Добросовестный приобретатель ГК РФ судебная практика

Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

  • Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
  • Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Комментарий к ст. 303 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет судьбу расходов на содержание имущества, доходов и улучшений, извлеченных (произведенных) его владельцем за период незаконного владения. Во многом правила сформулированы с учетом того, было ли владение добросовестным.

2. Недобросовестный приобретатель обязан вернуть (возместить) собственнику доходы – как денежные, так и натуральные поступления от вещи (ст. 136 ГК), которые были (могли быть) получены за весь период незаконного владения. При добросовестном приобретении вещи указанная обязанность возникает только с того момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о неправомерности своего владения (например, с момента предъявления виндикационного иска).

3. В свою очередь, любой приобретатель (добросовестный или недобросовестный) вправе потребовать от собственника возмещения необходимых расходов, понесенных в связи с содержанием имущества. Данное право закреплено с целью обеспечения баланса интересов собственника (предотвратить небрежное и бесхозяйное обращение с вещью) и приобретателя (не допустить неосновательного сбережения на стороне собственника). Толкование положений ГК позволяет считать необходимыми расходами лишь такие, которые являются разумными и достаточными с точки зрения поддержания вещи в пригодном состоянии. Однако поскольку термин является оценочным, постольку установление размера таких расходов зависит от учета всех конкретных обстоятельств.

Критерий недобросовестности имеет особое значение для определения периода, за который могут быть взысканы необходимые расходы. Добросовестный приобретатель вправе получить возмещение начиная с того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения, а недобросовестный приобретатель – за весь период незаконного владения. Это правило объясняется тем, что добросовестный приобретатель не возвращает собственнику те доходы, которые он получил (или должен был получить) от использования имущества до того момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконности владения.

В целом указанное положение разумно, однако признать его универсальным трудно. В частности, оно не учитывает ситуаций, когда имущество не приносит никаких доходов. В подобных случаях лишение добросовестного владельца права на компенсацию расходов на содержание имущества (за период добросовестного владения) явно ущемляет интересы приобретателя. До внесения соответствующих изменений в законодательство единственным способом восстановления баланса интересов является иск из неосновательного сбережения, который может быть предъявлен к собственнику (ст. 1102 ГК).

4. Исключением из правила о возмещении приобретателю только необходимых расходов является положение о судьбе улучшений. Последние представляют собой не вызванные необходимостью дополнительные расходы, повышающие эксплуатационные и иные полезные свойства вещи. Отделимые улучшения, которые могут быть отделены без повреждения имущества, добросовестный приобретатель вправе оставить себе. Неотделимые улучшения подлежат компенсации лишь в размере, не превышающем соответствующее увеличение стоимости вещи, и с учетом принципа разумности.

В ГК не определена судьба улучшений, произведенных недобросовестным приобретателем. Очевидно, что по смыслу закона отделимые улучшения могут быть изъяты таким приобретателем. Напротив, неотделимые улучшения не подлежат компенсации, поскольку в соответствии с принципами разумности и справедливости недобросовестный приобретатель не может ставиться в более выгодное положение по сравнению с собственником или добросовестным приобретателем.

5. В комментируемой статье не решен вопрос о расходах на роскошь, т.е. таких расходах, которые не вызваны необходимостью и зачастую являются неразумными по своему размеру и (или) бесполезными с практической точки зрения. Анализ ст. 303 позволяет сделать вывод, что такие издержки не подлежат специальной компенсации, но при возможности отделения их от вещи возвращаются любому приобретателю.

Судебная практика по статье 303 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 303, 1102, 1105, 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец представил доказательства выполнения работ в здании тира на основании государственных контрактов, выполнение работ в сумме 31 127427 руб. подтверждается представленными доказательствами, в том числе строительно-техническим заключением общества с ограниченной ответственностью “МНСЭ” N 230817-17, выполненным по заказу учреждения.

