa oт вac к пoкyпaтeлю пoлyчитe выпиcкy из EГPН, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв и зaбpaть дeньги из ячeйки или c aккpeдитивa.

Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy тoгo жe бaнкa

Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый oфopмит ипoтeкy в вaшeм жe бaнкe. Aгeнтcтвo нeдвижимocти мoжeт c этим пoмoчь. Ипoтeчный бpoкep aгeнтcтвa пoлyчит для пoкyпaтeля oдoбpeниe ипoтeки в нyжнoм бaнкe.

Этa cxeмa cpaбoтaeт, ecли y бaнкa ecть ycлyгa пo пepeдaчe ипoтeки. Oнa мoжeт нaзывaтьcя «Ипoтeкa в ипoтeкy», «3aлoг нa зaлoг», «Bыкyп из-пoд зaлoгa», «Пepeзaлoг».

Ecли y бaнкa ecть тaкaя ycлyгa, и вы нaшли пoкyпaтeля, oфopмитe пpoдaжy:

  1. Пoлyчитe oдoбpeниe бaнкa нa cдeлкy.
  2. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Oднoвpeмeннo c этим бaнк пoдпишeт c вaшим пoкyпaтeлeм кpeдитный дoгoвop.
  3. Пepeoфopмитe зaлoг. Ecть двa вapиaнтa: пpи peгиcтpaции пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy к пoкyпaтeлю внecитe измeнeния в зaпиcь oб ипoтeкe — cмeнитe зaлoгoдaтeля. Caм зaлoг в этoм вapиaнтe нe мeняeтcя, oбpeмeнeниe нa квapтиpe ocтaeтcя. Или пoлyчитe oт бaнкa paзpeшeниe нa cнятиe oбpeмeнeния и пoдaйтe eгo вмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. B этoм cлyчae пpoизвoдитcя cpaзy нecкoлькo peгиcтpaциoнныx дeйcтвий — пepexoд пpaвa, peгиcтpaция пpaвa, cнятиe oбpeмeнeния и нaлoжeниe нoвoгo oт нoвoгo зaлoгoдaтeля. Baш бaнк пoдcкaжeт, кaк oфopмить дoкyмeнты.

Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy дpyгoгo бaнкa

Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый гoтoв вocпoльзoвaтьcя этoй ycлyгoй. Ee пpeдлaгaют Aбcoлютбaнк и бaнк ДOM.PФ. Ecть нecкoлькo oтличий oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa: дo тoгo, кaк пoкyпaтeль oфopмит ипoтeкy, вaм пpeдcтoит пoдпиcaть пopyчитeльcтвo, чтo вы нe oткaжeтecь oт cдeлки. И вaш пoкyпaтeль бyдeт плaтить пoвышeнныe пpoцeнты c oфopмлeния ипoтeки дo тoгo, кaк cдeлкa бyдeт зaключeнa и зaлoг нa квapтиpy бyдeт oфopмлeн нa eгo бaнк.

Ecли вы нaшли тaкoгo пoкyпaтeля:

  1. Пoдпишитe c ним пpeдвapитeльный дoгoвop
  2. Oфopмитe пopyчитeльcтвo, чтo нe oткaжeтecь oт cдeлки
  3. Дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль oфopмит кpeдитный дoгoвop
  4. Пoдaйтe зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe вaшeй ипoтeки
  5. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoлyчитe дeньги oт пoкyпaтeля
  6. Пoгacитe ипoтeкy
  7. Пepeoфopмитe зaлoг нa бaнк пoкyпaтeля oднoвpeмeннo c пoдaчeй дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пepexoдa пpaвa

Пpoдaть c пoмoщью peфинaнcиpoвaния

Peфинaнcиpyйтe кpeдит в дpyгoм бaнкe. Дpyгoй бaнк мoжeт выдaть вaм цeлeвoй кpeдит нa пoгaшeниe ипoтeки: вы cмoжeтe пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx дeнeг тyт жe вepнyть кpeдит. Cлoжнocть этoгo вapиaнтa – пpидeтcя дeйcтвoвaть быcтpo. Нaйти пoкyпaтeля, пoдыcкaть бaнк, coглacный peфинaнcиpoвaть вaш кpeдит, oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и yлoжитьcя в cpoки.

