Договор аренды нежилого помещения на долгий срок

Договор аренды нежилого помещения

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Как составить договор аренды нежилого помещения в 2022 году?

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

Стороны

Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).

Предмет

Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.

Порядок перехода

Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.

Срок действия соглашения

Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.

Права и обязанности

Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;

Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:

заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);

выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;

учредительная документация для юрлиц;

письмо из статистики для юридических лиц;

ИНН для ИП и юридических лиц;

бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);

приказ о назначении директора;

квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;

если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;

оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;

передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2022 году

Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Редактор: Людмила Разумова Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)

Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.

Стоимость аренды 40т.р.

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.

Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).

  • договор аренды с исправлениями Горь~.doc

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Лидия

На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.

С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.

На мой взгляд в любом случае, если Вы будете заключать договор с ФЛ, то вне зависимости от того, укажете ли Вы что являетесь ИП или нет, в любом случае Вы будете налоговым агентом. Поэтому при таких обстяотелствах у Вас варианта нет. Вы можете «подставить» в качестве арендатора третье лицо (ФЛ), но тогда могут быть проблемы с тем, каким образом он Вам передает это помещение, поскольку, если он передает его безвозмездно, значит у Вас возникает внереализационный доход, который посчитать очень просто ввиду наличия договора аренды.

Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.

Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Лидия

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).

2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

Примечания:
1. Понятие грубого нарушения устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении конкретного лицензируемого вида деятельности.
2. Лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 – 15.6, 15.11, 15.25настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом или лицом, информация о котором содержится в специальной декларации, поданной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и если такие действия (бездействие) связаны с приобретением (формированием источников приобретения), использованием либо распоряжением имуществом и (или) контролируемыми иностранными компаниями и (или) с совершением валютных операций и (или) зачислением денежных средств на счета (вклады), информация о которых содержится в специальной декларации.
(примечания введены Федеральным законом от 08.06.2015 N 140-ФЗ)

Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.

Правила составления и порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Для ведения бизнеса многие компании предпочитают не покупать, а арендовать помещения. Объектами нежилой недвижимости являются здания, производственные помещения, пригодные для ведения хозяйственной деятельности. Аренда позволяет уменьшить стартовые затраты при раскрутке бизнеса.

Стабильные, ориентированные на длительный бизнес компании также часто предпочитают долговременную аренду. Знание особенностей заключения договоров позволяет избежать неприятностей и дополнительных затрат, связанных с арендой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Долгосрочная аренда нежилого помещения – это договор, согласно которому собственник (арендодатель) предоставляет арендатору помещение во владение или пользование на срок от 1 года.

Основные правила аренды регламентированы Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), гл. 34. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №218.

Правила составления

Договор аренды нежилого помещения устанавливает в письменной форме права и обязанности сторон — арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой объект недвижимости за плату во временное пользование.

Основные положения такого договора — предмет, срок, порядок оплаты и предоставления помещения, содержание и эксплуатация, а также стандартные для гражданских договоров пункты:

  • Ответственность сторон.
  • Изменение и расторжение договора.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения.
  • Приложения.
  • Реквизиты и адреса сторон.

Описание передаваемого объекта

Описание должно однозначно идентифицировать сдаваемый объект и включает в себя:

  • физический адрес здания, где расположено данное помещение;
  • площадь (кв.м), согласно техническому паспорту БТИ;
  • назначение (под склад, офис, производственный цех и т.д.);
  • описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д).

Обозначить границы объекта можно на копии технического плана здания, который прилагается к Договору.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды означает недействительность договора.

Пример. Объектом аренды является нежилое помещение площадью ________ кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: г.______, ул. ________, д. __. Кадастровый номер помещения ____________ (копия выписки из ЕГРН от _ _____ 2019 г. прилагается). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана здания.

Срок использования

Указываются начальная и конечная даты действия соглашения. После окончания срока договор аренды может быть:

  • автоматически пролонгирован на новый срок (как оформить договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?);
  • возобновлен на неопределенный срок (узнать об особенностях заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения можно здесь);
  • прекращен.

Больше о сроках договора аренды нежилой недвижимости читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о нюансах продления договора аренды нежилого помещения через заключение допсоглашения и иным способом.