Суд кассационной инстанции указал, что поскольку неосновательное обогащение, которое просит взыскать истец, возникло на основании незаконного владения ответчиками истребованного истцом имущества, принадлежащего муниципальному району, судам надлежало исследовать и оценить расчет обогащения с учетом требований, установленных статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 166, 167, 168, 209, 247, 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации”, и исходили из следующего: спорное помещение расположено в здании, принадлежащем Жучковой Е.Н. и Мочалову И.В. на праве общей долевой собственности; оспариваемый договор аренды был заключен Мочаловым И.В., который является собственником доли в праве общей долевой собственности на имущество, в отсутствие согласия другого сособственника – Жуковой Е.Н., поэтому сделка по передаче помещения в аренду является недействительной (ничтожной), а у Пойгонковой И.Ю. отсутствуют законные основания для занятия спорного помещения; поскольку Мочалов И.В. единолично получал доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, являющегося общей долевой собственностью, на стороне последнего образовалось неосновательное обогащение; ответчики отвечают по указанному требованию перед истцом солидарно.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 301, 303, 322, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А50-657/2013 и А50-5901/2011, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Администрации в пользу Министерства 435 912 руб. 32 коп. – дохода, полученного от незаконной сдачи участка в аренду, и для солидарного взыскания с ответчиков в пользу Министерства 1 835 500 руб. 29 коп. – возможных доходов в виде невнесенной Обществом и Компанией арендной платы и 966 953 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.

Разрешая спор, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 303, 1102, 1105, 1108, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 “О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве”, при фактических обстоятельствах, в том числе основанных на факте признания недействительными ранее заключенных сторонами сделок согласно вступившим в законную силу постановлению Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу N А60-17861/2015, исходили из того, что обустройство переходно-скоростной полосы являлось обязательным и неотделимым улучшением имущества, подлежащего возврату, выполненные работы и их стоимость подтверждены документально, а понесенные обществом затраты были необходимы для содержания и использования данного имущества, в связи с чем, признали требование обоснованным и подлежащим включению в реестр.

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу требования, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствовался статьями 301, 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 32, 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” и с учетом установленных по делу обстоятельств, пришел к выводу о доказанности факта принадлежности футбольному клубу спорного имущества и нахождения последнего в незаконном владении ответчиков.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 301, 303, 322, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73), пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Администрации в пользу Министерства 435 912 руб. 32 коп. – дохода, полученного от незаконной сдачи участка в аренду, и для солидарного взыскания с ответчиков в пользу Министерства 1 835 500 руб. 29 коп. – возможных доходов в виде невнесенной Обществом и Компанией арендной платы и 966 953 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 303, 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что ответчик обязан возместить истцу доход, полученный за период неправомерного нахождения у него имущества во владении.
При таких условиях суды удовлетворили заявленные требования.

Разрешая спор и отменяя определение от 13.02.2019, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 303, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 189.85 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и исходил из того, что банк в период, пока сделка дарения не была признана недействительной, являлся добросовестным владельцем спорного имущества, в связи с чем с него не подлежит взысканию сумма дохода, извлеченного от пользования имуществом за данный период.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия договора поставки, руководствовались статьями 303, 333, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 71, 73, 74, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, и исходили из следующего: представленными истцом в материалы дела доказательствами подтвержден факт поставки ответчиком товара обществу “ЭНЕРГОКОМПЛЕКС” с нарушением установленного в договоре срока; поскольку общество “АГНИ-К” не доказало, что нарушило сроки поставки по вине истца, ответчик должен уплатить истцу начисленную на основании пункта 5.3 договора неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами; предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения испрашиваемой неустойки не имеется.

Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора поставки, руководствуясь статьями 303, 333, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 71, 73, 74, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 44 555 руб. 62 коп. неустойки, начисленной за период с 27.06.2015 по 15.11.2018 на основании пункта 6.3 договора поставки на сумму долга в виде стоимости не поставленного в срок товара. Суды не установили наличие предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения испрашиваемой неустойки. Отклоняя довод ответчика о том, что неустойку надлежит исчислять до даты расторжения истцом договора поставки, суды указали следующее: в направленном в адрес ответчика претензионном письме от 30.09.2016 истец не заявлял о расторжении договора, а просил вернуть оплаченную стоимость не поставленного ответчиком товара и уплатить начисленную на сумму долга неустойку; требование о расторжении договора от 09.04.2015 судом не рассматривалось; ввиду данных обстоятельства истец правомерно начислил неустойку на сумму долга за указанный в иске период.