Кaк пpaвилo, пo дoгoвopy peфинaнcиpoвaния c нoвым бaнкoм вы дoлжны в тeчeниe 45 днeй (или дpyгoгo пepиoдa) oфopмить зaлoг в пoльзy нoвoгo бaнкa. Ecли нe yлoжитecь в oтвeдeннoe вpeмя, бyдeтe либo плaтить пo пoвышeннoй cтaвкe, либo дoлжны бyдeтe вepнyть зaйм дocpoчнo. Пoэтoмy oфopмлять peфинaнcиpoвaниe нyжнo тoлькo кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль и вы нaзнaчили дaтy зaключeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

Чeм мeньшe вpeмeни пpoйдeт oт выдaчи кpeдитa дo пpoдaжи квapтиpы и пoгaшeния, тeм мeньшe вы зaплaтитe пo кpeдитy.

Нe гoвopитe бaнкy, чтo peфинaнcиpyeтe ипoтeкy для пpoдaжи квapтиpы, инaчe вaм мoгyт oткaзaть. Бaнк xoчeт пoлyчить c вac пpoцeнты пo кpeдитy, oт кpaткocpoчнoгo кpeдитa, кoтopый вы пoгacитe чepeз нecкoлькo днeй, пpoцeнтoв пoчти нe бyдeт.

Ecли вы плaниpyeтe peфинaнcиpoвaть ипoтeкy, чтoбы пpoдaть квapтиpy, вoт чтo нyжнo cдeлaть:

  1. Пoдaйтe зaявкy нa пoлyчeниe кpeдитa нa peфинaнcиpoвaниe в cтopoннeм бaнкe
  2. Пoлyчитe oдoбpeниe
  3. Нaйдитe пoкyпaтeля и пoдпиcaть c ним пpeдвapитeльный дoгoвop
  4. Oфopмитe кpeдитный дoгoвop и пoлyчить дeньги
  5. Пoдaйтe зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe ипoтeки
  6. Пoгacитe ипoтeкy
  7. Пoлyчитe зaклaднyю
  8. Cнимитe oбpeмeнeниe
  9. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoлyчить дeньги oт пoкyпaтeля
  10. Пoгacить кpeдит, пoлyчeнный для peфинaнcиpoвaния

Смотрите также

Все лучшее из журнала за неделю на вашей почте

Средство массовой информации сетевое издание «ЭТАЖИ ЖУРНАЛ» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, рег.№Эл № ФС77-78890 от 08.09.2020г. Название: Этажи Журнал Главный редактор: Егоров Михаил Сергеевич Учредитель: ООО «Этажи» Адрес издателя: Россия, г.Тюмень, ул. Ленина 38/1, 2 этаж Адрес электронной почты: support@j.etagi.com Номер телефона редакции: +79826051111

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Даже если квартира находится в залоге у банка, а ипотеку надо выплачивать еще 10 лет, можно продать ее до того, как вернете кредит. Ипотечную залоговую квартиру можно легко и законно выставить на продажу, закрыв обязательства перед банком.

Если ипотечный кредит стал слишком тягостным, то квартиру всегда можно продать на законных основаниях

Мечта о собственном жилье наконец-то осуществилась, и вы купили квартиру. Без ипотеки, конечно, не обошлось. Но за 10-20 лет, пока выплачивается ипотечный кредит, может произойти всякое — от желания расширить жилплощадь до банальных скандалов с соседями.

Не нужно влезать в долги, чтобы досрочно погасить ипотеку, если встал вопрос о продаже жилья, которое находится в залоге у банка. Есть более простые способы.

Почему возникает желание продать квартиру

Ипотека – пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы его одобрили, нужно подготовить много документов, внести первоначальный взнос, обеспечить поручителей.

Финансовая компания может отказать в кредите, если усомнится в вашей платежеспособности. И последующие годы нужно будет возвращать деньги, живя в условно собственной квартире.

Почему условно? Потому что ипотечная недвижимость будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения долга. Вы занимаете большую сумму у банка, а тот, чтобы избежать убытков, до полного возмещения займа остается фактическим владельцем квартиры, хотя проживать в ней будете вы.

Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась Государственным Банком дворянам. Чуть позже появилась «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов» — аналог нынешнего страхования недвижимости.