Размер платы и периодичность

Ее размер определяется в твердой величине за всю площадь помещения и или за 1 кв. м за определенный период, обычно за 1 месяц аренды (п.2 ст.614 ГК РФ).

Также в договоре необходимо отметить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно.

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества в соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ.

Пример. Арендная плата составляет ____ руб. за 1 кв. м помещения, что составляет ____ руб. в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца. Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Порядок предоставления и возврата

Здесь следует указать, что при передаче помещения стороны оформляют акт приема-передачи, уточняют Перечень оборудования, которое находится в помещении и передается вместе с ним. Копии технических документов прилагаются. Возврат объекта по окончании срока аренды также сопровождается составлением акта приема-передачи. В нем указываются все выявленные в процессе осмотра помещения недостатки.

Содержание и эксплуатация

В процессе длительного использования недвижимости может возникнуть необходимость ее ремонта. Поэтому в договоре следует определить, какая из сторон выполняет и оплачивает ремонт (текущий и капитальный).

Также необходимо предусмотреть возможность выполнения арендатором перепланировки помещения (например, установка дополнительных перегородок) и определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Обеспечительный платеж

Порядок и размер платежа, который уплачивает арендатор для того, чтобы в случае необходимости обеспечить:

  • Своевременную оплату аренды. Если арендатор не заплатит вовремя, этот платеж будет зачислен в счет долга (п.1 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Оплату неустойки или возмещение убытков при нарушении обязательств.

Размер такого гарантийного платежа обычно равен 1-3 месячным суммам оплаты.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Особенности

Чтобы избежать недопонимания и неправильного толкования договора, следует принять во внимание следующие рекомендации:

  • В разделе об арендной плате обратить внимание на условие изменения ее размера. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ арендодатель имеет право на одностороннее изменение ставки, но не более 1 раза в год. Пример: «Арендодатель вправе один раз в год изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на _%».
  • При приеме недвижимости следует сверить ее планировку с указанной в техническом паспорте. Проверить состояние помещения. Желательно в акте приема-передачи (приложение к договору) прописать исходное состояние сдаваемого объекта, включая все обнаруженные дефекты (стен, потолка, пола и т.д.). Это связано с тем, что согласно ч.1 ст.622 ГК РФ арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в котором оно было ему сдано, с учетом износа.
  • Стоит внимательно изучить разделы, в которых регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств по ремонту и поддержке удовлетворительного состояния объекта недвижимости, а при перепланировке – порядок ее согласования.

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Регистрация

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. При отсутствии регистрации такой договор считается недействительным на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ.

Пошаговая инструкция

Договор аренды нежилого помещения регистрируется в общем порядке. Для этого необходимо:

  1. Заполнить заявление — его можно оформить в бумажном или в электронном виде на Едином портале Госуслуг или сайте Росреестра (ст.51 Закона о госрегистрации недвижимости).
  2. Подготовить необходимые документы (договор аренды и документы, подтверждающие личность и полномочия представителя).
  3. Уплатить госпошлину — согласно пп.22 п.1, ст.333.33 Налогового кодекса РФ ее размер составляет:
    • для физических лиц – 2000 руб.;
    • для предприятий – 22000 руб.
  4. Подать заявление и комплект документов в регистрирующий орган, найти и выбрать его можно на сайте Росреестра.

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет. Необходимость этой процедуры следует указать в заявлении.

Документы в регистрирующий орган можно подать лично или выслать по почте. Документы, высылаемые по почте, должны быть предварительно заверены нотариусом. Документы в электронном виде следует подписать электронной подписью.

В течение 10 рабочих дней регистрация завершается и на договоре ставится регистрационная отметка.

Преимущества и недостатки

Преимущества для собственника недвижимости:

  • получает стабильный доход;
  • исключается возможность финансовых провалов из-за отъезда арендаторов (это возможно при кратковременной аренде).

Для арендатора:

  • ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
  • получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
  • в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
  • возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.

Недостатки:

  • Более длительное и затратное оформление документов.
  • Сложнее преждевременно расторгнуть договор.

«Подводными камнями» соглашения могут быть нечеткое описание порядка изменения арендной платы, поверхностно составленный акт приемки объекта в аренду, несогласованность дополнительных улучшений помещения.