Конституционный суд расширил понимание добросовестности для приобретательной давности // Поддержав подход Верховного суда

Сегодня Конституционный суд (КС) опубликовал важное постановление № 48-П о приобретательной давности. В нем он фактически подтверждает широкий подход гражданской коллегии Верховного суда (ВС) к добросовестности давностного владельца. По нему добросовестным будет тот, кто получил вещь от собственника на основании договора, однако сам так и не стал собственником (например, потому что переход права не был зарегистрирован). Эта концепция облегчает доказывание добросовестности и, вероятно, позволит чаще применять приобретательную давность. Однако сделано это, не мой взгляд, за счет снижения определенности относительно того, кого именно можно считать добросовестным. И в итоге все может обернуться тем, что суды станут применять приобретательную давность еще более ограничительно, чем сейчас.

Обстоятельства дела

В КС обратился Виктор Волков. Он приобрел участок с гаражом. Продавец обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения. Письменный договор, судя по всему, не сохранился, так как его существование подтверждается только распиской в получении денег. Переход права зарегистрирован не был.

Суды отказались признавать за Виктором Волковым право собственности в силу приобретательной давности. Главное основание для отказа заключалось в том, что он недобросовестен, так не мог не знать, что не приобрел право собственности на спорный участок. Они сослались на п. 15 постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22, называющий добросовестным того, кто, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Что сказал Конституционный суд

КС признал такой подход чересчур формальным и не отвечающим целям приобретательной давности, которые заключаются в возврате имущества в гражданский оборот. В постановлении КС сделан вывод, что если владелец участка приобрел его по сделке с прежним правообладателем, которая не привела к переходу права, и собственник не проявлял «намерения осуществлять власть» над участком, то «совершение такой сделки… само по себе» не может основанием для признания владельца недобросовестным.

Таков выявленный конституционно-правовой смысл ст. 234 ГК, и применять правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК) следует впредь с учетом этого разъяснения.

Как видно, КС сформулировал резолютивную часть достаточно аккуратно. Он ответил на вопрос, можно ли определенные обстоятельства считать основанием для вывода о недобросовестности владельца.

Кажется поэтому, что сфера применения правовой позиции КС достаточно узка. Но было бы заблуждением считать так, ведь чтобы прийти к своему выводу КС пришлось в целом широко интерпретировать добросовестность, опираясь на несколько важных тезисов о задачах приобретательной давности. Разберу их по очереди и прокомментирую.

Приобретательная давность защищает публично-правовые интересы

По мнению КС, приобретательная давность направлена на защиту «не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей». В этом она отличается от защиты добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК, которая «направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя» (т.е., видимо, на защиту исключительно (?) частных интересов).

Такое понимание приобретательной давности, судя по всему (КС прямо это не говорит), должно оправдывать ее широкое применение.

Мне этот подход кажется сомнительным. Нельзя сказать, что в ситуации, рассмотренной КС, существовала правовая неопределенность. Напротив, все было достаточно ясно: собственником вещи был муниципалитет. Это же будет справедливым для всех ситуаций, когда известно, кому принадлежит вещь, находящаяся в давностном владении.

Еще сомнительнее тезис о защите с помощью приобретательной давности фискальных интересов. Если известен действующий собственник, то бюджет никак не пострадает, ведь платить налоги должен он. Ну а если этот собственник — публичное образование (как в этом деле), то применение против него приобретательной давности не защищает фискальные интересы, а, напротив, угрожает им!

Остается только мотив возврата имущества в гражданский оборот. Проблема «выпадения» имущества из оборота в России связана с коротким сроком исковой давности. Из-за ее истечения собственник довольно скоро, до истечения срока приобретательной давности, утрачивает возможность вернуть вещь. Но в таком случае есть два выхода: увеличить срок исковой давности или позволить владельцу стать собственником. КС выбрал второй вариант. Остается неясным, почему он является более верным с точки зрения Конституции и защиты публичных интересов.

В общем, объяснить широкое применение приобретательной давности публичными интересами довольно сложно, если истинный собственник имущества известен.