В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне с 9 июля 1998 года, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке». С того времени в документ не вносились изменения.

У вас есть право совершать любые действия с ипотечной недвижимостью, кроме ее продажи — это указано в 102-ФЗ. Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.

Если кредитная организация не дала добро на продажу залоговой недвижимости, но она состоялась, то за этим последуют проблемы: банк будет вправе оспорить сделку и забрать жилье себе, а с вас потребовать возместить все убытки и издержки. Также вам могут отказать в регистрации перехода права собственности.

Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?

Хотите купить недвижимость, но не располагаете нужной суммой? Возьмите ипотеку в Совкомбанке! Максимальная сумма – 50 000 000 рублей, ставка – от 5,9% годовых, в качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал. Подайте заявку на ипотеку с материнским капиталом на сайте и получите предварительное решение в течение нескольких минут.

Не хватает денег выплачивать ипотеку

Когда банально не хватает денег выплачивать ипотечные взносы, нужно немедленно обратиться к своему менеджеру и описать ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой.

Если такой вариант не подойдет, то жилье можно продать, даже если оно находится под обременением.

Совет от банка

Принимая ипотечные обязательства, вы оформляете страхование недвижимости. Дополнительно и по личной инициативе вы можете оформить страхование жизни заемщика, чтобы обезопасить себя и своих близких от выселения, гигантских долгов и штрафов. К тому же страхование жизни заемщика гарантирует пониженную ставку по кредиту.

Нужно изменить жилищные условия

Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь. Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов.

Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.

Семья и быт

Еще несколько причин для продажи жилья, которое находится в залоге:

  • у вас пьющие и шумные соседи, с которыми приходится постоянно воевать;
  • вы собираетесь сочетаться браком, поэтому нужна более просторная квартира;
  • вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество;
  • вы заметили трещину в стене, которой раньше не было;
  • под вашими окнами развернули огромную стройку, пыль от которой летит в ваши окна и т.д.

Закрыть ипотеку досрочно и не своими деньгами? Легко! Продайте залоговую квартиру, предварительно заручившись согласием банка

Потенциальные покупатели

Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.

Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.

По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.

Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.

Как продавать

Стандартная схема купли-продажи в отношении ипотечного жилья, находящегося в залоге, не сработает. Каждое действие нужно согласовывать с банком, выбрав оптимальный для себя способ продажи.

Погасите ипотеку досрочно

Максимально понятный и прозрачный способ продажи, который очень тяжело осуществить на практике. Вам необходимо найти покупателя ровно с той наличной суммой, которой вы погасите оставшийся долг перед банком.

Многие испугаются того, что продавец сбежит с полученным залогом. Но большой плюс этого способа продажи в относительной независимости от банка – он практически не будет вмешиваться в ход сделки, ведь все процессы происходят между продавцом и покупателем.

Подробная инструкция

  • Получите разрешение от банка на продажу. Вам выставят сумму остатка долга по ипотеке – это и будет задаток.
  • Составьте предварительный договор на продажу. Необходимо участие нотариуса.
  • Выпишите всех зарегистрированных из квартиры.
  • Получите задаток от покупателя и оформите это письменно.
  • Закройте ипотеку. Снимите залог. Вздохните свободно.
  • Подпишите договор. Передайте права собственности.
  • Получите оставшиеся деньги от покупателя за свою уже бывшую квартиру.

Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки

Одна из самых безопасных сделок: ее проводит продавец, а контролирует банк, в который на две ячейки поступают деньги от продавца. На одну – остаток по ипотеке, на вторую – остаток стоимости залогового жилища.

Как правило, продажу сопровождает опытный риелтор, банк гарантирует безопасность, но и диктует свои условия — устанавливает сроки и даты проведения сделки.

Порядок действий

  • Получите разрешение от банка на продажу. Он выставит сумму остатка долга по ипотеке.
  • Установите свою цену на квартиру. Покупатель открывает две депозитарные ячейки в банке, где оформлена ипотека. Вносит средства: на одну – остаток ипотечного долга, вторую пополняет оставшейся суммой от полной стоимости квартиры.
  • Подпишите договор. Подайте документы в Росреестр.
  • Покупатель получает залоговое обязательство от банка, который забирает деньги из первой ячейки.
  • Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снимает обременение через МФЦ.
  • После всех операций получите остаток денег из второй ячейки.