В целом долгосрочная аренда нежилых помещений – эффективная альтернатива покупке недвижимости. Хорошо составленный арендный договор защитит заинтересованные стороны от конфликтов и лишних финансовых затрат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Долгосрочный договор аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Долгосрочный договор аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Долгосрочный договор аренды

Судебная практика: Долгосрочный договор аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 10 “Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности” Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” “Доводы кассационной жалобы прокурора о незаконности условия договора аренды 12.09.2014 N 99-с о праве казачьего общества на предоставление земельного участка в субаренду, повлекшего заключение не соответствующего нормам земельного законодательства договора субаренды от 01.03.2019, подлежат отклонению окружным судом. Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности предусмотрены в статье 22 Земельного кодекса, допускающей предоставление в субаренду земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного арендатору на срок более 5 лет, с уведомлением об этом арендодателя (пункты 6, 9). Особенности применения норм статьи 22 Земельного кодекса о праве арендатора в пределах срока договора аренды передавать земельный участок в субаренду разъяснены в пунктах 15 – 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. Из содержания приведенной правовой нормы с учетом указанных разъяснений следует, что права и обязанности по долгосрочному договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, могут быть переданы третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Таким образом, действующее земельное законодательство не содержит ограничений, на которых настаивает прокурор. При этом пункт 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ запрещает приобретение казачьими обществами арендуемых ими земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность (выкуп таких участков), но не содержит запрета на передачу их в субаренду.”

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 40 “Права собственников земельных участков на использование земельных участков” ЗК РФ
(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”) Руководствуясь статьей 40 ЗК РФ и установив, что с истцом заключен договор аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, распоряжением ему разрешено проектирование и строительство индивидуального жилого дома; по окончании строительства истец обратился с заявлением о проведении государственной регистрации прав собственности на жилой дом, однако ему отказано в государственной регистрации права собственности, поскольку договор аренды земельного участка имеет статус недействующего, суд правомерно признал право собственности на жилой дом, принимая во внимание, что участок находится в долгосрочной аренде, договор аренды является действующим, при этом каких-либо ограничений использования данного участка для строительства жилого дома договором аренды не предусмотрено; возведенный истцом жилой дом соответствует градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, техническое состояние строительной конструкции расценивается как работоспособное и может далее эксплуатироваться по его назначению; фактов, свидетельствующих о том, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 33,9 кб

Скрепляет обязательства сторон, которые участвуют в передаче имущества на временное пользование Договор по аренде нежилых помещений. Это юридический документ, в котором предоставлен перечень обязательств сторон, участвующих в сделке.

Особенности по договору об аренде

В обязанности Арендодателя, которые заранее также обговорены сторонами, входят:

  • передача объекта недвижимости к пользователю сразу после вступления договора в юридическую силу;
  • предоставление полноценного использования помещения по назначению;
  • кроме того, он обязывается проводить капитальные ремонты помещения время от времени и следить за техникой, которая там имеется и электричеством.

Арендатор, в свою очередь, обязывается выполнять такие условия: целенаправленно использовать полученное в аренду имущество, выплачивать не только арендную плату, но другие платежи, связанные с содержанием помещения в указанные сроки, и передать помещение обратно арендатору, по окончании срока действия договора.

В договоре должно быть четко прописано, кто является участниками сделки, и внесены их реквизиты.

Невыполнение своих обязательств одной из сторон, означает выплату штрафа в определенном размере, прописанном в документе. Исключение допускается только в случае форс-мажорных обстоятельств, тогда ни одна из сторон не несет ответственности.

При возникновении каких-либо разногласий или желания внести изменения в договор, необходимо написать документ, который должны утвердить представители обеих сторон.

Бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения

Образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения (заполненный бланк)

Скачать Договор долгосрочной аренды нежилого помещения

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения №

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , помещение № (номер помещения приведен согласно экспликации от « » года), общей площадью кв.м. для использования под (далее – «Нежилое помещение»). Передаваемое в аренду нежилое помещение отмечено на Плане арендуемых помещений, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Нежилое помещение принадлежит арендодателю по праву собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от « » года серия № , выданным , регистрационный номер от « » года.