Добросовестность при давностном владении шире, чем добросовестность при виндикации

Это различие КС объясняет двумя соображениями. Первое связано как раз с тем, что приобретательная давность защищает публичные интересы, а виндикация — только частные (что само по себе сомнительно, но не буду здесь на этом останавливаться). Второе соображение связано с элементом срока. Статья 302 ГК говорит о защите добросовестного приобретателя. Здесь, по определению, добросовестность должна устанавливаться в момент приобретения. Давностное владение — это длящееся состояние, при котором собственник пассивен, а потому к добросовестности следует подходить более гибко.

Отсюда следует, что добросовестность может пониматься не только как незнание об отсутствии права у отчуждателя, что следует из ст. 302 ГК, но и как поведение владельца в течение давностного срока.

Опасность этого тезиса я вижу в том, что он позволяет заменить достаточно определенное понятие добросовестности менее определенным, при этом нарушая содержательную связь между двумя нормами закона (ст. 302 и 234 ГК). Более того, этот тезис создает риск ограничительного применения правил о приобретательной давности.

Остановлюсь на этих вопросах чуть подробнее.

Почему выявление добросовестности через поведение владельца мне кажется неопределенным? Ответ достаточно прост: потому что нет ясных критериев такого поведения. Сам КС не пытается их толком сформулировать (об этом чуть ниже). По сути, в резолютивной части он дает только отрицательный ответ, говоря, какие обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Отрицательные характеристики не могут определять понятие. В итоге получится, что каждый будет понимать добросовестность по-своему. Владельцы будут идти в суд, надеясь, что получат право собственности по давности владения. Судьи будут руководствоваться какими-то своими критериями. Споры будут продолжаться до бесконечности, и, похоже, Верховному и Конституционному судам придется еще не раз отвечать на обращения истцов, которым отказали в применении ст. 234 ГК. По сути, этим разъяснением КС как раз подорвал ту ценность, о которой он не раз говорил в постановлении, — правовую определенность.

Почему позиция КС может вопреки ожиданиям сузить сферу применения приобретательной давности? Все дело в том, что она покоится на одной достаточно опасной посылке: для определения добросовестности можно учитывать поведение владельца после того, как он получил контроль над вещью. Истории права известны случаи, когда применялся такой подход. Делалось это для того, чтобы признать недобросовестным владельца, который при получении владения был добросовестным, так как не знал, что не стал собственником, но узнал об этом впоследствии. «Последующая недобросовестность имеет значение» — так кратко формулировался этот принцип.

Этой проблемы позволял избежать подход, заложенный в Постановлении № 10/22, приравнивающий добросовестность для защиты от виндикации и добросовестность для приобретательной давности. Таким образом, он гарантировал, что требование добросовестности не будет применяться слишком широко, и при этом не нарушал связь между ст. 302 и 234 ГК.

(Кстати, в постановлении КС встречается фраза «требование о добросовестном заблуждении [владельца о наличии у него права собственности. — Прим. мое] в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот». Здесь можно отметить, что такого требования в Постановлении № 10/22 нет: оно говорит о заблуждении лишь в момент приобретения. Последующая недобросовестность не имеет значения. Поэтому опасения КС в этом отношении напрасны.)

Добросовестность для приобретательной давности — это забота об имуществе и ненарушение прав иных лиц

В резолютивной части постановления КС говорит лишь о фактах, которые не могут быть основанием для вывода о недобросовестности. Это опасный подход, так как он не дает положительных ориентиров для практики. Судам говорят: если владелец знает о том, что не стал собственником по сделке, то это не повод считать его недобросовестным. Означает ли это, что его можно считать добросовестным? Тоже нет! Так кого считать в таком случае добросовестным? Некоторые подсказки можно найти в мотивировочной части постановления КС.

КС с одобрением ссылается на ряд определений гражданской коллегии ВС, в которых добросовестными признаются владельцы, длительное время обладающие вещью, заботящиеся о ней, несущие на нее расходы и не нарушающие при этом ничьих прав. Видимо, они должны наполнять новую добросовестность некоторым содержанием, очерчивая ее границы. Присмотримся к этим критериям внимательнее.

