Оценить долю в квартире онлайн бесплатно

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как верно оценить долю в квартире?

Доля в квартире

Документы

Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.

Содержание статьи:

Из чего складывается стоимость?

Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы. Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.

К этим факторам относится:

Оценить долю в квартире

  • Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
  • Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
  • Размер доли.
  • Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
  • Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).
  • Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
  • Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
  • Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
  • Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
  • Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
  • Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
  • Порядок, использования общей собственности.
  • Возможность осмотра доли при покупке.

Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.

Калькулятор оценки доли в квартире для продажи

Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.

Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней. Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры. При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.

Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.

К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.

В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.

Долевая собственность

К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших. Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте. Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.

Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.

Сервисы оценки онлайн

Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире. Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена. Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении. Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую. Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.

Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс
«Domofond Оценка» .

Domofond

В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

  • Адрес, город, номер дома.
  • Тип жилья.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Этажность.
  • Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru. Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.

На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.

DOMRIA

Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?

Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.

Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.

Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.

В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

  1. Оценка всей квартиры.
  2. На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.

Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России

Город Стоимость 1 кв. м., рублей
Москва 120 000
Санкт-Петербург 70 700
Новосибирск 32 270
Екатеринбург 47 087
Нижний Новгород 44 998
Казань 45 735
Челябинск 28 840
Омск 30 957
Самара 42 282
Ростов на Дону 41 988

Видео сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?

Как оценить долю в квартире?

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире. Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере. Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование. Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете. Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается. Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом. На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон. Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя. То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв. составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей. Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

  1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
  2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
  3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
  4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
  5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
  6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
  7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
  8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
  9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им). Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн. Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.

Как посчитать доли в квартире — Онлайн калькулятор

Долевая собственность одна из распространенных в нашей стране форм совместного владения объектами жилой недвижимости. Как же правильно осуществить расчет долей при их выделе и на что следует при этом обращать внимание. Этот вопрос достаточно сложен и именно на него вы найдете ответ в нашей статье.

Как считаются доли в квартире?

Согласно нормам действующего законодательства, по инициативе любого из совладельцев жилого помещения может начаться процедура выделения новой или перераспределения уже имеющихся частей.

Существует два возможных варианта развития событий:

  • жильцы путем переговоров достигают соглашения и начинают процедуру;
  • кто-то из собственников против и отчуждение осуществляется в судебном порядке.

Не стоит путать понятия раздела и выдела. Чтобы было проще понять различия между ними, ознакомьтесь с таблицей, представленной ниже:

Процедура Особенности
Раздел Жилье, находящееся в долевой собственности, делится на несколько частей, каждая из которых становится частной собственностью конкретного жильца
Выдел После выделения из общей собственности небольшой ее части, остальная территория сохраняет свой прежний статус

При выделении, помните, что у всех собственников равные права на совместную жилплощадь. А значит, по закону и распределиться между ними она должна поровну. Правда, члены семьи по обоюдной договоренности могут распределить квадратные метры и по своему усмотрению.

Законодательная база

Раздел регулируется следующими нормативными актами:

Соглашение об определении долей

Определить размер каждой доли проще всего путем заключения мирного соглашения между всеми совладельцами. Для того, чтобы распределить между собой жилые метры им необходимо, узнав величину общей площади, принять решение, кому какая ее часть достанется.

Если при подписании соглашения отсутствовал хотя бы один собственник, документ не будет иметь юридической силы. Его нужно будет перезаключать или действовать через суд. Для того, чтобы не ошибиться в расчетах используйте специальный онлайн калькулятор.

От общей доли или жилой?

При выделе учитывается, как жилая площадь, так и размер мест общего пользования — коридоров, кухни, ванной комнаты и прочего. Судьбу жилых квадратных метров члены семьи могут решить путем мирных переговоров.

Например, кому-то достанется большой зал, а кому-то маленькая спальня и всех все устроит. А вот общая территория всегда делится поровну между всеми собственниками. Мы уже рассказывали, в нашей статье, как определить порядок пользования квартирой.

Расчет по формуле

Чтобы определить величину доли необходимо знать:

  • размер жилья;
  • количество всех собственников.

Затем следует рассчитать то, как соотносится общая площадь и доли жилой площади каждого собственника. Зная этот показатель, вы сможете распределить территорию объектов общего пользования в равной степени между всеми жильцами.

Пример. Размер вашей квартиры 150 кв. метров, всего на нее претендует 5 человек. Так, если разделить 150 на 5 получится 30. Столько из квадратных метров достанется каждому собственнику при учете, что они решили поделить недвижимость на равные части.

Расчет в дробях

Теперь давайте рассмотрим формулу расчета в дробях. С ее помощью можно определить долю при неравномерном разделе жилья.

Нам потребуется узнать:

  • размер квартиры;
  • по сколько метров каждая комната;
  • сколько места занимают объекты общего пользования.

Предположим, что требуется разделить двухкомнатную квартиру на две части так, чтобы каждому жильцу досталось по комнате.