1.3. Арендодатель передает помещение во временное владение и пользование без права выкупа в собственность.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Арендодатель гарантирует, что до подписания настоящего договора нежилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

1.6. Арендодатель может оказывать Арендатору дополнительные услуги, сопутствующие сдаче помещений в аренду. Порядок предоставления услуг, их стоимость и порядок оплаты определяются дополнительными соглашениями к настоящему договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Арендатору указанное в п.1.1 договора нежилое помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренду;

2.1.2. не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений;

2.1.3. за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором, предоставляя при этом Арендатору аналогичные помещения по адресу, указанному в п.1.1.;

2.1.4. в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, оказывать необходимое содействие Арендатору по устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора;

2.1.5. обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, клиентам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

2.1.6. обеспечить подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора;

2.1.7. обеспечить противопожарную безопасность помещения;

2.1.8. содействовать в получении Арендатором необходимого количества телефонных номеров;

2.1.9. обеспечивать прием и передачу Арендатору корреспонденции (писем, открыток, уведомлений), поступающей на его имя. Заказные письма, извещения и уведомления доставляются Арендатору без претензий.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. принять имущество по акту приема-передачи;

2.2.2. использовать арендуемое помещение в целях, указанных в п.1.1 настоящего договора;

2.2.3. использовать арендуемое помещение, а также прилегающую к зданию, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, территорию, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности;

2.2.4. содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом состоянии и за свой счет производить текущий ремонт;

2.2.5. в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;

2.2.6. нести расходы по содержанию арендуемого помещения;

2.2.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;

2.2.8. письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за , о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать нежилое помещение Арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Арендодатель подписывает Акт приема-передачи только при полном покрытии Арендатором всех его задолженностей перед Арендодателем и сторонними организациями, связанных с арендой указанного в п.1.1. настоящего договора нежилого помещения;

2.2.9. по истечение срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю по акту приема-передачи нежилое помещение, включая все произведенные в нем перестройки, переделки и неотделимые улучшения;

2.2.10. В течение дней после получения во временное владение и пользование нежилого помещения и подписания акта приема-передачи установить технологический электрический счетчик для определения количества потребляемой им электроэнергии.

2.2.11. Заключить с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями, за исключением поставщиков электроэнергии, соответствующие договоры на получение предоставляемых ими услуг в рамках обязанности арендатора по содержанию арендуемого нежилого помещения, предусмотренной п.2.2.6. настоящего договора.

2.3. Арендатор вправе:

2.3.1. передавать арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия Арендодателя;

2.3.2. производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия Арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности. Необходимые для этого согласования и получение разрешений осуществляет Арендатор. Стоимость всех произведенных Арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению Арендодателем.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Размер арендной платы за пользование указанным в п.1.1. настоящего договора нежилым помещением составляет рублей за один квадратный метр в месяц, в том числе НДС. Общая сумма арендной платы в месяц составляет рублей, включая НДС.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы производится не позднее числа текущего месяца на основании выставляемых Арендодателем счетов.

3.3. Первую арендную плату Арендатор вносит в течение банковских дней с момента подписания настоящего договора.

3.4. Обязанность Арендатора по внесению Арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денег на счет Арендодателя, либо принятия платежного поручения банком арендатора для перечисления денежных средств на счета третьих лиц, указанных Арендодателем.

3.5. В размер арендной платы не входит стоимость услуг, предоставляемых Арендатору сторонними организациями в соответствии с п.2.2.11. настоящего договора, а также плата за пользование телефоном.

3.6. Установленная настоящим договором плата за пользование нежилым помещением включает плату за пользование земельным участком, необходимым для использования указанного нежилого помещения.

3.7. До установки в соответствии с п.2.2.10 настоящего договора технологического электрического счетчика расходы, связанные с оплатой потребленной Арендатором электроэнергии, входят в стоимость арендной платы. С момента установки технологического электрического счетчика Арендатор обязан возмещать Арендодателю понесенные им расходы за потребленную Арендатором электроэнергию в соответствии с п. настоящего договора, данными технологического счетчика и действующими тарифами на оплату электроэнергии, утвержденными в установленном законом порядке. Арендодатель возмещает указанные расходы Арендодателя на основании ежемесячно выставляемых последним счетов.