Имеет ли значение длительность обладания вещью? Если да, то добросовестным владелец становится не сразу, а через некоторое (длительное!) время. Тогда и срок давностного владения начинает течь не сразу, а только после истечения этого времени. Только непонятно, после какого. Такая интерпретация слишком неопределенна и потому не может быть принята. Поэтому остается признать, что под «длительным владением» КС понимает просто истечение срока давностного владения.

Важна ли забота о вещи? Очевидно, да. Но совсем не очевидно, что под ней понимать. Кто-то скажет, что это постоянный ремонт, улучшение имущества. Кто-то — просто проживание в нем и «тушение пожара» по мере необходимости (протекла крыша — отремонтируй). Ну и мало кто согласится с тем, что простое проживание в доме должно признаваться заботой о нем. Предугадать вывод судов сложно. Мы оказываемся в ситуации неопределенности. И совсем непонятно, почему мы будем «наказывать» непризнанием права собственности того, кто живет в доме, не проявляя заботы о нем. Он явно заинтересован в использовании имущества больше, чем собственник! Нет ли здесь нарушения публичных интересов, о которых должна заботиться приобретательная давность?

Но главное — а не стоит ли применить этот критерий заботы и к тем добросовестным владельцам, которые не знали, что собственниками не являются, т.е. к тем, кто был субъективно добросовестным при получении имущества? Уверен, что многие судьи не устоят перед таким соблазном, особенно если речь будет идти о публичной собственности. Вполне вероятно, что забота будет интерпретирована ими как существенные вложения в имущество и, таким образом, публичная собственность будет защищена от перехода в частные руки.

Остается последний, отрицательный, критерий — отсутствие нарушения чужих прав. Он в постановлении проиллюстрирован обстоятельствами из дела заявителя. Муниципальное образование не зарегистрировало свое право собственности, уклонилось от участия в деле, не заявляло иска о признании права собственности. «Исходя из этого владение [Виктором Волковым] земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — резюмирует КС.

Я вижу две проблемы в таком рассуждении.

Во-первых, оно сужает понимание неправомерных действий. Вполне естественным мне кажется считать неправомерным любое использование чужого имущества без согласия его собственника. С точки зрения КС, это не так. Мои действия не будут нарушать право собственника, если он в течение какого-то времени не протестует против них. В течение какого времени — это неясно. Возможно, в течение срока исковой давности? Но как тогда быть, если собственник заявил иск, а ответчик на исковую давность не ссылается? Может ли суд отказать в иске, посчитав, что ответчик не нарушал право собственника, потому что последний долго не проявлял интереса к имуществу? Нет нарушения права, нет и права на иск! А как быть с негаторным иском, для которого нет исковой давности?

Во-вторых, получается, вывод о добросовестности давностного владельца будет зависеть не только от его действий, но и от действий собственника недвижимости. Ведь если собственник проявляет какой-то интерес к своему имуществу, например зарегистрировал право на него по истечении исковой давности, то владелец будет нарушать его право, а потому не должен считаться добросовестным. Учет поведения собственника после утраты им владения, на мой взгляд, противоречит самой идее приобретательной давности как способа приобретения права собственности, основанного на факте длительного владения, т.е. на действиях приобретателя.

Как можно было бы поступить Конституционному суду

Вместо расширения понятия добросовестности КС мог сделать то, с чем согласилось бы большинство комментаторов: признать ст. 234 ГК неконституционной в той мере, в которой она не позволяет стать собственником недобросовестному владельцу, каковым и был Виктор Волков. Такая позиция КС вынудила бы внести, наконец, в эту статью поправки, допускающие недобросовестное давностное владение. Этим бы КС сослужил бОльшую службу правовой определенности, о ценности которой он несколько раз высказывался в постановлении.

Еще один вариант предлагал Константин Скловский в своей статье: дать такому владельцу по сделке иск о признании за ним права, конвалидирующий недостатки формы сделки. Об этом он писал в своей статье, размещенной на Закон.ру.

Какие тезисы из мотивировочной части постановления надо поддержать

Этот пункт очень важен, так как тезисы могут ускользнуть от внимания судов. Поэтому считаю необходимым их выделить.