Размеры жилья (в квадратных метрах):

  • общая площадь – 90;
  • 1-я комната – 25;
  • 2-я комната – 35;
  • оставшаяся территория 30.

Не забываем, что по закону места общего пользования делятся поровну между жильцами, вне зависимости от того, как они договорились поделить жилую территорию. В нашем случае – 30=2*15.

В итоге:

  • первому жильцу достанется – (25/90+15/90)*100% = 45% от площади;
  • второму – (35/90+15/90)*100 = 55% от площади.

Этапы раздела

Если сторонам не удалось достичь согласие в вопросе о том, как справедливо разделить жилье с учетом интересов каждого совладельца, операцию можно будет осуществить только через суд.

Предъявляя требование о выделе самостоятельной доли, учитывайте, что в натуре это сделать не всегда возможно. Очень редко количество причитающихся жильцу метров равно размеру одной комнаты.

Этот вопрос обычно решается выплатой денежной компенсации в пользу остальных собственников. О том, как принудительно выкупить долю в квартире, а так же о том, как признать часть объекта недвижимости малозначительной, мы уже рассказывали.

Как определить размер компенсации?

Для того, чтобы определить размер компенсации, необходимо рассчитать по формуле или в онлайн-калькуляторе размер причитающейся вам доли по закону. А затем заказать оценку рыночной стоимости вашего жилья.

Пример. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, а по факту с учетом жилой площади и площади объектов общего пользования вам требуется 40. Стоимость 1 квадратного метра – 35 000 рублей. В итоге размер компенсации в вашем случае будет 350 000 рублей.

Налог на долю квартиры

Определить величину имущественного налога на выделенную в натуре долю можно, зная следующие показатели:

  • метраж недвижимого жилого объекта;
  • действующую базовую налоговую ставку;
  • кадастровую или инвентаризационную цену объекта.

Пример расчета. Предположим в вашем регионе действует следующая базовая ставка налогообложения:

  • стоимость жилья до 300 т.р. – 0,1% от кадастровой цены;
  • от 301 до 500 т.р. – 0,2% от кадастровой цены;
  • 501 т.р. и выше – 0,5% от цены.

Стоимость всего жилья – 800 т.р. Вы владеете 1/3 от площади.

Приступаем к подсчетам:

  • 800 000/3 = 267 000 (рублей) – стоимость вашей доли;
  • 267 000*0,5% = 1 335 (рублей) – величина имущественного налога.

Формула расчета долей достаточно простая, но, иногда требуются сложные расчеты. Например, объект очень большой и проживает там много человек, каждому из которых по соглашению положено по комнате, а они все разной площади. Чтобы не запутаться лучше воспользуйтесь специальным онлайн-калькулятором или же обратиться к специалистам нашего сайта. Они смогут оказать вам бесплатную консультативную помощь и разъяснить не понятные для вас юридические аспекты.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки

Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.

Когда нужна оценка доли в квартире

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.

Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:

  • Когда экс-супруги делят имущество;
  • При наследовании;
  • При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
  • Для расчета имущественных налогов;
  • Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
  • При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
  • Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
  • Страхование недвижимости.

Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.

Что влияет на оценку доли

Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:

  • Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
  • Свободный доступ к доле и общему имуществу;
  • Размер площади согласно доле;
  • Отдельный вход в комнату;
  • Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
  • Сколько людей проживает в квартире;
  • Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.

Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.

Этапы расчета стоимости доли

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:

  1. Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
  2. Уточнение цены доли с применением множества параметров.

Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.

Этап 1. Определение цены всей квартиры

Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.

Способ оценки Описание Кем проводится
Сравнение с аналогичными объектами В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов.
Метод учета расходов Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость Используется профессиональными оценщиками.
Метод учета доходов Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме.

Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.

Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.

Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов

Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.

Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.

Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

Параметр Разъяснения Примерный вес
Размер доли Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. — 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделки Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. — 50,0
В квартире много проживающих лиц Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. — 50,0
Оценивают часть элитной квартиры Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. — 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидию Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. — 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долей Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем — 30,0

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

Параметры Описание Примерный вес
В квартире больше никто не живет Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. + 50,0
Другая часть жилья сдана в аренду Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. + 10,0
У квартиры только 2 собственника Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. + 20,0
Просторная квартира Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. + 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. + 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственника Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. + 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Расходы на оценку доли для выкупа

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

  • От сложности случая;
  • Размера оцениваемой площади;
  • Региональных особенностей;
  • Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

  1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
  2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
  3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Частые вопросы и ответы юриста

Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта. Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками.

Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.

Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов. Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.

Нужна ли помощь юриста

Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.

Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Оценивание доли может быть проведено либо на этапе подготовке к подаче иска, либо во время непосредственного судебного процесса.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.); или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.

Оценка стоимости доли в квартире – сложная и трудоемкая процедура. При самостоятельном ведении процесса человек может допустить неточности и огрехи, которые обернутся для него либо отсутствием заинтересованных покупателей, либо потерей средств и невыгодностью сделки. Не знаете, как провести оценку своей доли недвижимости? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Ссылка на основную публикацию