3.8. В размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон.

4. ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ДЕПОЗИТ

4.1. В течение календарных дней с момента подписания настоящего договора Арендатор должен внести на расчетный счет Арендодателя сумму, равную арендной плате за . Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается Арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

4.2. Если Арендатор задерживает арендную плату, а также иные платежи, причитающиеся Арендодателю в соответствии с настоящим договором, то Арендодатель вправе произвести удержание из суммы депозита, а арендатор обязан в течение дней восстановить сумму депозита.

4.3. При невосстановлении Арендатором суммы обеспечительного депозита до первоначального размера в установленный в п.4.2. настоящего договора срок Арендатор выплачивает пени в размере % от суммы долга за каждый день просрочки, но не более дней.

4.4. При невыполнении Арендатором обязанности, предусмотренной п.4.2. договора более дней, договор аренды расторгается по инициативе Арендодателя.

4.5. При соблюдении Арендатором условий договора обеспечительный депозит возвращается Арендатору либо засчитывается за последний месяц срока аренды.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки.

5.3. Возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

5.4. В случае просрочки арендатором оплаты арендной платы и перечисления иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором Арендодателю платежей, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранении допущенных нарушений.

5.6. Если по вине Арендатора ухудшается состояние нежилого помещения по сравнению с тем, в котором оно было передано в аренду, Арендатор обязан возместить Арендодателю все причиненные этим убытки в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.7. В случае просрочки Арендодателем -дневного срока, указанного в п.2.1.1. настоящего договора, для передачи помещения Арендатору, Арендодатель уплачивает пени в размере % от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

5.8. Арендодатель не несет ответственности за неисполнение арендатором своих обязательств перед эксплуатационными, энергоснабжающими и иными организациями, с которыми Арендатором был заключен соответствующий договор.

5.9. Арендодатель не несет ответственности за перебои и иные неполадки, связанные с подачей электроэнергии Арендатору.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1. Помещения сдаются в аренду с « » года до « » года.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Арендатор по истечение срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за два месяца до истечения срока аренды. Условия договора аренды на новый срок определяются по соглашению сторон.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

8.1. Договор вступает в юридическую силу с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке. Стороны настоящим договорились распространить положения настоящего договора на отношения сторон, возникшие в период с даты подписания настоящего договора до даты его государственной регистрации.

8.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и вытекающих из него прав, оплачиваются Арендатором за свой счет.

9. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА (ФОРС-МАЖОР)

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить. К обстоятельствам чрезвычайного характера не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов сторон, отсутствие у Арендатора необходимых денежных средств.

9.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.9.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

9.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.9.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

9.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.9.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

9.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.9.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.2. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из сторон Договора аренды и один экземпляр предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

10.3. Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

10.4. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

10.5. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законом порядке. Указанные дополнения и изменения к настоящему договору вступают в силу с момента их государственной регистрации.

10.6. Реорганизация организации-арендатора, а также перемена собственника арендованного нежилого помещения не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

10.7. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

10.8. Договор подлежит расторжению по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке в случае, если Арендатор:

10.8.1. Пользуется нежилым помещением с нарушением условий настоящего договора и назначения помещения либо неоднократно допускает такие нарушения;

10.8.2. Существенно ухудшает качество нежилого помещения;

10.8.3. Более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

10.8.4. в соответствии с п.4.4. настоящего договора.

10.9. Договор подлежит расторжению по инициативе Арендатора в случае, если Арендодатель:

10.9.1. Не предоставляет нежилое помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

10.9.2. Передал Арендатору в пользование помещение, в котором имеются препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем и не были и не могли быть известны Арендатору при заключении настоящего договора.

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

При участии Михаил Пархоменко

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. При этом главбух, как лицо, ответственное за финансы и налоги, зачастую принимает непосредственное участие при составлении соответствующего договора. В настоящей статье мы расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Бывает, предприниматель арендует помещение, а собственник в какой-то момент отказывается продлевать договор и просит съехать. Перспектива так себе, но ее можно избежать.

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Анастасия Васько

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема
Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Ссылка на основную публикацию