1. Если собственнику отказали в иске по ст. 302 ГК, то добросовестный приобретатель становится собственником. Причем, неважно, идет ли речь о недвижимом или движимом имуществе. Эта позиция уже есть в Постановлении № 10/22, но важно, что она прозвучала и от КС.

2. Презумпция государственной собственности на землю не означает недобросовестности всех владельцев публичных участков. КС обосновывает эту идею через равенство публичных и частных субъектов гражданского права. Если мы допускаем приобретение по давности участков, от которых фактически отказался частный собственник, то так же следует поступать и в отношении участков, принадлежащих публичным образованиям.

Актуально ли постановление Конституционного суда сейчас

КС высказал свою позицию в отношении приобретательной давности, которая истекла до начала этого года. Он подчеркивает в постановлении, что законодательство не содержит определения добросовестности для приобретательной давности. В этом году такое определение появилось в п. 6 ст. 8.1 ГК:

«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

В связи с этим между Романом Бевзенко и Андреем Рыбаловым уже возник спор о том, применима ли новая позиция КС к давностному владению, которое продолжается после начала 2020 года? Андрей Рыбалов считает, что п. 6 ст. 8.1 ГК говорит только о частной ситуации и не исключает иное понимание добросовестности в других случаях (см. здесь).

Соглашусь с тем, что такое толкование возможно. Другой вопрос, является ли оно правильным? По уже изложенным причинам я в этом сомневаюсь. Думаю, что вернее было бы признать остальных владельцев недобросовестными и дать им возможность стать собственниками в силу приобретательной давности.

“Правовые позиции КС РФ по отдельным вопросам. Защита добросовестных приобретателей имущества”

Настоящее информационно-тематическое собрание правовых позиций подготовлено Секретариатом Конституционного Суда Российской Федерации и не является исчерпывающим. Решения КС РФ, в которых содержатся правовые позиции, даны в хронологическом порядке.

по состоянию на февраль 2019 года

“1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. [. ]”

Постановление от 21 апреля 2003 N 6-П/2003

[. ] права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Пункт 3.1, абз. 7, 8:

[. ] права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П/2015

Пункт 6.1, абз. 1, 4 и 7:

[. ] наряду с иными правовыми возможностями обеспечения прозрачности принадлежащих третьим лицам прав на жилое помещение весьма значимой гарантией информирования приобретателя данного жилого помещения об объеме передаваемых ему правомочий и обременений может являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.

[. ] действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность [. ]. Исходя из этого применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности (а следовательно, и право собственности на приобретенное с публичных торгов жилое помещение) охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов и обремененного предоставленным ранее членам семьи его прежнего собственника правом пользования этим жилым помещением.

[. ] статья 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” не может рассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно, в той мере, в какой она позволяет сохранять при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов обременения данного права, притом что требование их государственной регистрации законодательно не установлено.

[. ] судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. При этом покупателю реализованного с публичных торгов в качестве предмета залога жилого помещения, право пользования которым будет сохранено за гражданами, включенными в ордер, должны быть обеспечены гарантии защиты его имущественных интересов.

Постановление от 4 июня 2015 года N 13-П/2015

Пункт 3.2, абз. 5, 6:

В [. ] случаях, когда имущественный вред связан исключительно с противоправными действиями третьих лиц, – например, лиц, которые не имели права отчуждать квартиру по договору купли-продажи [. ], т.е. причинителей вреда, признанных таковыми вступившим в законную силу судебным решением, установившим их обязанность возместить нанесенный вред, но с которых получить взыскание по исполнительному документу в течение установленного законом срока не удалось, – государство не несет юридической (негативной) ответственности за причиненный собственнику (добросовестному приобретателю) имущества вред.