Поменять залоговую квартиру можно, если соседи мешают спать или протек потолок: банк примет во внимание претензии и одобрит продажу квартиры в ипотеке

Продайте жилье и долг

Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.

Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита. Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.

Подробная инструкция

  • Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
  • Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
  • Составьте при участии нотариуса договор задатка.
  • Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
  • Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
  • Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
  • Дождитесь оценки квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.

Доверьте продажу банку

Самый плохой вариант продажи, который может произойти с заемщиком. Он случается, когда лавина долга по ипотеке накрыла с головой, и банку не остается ничего, кроме как выставить на продажу вашу квартиру, чтобы вернуть свои деньги.

Как правило, цены на недвижимость, выставленную на торги за неуплату ипотечного кредита, очень занижены, и вы можете получить от продажи только остаток по ипотеке, который будете обязаны вернуть. И выставить ипотечную квартиру на торги можно только с согласия заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг. Ваше участие в сделке будет номинальным — повлиять на ее ход вы не сможете по закону.

Порядок действий:

  • Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
  • Дождитесь оценки квартиры и начала торгов. Дождитесь, пока банк или сторонняя организация найдут покупателя. Это может длиться долгие месяцы, цена снижаться, но вы не сможете этому помешать или высказать несогласие.
  • Дождитесь, пока покупатель создаст две депозитные ячейки и внесет деньги: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Возможно, в ней ничего не окажется, ведь цена на таких торгах заметно ниже рыночной.
  • Подпишите договор о продаже. Кредитная организация внесет данные в Росреестр, снимет обременение и заберет свои деньги из ячейки.
  • Откройте свою ячейку после перехода права собственности.

Пакет необходимых документов

Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций.

В любом случае вам потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
  • техпаспорт квартиры;
  • справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
  • информация с результатами оценки квартиры или дома;
  • справка из ЕГРН;
  • если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
  • документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
  • согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.

Продать залоговое имущество можно по четырем схемам. Неутвержденная в банке продажа будет оспорена, и придется платить штрафы и неустойки

Чем вы рискуете

Риски продавца при проведении сделки купли-продажи залоговой недвижимости минимальны — право залога числится в Росреестре, и никто не выселит из квартиры, пока сделка не будет закрыта.

Риски покупателя огромны. Например, недобросовестный продавец может получить залог и исчезнуть. Или не получит разрешение от банка выставить на продажу залоговую квартиру – в этом случае сделка будет аннулирована.

Когда сделку проводит сам банк, то риски потенциального покупателя едва ли должны беспокоить.

Итак, квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать: финансовая организация обязательно пойдет навстречу, если заемщик не справляется с кредитной нагрузкой. Перед тем, как оформить ипотеку, оцените свои возможности. И постарайтесь не допускать просрочек, чтобы не получить повышение процентной ставки.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Фото: Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую

Люди часто берут ипотечный кредит на долгие годы — за это время может измениться многое: рождаются дети, семья хочет расширить жилплощадь, переехать в другой район или город, меняются финансовые возможности. Рассказываем, как продать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и тут же купить новую.

Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.

«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель ( ипотечный заёмщик — прим. Сравни.ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.

Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.

Шаг 1. Сообщить в банк

Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.

Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа ( например, договора купли-продажи — прим. Сравни.ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.

« Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.

Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит

Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.

Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека. Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода. Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.

Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.

Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.

Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.

Шаг 3. Обратиться к риелтору

Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.

Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.

Шаг 4. Подготовить документы

При продаже квартиры понадобятся:

паспорта всех собственников;

выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг );

выписка из домовой книги (жители Москвы могут заказать выписку из домовой книги в МФЦ или на сайте Mos.ru , жители других регионов — также в МФЦ или в управляющей компании );

справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);

справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).

Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.

Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени. «Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт. Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.

Шаг 5. Продать свою квартиру

После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.

В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства. «Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.

Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита. Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках. «Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт.

Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.

Шаг 6. Купить новую квартиру

Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.

После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.

Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс. Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц. Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.

Шаг 7 (заключительный). Переехать 🎉

Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.

Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.

В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.

Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья. Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было. Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.

Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату. Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру. На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.

Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу. Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.

Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком. Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки. По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё.

Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.

Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.

Изучить ставки по ипотеке

Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации. Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.

В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.

По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Картинка баннера

Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки. Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:

больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;

возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;

в другом банке условия по ипотеке выгоднее;

по любым другим субъективным причинам.

Как банк относится к таким сделкам

Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе сделка может быть оспорена, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.

Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.

Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:

Досрочное погашение ипотеки;

Продажа с погашением по ходу сделки;

Продажа квартиры вместе с долгом;

Продажа ипотечного жилья банком.

Досрочное погашение ипотеки

Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.

Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:

Найти покупателя, который готов внести задаток;

Заключить предварительный договор купли-продажи;

Получить задаток и погасить остаток задолженности;

Взять в банке справку о полном погашении долга;

Снять обременение через МФЦ;

Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:

Не обязательно получать разрешение банка на сделку.

Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.

Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.

Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.

Продавец получает согласие кредитора на продажу;

Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;

Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;

Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.

Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.

Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.

Переоформление ипотеки на покупателя

Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.

Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;

В банке переоформляют ипотечный кредит;

Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.

Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.

Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.

Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.

Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.

Не нужно снимать обременение.

Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.

Сделку полностью ведёт банк

Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.

Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.

Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.

Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.

С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Сделка может проходить под контролем банка.

Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.

Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа⁠-⁠Банк:

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов за месяц на 1 августа 2022 года уже превысила 430 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Узнать о них можно на сайте банка или в отделении, обычно такая информация находится в свободном доступе. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  1. В квартире есть недопустимые или неузаконенные перепланировки. Сюда относятся:
  • разбор внешних стен и объединение квартиры с балконом;
  • перенос батарей на балкон;
  • разбор межэтажных перекрытий и объединение квартир на двух этажах;
  • перемещение санузлов;
  • нарушение целостности вентиляционных коробов;
  • перенос водопровода или канализации;
  • объединение кухни на газу с жилым помещением.

От банка к банку список может отличаться.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

  1. Под видом квартиры вы хотите продать нежилое помещение: офис, склад и пр. Проверят это по виду разрешенного использования в реестре недвижимости.
  2. Квартира находится не в России или в регионе, где у банка нет отделений. Некоторые банки работают с другими регионами, следует уточнять отдельно. , которые не покрыты до оформления ипотечного кредита. Отказать могут при наличии залога, ренты, найма по срочному договору, ипотеке у другого банка. , она является предметом судебных разбирательств или на нее имеют права третьи лица.
  3. Квартира признана аварийной, она расположена в доме, который подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции с предварительным расселением жильцов.
  4. Оценщики недвижимости определили, что износ квартиры превышает 65%.
  5. Квартира находится в бараке (здание до двух этажей, которое рассчитано на короткий срок проживания) или в деревянном доме.
  6. Квартира не соответствует санитарно-техническим нормам, не имеет отопления, электричества, водоснабжения, канализации.
  7. В квартире нет кухни (кухонного блока) и санузла.

Как продать квартиру с ипотечным хвостом

Когда один банк отказал покупателю в ипотеке, можно предложить ему попытаться оформить ее в другом банке. Обычно у региональных кредитных организаций требования мягче, чем у крупных федеральных сетей.

Если у квартиры есть «ипотечный хвост», в продаже банк не откажет. Но процесс несколько усложнится. В таких случаях проще всего, если покупатель будет брать ипотеку в том же банке, в котором ее оформлял продавец. Чтобы провернуть такую сделку, нужно будет решить, как поступить с залогом. Всего есть три варианта:

  • Взять свои деньги или попросить задаток у покупателя, погасить долг по ипотеке, а затем оформить куплю-продажу.
  • Закрыть ипотеку с помощью банка и покупателя: банк сообщает о размере долга, покупатель кладет деньги для продавца и банка на аккредитив, а затем сделку регистрируют в Росреестре.

Продать квартиру вместе с долгом по ипотеке. Если покупатель на это согласен, то может перекупить квартиру вместе с долгом и выплачивать ипотеку дальше вместо продавца. Если условия ипотечного кредита не оптимальные, можно сразу заняться рефинансированием.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи

Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:

  • Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
  • Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).

Как получить имущественный вычет на квартиру

Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.

Ссылка на основную публикацию