В то же время, имея в виду гарантирование стабильности гражданского оборота и необходимость защиты права частной собственности, государство вправе добровольно возложить на себя часть финансового бремени, вызываемого такими негативными последствиями. [. ]

Пункт 3.3, абз. 2, 3:

[. ] правовой механизм [выплаты разовой компенсации за счет казны Российской Федерации собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, установленный в пункте 2 статьи 31.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,] [. ] имеет своей целью не полное возмещение причиненного лицу ущерба, а частичную компенсацию возникших негативных последствий, стимулирование участия в обороте жилых помещений, а в некоторых случаях – также дополнительную гарантию права на жилище. [. ]

Положения данной статьи, таким образом, в силу своего предназначения не требуют установления обстоятельств, свидетельствующих о совершении регистрирующими органами неправомерных действий, – подобные действия влекут ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, в соответствующем гражданско-правовом порядке.

[. ] государство в указанном случае выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причиненного вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны Российской Федерации собственникам жилого помещения, которые не могут его истребовать от добросовестных приобретателей, и добросовестным приобретателям, от которых было истребовано жилое помещение.

Постановление от 22 июня 2017 года N 16-П/2017

[. ] добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. [. ]

Пункт 4.1, абз. 5, 6:

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника – публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации – как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, – фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя – гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Необходимость обеспечения реального и эффективного действия института государственной регистрации на основе принципов, перечисленных в абзаце втором пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации, не может не приниматься во внимание при истолковании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что должно предполагать особые условия (ограничения) виндикации недвижимого имущества, перешедшего в собственность публично-правового образования в порядке наследования по закону как выморочное, по иску публичного собственника, ссылающегося на то, что данное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Соответственно, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию – собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым – нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Два года назад Конституционный суд помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Аналогичный спор снова дошел до Верховного суда. Апелляция заключила, что покупатель должен быть бдительным и проверить всё, вплоть до законности выдачи нотариального свидетельства. В итоге разбираться, кого можно считать добросовестным приобретателем, пришлось коллегии по гражданским спорам ВС.

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15 место По количеству юристов 24 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

КС разъяснил, когда нельзя истребовать имущество от добросовестного приобретателя

Конституционный суд РФ. Фото: Moscow Live

Конституционный суд РФ огласил постановление по делу о проверке на соответствие Основному закону страны нормы Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Заявитель проиграл виндикационный иск, связанный с покупкой находящейся в совместной собственности бывших супругов квартиры.

Согласно судебным материалам, Владимир Гуков почти двадцать лет являлся титульным собственником квартиры в Ангарске. В августе 2015 года, через два месяца после развода, он без согласования с экс-супругой продал жилище своему родственнику. Спустя год у квартиры опять сменился владелец. По договору купли-продажи им стал Евгений Мокеев. В 2018 году бывшая супруга Гукова в суде добилась раздела совместно нажитого имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Женщина дождалась, пока решение вступит в законную силу, и подала уже к Мокееву виндикационный иск. В 2019 году суд пошел ей навстречу и истребовал у Мокеева ½ долю спорной квартиры, а также исключил из ЕГРН запись о нем как о собственнике жилья. Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а трехлетний срок исковой давности истек, были отклонены. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.

В своей жалобе в КС Мокеев указал, что лишился ½ доли единственного жилья в результате применения судами п. 1 ст. 302 ГК РФ. При этом сделка купли-продажи между ним и родственником Гукова не признана недействительной. По мнению заявителя, данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и, кроме того, лишает его даже компенсации. Мокеев указал, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит Конституции РФ.

Позиция КС (в изложении пресс-службы суда) свелась к следующему. Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, — сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем, как указал КС, бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом.

Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу. Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности. Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не принял меры по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, отметил КС.

КС пришел к выводу, что в данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному.

Кроме того, КС указал, что законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

При покупке различного дорогостоящего имущества и особенно объектов недвижимости, даже если тщательно проверить все нюансы, всегда остается риск попасться на уловки мошенника, что грозит потерей и денег, и приобретаемых материальных ценностей. К счастью, существует т.н. защита прав добросовестного приобретателя – возможность отстоять свои права на недвижимость или другое имущество, даже если покупатель стал жертвой махинации или был стороной сделки, признанной недействительной.

В данной статье мы разберем, кто такие добросовестные приобретатели, как закон защищает их права, и как вести себя, если вы попали в подобную неприятную ситуацию.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Согласно действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ), добросовестным приобретателем считается сторона следки (покупатель), которая не знала и не могла знать о том, что продавец не имеет должных прав для реализации имущества или нарушает законодательство другим путем. В таких случаях, даже если сделка будет признана недействительной, право собственности сохранится за покупателем.

Самое важное здесь – доказать, что покупатель действительно не владел информацией о том, что сделка противоречит закону, и никак не мог получить необходимые сведения. Если приобретатель был в курсе ситуации, но все равно выявил желание совершить покупку, или не поинтересовался законной стороной дела, он будет признан недобросовестным, и защита прав добросовестного приобретателя имущества на него не распространяется.

В обычных случаях, если сделка проходит с нарушением действующего законодательства, она легко может быть оспорена, признана недействительной. Это влечет за собой двустороннюю реституцию: каждая из сторон сделки возвращает другой полученные материальные ценности или их денежный эквивалент. В случае с недвижимостью продавец после признания сделки недействительной вправе истребовать с покупателя квартиру, при этом может отказаться возвращать уплаченные за нее средства или выплатить их не в полном размере. Специально для подобных случаев существуют положения о недобросовестности участников гражданского оборота, которые призваны не допустить ущемления прав покупателя.

Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются

В каких же ситуациях может потребоваться защита добросовестных покупателей с помощью законодательства? Наиболее часто обстоятельства бывают следующие:

  • квартира является причиной судебного разбирательства или находится под арестом – подобная недвижимость не может быть отчуждена, соответственно, любые сделки с ней незаконны;
  • имущество приобретено продавцом незаконно – если квартира была получена с нарушениями законодательства (например, с помощью шантажа, мошенничества и т. д.), все последующие операции с ней могут быть признаны недействительными и отменены;
  • продавец не имеет права распоряжаться имуществом – достаточно распространена мошенническая схема, когда недвижимость продает лицо, которое не вправе его продавать (т.е., не является его действительным собственником или его настоящим представителем, или получило его с нарушением закона). В таких случаях сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Если имущество было куплено в таких или аналогичных обстоятельствах, и при этом покупатель не имел возможности получить сведения о том, что сделка незаконна, он может быть признан добросовестным и сохранить приобретенную материальную ценность. Однако для этого понадобится достаточно времени и усилий, а также помощь адвоката по защите прав собственности.

Инна Белякова

Хотите защитить права добросовестного приобретателя недвижимости?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Порядок защиты прав добросовестного приобретателя

Согласно законодательству, признать приобретателя добросовестным может исключительно суд. Соответственно, защита прав добросовестного приобретателя недвижимости возможна только в судебном процессе при предъявлении к приобретателю иска об изъятии у него приобретенного имущества. Доказать в суде необходимо следующие моменты:

  • покупатель был не в курсе и не мог знать о том, что продавец не мог распоряжаться продаваемым имуществом;
  • сделка является возмездной, а цена приобретенного имущества – рыночной.

В судебном заседании необходимо убедить суд в том, что истец не являлся частью незаконной схемы по купле-продаже квартиры и не мог получить соответствующие сведения, несмотря на приложенные усилия. А поскольку он выплатил за недвижимость ее реальную стоимость, он должен считаться добросовестным и сохранить свои имущественные права. В случае, если суд первой инстанции откажет в удовлетворении иска, необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Обычно подобные дела являются достаточно сложными, долгими и с не слишком высокими шансами на успех, особенно если ответчик участвует в судебном разбирательстве без квалифицированной юридической поддержки. Потому необходимой является помощь адвоката по недвижимости, который не только поможет подготовить все необходимые документы и доказательства для суда, но и будет представлять интересы клиента во время слушаний, что существенно повышает шансы на конечный успех дела.

Заключение

Чтобы защитить интересы тех покупателей, которые стали жертвой незаконной сделки, существуют положения о защите добросовестных приобретателей. Они позволяют сохранить право собственности за теми покупателями, которые не были в курсе того, что сделка незаконна, несмотря на признание сделки недействительной.

Однако доказать, что покупатель действовал добросовестно приобретателем можно исключительно в суде, а для этого без помощи опытного адвоката не обойтись.

Ссылка на основную публикацию